公司名义购买的房产如果需要转让的话-房地产交易网
北京封堵“赠予”房产记者日前获悉，在严厉的北京调控政策下，不少购房人想通过“赠予”的名义过户。记者在采访中了解到，从目前各区建委对限购细则的执行情况来看，赠予过户门槛多遭堵死。包括&，&，&，&，&，&，&，&，等城区在内，●各区县严设“赠予”过户门槛记者从“伟嘉安捷”了解到，目前各区建委对于赠予方式的过户审核较严格，具体执行情况可以归纳为三类：第一类：执行最为严厉的是停止办理赠予的过户交易，无论受赠方是否符合购房条件都不予以办理，目前海淀、丰台、昌平、大兴等区建委如此执行。第二类：可以办理赠予过户，但受限购政策限制。也就是说对名下有一套房的外地家庭和名下有两套房的京籍家庭，如果是以赠予的名义办理过户不能操作。对名下无房的外地家庭和名下有一套房的京籍家庭可以办理赠予过户，但如果受赠方是外地人，按照新政同样需要提供在京连续五年以上的纳税或社保证明，目前按此执行的建委有东城区等。第三类：执行情况也较为严格，即只有直系亲属间才可以办理赠予，非直系亲属不予以办理，如通州区。●购房人切莫铤而走险专家分析指出，如果购房人铤而走险，选择“假赠予真买卖”的方式是不可取的。其一，如果是假赠予真买卖，购房人肯定要提前支付给业主购房款，在限购政策未解除前，不符合购房资格的购房人仍无法办理过户，此期间一旦业主反悔不认账，购房人将最终无法办理过户，而购房款已经支付给业主，对于购房人来说损失极大。其二，赠予过户对业主来说也存在一定的风险，因为赠予过户需要办理赠予公证，其风险是买方可能会在公证后以无偿赠予为由拒付房款，一般真实买卖的情况业主多数不会同意选择此方式过户。专家建议，对于不具备购房资格的购房人，在时下政策敏感期，还是不要铤而走险，免得到头来赔了夫人又折兵。新政后买房“歪招”频出&专家提醒——用公司名义买住宅风险大记者获悉，不少被限在政策“门槛”外的购房者想以公司名义买房。但是以“公司”的名义买房，有风险吗？有哪些风险呢？为此，记者采访了伟嘉安捷的专家。小张和老板相识多年来私交甚好，他把自己的想法与老板沟通，以公司的名义买房但却是自掏腰包，待以后政策变化能过户了，再将房产过户到自己名下。专家分析指出，小张所想的是理想化的情景，实际操作的话风险较大。调控细则只是针对本外地居民家庭购房，对于公司名义购房暂不受限制，公司可以买入多套房产，理论上是可以操作的。需要注意的是，公司购房与个人购房提供的材料不同，以公司名义购房时需要提供公司营业执照、组织机构代码、公司银行流水及财务报表等相关资料，所出房本为公司名称。虽然以公司名义可以买房，但操作起来对于实际出资购房的员工来说，存在诸多风险。“伟嘉安捷”列举如下：1.员工以公司名义购买房产后，在限购政策执行期间，员工无法从公司购回该房产，不能实现产权在公司和个人之间产权转让，所以实际购房的员工只能享有使用权。2.限购细则出台后，相关部门并没有明确政策执行时间有多长，对员工来说时间的不确定存在很多风险，如公司起私心将房产据为己有，那么实际出资的购房人权益将无法得到保障，购房人在此期间承担的风险极大。即使限购政策解除后，公司名义购买的房产如果需要转让的话，需要缴纳高额的土地增值税，目前税率在30%-60%不等。此外公司转让房产时还需缴纳企业所得税、契税等其他交易税费，这些在产权转移环节中产生的费用都需要由员工来承担，员工要支出的税费非常高。查看: 1663|回复: 9
营改增之后购买不动产作为办公场所的税务筹划
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朋友的有限责任公司（非新设）打算购买一处商业房产（一手）作为其办公场所，因为是轻资产的公司怕贷款办不下来，想以朋友个人的名义去买，来问我是企业来买好还是个人来买好。他是打算长期持有的（非增值获利目的），一心想要把这个资产放到公司名下的，甚至还打听了个人买下之后做非货币性资产投资入股的方案，还有个方案是个人买下出租给企业。
