来源：蜘蛛抓取(WebSpider)
时间：2017-12-24 00:34
标签：
债权人不同意债务转移
最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定
最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定
点击数:1957
更新日期：
发文单位：最高人民法院
文 号：法释[2004]16号
发布日期：
执行日期：
日由最高人院审判委员会第1330次会议通过，现予公布，自日起实施。
二〇〇四年十一月十五日
为了进一步规范民事执行中的拍卖、变卖措施，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国》等的规定，结合人民法院民事执行工作的实践经验，制定本规定。
第一条 在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。
第二条 人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。
第三条 人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。
第四条 对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。
当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。
对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。
第五条 评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。
第六条 人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。
当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。
第七条 拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。
第八条 拍卖应当确定保留价。
拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
第九条 保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。
依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。
第十条 执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。
第十一条 拍卖应当先期公告。
拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。
第十二条 拍卖公告的范围及媒体由当事人双方协商确定；协商不成的，由人民法院确定。拍卖财产具有专业属性的，应当同时在专业性报纸上进行公告。
当事人申请在其他新闻媒体上公告或者要求扩大公告范围的，应当准许，但该部分的公告费用由其自行承担。
第十三条 拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。
应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。
第十四条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。
优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。
第十五条 法律、规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。
申请执行人、被执行人可以参加竞买。
第十六条 拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。
顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。
第十七条 拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外。
第十八条 拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。
第十九条 拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。
第二十条 在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托：
（一）据以执行的生效法律被撤销的；
（二）申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的；
（三）被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的；
（四）当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的；
（五）案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；
（六）拍卖机构与竞买人恶意串通的；
（七）其他应当撤回拍卖委托的情形。
第二十一条 人民法院委托拍卖后，遇有依法应当暂缓执行或者中止执行的情形的，应当决定暂缓执行或者裁定中止执行，并及时通知拍卖机构和当事人。拍卖机构收到通知后，应当立即停止拍卖，并通知竞买人。
暂缓执行期限届满或者中止执行的事由消失后，需要继续拍卖的，人民法院应当在十五日内通知拍卖机构恢复拍卖。
第二十二条 被执行人在拍卖日之前向人民法院提交足额金钱清偿债务，要求停止拍卖的，人民法院应当准许，但被执行人应当负担因拍卖支出的必要费用。
第二十三条 拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。
第二十四条 拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的帐户。
