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购买司法拍卖房产的常见注意事项
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对于大部分人来说，买房是件大事儿：价格得比，地段得挑，质量得考虑，此外诸如产权、税费、学区等等都得仔细琢磨。随着司法拍卖的兴起，通过司法拍卖的方式买房子也成了购房一族的新选择。北京联盟 /尤其是，网上还时不时爆出有人通过司法拍卖以低于市场价买到房子的消息，这也让很多人对司法拍卖买房趋之若鹜。这些人所考虑的无非两点：1、低于市场价，能捡便宜；2、法院公信力背书，买房没问题。虽然，大多数通过司法拍卖平台购买房子并不会发生纠纷（否则司法拍卖房子也不会这么火了），但是其中还是有不少风险点需要注意。在此，我们请到了“律师来了"签约律师方超强律师来讲讲司法拍卖购房的程序和常见的纠纷，给各位读者提个醒。北京联盟 /方超强“律师来了"签约律师北京盈科（杭州）律师事务所专职律师，获杭州市律师协会2015年度个人嘉奖。专业方向：知识产权、电子商务。风险一：拿不到证相信很多人乍看到这个小标题，会觉得很诧异：法院拍卖的房子我还能拿不到房产证，这不忽悠人么？其实，现实中法院和行政机关“打架"的事情不少。当然，这并不是说法院不作为或者行政机关故意刁难，而是确实有客观的因素所导致的。北京联盟 /行政机关办理房屋产权登记自有其一套流程和要求，该有的文件一样都不能少；而法院在进行司法拍卖时，虽然会对房屋的权属、产权登记状态、土地使用性质等等做相应的披露，但涉及开发商在房屋开发过程中的合法性和合规性问题往往是无法发现的。所以，客观上会发生购房者取得法院出具的裁定、协助执行书等全套产权过户所需材料时，却因为开发商原因导致无法进行产权过户登记的情况。当然，像前述这种情况，如果开发商最终可以协调处理，帮助购房者拿到房屋产权证书还好说。若是，标的房屋本身系因开发商破产而拍卖的，就很难处理。此时，购房者可能需要花费大量时间、精力和财力来进行维权。风险二：价格很多人其实是冲着“司法拍卖房子价格比较低"这种捡漏心态去参与司法房屋拍卖的，但同时也有很多人在实际完成产权过户后，在网上吐槽被“坑"！这又是什么原因呢？想必也有人很好奇：拍卖嘛，价格超预期我就不拍了呗，怎么还会被价格坑呢？而实际上，有过购房经验的人都清楚，买房除了房价，至少还涉及到税的问题。是否是唯一住房，面积大小，是否为商品房等因素都会影响到最终承担税费的多少。而司法拍卖除了税费之外，还涉及到给拍卖平台的佣金，这一佣金通常是按照成交金额的1-5%不等来确定的，具体金额不小，也是需要在成交价之外支付。北京联盟 /所以，针对通过司法拍卖购房的最终支出费用，可以用以下这么个公式来表达：最终支付费用=拍卖成交价+税费+拍卖佣金+其他费用。购房者切勿只看到“拍卖成交价"而忽略“最终支付费用"。而影响最终支付费用的常见且重要的因素，笔者在此也为诸位读者做一重点提醒：（1）标的房屋是否已经取得房产证；已经取得房产证的，那么购房者只要按照二手房买卖的规定缴纳一次税费即可；但如果标的房屋是办理按揭或因其他原因尚未办理房产证的，则购买者不仅需要缴纳购买二手房的税也需要缴纳首次购买房屋的税，简而言之是要交2次税。（2）查询土地使用权取得方式；每一场司法拍卖，都有相应的拍卖公告，会对房屋的基本信息做披露；建议购买者仔细阅读拍卖公告，其中土地使用权取得的方式是需要核实的重点，若是划拨的土地使用权，涉及土地出让金是否缴纳的问题。若没有缴纳，则最终办理房产证时也需要购房者缴纳。风险三：无法及时入驻实践中，存在着两种情况导致购房者无法及时入驻的情况：（1）带租拍卖：经常有被执行人为了避免房屋拍卖，而恶意与第三方签订长期的房屋租赁合同，5年、10年甚至是20年不等；而基于“买卖不破租赁"的物权原则，新的购房者无权以房屋所有者的身份要求此前的租赁者搬离；这便导致客观上，买到房屋却无法入住。（2）一房二卖：如果被执行人与善意第三人签订了房屋买卖合同，且该第三方已经实际支付了合理的对价，也已经入住该标的房屋；即便未办理房屋登记，也会涉及到房屋所有权归属的纠纷，虽然相关有相关判例支持拍卖购房者取得标的房屋所有权，但客观上也会导致购买者无法及时入住。北京联盟 /拍卖流程中的注意事项除了房子本身的因素外，参与司法房屋拍卖，本质上是参与拍卖的一种形式，还是要注意拍卖过程中的法律风险。笔者总结了一下拍卖的流程，一个谨慎的拍卖者至少应当做到“一读二看三问"。其中“一读"是指需要仔细阅读拍卖公告，了解拍卖要求以及标的物信息，以防止最终拍卖成交后出现“物非我所需"、“风险未核实"的情况；“二看"是对标的房屋进行实地看样，这样做能有效避免受竞拍公告的文字描述和图片影响，而未对标的房屋做出客观准确的判断，尤其可以把好质量关；“三问"是对于不了解的情况，务必要向法院、税务部门多问多咨询，做到清清楚楚、明明白白买房，避免潜在风险影响购房体验。只要做好前述注意事项，在笔者看来就可以避免购房者最常问的一个问题：拍定后不要行不行？基于当前网络司法拍卖的流行，形式上的拍卖严肃性进一步减弱，有人甚至会将网上拍卖视为网络购物：拍下了，我反悔了，退货行不行？反正也没签合同。答案显然是不行的！北京联盟 /拍卖以竞拍成功为合同成立条件，而非书面合同的签订。换言之，只要你竞拍成功则视为双方已经成立签订合同，拒不履行是要承担违约责任的。最直接的便是扣除拍卖保证金。法院通常会因此对标的房屋进行二次或者三次拍卖，若最终成交价低于首次拍卖价，则其中的差价以及后续拍卖的费用等都需要此前拍定者承担，保证金不足以支付的还需要补足。 以上浅薄之见，是笔者在综合司法代理实践以及相关判例基础之上总结而来，希望能对考虑通过司法拍卖方式购买房产的购房者有所裨益！总而言之，任何事情都应当看到其正反两面，司法拍卖房产虽有一定益处，其风险点也不可小觑，还是需要购房者审慎为之，毕竟购房是件大事儿！ 图片来自网络如果您想找律师，请通过“律师来了"平台（微信公众号：kblst2014），由我们帮您选定适合您的律师，凡通过我们平台选定的律师，我们会对律师的服务质量全程跟踪与监督。由于每天咨询的用户非常多，为保障您的隐私，也为了律师精准答疑和提高咨询效率，请您把自己的情况和想要咨询的问题尽量概括在一条私信内发送。谢谢！公众号ID：kblst2014律师来了文章为本公众号北京联盟 /