现在3个方案： 1.企业直接买& &2. 个人买出租给企业& &3.&&个人买再投资入股 & && &请大家一起帮忙讨论讨论
我个人分析觉得：
方案1.&&直接以企业名义买
购进阶段 增值税：企业买下，现在可以取得房地产开发企业的增值税专用发票（11%或5%），虽然不动产的进项要分两年抵扣，但不动产的金额动辄百把上千万的房款，进项抵扣划算好多啊。这里的房地产开发企业提供的专票是全额的11%吧？& &
另外不管企业买还是个人买都要交契税3%，印花税万分之五双头，3个方案一样，忽略不计。
持有阶段 所得税：购进以后，可以计提折旧，就算按商业地产40年的使用年限一年也有好几十万的折旧，折旧了可以做成本费用扣除项，减少所得税的缴纳。
持有阶段 房产税：房产原值*（1-30%）*年税率1.2%&&这个是一定要交的吧，自己的单位没不动产，也没实务经验
处置阶段&&增值税、所得税& & 这两个税在购进和持有阶段，好处多多，等到处置该不动产的时候都是要还的，企业转手的税费压力还是大的：成交价全额11%，（公允-账面）的25%。所以优惠划算也只是在现金流方面，但朋友说了很长一段时间内都不会去卖的。
处置阶段&&土地增值税& & 企业是要按增值额四级累进的吗？可以按全额的5%交吗？个人好像可以核定征收按全额的一定比例，这个后面说
方案2.&&个人名义买，一直个人持有
购进阶段&&没有进项，其他契税，印花税什么的，该交就交。
持有阶段租金收入&&房产税&&所得税&&最大的税是房产税租金的12%，自己的钱左口袋进右口袋，似乎没啥意思。当然税金做了成本费用扣除，所得税25%，还是值得的，但朋友公司以后要评高新，那所得税15%和这里的12%，差距不大的。
持有阶段租金收入 增值税&&可以去代开5%的专票，但要先缴税，然后再拿回来抵扣，没价值。
处置阶段&&个人购买最大的优势就应该在这里了吧，我咨询了当地的不动产交易中心，增值税差额的5.6%，个税差额的20%或者全额的2%，土增全额的1%
方案3.&&个人买进再投资入公司
这个方案是基于朋友想把不动产放在公司名下，流动资金又不够的情况下的折中方案，感觉有点不伦不类。企业的税收和个人的税收是两条线的，这样一搞，两头都没吃到好处。
企业取得阶段&&个人购进一手开发商的进项没拿到，等到投资入股了，视同销售了。当然可以搞个资产评估，在合理范围内，让增值部分最小。但增值税代开专票仅为增值部分的5%，还是先交了税，再拿回来抵扣。个税2015&&41号也说要交。土增可以免征，契税3%要交吗？这个不确定
企业持有阶段&&折旧还是可以折的，这里同方案1
企业处置阶段&&是否方案1？增值税要全额的11%，还是差额（毕竟之前进项可能未获取到）
& && && && && &所得税也是不能像个税那般优惠全额的2%
情况大致如上，朋友说不会卖，所以我觉得还是企业去买划算些。
之前也没有做过专项的筹划，自己琢磨了许久，也不知道有没有漏掉或错用政策的地方。请大家多多给我提意见。红字划线的是我不确定的，有知道的朋友拜托给我解答一下。谢谢啦！
另外还有个问题：朋友下面有几个公司，打算购进不动产的公司A目前还是小规模，估计在办产权时还不会转一般纳税人。是否可以让他名下的其他一般纳税人B先买进，待那家小规模A转成一般纳税人的，B再将不动产销售转让给A,平价转让无增值税要缴纳，这样要多交易一次，多缴一遍契税3%，但好歹把进项保留住的。这样操作是否可行？两个关联企业间平价，税务是否认可，或是会有产权上的问题吗？
大家快来投票，方案1、2、3& &你选哪个？
大家快来投票，方案1、2、3& &你选哪个？
你没有定价因素吗？
你可以假设一个数据来测算，整体来看，公司购买是最换算的，虽然公司购买处置费用相对高些，但是在购买阶段抵扣了进项相当于未来处置税费提前享受了。更别说持有期间税费差异了，公司持有可以税前扣除，只有一个1.2%的房产税和土地使用税，个人持有出租税费可不少，增值税及附加 个税 房产税，各地政策不一，最少的综合征收都在5%以上。