第二十五条 拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。
重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。
第二十六条 拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。
第二十七条 对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。
第二十八条 对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。
第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
第二十九条 动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。
不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
第三十条 人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。
第三十一条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
第三十二条 拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：
拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；超过1亿元的部分，不得超过0.5％。
采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。
拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。
第三十三条 在执行程序中拍卖上市公司国有股和社会法人股的，适用最高人民法院《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》。
第三十四条 对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。
金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。
第三十五条 当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。
按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。
变卖的财产无人应买的，适用本规定第十九条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。
第三十六条 本规定自日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。
总公司地址：宿迁市运河路18-42号（东城水岸）
Tel: 68& Fax: 58&&&&&1<input type="button" value="GO" onclick ="var val = Number(jQuery(this).parent().children(':text').val()); if (isNaN(val) || val
2){val = 2;}window.location.href = '/500-500020-detail--0-__id__.html'.replace('__id__', val); ">
购买法院司法拍卖房捡漏时要当心惹上麻烦
周争锋律师
注册时间： -
注册时间：
点击标签查看相关内容
购买法院司法拍卖房捡漏时要当心惹上麻烦
&&&&&&&一直以来都想就拍卖房写点什么，具体要写的时候又无从着手。日，深圳首批房产司法拍卖将通过深圳市房地产拍卖及挂牌网上交易系统网上进行交易，竞拍者将无需到现场进行举牌交易，这标志着深圳市房地产司法拍卖进入互联网交易时代。就该话题昨天接受了新浪乐居记者的文字采访，一问一答，几个回合下来，我看够写一篇文章了。&&&&&&今天结合我代理过的有关案件，谈下拍卖房可能会碰到的各种问题。&&&&&&一、拍卖房受不受深圳限购政策影响的问题。依据广东省高院日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。我在2014年碰见一个惠州人，拿着惠州法院的执行裁定，深圳市不动产登记中心不给他办过户手续，原因就是竞买人没有深圳市的购房资格。&&&&&&二、拍卖房能不能办理银行按揭手续的问题。&&&&&&拍卖房基本要求是一次性付款，这对竞买人的财务状况要求得很高，没有在事前的要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。&&&&&&现在也有操作办理按揭贷款的代理公司，他们和有些银行合作，办理拍卖房的按揭贷款手续，我去年接待过几个想通过这样的公司购买拍卖房的买家咨询法律风险。需要特别说明的是，深圳某银行有个业务叫后置按揭贷款或补按揭贷款业务，是买房人一次性付款购买后一定时间内还可以在该行正常地办理按揭贷款手续，2015年深圳市继续履行胜诉的买家，基本上选择的都是某银行提供的这种模式。做这样的贷款，前期需要先找担保公司融资，给一定的费用，由担保公司和银行搭线，需要注意的是，这样的模式随时可能被监管层叫停。&&&&（文章发表后，有网友反映，说是中行，工行&，建行有些网点现在可以办理拍卖房按揭贷款，特此说明。）&&&&&&三、按照法院要求一次性付款后，法院什么时候给《执行裁决书》及《协助执行通知书》等文件的问题。&&&&&&&&&&这涉及到竞买人资金的占用时间问题，晚给一天就要有一天的成本，我要告诉各位的是，这没有法定的标准，有可能一周，有可能半年或更长。去年南方都市报报道的一个福田区法院的拍卖房，8个月了竞买人还没有拿到这两个过户所需的文件。&&&&&&四、拍卖房的费用主要有2%的拍卖佣金，3%的个税，契税和增值税，总价2%到3%的融资成本，根据拍卖公告，可能还要承担原房主逾期滞交的物业费以及所欠的水电费等。