购买司法拍卖房产的常见注意事项
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法拍房比市价首付款还低 限购后还能捡漏吗？
&&来源：房产超市网
[导读]4月底，北京将法拍房正式纳入限购范围，要求竞拍人必须拥有购房资格，才可以办理产权登记。
4月底，北京将法拍房正式纳入限购范围，要求竞拍人必须拥有购房资格，才可以办理产权登记。但即便如此，法拍房仍因为价格较低的因素，受到市场追捧。尤其是二套房贷款必须80%以上的规定，在提高了普通商品房首付门槛的同时，也让法拍房必须全款的规定显得不再那么困难。
这就使得之前很多不知道还有此种购房方法的置业者，最近也开始打听起购置法拍房的操作流程及注意事项，希望可以捡漏，完成“安居”愿望。但不得不提醒的是，法拍房在竞买的过程中也存在实际费用负担过高、产权不清等诸多风险，置业者应谨慎为之，以免使自己处于被动之中。
全款法拍房低于市价首付款
法拍房虽然在今年也纳入限购了，但因为价格低于市价，仍受到了不少购房人关注，希望能够从中捡漏。所谓“法拍房”，顾名思义，其实就是法院拍卖房产的简称，专指那些遭法院强制执行拍卖的房屋，其产生原因主要包括拖欠商业贷款、民间借贷、因故司法没收及无主财产等。
法拍房之前之所以不受重视，一个重要的原因是必须全款，在信贷宽松的时代，全款买房被认为是成本非常高的事情。但如今，随着信贷收紧，普通商品房的首付比例不断上调，认房又认贷的前提下，二套房首付比例已经达到了80%，这就让价格明显低于市价的法拍房重新显出了优势。
黄斌（化名）是某医院的外科大夫，妻子在大学教书，一直想换购一套大户型作为改善房。除了在楼市里关注消息以外，黄斌听朋友聊起法拍房，得知价格会低于市价很多，于是最近开始向中介打听如何可以顺利购买“法拍房”房源。
“现在居住的房子面积不是很大，想着今年把老家的父母接过来一同居住，需要再买一套大户型。”黄斌告诉北京青年报记者，“他最近关注了几套即将开拍的房子，价格低于市价很多。但最终能以什么价格成交，并且购买法拍房有没有风险，他自己心里也没有底，最近还在征求家里人的意见。”
黄斌介绍道，他在网上关注的一套法拍房，是中介介绍的。房子位于朝阳区国奥村，紧邻奥林匹克公园和鸟巢、水立方。起拍价是1513万元，南北通透的三室两厅，面积约202平方米，单价约为7.5万元/平方米。而根据链家网的显示，目前国奥村的二手房报价在10万-14万/平方米之间，一套204平方米的三居室，报价2620万元，单价约为128564元/平方米。相比之下，黄斌关注的法拍房价格优势明显。
“中介告诉我这套房子低于市场价900万，而且只需要交总房款3%的契税。”而同户型的二手房，按照80%的首付来说，仅房款就需要2060万元。黄斌透露，虽然价格很诱人，但实际竞拍时价格会抬高到多少，他自己心里也没底。
与黄斌还在纠结观察不同，张女士在今年成功购入了一套法拍房。竞拍价格虽然出现了大幅上升，但仍比市价便宜不少。张女士介绍，她拍得的房子位于西城区，是一套64平方米的一居室，起拍价370万元，最终以751万元的价格成交，折合单价约11.75万元/平方米，即便价格大幅提高，但由于周边二手房报价都在13万元/平方米左右，因此张女士仍认为算是捡漏成功。
随着信贷门槛的提高，普通商品房的贷款优势正在缩小，起拍价低的法拍房进入人们的视线，成交价也是一路看涨。
据从事法拍房交易的中介吴先生介绍，不少购买法拍房的置业者有着跟黄斌类似的想法。但吴先生也同时表示，从总的购买人群上来看，参与竞拍的人明显增多，都在寻找捡漏的机会。
北京法拍网的数据显示，目前共有819套法拍房房源，其中近一周将有278套开拍房源。其中海淀区和朝阳区的房源数量最多，均有超过100套。
房价低与司法拍卖政策有关
法拍房价格较低，那么个人买家该如何购买“法拍房”？据了解，通常法院民事执行局会与京东、淘宝等平台合作，将不动产在网络平台上拍卖。北京购房人也可以登录北京法拍网，参与法拍房竞拍。无论哪种方式，都需要在竞拍前预交保证金，保证金的数额通常是总起拍款的10%。之后竞买人凭借本人身份有效证明及保证金收据参与房屋拍卖，出价高者得房，竞得者可根据法院裁定书、协助执行通知书及房屋拍卖成交确认书办理房屋所有权过户登记手续。竞拍失败者，可申请办理保证金退还手续。但竞拍成功未按时付清尾款，则保证金不退。
据中介吴先生介绍，法拍房之所以低于市场价，主要原因是与司法拍卖相关政策有关。
早在2004年，我国最高人民法院向社会公布了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中，该条例第八条明确规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”
换句话说，若一套“法拍房”的总价为1000万元，那么通常情况下，该套房源起拍价为800万元，若出现流拍，房价还有在前一次保留价基础之上降价160万元的下行空间。
在“北京法拍网”上就有很多低于市场评估价25%左右的捡漏房源，这些特价房通常都是流拍后，再次降价的房源。
捡漏购房要警惕风险
与普通商品房相比，法拍房的确有比较明显的自身优势，但是走“捷径”购房，置业者也会面临诸多风险。据北京市律师协会律师介绍，竞买法院拍卖房屋可能存在实际费用负担过高、房地产市场价格变化、因存在其他居住权人而导致取得房屋产权后不能实际入住、产权不清、法院轮候拍卖等不同风险因素。
那么，面对诸多隐患，购买者在竞拍前要特别注意哪些问题？
首先，要看拍卖的房产属性，包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证，“如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。”
其次，注意拍卖房产的产权共有情况，比如夫妻双方共有产权；是否有第一债权人之外的其他债权人。例如有的法拍房，在法庭拍卖前原房主和他人签署了长期的租赁合同，如未提前协商好，很可能出现租户不愿搬离，竞得人无法入住的情况。
第三，需要查看拍卖房产是否有抵押，是否有债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。因此，拍卖前要处理好包括物业费、取暖费、水电费等费用的拖欠情况。
