「买房投资公寓好还是住宅好篇」为什么中国人喜欢投资买住宅，美国人喜欢买

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-01-05 14:42 标签： 买房投资公寓好还是住宅好

通过对中国大陆120家房产中介进行深度采访，房地产线上销售平台Investorist公布了未来一年内中国买家将要投资的五个美国房地产市场，分别是洛杉矶、迈阿密、纽约、旧金山和波士顿。

中国买家为什么会倾向于这五个市场？原因是那里有完善的教育机构和很多不错的机会，其中优质的儿童教育资源是吸引他们投资最主要的因素。不过，每个城市也有他们各自的优势。

洛杉矶作为第一大投资市场具有两大优势：一个是那里有多所全美最好的公立大学，教育资源完善；另一个是市场要按国际标准进行定价，较为稳定。作为第二大投资市场，迈阿密不仅拥有优美的的环境，不断增值的土地，还吸引了越来越多的中国学生到迈阿密大学留学。另外，北迈阿密也在计划打造唐人街文化艺术创新区，区内将建有大宝塔，成片绿地和屋顶花园，以吸引中国投资人。而纽约作为第三大投资市场，不仅是世界第一金融中心，也是世界顶尖高中和大学的聚集地，拥有卓越的教育资源。同时，纽约的土地正不断增值，皇后区和布鲁克林区等行政区也得到了巨大的发展。

第四大市场是旧金山。那里拥有北美最古老的唐人街和亚洲之外最大的中国人聚集地，还有硅谷先进的科技，雄厚的经济实力和高投资回报率等优势。最后是波士顿，那里汇聚了多所精英大学，其市中心发展迅速，奢华公寓市场正在兴起。

数据显示，2016年中国买家购置的海外房产数量高达10，540，比上一年同期增长了40%。以下图表就展示了美国哪些市场深受中国买家的喜爱以及他们投资的原因。

在美国市场中，存在一个针对中国投资者设立的最优惠价格范围，而在最受欢迎的州内，其最优价格范围是30万到70万美元。如果房地产价格远低于这个范围，投资人就会认为该市场存在问题。

Investorist美国地区的副总裁Josh Cunningham说道：“从前12个月的调查采访中可以看到，中国投资人对美国市场的需求不断增长，特别是纽约州和佛罗里达州。”他还补充道：“最聪明的开发商会积极地在中国推广他们的项目，并提供所需的资金和人力资源，因为他们能够发现中国市场存在的巨大机会。”

另外，Investorist报道称，在未来一年内，中国的房产中介对美国市场依然持非常乐观的态度，其中有70%的中介预测明年销量将有所增加。

随着限购限贷政策严格的调控，再加上国家大力推进住房租赁市场的发展，公寓市场变得火热。

由于公寓产品的面积小、总价低，购买压力小，另外对于很多投资客来说，公寓不限购不限贷，是可以投资的固定资产，具有保值及增值的附加价值。越来越多人选择购买公寓产品。

这两年市场上的公寓产品也像雨后春笋般爆发，精装公寓更受大家的青睐，省去了人力物力财力，也可以更快的享受租金回报。不过对于购买公寓来说，一定要想好这几个问题才能去购买。

购买的公寓靠近地铁吗？

不论你购买的产品是公寓还是住宅，是自住还是投资，最重要的就是交通，近年来，地铁已经成为人们日常出行必备的交通工具。

“地铁一响黄金万两”这句俗话说的完全没错，真正的地铁盘与伪地铁盘的租金价格又明显的差距。地铁盘是什么？以距离地铁站步行的时间算： 5分钟内的房子，称为“正地铁房”；10分钟内的房子，称为“准地铁房”；15分钟内的房子，称为“近地铁房”。

在理想状况下，离地铁站越近房屋价格越高，其价格呈现出正态分布的特征。因此，地铁站附近的房屋价格一般高于位于该区域的房屋价格。对购房者来讲，最有价格的不是地铁线本身，而是出入口。地铁改变了旧有的商业、居住格局和人们的生活方式。大多数购房者认为地铁可以缩短交通时间，增加购物场所、餐饮消费、娱乐场所的选择面。