&&&&&&需要注意的是，这些税费是按照拍卖实际成交价缴纳的，不是按照不动产登记中心的核定评估价缴纳。这里我特别对通过深圳市历史遗留办法取得绿本房的拍卖房，说个事，取得绿本的房产，不是可以上市正常交易的房产，竞买人拍得的权利只是作为房产权利身份记载在政府的系统里面，涉及到变现和抵押困难的问题。&&&&&&五、拍卖的房产如何定价，流拍后会如何处理的问题。&&&&&&债权人申请法院依法查封债务人的房产，案件胜诉后，债务人仍然无法还钱，房产则会被法院依法拍卖，没有到资不抵债，实在没办法的情况，业主都不会让自己的房子进入拍卖通道。通常情况下，第一次评估价和市场价差不多，此时拍卖基本会流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%，依据最高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，第三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施，也就是说倘若第三次还是流拍的话，有可能就内部定向销售了，此时对于房产所有者极为不利。法院变卖的时候，债权人可以用其债权折抵购买，但不是每个人都有这么好的运气，很多是被抵押权银行收入囊中。&&&&&&附：最高人民法院《关于人民法院强制执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八第二款规定，“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵押的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该资产，且申请执行人，其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产归还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”&&&&&&六、购买拍卖房可能存在的法律风险有哪些。&&&&&&有两个专业的名词大家要知道，就是交吉和不交吉。交吉就是不但保证帮助过户还负责空房交付。不交吉只管竞买人拍付清购房款后，协助办理过户手续，交房和其他纠纷，由竞买人自己处理，我给他起个名叫“管杀不管埋”。&&&&&&现在的司法拍卖房，基本上是注明不交吉维持现状的房产，对于房产实际占有人和业主的法律关系和业主有没有为其他人设定占有权，竞买人很难查明。因此这就需要竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解，前期的摸底工作要扎实，不然有可能捡漏拾到宝，也有可能捡到手雷。&&&&&&现在市场上有专门处理拍卖房的公司，他们有专业的队伍负责对房产做前期排查工作，做得很细致，负责了解业主对外负债的情况，和房产实际占有人和业主的法律关系，业主的婚姻状况等信息，然后收集汇总后，由专业律师把控风险，然后再决定是不是参与竞买。&&&&&&想要购买司法拍卖房要多调查，多跑腿，尽量竞买自己熟悉的房子，这最安全。不能只是贪图便宜，便宜的里面，有没有还隐藏点什么要了解清楚。&&&&&&1、拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。现在债权人在放款的时候，往往会让借款人签订空白的租赁合同或空白的买卖合同留有一张银行卡，已备不时之需，不用问租赁合同上的签名是原业主的，加上一次性给付租金的转账流水，在证据上你很难说这存在问题。对租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋的，租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。&&&&&&2、房产的所有权归属有争议，主要是物权法司法解释一第七条规定的几种情况。比如存在代持约定或夫妻双方在法院的离婚调解书中约定，房产归没有在房产证登记的一方单独所有的情况。&&&&&&存在代持协议的情况下，实际产权人可以提起执行异议之诉，虽然这样的诉讼基本上法院会认定实际产权人的证据有瑕疵而驳回诉请，不会影响到最终的处理结果，但是会延长竞买人的过户时间，一次性付款的资金压力耗不起。&&&&&&最大的杀手主要发生在夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况，在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。主要是离婚后，夫妻双方均没有能力还清银行的抵押贷款，没有及时地办理更名手续，导致依据生效的法院离婚调解书房产的权利人已经发生了变化，却没有在不动产登记中心的系统有所体现。竞买了这样的房子，购房款给了法院，过户过程中突然实际产权人出来了，就悲剧了，以后拍卖市场上一定会有这样的纠纷。&&&&&《物权法司法解释一》第七条“&人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”&&&&&&3、拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家。也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。&&&&&《最高人民法院公报》2015年第10期，刊登的连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案裁判要旨：“签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。”&&&&&&4、房屋存在违法建筑，拍卖面积和实际登记面积不一致或其他质量瑕疵的责任只能由购买者承担。&&&&&&由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。&&&&&&我知道的有这么一个事，深圳有一套拍卖的房产，顶楼复式结构，竞买人高价拍到手，不想上面的一层均是加建的违法建筑，现在天天被人投诉违建，结果街道办要求限期拆除，要是真的都给拆除了，这桩买卖就亏大发了。