最后，从市场角度来看，由于“法拍房”数量有限、选择面窄，若购房人因“贪便宜”而急于购房，可能会遇到房屋地理位置、户型、朝向、周围环境、配套设施差强人意的问题，影响居住品质及房屋再次上市交易。因此，竞买者有必要在房产拍卖之前对房屋进行实地考察，掌握第一手资料，做到心中有数，同时辨别中介方的“推销说辞”，理性购房。
看到这些，不少人对法拍房更加疑惑不解：法拍房那么复杂，我们还能好好捡漏吗？对此，北京法拍网投资总监关越表示，法拍房之所以低于市场价，是因为其存在各种各样的风险，但也并非所有的法拍房都“碰不得”，因此才能叫“捡漏”。竞拍前，购房人应该提前做好工作，事前调查拍卖标的物详细信息、产权人信息等。如果遇到比较复杂的（如带有租约）的法拍房，尽量选择避开，因为执行法院通常不会强制租客腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。
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商业特许经营备案号：0005　　听人说买拍卖房便宜，老公看了很多房产拍卖公告后于2012年11月买了法院委托拍卖的44平的小房子。之前打听过说法院拍卖的房子可靠，有保障。买下很快过户了，产证于2013年2月办下来。但接下来交房就不顺了。
　　原房主是因贷款未还被银行起诉导致该房被拍卖，他并不住在该房，但他父亲一直住在里面。上门协商请老头腾房，他直接拒绝，坚决不搬。于是请居委会，片警做工作。还是不搬。
　　咨询律师后说可以到法院起诉排除妨害。2月4日上法院递交起诉书，法院指派法官汪某负责，按民事简易程序审理。汪法官电话通知3月27日开庭。
　　是的，这是一件事实简单，清楚对法院来说很小的案子。有拍卖成交书，房产证，他人住在里面不就是非法侵占吗？但汪法官始终回避谈论原告诉求，只谈其他，很会打太极。27日开庭了10分钟就结束了，还是没谈论起诉中要求对方搬离的诉求，他不说该搬还是不该搬。说对方认为房子被拍卖错了，要求中院再审，房子可能会回转，本案中止。但对方只是口头说下，当庭并没有提供任何再审书面证据。仅仅口头说，法官就决定终止当天庭审。民事诉讼法里专门说了当事人的主张要当庭提供证据，这个法官真让人挠头。
　　到了4月9日，汪法官说对方提供了再审审查通知书，但这个文件的签发日期是4月2日，倒退规定的5天受理期，说明被告最早只能是3月28日才提交的申请，他3月27日庭审的时候说谎了，从而搞乱了当天的庭审。我们多次要求法官处理，他不置可否。
　　明明法律有规定再审不影响执行，连拍卖行为都不能中止，何况我么的房子已经过户，在起诉侵权。而且最高法院专门又文件说已拍卖完成过户的房子不能回转，我们把文件都给他看了，但汪法官仍然发出了中止裁定。我对他办案的公正性开始有了很大的怀疑，因为法官一开始就是敷衍拖延的态度。然后就是等待。不知等到何时，期间数次催过他的庭长，希望取消中止裁定，恢复审理，总是等两天答复你。后被逼无奈，给院长写信，终于取消中止了（再次感谢院长一下）。
　　过了2个月，总算等来了5月29日开庭的通知，但同时也知道结果不妙，法院要踢皮球。法院说由于是拍卖的房子，拍卖后属于强制执行阶段，不属于民事案件，不归本院管，让找浦东法院。（拍卖法院是浦东法院，房屋在浦西）。
　　果然庭审中仍然对原告诉求不做任何判定。法官还主动关心对方再审进展怎么样。这时我提前查过，已经确知对方的再审被中院驳回了。对方当然不说驳回了，只说在进行中。
　　虽然做了准备，做了充足辩护。我们提出拍卖后被执行人并未在房内居住，原被告都对这个进行了确认，而对之前一直合法居住的亲属，在没有确认他是否非法居住之前，法院是不能强制执行的，只能另案起诉。也就是排除妨害，由房屋所属地法院负责。但法官根本就不理，听完双方陈述就完了，他也不做任何判定。
　　6月5日收到裁定书，很有才的裁定书，转述原告，被告的话。洋洋洒洒满满两面A3纸，我们的核心辩论一个字都没写到，总之，不管你们谁有理没理，最后结论仍是不归本法院管。
　　以前总听说法院执行难，我这离执行还远呢，开始审理就这么难。走到执行还路漫漫啊。。。
　　6月9日上诉。继续等待。。。
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　　没点关系，一般老百姓怎么干玩拍卖房。
　　你要有剁手的勇气，这房你还是能拿下的，看你敢剁谁的手了。
　　今生最恨朝廷鹰犬！
　　天那，怎么会这样？　　
　　@小叶大力 3楼
14:21:28　　今生最恨朝廷鹰犬！　　-----------------------------　　还不是高房价闹的，贪便宜买了拍卖房。谁知道老百姓正当维权这么难。
　　@chen_lj 2楼
14:19:27　　你要有剁手的勇气，这房你还是能拿下的，看你敢剁谁的手了。　　-----------------------------　　还是想通过合法途径解决的，没想到这么难。法院连组织双方调解的意愿都没有，只想往外推。
　　你买之前就已经知道：这套房子是不交吉的，而且想好了清场的办法，才去交保证金参与拍卖的　　是你误认为清场很容易，关人家法官什么事呢？
　　众所周知，不交吉房的起拍价，只有交吉房的70%，你既然在买房上占了便宜，那么在腾空这套房子上，付出精力、时间，这再合理不过——毕竟好事不可能全让你一个人占了，对不对？
　　再想一想：如果清场很容易，凭什么降价30%起拍呢？评估公司、法院、银行是傻子吗？　　杂七杂八算在一起，其实拍卖房未必划算
　　@红螂无双 7楼
15:17:25　　你买之前就已经知道：这套房子是不交吉的，而且想好了清场的办法，才去交保证金参与拍卖的　　是你误认为清场很容易，关人家法官什么事呢？　　-----------------------------　　是的，早就知道执行难，没想到断案也这么难。
　　呵呵，30%的费用，就是给你跑腿的，至于具体跑腿花费，每个人都不同，能把跑腿支出控制在30%以内，你就算赚了；一旦控制不好，超支了也不奇怪——天底下没有免费的午餐
　　@红螂无双 10楼
15:24:32　　再想一想：如果清场很容易，凭什么降价30%起拍呢？评估公司、法院、银行是傻子吗？　　杂七杂八算在一起，其实拍卖房未必划算　　-----------------------------　　评估价并不便宜，比市场价还高，一连流拍才降价的。不清场是因为被执行人亲属住着，在拍卖完成后法律上无法对他们清场。必须另案处理侵权。
