知识：租房纠纷怎么处理？遇到房租租赁纠纷有哪些处理方式？知识：租房纠纷怎么处理？遇到房租租赁纠纷有哪些处理方式？美丽的家园百家号对于租房一族来说，虽然有合同签订在大的条框上看似给予了一定的保障。但仍也免不了一些租房纠纷。那如果真的遇到租房纠纷要怎么处理呢？遇到房租租赁纠纷有哪些处理方式？一般的租客和房东都不知道找哪个部门解决，也不知道找谁来裁定?双方僵持不下，租房纠纷也一直得不到解决，耽误时间、浪费精力不说，还没有结果。本文将详细给予介绍。单就个人租房纠纷的主体是以个人为单位的，如果是以单位的形式进行房屋的租赁，同时又发生租房纠纷类问题不算在个人租房纠纷范畴。日常生活中的租房纠纷通常由于合同未对相关事项做详细说明，所以在做合同约定时应当对相关事项予以详细说明。房屋租赁纠纷处理：1、协商解决，房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的，应当协商解决;2、协商不成的，应当按照房屋租赁合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。(1) 申请仲裁解决问题仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。但当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若事先在合同没有约定，事后双方当事人又没有达成仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会将不予受理。反之，双方当事人事先在合同中已有约定，或者事后已达成仲裁协议的，一方向法院起诉，法院也将不予受理。仲裁具有司法行为的效力，一旦判决书生效，当事人不得再以同一纠纷向人民法院提起诉讼。(2)民事诉讼解决问题若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼。租赁当事人违反相关规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行相关法律规定的义务，致使租赁合同解除的，未履行规定义务的一方应当依法承担民事责任;造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的，应当依法承担赔偿责任。房屋租赁纠纷可以概括为以下三种类型：一、损害赔偿纠纷房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有如下几种：1. 房屋损坏赔偿;2. 人身或财物损害赔偿;3. 侵犯房屋共有人合法权益赔偿。二、租金支付纠纷这是最为常见的一种纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法：1. 租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面;2. 在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同;3. 解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方起诉从而终止租赁关系。三、其他纠纷房地产租赁除前述违约金和损害赔偿纠纷外，还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。总结：谁也不愿意在租房的过程中出现纠纷，可一旦发生房屋租赁纠纷，能够协商解决的，最好协商解决，不能够协商解决的，当事人一方可以仲裁，可以诉讼，以捍卫你的合法利益不受侵害。最后，小编也要提醒大家，在租房过程中，还是需要签订租房合同的，尽量条款详细一些，哪怕是熟人之间的租赁关系。而若真的遇到租房纠纷有，也一定要采用正确方式解决，切不可意气用事。另附：房屋租赁合同模板一份，希望对大家有所帮助。房 屋 租 赁 合 同编号：出租方（以下简称甲方）： 承租方（以下简称乙方）：身份证件号码： 身份证件号码：根据相关法律法规的规定，甲、乙双主在平等、自愿、的基础上，就乙方承租甲方房产事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条甲方保证所出租的房产符合国家对租赁房产的有关规定。第二条甲方出租给乙方的房产为市_____区路号号楼单元户，建筑面积______㎡,口购房合同号 口权属证号___________.第三条该房产租赁期共____个月，自_____年____月____日起至_____年____月____日止。乙方向甲方承诺，租赁该房产仅作_______使用。租赁期满，甲方有权收回出租房产，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经双方重新协商后，重新签订租赁合同。第四条该房产租金为￥______元/月，租金总额为￥______元（大写__________整）乙方于_____年___月___日支付甲方租房定金￥______元（大写__________整）乙方于_____年___月___日支付甲方年___月___日至年___月___日房租￥_ _元（大写 __________整）。房产租金支付方式： 口季付 口半年付 口年付 口其他______________。第五条租赁期间，如政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房产有关的费用，应由甲方负担，乙方交纳租赁期间的 口水电费 口煤气费 口暖气费 口物业管理费 口电话费 口有线电视费 _________.第六条在租赁期内，甲方应保证出租房产的使用安全。该房产及所属设施的维修责任除双主在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外），甲方进行维修前需提前____天书面通知乙方，乙方应积极协助配合；乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务，并在接到乙方请求后，_____日内给予明确答复。第七条乙方应合理使用其所承租房产及其附属设施。如因使用不当造成房产及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房产内部结构及设置等方案均须事先征得甲方的书面同意一方可施工。