&&&&&&5、原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。你比如，有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这也是个麻烦事，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。&&&&&&6、不能正常解除抵押的情况。解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。主要就是，设定的抵押是为业主自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是业主和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。&&&&&&我最近接到竞买人咨询的问题是，法院在执行裁定文书中没有指名要求银行需要解除抵押，或银行把自己保管的房产证原件直接给了业主，导致竞买人缺乏必要的文件，一时难以办理产权登记手续。&&&&&&结语：购买法院司法拍卖房时不要只贪图便宜，要明白这便宜的里面存在的不确定风险因素很多，最好是竞买自己知道根底的房产。一个基本的常识一定要知道，在你购买法院的拍卖房时，此时的法院和一般的卖家没有什么不同，他就一卖房者的角色，不要把法院的司法拍卖和法律赋予法院的权力结合起来，法院司法拍卖房屋的拍卖行为只是房屋买卖合同的一种表现方式，只不过卖家此时是法院而已，有些现实存在的问题法院也解决不了的。&&&&&&——周争锋日写于深圳&&&&&&转载请注明出处本帖于 17:41 被楼主编辑过
奈何归奈何
注册时间： -
注册时间：
注册时间： -
注册时间：
好东西，参考下
注册时间： -
注册时间：
深圳房地产律师周争锋
注册时间： -
注册时间：
这论坛下去了
注册时间： -
注册时间：
周律师您好，求教司法拍卖问题。若以400万竞得深圳某房（已满2年），该房国土局评估价为480万（福田非普通住宅标准为470万）。那需要缴纳增值税吗？若按拍卖成交价400万计税，该房产是否为普通住宅并享满二免征增值税？是否会出现以成交价计税价格但仍按国土评估价判定为非普通住宅并需缴增值税？
深圳房地产律师周争锋
注册时间： -
注册时间：
征税问题要多跑几趟地税局，他们很灵活，你拿出你的依据据理力争是可以按照你的拍卖价交税的，因为你是公开拍卖的，实际成交价就是400,很多诉讼强制过户的买家，最终也是按照实际成交价纳税，没有按照调高以后的评估价。引用5楼ecsso的发言:周律师您好，求教司法拍卖问题。若以400万竞得深圳某房（已满2年），该房国土局评估价为480万（福田非普通住宅标准为470万）。那需要缴纳增值税吗？若按拍卖成交价400万计税，该房产是否为普通住宅并享满二免征增值税？是否会出现以成交价计税价格但仍按国土评估价判定为非普通住宅并需缴增值税？
注册时间： -
注册时间：
周律师能不能留个联系方式，正好有这方面的事需要咨询引用6楼楼主的发言:征税问题要多跑几趟地税局，他们很灵活，你拿出你的依据据理力争是可以按照你的拍卖价交税的，因为你是公开拍卖的，实际成交价就是400,很多诉讼强制过户的买家，最终也是按照实际成交价纳税，没有按照调高以后的评估价。引用5楼ecsso的发言:周律师您好，求教司法拍卖问题。若以400万竞得深圳某房（已满2年），该房国土局评估价为480万（福田非普通住宅标准为470万）。那需要缴纳增值税吗？若按拍卖成交价400万计税，该房产是否为普通住宅并享满二免征增值税？是否会出现以成交价计税价格但仍按国土评估价判定为非普通住宅并需缴增值税？
zlhfz抗奋4269414_微信
注册时间： -
注册时间：
你好！打扰了！我想咨询一下司法拍卖房同一房子有两家法院查封，其中有家法院涉及到违法行为，这个房子还能继续拍卖吗，当事人可否指定买受人，拍卖法院是否可以出具拍卖确认书！谢谢老师解答引用楼主的发言:       一直以来都想就拍卖房写点什么，具体要写的时候又无从着手。日，深圳首批房产司法拍卖将通过深圳市房地产拍卖及挂牌网上交易系统网上进行交易，竞拍者将无需到现场进行举牌交易，这标志着深圳市房地产司法拍卖进入互联网交易时代。就该话题昨天接受了新浪乐居记者的文字采访，一问一答，几个回合下来，我看够写一篇文章了。      今天结合我代理过的有关案件，谈下拍卖房可能会碰到的各种问题。      一、拍卖房受不受深圳限购政策影响的问题。依据广东省高院日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。我在2014年碰见一个惠州人，拿着惠州法院的执行裁定，深圳市不动产登记中心不给他办过户手续，原因就是竞买人没有深圳市的购房资格。      二、拍卖房能不能办理银行按揭手续的问题。      拍卖房基本要求是一次性付款，这对竞买人的财务状况要求得很高，没有在事前的要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。      现在也有操作办理按揭贷款的代理公司，他们和有些银行合作，办理拍卖房的按揭贷款手续，我去年接待过几个想通过这样的公司购买拍卖房的买家咨询法律风险。需要特别说明的是，深圳某银行有个业务叫后置按揭贷款或补按揭贷款业务，是买房人一次性付款购买后一定时间内还可以在该行正常地办理按揭贷款手续，2015年深圳市继续履行胜诉的买家，基本上选择的都是某银行提供的这种模式。做这样的贷款，前期需要先找担保公司融资，给一定的费用，由担保公司和银行搭线，需要注意的是，这样的模式随时可能被监管层叫停。    （文章发表后，有网友反映，说是中行，工行 ，建行有些网点现在可以办理拍卖房按揭贷款，特此说明。）      三、按照法院要求一次性付款后，法院什么时候给《执行裁决书》及《协助执行通知书》等文件的问题。          这涉及到竞买人资金的占用时间问题，晚给一天就要有一天的成本，我要告诉各位的是，这没有法定的标准，有可能一周，有可能半年或更长。去年南方都市报报道的一个福田区法院的拍卖房，8个月了竞买人还没有拿到这两个过户所需的文件。      四、拍卖房的费用主要有2%的拍卖佣金，3%的个税，契税和增值税，总价2%到3%的融资成本，根据拍卖公告，可能还要承担原房主逾期滞交的物业费以及所欠的水电费等。      