据统计，香港地铁开通后，上盖物业平均升值近50%，投资回报率达到15%。

购买的公寓是否靠近地铁对于以后能不能租的出去，以及租金会不会递增，来说是有很大的影响的。

下面，我整理了一些目前在售以及距离地铁口在500米左右的公寓项目。

购买的公寓商业配套如何？

在投资公寓方面，显然，项目周边商圈也是很重要的因素。商业配套落后的公寓不仅人流量低，住户体验感也不好，难以有租赁市场。

在租房者的眼中，自己租的公寓周边，醇熟的商业配套意味着轻松的休闲娱乐，毕竟生活方便才是租户首要考虑的因素。在投资客的眼里，繁华的商业配套就是最宝贵的财富。

周边有大型商业，就能带来更多的商旅人群，选择公寓产品，最好选择集商业、公寓、办公等产品于一体的项目，好过产品单一的项目。

南京市场上也有不少这样的公寓项目，下面给大家简单统计，作为参考。

购买的公寓会有哪些人来租房子？

这一点也是最重要的一点，买公寓一定要首选第三产业和年轻白领集聚的区域。

没有企业集聚区域或者高校资源的公寓，建议不去购买。如果项目周边没有产业园、大型企业办公或高校支撑，稳定的人流量相对较少，对未来出租前景有直接影响。

所以选择公寓的时候，需要考察项目周边的产业人群数量，也要评估区域内的公寓、住宅供应量是否过大。如果后期有大量同类型的公寓、以及住宅都进入租赁市场，会分流掉你的出租需求，而且租房供应量太大，租金也很难提高。

南京高校、产业园众多，这区域的租客收入水平会高些，未来出租会省去很多烦恼。

下面，为大家整理一下周边产业资源丰富的南京公寓项目。

当下南京的公寓产品层出不穷，遍地开花，公寓的选择需要格外注意。一定要注意以上三个问题，才能实现资金避险，资产保值的可能性，另外，选择公寓最好选择精装公寓，这样可以更快的享受租金回报。

通过统计，周边有地铁、有商业、有产业园的公寓项目还真不少，不过具备这些所有的优势才更值得购买！下面我为大家推荐几个及众多优势为一体的公寓项目。

银城Kinma Q+社区是由三栋小高层建筑以及一栋商业综合体（4号楼）组成，共908户智能精装产品，总建面7.6万㎡。项目有约3m平层、约4.8m挑高产品以及约4.8m挑高双钥匙及三钥匙产品的多重选择。

项目位于紫金山下，享受紫金山的山景资源。项目位于金马路地铁口对面，金马路地铁站是2、4号线交汇处，可以说是真正的地铁盘。从金马路乘坐2号线到达新街口约20分钟，新街口商圈百万客群都是其潜在消费群体。

以2、4号线为输送动脉，徐庄软件园、紫东创意园、麒麟科创园、新港开发区、仙林大学城等，有着庞大的租住和购买需求。

金马路站还将建一个约9万方国际TOD水准的换乘中心，包括停车场、客运站、换乘大厅、商业配套等，作为南京八大综合枢纽之一，引领板块飞跃。一站之隔更有马群TOD换乘中心，与城东两大枢纽比邻，堪称未来南京交通最便捷的地方。

区域内森林摩尔、金鹰奥莱城等六大商圈在握，高端商业林立，全方位业态吃喝玩乐购。未来金马路、马群TOD商业综合体的配套、仙林万达茂、羊山公园风情街以及社区内社群生活配套，随享卓越繁华。

目前在售3#楼挑高成品房，建筑面积约45㎡双钥匙，约62㎡loft，面积段约68-72㎡三钥匙产品，单价约2.8万/㎡—2.9万/㎡；1#平层成品房，面积段约37㎡/45㎡/62㎡，单价约1.8万/㎡—2万/㎡。

4.8米挑高双钥匙户型

万科星荟位于南京南站的东南角，宏运大道与明城大道交汇处，距离南站不到700米。这里有国家级铁道枢纽、亚洲最大高铁站——南京南站，快速连通8条高等级铁路、公路及航运等多维交通体系，目前南站区域年客流量3000万，未来将达到上亿人流。

同时，今年将会有大量商业体交付，带来更多的人流，预计未来5年的发展期属于黄金时期，现在投资相当于抄底。

周边有宜家、沃尔玛、麦德龙、永辉超市等醇熟的城市商业配套。此外，绿地之窗北广场和金轮星立方已经交付，绿地之窗南广场、证大喜马拉雅中心在建。万科九都荟、万科新都荟、万科尚都荟、都荟南苑、中交锦致、绿城深蓝等项目也都有商业用地。以及万科新拿的G46地块预计明年也会上市。

万科星荟新领D11号楼销许，D11号楼公寓235套，价格在26000元/㎡，2梯12户，商铺6套，拟交付时间为2019年12月31日。项目今晚开盘，户型50㎡，4.8米挑高，单价21362元/㎡起。

毅达汇创中心位于总部大道与江北快速大道交汇处，紧邻纬七路过江隧道口，距离南工大地铁口仅百米，3站地铁可到河西；

区域已有新城金融中心、新城总部大厦，紧邻虹悦城（规划中），与红星美凯龙（在建）仅一路之隔。周边已投入使用的有慕斯荟，金浦购物中心、大润发等成熟商业生活配套。

毅达中心推出少量1成首付房源，4.8米挑高精装公寓，位于2号楼，户型面积35㎡-45㎡，均价26500元/㎡左右，总价90万/套起，一房一价。

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