　　再一次证明天下没有免费的午餐　　lz是否可以借用非常规的渠道驱逐。。。
　　@红螂无双 12楼
15:33:19　　呵呵，30%的费用，就是给你跑腿的，至于具体跑腿花费，每个人都不同，能把跑腿支出控制在30%以内，你就算赚了；一旦控制不好，超支了也不奇怪——天底下没有免费的午餐　　-----------------------------　　拍卖后是有完善的法律保障的，来保护债权人，买受人的正当权益。但现在法院踢球，不作为，市场秩序破坏，这样下去谁还敢买拍卖房。
　　这事有点难办，你站在你的立场上认为他要搬出去，可他买房也付了很多钱，而且还有每月的月供，辛辛苦苦干了几年，鸡飞蛋打啥都没了，放到谁那谁都受不了，君不见很多房奴还不起贷款房被收回而跳楼吗？命都敢不要还怕你们吗？幸亏08年温总理拨了四万个亿救房地产，房市才没有崩盘，如果那次不救，早在前几年就完蛋了，跳楼的估计有一大堆。现在还在那蹦来跳去吹自己有多少多少房子的，如果没有那四万亿救你，你说不定早进骨灰盒了。　　
　　@小猫杰米 13楼
15:38:18　　评估价并不便宜，比市场价还高，一连流拍才降价的。不清场是因为被执行人亲属住着，在拍卖完成后法律上无法对他们清场。必须另案处理侵权。　　-----------------------------　　评估价不可能比市场价还高，如果这样，你是看不起评估师的专业水平。按规定，不交吉价是交吉价的70%　　　　多次流拍说明投资客判断这套房子清场工作比较麻烦、风险颇大，所以迟迟不愿出手　　清场这些东西我懂
　　@小猫杰米 15楼
15:46:09　　拍卖后是有完善的法律保障的，来保护债权人，买受人的正当权益。但现在法院踢球，不作为，市场秩序破坏，这样下去谁还敢买拍卖房。　　-----------------------------　　拍卖公告白纸黑字说得很清楚：法院只负责过户，但不保证清场交付，你也是同意了这些条款，才去交保证金参与拍卖的呀　　现在过户完毕，法院已经履行了他的义务，你怪不得法院
　　边走法律途径，边想别的辙吧　　
　　要收回这套房子的使用权，要么走法律途径，要么走暴力不合作　　走法律途径，对方基本不接受调解，只能胜诉后申请强制执行，这些事法官也见得多了，怪不得人家
　　@小猫杰米
15:46:09　　拍卖后是有完善的法律保障的，来保护债权人，买受人的正当权益。但现在法院踢球，不作为，市场秩序破坏，这样下去谁还敢买拍卖房。　　-----------------------------　　@红螂无双 18楼
16:00:34　　拍卖公告白纸黑字说得很清楚：法院只负责过户，但不保证清场交付，你也是同意了这些条款，才去交保证金参与拍卖的呀　　现在过户完毕，法院已经履行了他的义务，你怪不得法院　　-----------------------------　　拍卖法院是完成了义务。现在是在房屋所属地法院打侵权官司。
　　@小猫杰米
15:38:18　　评估价并不便宜，比市场价还高，一连流拍才降价的。不清场是因为被执行人亲属住着，在拍卖完成后法律上无法对他们清场。必须另案处理侵权。　　-----------------------------　　@红螂无双 17楼
15:54:22　　评估价不可能比市场价还高，如果这样，你是看不起评估师的专业水平。按规定，不交吉价是交吉价的70%　　　　多次流拍说明投资客判断这套房子清场工作比较麻烦、风险颇大，所以迟迟不愿出手　　清场这些东西我懂　　-----------------------------　　错了，上海啊，不是广东。不清场也没有70%的规定。首次按评估价起拍，一般不低于市场价，按比例收评估费的，低不了。首次通常流拍。
　　如果他父亲名下无房，即使你赢了官司，申请强制执行时，法官也会叫你先替他父亲租下一套差不多的房，付一个月的租金，然后才叫来法警往外撵人——如果对方抱个煤气罐，摆出鱼死网破的架势，执行庭就会叫停本次执法，下次再来吧，哈哈哈
　　@小猫杰米 22楼
16:10:20　　错了，上海啊，不是广东。不清场也没有70%的规定。首次按评估价起拍，一般不低于市场价，按比例收评估费的，低不了。首次通常流拍。　　-----------------------------　　无论在哪里，评估办法都是一样的，评估公司会给出两个价：交吉价、不交吉价，法院按具体情况制定起拍价。可能你的功课做不足，没拿到评估报告
　　@小猫杰米
16:10:20　　错了，上海啊，不是广东。不清场也没有70%的规定。首次按评估价起拍，一般不低于市场价，按比例收评估费的，低不了。首次通常流拍。　　-----------------------------　　@红螂无双 24楼
16:15:40　　无论在哪里，评估办法都是一样的，评估公司会给出两个价：交吉价、不交吉价，法院按具体情况制定起拍价。可能你的功课做不足，没拿到评估报告　　-----------------------------　　上海的房子，首次拍卖，交不交吉都高于市场价，通常流拍，二次再打8折。
　　@小猫杰米
15:46:09　　拍卖后是有完善的法律保障的，来保护债权人，买受人的正当权益。但现在法院踢球，不作为，市场秩序破坏，这样下去谁还敢买拍卖房。　　-----------------------------　　@红螂无双
16:00:34　　拍卖公告白纸黑字说得很清楚：法院只负责过户，但不保证清场交付，你也是同意了这些条款，才去交保证金参与拍卖的呀　　现在过户完毕，法院已经履行了他的义务，你怪不得法院　　-----------------------------　　@小猫杰米 21楼
16:05:53　　拍卖法院是完成了义务。现在是在房屋所属地法院打侵权官司。　　-----------------------------　　现在是另外打侵权官司，被属地法院驳回了，让回去找拍卖法院执行。
　　找专业的清场公司
　　不客气滴说，拍卖我比你懂，你不用和我解释什么一次流拍、二次降价了　　赢了官司依然拿不到房子，这种事见得多了，国情就是这样——欠债的，敢赖账的，才是大爷　　你拿不到房子，只是财产权受损；人家上吊抹脖子（不管真假），那可是生命权——你的财产权不可能凌驾在人家生命权之上——法官只能爱莫能助
　　@铁血男 27楼