需要注意的是，这些税费是按照拍卖实际成交价缴纳的，不是按照不动产登记中心的核定评估价缴纳。这里我特别对通过深圳市历史遗留办法取得绿本房的拍卖房，说个事，取得绿本的房产，不是可以上市正常交易的房产，竞买人拍得的权利只是作为房产权利身份记载在政府的系统里面，涉及到变现和抵押困难的问题。      五、拍卖的房产如何定价，流拍后会如何处理的问题。      债权人申请法院依法查封债务人的房产，案件胜诉后，债务人仍然无法还钱，房产则会被法院依法拍卖，没有到资不抵债，实在没办法的情况，业主都不会让自己的房子进入拍卖通道。通常情况下，第一次评估价和市场价差不多，此时拍卖基本会流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%，依据最高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，第三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施，也就是说倘若第三次还是流拍的话，有可能就内部定向销售了，此时对于房产所有者极为不利。法院变卖的时候，债权人可以用其债权折抵购买，但不是每个人都有这么好的运气，很多是被抵押权银行收入囊中。      附：最高人民法院《关于人民法院强制执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八第二款规定，“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵押的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该资产，且申请执行人，其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产归还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”      六、购买拍卖房可能存在的法律风险有哪些。      有两个专业的名词大家要知道，就是交吉和不交吉。交吉就是不但保证帮助过户还负责空房交付。不交吉只管竞买人拍付清购房款后，协助办理过户手续，交房和其他纠纷，由竞买人自己处理，我给他起个名叫“管杀不管埋”。      现在的司法拍卖房，基本上是注明不交吉维持现状的房产，对于房产实际占有人和业主的法律关系和业主有没有为其他人设定占有权，竞买人很难查明。因此这就需要竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解，前期的摸底工作要扎实，不然有可能捡漏拾到宝，也有可能捡到手雷。      现在市场上有专门处理拍卖房的公司，他们有专业的队伍负责对房产做前期排查工作，做得很细致，负责了解业主对外负债的情况，和房产实际占有人和业主的法律关系，业主的婚姻状况等信息，然后收集汇总后，由专业律师把控风险，然后再决定是不是参与竞买。      想要购买司法拍卖房要多调查，多跑腿，尽量竞买自己熟悉的房子，这最安全。不能只是贪图便宜，便宜的里面，有没有还隐藏点什么要了解清楚。      1、拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。现在债权人在放款的时候，往往会让借款人签订空白的租赁合同或空白的买卖合同留有一张银行卡，已备不时之需，不用问租赁合同上的签名是原业主的，加上一次性给付租金的转账流水，在证据上你很难说这存在问题。对租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋的，租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。      2、房产的所有权归属有争议，主要是物权法司法解释一第七条规定的几种情况。比如存在代持约定或夫妻双方在法院的离婚调解书中约定，房产归没有在房产证登记的一方单独所有的情况。      存在代持协议的情况下，实际产权人可以提起执行异议之诉，虽然这样的诉讼基本上法院会认定实际产权人的证据有瑕疵而驳回诉请，不会影响到最终的处理结果，但是会延长竞买人的过户时间，一次性付款的资金压力耗不起。      最大的杀手主要发生在夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况，在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。主要是离婚后，夫妻双方均没有能力还清银行的抵押贷款，没有及时地办理更名手续，导致依据生效的法院离婚调解书房产的权利人已经发生了变化，却没有在不动产登记中心的系统有所体现。竞买了这样的房子，购房款给了法院，过户过程中突然实际产权人出来了，就悲剧了，以后拍卖市场上一定会有这样的纠纷。     《物权法司法解释一》第七条“ 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”      3、拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家。也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。     《最高人民法院公报》2015年第10期，刊登的连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案裁判要旨：“签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。”      4、房屋存在违法建筑，拍卖面积和实际登记面积不一致或其他质量瑕疵的责任只能由购买者承担。      由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。      我知道的有这么一个事，深圳有一套拍卖的房产，顶楼复式结构，竞买人高价拍到手，不想上面的一层均是加建的违法建筑，现在天天被人投诉违建，结果街道办要求限期拆除，要是真的都给拆除了，这桩买卖就亏大发了。      5、原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。