如果公司成立后，每年的盈利情况不明，企业所得税税前的折旧扣除就是空话了。
数据是测算过的，因为就是个现在购买价和以后处置价（这个不好说，中间有关联处置那就合理做低，最终处置看市场公允了），3个方案计税的基数是一致的，就是处理方式不同，适用的情况不同，征收税率不同的问题。
企业盈利情况还是看好的，需要成本扣除，即使偶尔有年度亏损，也可以以后年度弥补，应该说还是用的上的
“持有阶段 房产税：房产原值*（1-30%）*年税率1.2%
这个是一定要交的吧，自己的单位没不动产，也没实务经验”
这个要交，30%的扣除率根据当地政策10-30%而定。
你可以假设一个数据来测算，整体来看，公司购买是最换算的，虽然公司购买处置费用相对高些，但是在购买阶段 ...
谢谢老师点评
发现个问题，如果不动产111，进项抵扣了，固定资产入账原值100，残值率5%，折旧40，那么从折旧那里得到的好处是年95*0.25/40=0.593
同时，付了房产税，可以抵25%的所得税，那那房产税实际支出＝原值100*0.7*1.2%*0.75＝0.63
折旧跟房产税相抵还不够！我国税法果然博大精深。
再弱弱问一句，个人持有，不用交房产税吧当然也是目前，个人房产税也快了。
发现个问题，如果不动产111，进项抵扣了，固定资产入账原值100，残值率5%，折旧40，那么从折旧那里得到的好处是年95*0.25/40=0.593
同时，付了房产税，可以抵25%的所得税，那那房产税实际支出＝原值100*0.7*1.2%*0.75＝0.63
折旧跟房产税相抵还不够！我国税法果然博大精深。
再弱弱问一句，个人持有，不用交房产税吧当然也是目前，个人房产税也快了。
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关于房地产开发企业购买的土地和土地使用权
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购买的土地是存货？购买的土地使用权不是存货，请帮忙给解释一下，谢谢了
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题目没错，答案也没错。
房地产卖的是房子，房子就是它的存货，购买的土地用来建房跟房子不可分割。购买的土地使用权，所有权并不归属于企业，企业只拥有有限的使用权。
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哪里能购买土地呢。都是叫土体使用权啊。
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但是就有这么一道判断题，说是“企业的资产负债表中在存货项目下包含房地产开发企业购入的用于建造商品房的土地”，是正确的，所有我才问的
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哪里能购买土地呢。都是叫土体使用权啊。
但是就有这么一道判断题，说是“企业的资产负债表中在存货项目下包含房地产开发企业购入的用于建造商品房的土地”，是正确的，所有我才问的我一直理解的房地产开发企业为建造商品房而购买的土地使用权并不是企业的存货，所以才问，是不是题错，还是？
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题目没错，答案也没错。
房地产卖的是房子，房子就是它的存货，购买的土地用来建房跟房子不可分割。购买的 ...
原来要这样考虑啊，谢谢了
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题目没错，答案也没错。
房地产卖的是房子，房子就是它的存货，购买的土地用来建房跟房子不可分割。购买的 ...
图图美眉，
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