16:30:13　　找专业的清场公司　　-----------------------------　　没错，但有个前提：以后你也不要住这套房子了，怕被报复，只能出租——暴力不合作，大家都懂
　　现在很郁闷的是，政府的官们为什么总是喜欢砸自己开的场子，拍卖的房子这么低都没人买，真苦了那些被拍卖房子的和等着拍卖款生活得人。以前在股市里被狠砸过，也说过再买股，就剁手，现在买个拍卖房又被狠砸了，又要剁手了。　　还要鼓励老百姓投资，消费，啥也不敢干了。
　　@铁血男
16:30:13　　找专业的清场公司　　-----------------------------　　@红螂无双 29楼
16:33:07　　没错，但有个前提：以后你也不要住这套房子了，怕被报复，只能出租——暴力不合作，大家都懂　　-----------------------------　　老公春节前就找好人了，准备自己清场。被他家媳妇说得心软了，让他家老人再好好过一个春节。春节过完了，又想想这是上海，法制比别的地方可能好些。这倒好，时间倒是晃了半年，还给驳回了。看过广东那边的案例，类似官司都判房主胜诉的，郁闷吧。
　　@铁血男
16:30:13　　找专业的清场公司　　-----------------------------　　@红螂无双
16:33:07　　没错，但有个前提：以后你也不要住这套房子了，怕被报复，只能出租——暴力不合作，大家都懂　　-----------------------------　　@小猫杰米 31楼
16:58:27　　老公春节前就找好人了，准备自己清场。被他家媳妇说得心软了，让他家老人再好好过一个春节。春节过完了，又想想这是上海，法制比别的地方可能好些。这倒好，时间倒是晃了半年，还给驳回了。看过广东那边的案例，类似官司都判房主胜诉的，郁闷吧。　　-----------------------------　　要记住中国法律执行有传统保底,那就是如果欠债人只有唯一住房,法院不能强制驱赶欠债人出房子,所以,要想占便宜,先去看看拍卖房子的情况,一般情况下,专门炒房的毛胚房比已经入住的居住房更合适拍.
　　回复第1楼，@金币天堂　　没点关系，一般老百姓怎么干玩拍卖房。　　--------------------------　　接拍卖房，要具备自行强制收房撵人还不至于闹出人命的能力。　　
　　不管是执行庭清场，还是暴力不合作清场，从现在开始，你得保护好个人隐私　　否则人家来一句：我知道你家小孩叫***，在****念书哦。你就傻眼了——你还敢申请清场？
　　@花开花落云卷云飞 33楼
17:10:30　　接拍卖房，要具备自行强制收房撵人还不至于闹出人命的能力。　　-----------------------------　　说得对！所以说人家专业呀，赚这些钱真是理所当然，普通人羡慕不来的
　　@铁血男
16:30:13　　找专业的清场公司　　-----------------------------　　@红螂无双
16:33:07　　没错，但有个前提：以后你也不要住这套房子了，怕被报复，只能出租——暴力不合作，大家都懂　　-----------------------------　　@小猫杰米
16:58:27　　老公春节前就找好人了，准备自己清场。被他家媳妇说得心软了，让他家老人再好好过一个春节。春节过完了，又想想这是上海，法制比别的地方可能好些。这倒好，时间倒是晃了半年，还给驳回了。看过广东那边的案例，类似官司都判房主胜诉的，郁闷吧。　　-----------------------------　　@剑眉冲 31楼
17:07:53　　要记住中国法律执行有传统保底,那就是如果欠债人只有唯一住房,法院不能强制驱赶欠债人出房子,所以,要想占便宜,先去看看拍卖房子的情况,一般情况下,专门炒房的毛胚房比已经入住的居住房更合适拍.　　-----------------------------　　能够拍卖的唯一住房，法院是可以强制赶出欠债人的。因为这个拍卖前法院有流程核实的。
　　还有这种事，开眼了，提个建议，提前三天通知住户和片警，三天后把门焊死，后果自负。　　
　　@万恶美帝我爱你 36楼
21:15:27　　还有这种事，开眼了，提个建议，提前三天通知住户和片警，三天后把门焊死，后果自负。　　-----------------------------　　找过片警和居委会协调了，都劝他搬出。不搬。他们让找法院。
　　@万恶美帝我爱你
21:15:27　　还有这种事，开眼了，提个建议，提前三天通知住户和片警，三天后把门焊死，后果自负。　　-----------------------------　　@小猫杰米 37楼
21:22:34　　找过片警和居委会协调了，都劝他搬出。不搬。他们让找法院。　　-----------------------------　　根据物权法，法院有权强制执行。
　　这老头儿是山大王么……
　　类似这种情况，天涯有人发过帖子了。　　是不能强制让住着的那家人 搬走的。　　好久以前我就在广州电视上看过了类似的案件。　　电视上的律师提出的建议是：帮原住人租一间类似的房子（大小位置）。租金是你给　　不记得是半年还是一年。让原住人搬过去住。当然还得原住人同意才行（他会以位置对上班有影响为理由拒绝的）。　　反正就是很难搞的。
　　@屁在江湖 39楼
21:28:42　　这老头儿是山大王么……　　-----------------------------　　法院不想管，只是踢皮球。片警和居委会还约谈老头，法院连他面都不见。
　　@屁在江湖 39楼
21:28:42　　这老头儿是山大王么……　　-----------------------------　　解决这事，有执法权的还就是法院。
　　@屁在江湖
21:28:42　　这老头儿是山大王么……　　-----------------------------　　@小猫杰米 42楼
21:36:43　　解决这事，有执法权的还就是法院。　　-----------------------------　　慎买法院拍卖房，教训。
　　回复第35楼(作者:@小猫杰米 于
20:36)　　@铁血男
16:30:13　　找专业的清场公司　　---……　　==========　　还是你们一起商量解决办法吧！别到时候人家来个过激的和你同归于尽，你器哭都来不及。像这种因还不起房贷被强制收回的房子，最好别拍，看着是你的你不一定能住上。　　
　　*??　　