你比如，有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这也是个麻烦事，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。      6、不能正常解除抵押的情况。解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。主要就是，设定的抵押是为业主自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是业主和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。      我最近接到竞买人咨询的问题是，法院在执行裁定文书中没有指名要求银行需要解除抵押，或银行把自己保管的房产证原件直接给了业主，导致竞买人缺乏必要的文件，一时难以办理产权登记手续。      结语：购买法院司法拍卖房时不要只贪图便宜，要明白这便宜的里面存在的不确定风险因素很多，最好是竞买自己知道根底的房产。一个基本的常识一定要知道，在你购买法院的拍卖房时，此时的法院和一般的卖家没有什么不同，他就一卖房者的角色，不要把法院的司法拍卖和法律赋予法院的权力结合起来，法院司法拍卖房屋的拍卖行为只是房屋买卖合同的一种表现方式，只不过卖家此时是法院而已，有些现实存在的问题法院也解决不了的。      ——周争锋日写于深圳      转载请注明出处本帖于&17:41&被楼主编辑过
zlhfz抗奋4269414_微信
注册时间： -
注册时间：
周律师:你好！打扰了！我想咨询一下司法拍卖房同一房子有两家法院查封，其中有家法院涉及到违法行为，这个房子还能继续拍卖吗，当事人可否指定买受人，拍卖法院是否可以出具拍卖确认书！谢谢老师解答
zlhfz抗奋4269414_微信
注册时间： -
注册时间：
周律师:你好！打扰了！我想咨询一下司法拍卖房同一房子有两家法院查封，其中有家法院涉及到违法行为，这个房子还能继续拍卖吗，当事人可否指定买受人，拍卖法院是否可以出具拍卖确认书！谢谢老师解答
周争锋律师
注册时间： -
注册时间：
不知道你说的啥意思，引用10楼zlhfz抗奋4269414_微信的发言:周律师:你好！打扰了！我想咨询一下司法拍卖房同一房子有两家法院查封，其中有家法院涉及到违法行为，这个房子还能继续拍卖吗，当事人可否指定买受人，拍卖法院是否可以出具拍卖确认书！谢谢老师解答
注册时间： -
注册时间：
周律师，请问一下，我们已经从深圳中院成功拍卖到一处房产，而且也已经顺利过户，但是收房的时候，得知里面有一个租客，租客告诉我们他的租期已经在7月30日到期，只是两个月押金未能从房东手上拿过来，所以要再住两个月才能搬走。而他所说的房东，并未这个房子原有的业主，而是业主在得知房产被法院查封之后，私自签约的二房东。目前二房东也拒绝与我们见面商谈，租客也表示要坚持住多两个月才走，请问我们该怎么办才好？
周争锋律师
注册时间： -
注册时间：
可以直接清理走啊。查封后的租赁合同对你没有约束性。引用常青藤911的发言:周律师，请问一下，我们已经从深圳中院成功拍卖到一处房产，而且也已经顺利过户，但是收房的时候，得知里面有一个租客，租客告诉我们他的租期已经在7月30日到期，只是两个月押金未能从房东手上拿过来，所以要再住两个月才能搬走。而他所说的房东，并未这个房子原有的业主，而是业主在得知房产被法院查封之后，私自签约的二房东。目前二房东也拒绝与我们见面商谈，租客也表示要坚持住多两个月才走，请问我们该怎么办才好？
注册时间： -
注册时间：
周律师我想咨询卖房的事，方便给个电话联系嘛
yijiao1966
注册时间： -
注册时间：
周律师您好，抱歉打扰到您，我在法院拍得一房子，法院公告注明南面用地范围外有一围墙要拆除，但对北面用地范围外的围墙需拆除只字未提，我是拍得后向国土部门咨询才得知，但法院说自己没错不同意退房申请，理由是宗地外的违建他们可以提也可以不提（而国土部门已告知法院北面围墙需拆除），请问是这样的吗？谢谢！
周争锋律师
注册时间： -
注册时间：
你没办法的，人家管杀不管埋啊。引用15楼yijiao1966的发言:周律师您好，抱歉打扰到您，我在法院拍得一房子，法院公告注明南面用地范围外有一围墙要拆除，但对北面用地范围外的围墙需拆除只字未提，我是拍得后向国土部门咨询才得知，但法院说自己没错不同意退房申请，理由是宗地外的违建他们可以提也可以不提（而国土部门已告知法院北面围墙需拆除），请问是这样的吗？谢谢！
注册时间： -
注册时间：
您好，周律师，我在龙岗拍了套法拍房，成交价280多点，这价超过了龙岗指导价，要交毫宅税，请问有没什么办法按评估价交税？降低点税金？
周争锋律师
注册时间： -
注册时间：
没办法引用求解321的发言:您好，周律师，我在龙岗拍了套法拍房，成交价280多点，这价超过了龙岗指导价，要交毫宅税，请问有没什么办法按评估价交税？降低点税金？
注册时间： -
注册时间：
周律师你好，法院拍卖的清水房，如购买需注意哪些问题，有房产证号，能否查询房产的具体情况，如纠纷与抵押
shanghui1980
注册时间： -
注册时间：
周律师，我朋友在淘宝司法拍卖成功拍卖到一套房产。付尾款的时候当地拍卖法院单方面毁约，请问这个事情该怎么办。（从来没想到法院还能毁约的）
1<input type="button" value="GO" onclick ="var val = Number(jQuery(this).parent().children(':text').val()); if (isNaN(val) || val
2){val = 2;}window.location.href = '/500-500020-detail--0-__id__.html'.replace('__id__', val); ">
链接网址：
链接文字：
添加家在水印
不添加家在水印
支持一次选择9张图片上传（使用Ctrl、Shift选中）；
支持jpg、png、gif，单张图片不超过10M，png不超过1M，gif不超过300K。
选 择 字 号
大家都在看
（新房业务）
（二手房业务）
（家居装修业务）
（亲子教育业务）
（家在广告业务）