　　@腐败可怕 44楼
21:50:04　　回复第35楼(作者:
20:36)　　@铁血男
16:30:13　　找专业的清场公司　　---……　　==========　　还是你们一起商量解决办法吧！别到时候人家来个过激的和你同归于尽，你器哭都来不及。像这种因还不起房贷被强制收回的房子，最好别拍，看着是你的你不一定能住上。　　-----------------------------　　拍卖房多数都是还不起房贷，有的不是还不起，是不还。拿自己住房先抵押贷款，然后不还还赖房。
　　玩拍卖就和淘古董一样，你不是那个料不要玩，否则死的是你。风险高收益也高，玩的就是心跳。
　　鬼王好，你是老行尊了
　　俗话说隔行如隔山，你想在拍卖这个行业里捞点便宜，没有一年半载的刻苦学习，甚至交点学费，是不可能成功的——天底下不会有免费的午餐
　　拍卖房里还有个陷阱，就是户口：人家房子虽然过户了，但户口不迁出来，你的户口就进不去，哪怕日后你拿到了房产，但户口进不去，就不能算是学位房　　所以呀，没有金刚钻，就别揽瓷器活儿，还是老老实实找中介买房吧，虽然表面上多付了一点钱，但省心，实际是赚了
　　药单哪是普通人玩的，这对人的心力要求太高，我是最佩服多军中的药单流派，那能力强得令人发指，可望而不丌及-_-#　　
　　做零首付都是件丢人的事，药单流派都是狠角色，我们要求的是负首付，一年啃下N套，不花半分钱，呵呵　　
　　@铁血男
16:30:13　　找专业的清场公司　　-----------------------------　　@红螂无双
16:33:07　　没错，但有个前提：以后你也不要住这套房子了，怕被报复，只能出租——暴力不合作，大家都懂　　-----------------------------　　@小猫杰米
16:58:27　　老公春节前就找好人了，准备自己清场。被他家媳妇说得心软了，让他家老人再好好过一个春节。春节过完了，又想想这是上海，法制比别的地方可能好些。这倒好，时间倒是晃了半年，还给驳回了。看过广东那边的案例，类似官司都判房主胜诉的，郁闷吧。　　-----------------------------　　@剑眉冲
17:07:53　　要记住中国法律执行有传统保底,那就是如果欠债人只有唯一住房,法院不能强制驱赶欠债人出房子,所以,要想占便宜,先去看看拍卖房子的情况,一般情况下,专门炒房的毛胚房比已经入住的居住房更合适拍.　　-----------------------------　　@小猫杰米 35楼
20:36:33　　房子已经被拍卖了，就说明他们家不止一套住房，唯一住房是不能拍卖的。他们家还有个18平米的小房子
　　@红螂无双 50楼
00:26:00　　拍卖房里还有个陷阱，就是户口：人家房子虽然过户了，但户口不迁出来，你的户口就进不去，哪怕日后你拿到了房产，但户口进不去，就不能算是学位房　　所以呀，没有金刚钻，就别揽瓷器活儿，还是老老实实找中介买房吧，虽然表面上多付了一点钱，但省心，实际是赚了　　-----------------------------　　现在政策改进了，户口不是障碍，已经签入了。对老赖的限制就是你不迁后口可以，冻结户口本，只出不能进。新的户主可以开户头，一个房子允许两个户头。
　　@红螂无双
00:26:00　　拍卖房里还有个陷阱，就是户口：人家房子虽然过户了，但户口不迁出来，你的户口就进不去，哪怕日后你拿到了房产，但户口进不去，就不能算是学位房　　所以呀，没有金刚钻，就别揽瓷器活儿，还是老老实实找中介买房吧，虽然表面上多付了一点钱，但省心，实际是赚了　　-----------------------------　　@小猫杰米
09:26:22 　　现在政策改进了，户口不是障碍，已经签入了。对老赖的限制就是你不迁后口可以，冻结户口本，只出不能进。新的户主可以开户头，一个房子允许两个户头。　　-----------------------------　　唉，已经买了怎么办呢？也后悔，只能警示大家吸取教训了。
　　楼主傻！花钱买烦恼！贪小便宜之祸！
　　@云归千山静 57楼
09:29:19　　楼主傻！花钱买烦恼！贪小便宜之祸！　　-----------------------------　　谁说不是呢。相信法院呗，觉得不会有产权上纠纷。
　　作者：红螂无双 时间： 00:26:00 　　拍卖房里还有个陷阱，就是户口：人家房子虽然过户了，但户口不迁出来，你的户口就进不去，哪怕日后你拿到了房产，但户口进不去，就不能算是学位房　　所以呀，没有金刚钻，就别揽瓷器活儿，还是老老实实找中介买房吧，虽然表面上多付了一点钱，但省心，实际是赚了　　********　　中介也不说实话，还是要自己调查。
　　@面肉牛吃牛肉面 59楼
09:36:57　　作者：红螂无双 时间： 00:26:00 　　拍卖房里还有个陷阱，就是户口：人家房子虽然过户了，但户口不迁出来，你的户口就进不去，哪怕日后你拿到了房产，但户口进不去，就不能算是学位房　　所以呀，没有金刚钻，就别揽瓷器活儿，还是老老实实找中介买房吧，虽然表面上多付了一点钱，但省心，实际是赚了　　********　　中介也不说实话，还是要自己调查。　　-----------------------------　　户口不是障碍，已经迁入了。唯一没有解决的是居住人，而且往往不是原房主。
　　呵呵，没什么呀，总比48元买中石油好吧？　　关键是楼主这套房子买得比市场价便宜了多少？便宜几十万，最后成功了还是值，这种房子我也不敢拍，不过我有个朋友专门拍这种不交吉的房子的。赚的多。
　　其实就算出租房子，租客不搬也很麻烦。
　　@李敖牌口香糠 61楼
10:04:46　　呵呵，没什么呀，总比48元买中石油好吧？　　关键是楼主这套房子买得比市场价便宜了多少？便宜几十万，最后成功了还是值，这种房子我也不敢拍，不过我有个朋友专门拍这种不交吉的房子的。赚的多。　　-----------------------------　　赚不了多少，除掉佣金税费便宜不到两成。对资金要求严格，因为拍卖后10内付清全款，没钱买不了大房子。　　麻烦请教你这位朋友如何清场。
　　@面肉牛吃牛肉面 62楼
10:25:07　　其实就算出租房子，租客不搬也很麻烦。　　-----------------------------　　是的，现在的法制环境对老百姓不利，对老赖纵容。
　　@李敖牌口香糠
10:04:46　　呵呵，没什么呀，总比48元买中石油好吧？　　关键是楼主这套房子买得比市场价便宜了多少？便宜几十万，最后成功了还是值，这种房子我也不敢拍，不过我有个朋友专门拍这种不交吉的房子的。赚的多。　　-----------------------------　　@小猫杰米 63楼
10:30:51　　赚不了多少，除掉佣金税费便宜不到两成。对资金要求严格，因为拍卖后10内付清全款，没钱买不了大房子。　　麻烦请教你这位朋友如何清场。　　-----------------------------　　肯定是先礼后兵啦，主要是这种房子买入就要便宜，不然谁去买啊。　　拍市老手也怕楼主这种初哥，什么都不懂，就高价去拍了。　　不同的房子用不同的清场的方式，我也拍过两套不交吉的，不过都是有租客在，租期也不长，很快就打发走了。原业主是最麻烦的。
　　@李敖牌口香糠
10:04:46　　呵呵，没什么呀，总比48元买中石油好吧？　　关键是楼主这套房子买得比市场价便宜了多少？便宜几十万，最后成功了还是值，这种房子我也不敢拍，不过我有个朋友专门拍这种不交吉的房子的。赚的多。　　-----------------------------　　@小猫杰米
10:30:51　　赚不了多少，除掉佣金税费便宜不到两成。对资金要求严格，因为拍卖后10内付清全款，没钱买不了大房子。　　麻烦请教你这位朋友如何清场。　　-----------------------------　　@李敖牌口香糠 66楼
10:39:07　　肯定是先礼后兵啦，主要是这种房子买入就要便宜，不然谁去买啊。　　拍市老手也怕楼主这种初哥，什么都不懂，就高价去拍了。　　不同的房子用不同的清场的方式，我也拍过两套不交吉的，不过都是有租客在，租期也不长，很快就打发走了。原业主是最麻烦的。　　-----------------------------　　原业主早就放弃了，他爸一人赖着不走，协商出搬家费都不肯。
　　@面肉牛吃牛肉面 62楼
10:25:07　　其实就算出租房子，租客不搬也很麻烦。　　-----------------------------　　空军说在中国租房子很麻烦，房东想什么时候赶你走，半夜破门而入什么的都可以，这点我也不同意，有合约的，　　不过你又说租客到期不搬，不交钱什么的，这个也没碰到过。　　租赁合同没用吗？
　　@小猫杰米 68楼
10:44:41　　原业主早就放弃了，他爸一人赖着不走，协商出搬家费都不肯。　　-----------------------------　　看你说的，你是合法的，你要找法院和片警的关系，注意，关系，申请强制执行。或者再问问律师，总之不交吉的房子要先了解清楚，几种情况最好别碰。
　　@小猫杰米
10:44:41　　原业主早就放弃了，他爸一人赖着不走，协商出搬家费都不肯。　　-----------------------------　　@李敖牌口香糠 71楼
10:54:08　　看你说的，你是合法的，你要找法院和片警的关系，注意，关系，申请强制执行。或者再问问律师，总之不交吉的房子要先了解清楚，几种情况最好别碰。　　-----------------------------　　先审理判决了才到执行，一开始法官就踢球。东拉西扯回避主题，拖了几个月说不归本院管。上海这么大找关系难啊。
　　@李敖牌口香糠
10:04:46　　呵呵，没什么呀，总比48元买中石油好吧？　　关键是楼主这套房子买得比市场价便宜了多少？便宜几十万，最后成功了还是值，这种房子我也不敢拍，不过我有个朋友专门拍这种不交吉的房子的。赚的多。　　-----------------------------　　@小猫杰米
10:30:51　　赚不了多少，除掉佣金税费便宜不到两成。对资金要求严格，因为拍卖后10内付清全款，没钱买不了大房子。　　麻烦请教你这位朋友如何清场。　　-----------------------------　　@李敖牌口香糠
10:39:07　　肯定是先礼后兵啦，主要是这种房子买入就要便宜，不然谁去买啊。　　拍市老手也怕楼主这种初哥，什么都不懂，就高价去拍了。　　不同的房子用不同的清场的方式，我也拍过两套不交吉的，不过都是有租客在，租期也不长，很快就打发走了。原业主是最麻烦的。　　-----------------------------　　@小猫杰米 68楼
10:44:41　　原业主早就放弃了，他爸一人赖着不走，协商出搬家费都不肯。　　-----------------------------　　找个周末，等老人离开家，找个开锁匠，强行换锁住进去不行吗？　　现在是我的房子，你凭什么住在这里，你有没有房子住跟我有什么关系呢，你没房子住找你儿子去　　对付这种无赖，走正常途径不行呀　　先礼后兵，跟他儿子沟通下
　　回复第15楼(作者:@腐败可怕 于
15:50) 　　这事有点难办，你站在你的立场上认为他要搬出去，可他买房也付了很多钱，而且还有每月的月供，辛辛苦苦…… ==========去求吧你，如果不是四万亿，中国经济现在已经走出泥潭了，二比　　
　　@李敖牌口香糠
10:04:46　　呵呵，没什么呀，总比48元买中石油好吧？　　关键是楼主这套房子买得比市场价便宜了多少？便宜几十万，最后成功了还是值，这种房子我也不敢拍，不过我有个朋友专门拍这种不交吉的房子的。赚的多。　　-----------------------------　　@小猫杰米
10:30:51　　赚不了多少，除掉佣金税费便宜不到两成。对资金要求严格，因为拍卖后10内付清全款，没钱买不了大房子。　　麻烦请教你这位朋友如何清场。　　-----------------------------　　@李敖牌口香糠
10:39:07　　肯定是先礼后兵啦，主要是这种房子买入就要便宜，不然谁去买啊。　　拍市老手也怕楼主这种初哥，什么都不懂，就高价去拍了。　　不同的房子用不同的清场的方式，我也拍过两套不交吉的，不过都是有租客在，租期也不长，很快就打发走了。原业主是最麻烦的。　　-----------------------------　　@小猫杰米
10:44:41　　原业主早就放弃了，他爸一人赖着不走，协商出搬家费都不肯。　　-----------------------------　　@haianycc 74楼
11:06:36　　找个周末，等老人离开家，找个开锁匠，强行换锁住进去不行吗？　　现在是我的房子，你凭什么住在这里，你有没有房子住跟我有什么关系呢，你没房子住找你儿子去　　对付这种无赖，走正常途径不行呀　　先礼后兵，跟他儿子沟通下　　-----------------------------　　儿子在外地不管事，做不了老头的主。　　你的办法考虑中，但他有戒备很少出门，大概防着呢。　　另外还在上诉，同事走法律程序，希望法院协助。
　　@小猫杰米
10:44:41　　原业主早就放弃了，他爸一人赖着不走，协商出搬家费都不肯。　　-----------------------------　　@李敖牌口香糠
10:54:08　　看你说的，你是合法的，你要找法院和片警的关系，注意，关系，申请强制执行。或者再问问律师，总之不交吉的房子要先了解清楚，几种情况最好别碰。　　-----------------------------　　@小猫杰米 73楼
11:05:26　　先审理判决了才到执行，一开始法官就踢球。东拉西扯回避主题，拖了几个月说不归本院管。上海这么大找关系难啊。　　-----------------------------　　我之前了解的这种不交吉的最后不行也是需要再打官司，然后申请强制执行。所以，这种房子要便宜很多才有人去拍。　　你什么都没有，就请律师吧，让律师找法官。
　　@小猫杰米
10:44:41　　原业主早就放弃了，他爸一人赖着不走，协商出搬家费都不肯。　　-----------------------------　　@李敖牌口香糠
10:54:08　　看你说的，你是合法的，你要找法院和片警的关系，注意，关系，申请强制执行。或者再问问律师，总之不交吉的房子要先了解清楚，几种情况最好别碰。　　-----------------------------　　@小猫杰米
11:05:26　　先审理判决了才到执行，一开始法官就踢球。东拉西扯回避主题，拖了几个月说不归本院管。上海这么大找关系难啊。　　-----------------------------　　@李敖牌口香糠 77楼
11:15:15　　我之前了解的这种不交吉的最后不行也是需要再打官司，然后申请强制执行。所以，这种房子要便宜很多才有人去拍。　　你什么都没有，就请律师吧，让律师找法官。　　-----------------------------　　为了保护被执行人的权益，拍卖也有限制的，次数，价格，三次流拍就收回了。能便宜三成已是底限了。　　能被法院拍卖的房子都是核查过被执行人多数另有房子，符合拍卖条件的。
　　太假了把。
　　什么是交吉　　
　　如果租客也这样
能怎么办？
　　便宜不能都让你占不是吗?
　　@就是来吵架 81楼
12:41:58　　如果租客也这样
能怎么办？　　----------------------------　　要是倒霉碰上这样的租客，也难搞。
　　问一下lz有没有办理正规的过户手续，有没有房产证　　如果能确认你是业主，直接要求水电公司停水停电停气　　等房屋清场再去缴费开通…………　　个人资产水电公司不停地话，就去告他们非法入侵民宅
　　@bmy45 85楼
15:48:44　　问一下lz有没有办理正规的过户手续，有没有房产证　　如果能确认你是业主，直接要求水电公司停水停电停气　　等房屋清场再去缴费开通…………　　个人资产水电公司不停地话，就去告他们非法入侵民宅　　-----------------------------　　房产证，各种水电煤手续都有。问过了他们认钱不认人，只有有人缴费，水电气都不会停。　　也起诉了，法院踢球说不归本院管。
　　直接找几个人把老头子抬出去，全程摄像看有没有殴打伤害他。然后参加公司打包。难道你还怕他告你不成？　　
　　@恰逢夏至 87楼
18:35:14　　直接找几个人把老头子抬出去，全程摄像看有没有殴打伤害他。然后参加公司打包。难道你还怕他告你不成？　　-----------------------------　　是啊，法院不作为，逼得老百姓只能自己办。唉，平生没跟人发生过暴力冲突，有些心理障碍。
　　有的上海人你跟他讲道理，他不跟你讲道理，你不跟他讲道理的时候他比谁都跟你讲道理。深有体会的。　　
　　直接去破门换锁　　
　　1把老头扔出去，换门。2贿赂法官。　　
　　@com 91楼
19:10:05　　有的上海人你跟他讲道理，他不跟你讲道理，你不跟他讲道理的时候他比谁都跟你讲道理。深有体会的。　　-----------------------------　　有同感，偶是外地人，有些上海本地人不工作吃低保混日子，最难缠。　　法院公务员之类多是本地人，你跟他讲法律，他跟你讲政治，总是没理。
　　直接叫几个人进去把那老头仍出来完事
房子是你的还让别人继续住你的房　　
　　@sweetswing 93楼
19:15:50　　1把老头扔出去，换门。2贿赂法官。　　-----------------------------　　外地人没关系，谁接受你的贿赂啊，既要拿又要安全。
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