对乙方装饰装修部分，甲方有权选择以下权力中的任一种：□依附于房产的装修归甲方所有；□要求乙方恢复原状；□向乙方收取恢复工和实际发生的费用。第八条租赁期间，甲方转让该出租房产后，本合同对新的房产所有人和乙方继续有效。甲方出售房产，需提前一个月书面通知乙方。第九条房产交接时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于三日内向对方主张。乙方交还甲方房产不得影响房产的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。第十条甲方违反本合同约定，提前收回房产或甲方因房产权属瑕疵或非法出租房产而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应该按本合同一个月租金额度向甲方支付违约金。若违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。第十一条租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房产。乙方应按照合同一个月租金额向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房产转租、转借给他人使用的或拆改变动房产结构或损坏房产；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房产进行违法活动的；（3）拖欠房租累计二个月以上的。第十二条 甲方逾期交房或乙方逾期还房。每逾期一日应向对方支付原日租金三倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给对方造成的损失。第十三条 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十四条 本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列方式解决（以下两种方式只能选择一种）：口提请青岛仲裁委员会仲裁。 口依法向丙方所在地人民法院提起拆讼。第十五条 其他约定事项（1）甲方此房租价格为 口净价不含税费及其他费用 口含税价及费。（2）如乙方须办理相关的税务登记或开具房租发票，甲方必须配合乙方，提供甲方应该出具的相关证件或资料，需要亲自到场办理的须到场。（3）甲方预留乙方物业押金￥元（大写 __________整），待乙方租赁期满，物业交接完毕，预留物品无缺损（详见物业交接表）结清此房产相关的费用，甲方全额无息返还乙方。第十六条本合同及附件一式贰份，由甲、乙各执壹份，双方签（章）后等效。甲方交房日水表数_________电表数________煤气表数___________.甲方向乙方提供设施、设备清单：（该清单作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房产时的验收依据）甲方（签章） 乙方（签章）甲方委托代理人：签约日期_______年月 日本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。美丽的家园百家号最近更新：简介:幸福无处不在，生活是自由的作者最新文章相关文章　　【摘要】现今经济发展迅速，房屋租赁的现象日益增多，房屋租赁合同已成为一种保护双方当事人的凭证，是对双方当事人的一种约束" />
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浅析房屋租赁合同特点与存在问题
　　【摘要】现今经济发展迅速，房屋租赁的现象日益增多，房屋租赁合同已成为一种保护双方当事人的凭证，是对双方当事人的一种约束。文章介绍了房屋租赁合同的含义和特征，并分析了房屋租赁合同中可能存在的权利冲突问题和合同条款约定不明导致的一些风险，以期防范租赁合同产生的纠纷和风险。 中国论文网 http://www.xzbu.com/1/view-6929604.htm　　【关键词】房屋租赁合同 登记 抵押权 税收 　　【中图分类号】G527 & & & & & 【文献标识码】A 　　房屋租赁合同概述 　　房屋租赁合同的含义和特征。房屋租赁合同是租赁合同的一种，在不同学科上有不同的含义。例如财务上会分为融资租赁和经营租赁，税务上会分为可以税前抵扣的租赁和不可税前抵扣的租赁，法律上分为动产租赁和不动产租赁，简单来说，房屋租赁合同是当事人就房屋的使用、占有和收益达成一致意见的协议。 　　第一，使用权是租赁合同关注的重点。这和融资租赁买卖合同不同。融资租赁是融资和租赁的混合合同，而买卖合同是为了取得所有权。但是三者也有一些联系，不论是出租还是融资租赁，首先都要对所有权进行审查。承租人只是取得使用权，因此房屋的承租人仅能依照合同的规定对承租的房屋进行占有和使用，而不得进行处分。在承租人破产时，租赁的房屋不列入破产人的破产财产之中，出租人有权取回承租的房屋。 　　第二，房屋租赁合同体现有偿、双务和诺成的特点。双方一旦对合同内容达成一致意见，合同即成立。房屋租赁合同在自双方当事人达成协议时成立，而交付房屋则是出租人的履行行为或者是合同效力的结果。承租人有交付租金的义务，出租人有收取租金的权利。换言之，一方的权利就是另一方的义务，故其称为双务合同。不论房屋用于居住还是商业使用，出租人都是以盈利为目的，因此其称为有偿合同。 　　第三，房屋租赁合同具有期限性。如果租赁合同没有期限，这会给双方造成更多纠纷，但如果租赁合同期限过长，又会使使用权和所有权的区别不再明显，对出租人更为不利。另外，房屋本身的使用寿命也是租赁合同具有期限性的一个依据。《合同法》第二百一十四条规定：租赁房屋期限不得超过二十年。超过二十年期限的部分无效。如果房屋租赁期间届满，当事人可以续订房屋租赁合同，但是续订的房屋租赁合同也要符合上述规定，自续订之日起其期限不得超过二十年。 　　双方的权利义务。承租人的权利是在承租合同期限里可以占有、使用房屋。房屋租赁期限届满后，原租赁房屋的承租人有优先续租权。承租人的义务是按照承租合同的要求正确使用承租的房屋，按照合同的规定方式给付房屋的租金，在租期届满时要将出租人的房屋完好地返还。 　　出租人有权监督承租人合理使用房屋，并且按照合同上的规定收取租金，在房屋的租赁期限届满后有权收回出租的房屋。而出租人的义务则是按照订立的合同规定交付房屋给承租人，并定期对出租的房屋进行检查、维修。 　　承租人和出租人还应考虑合同中关于租赁期限届满时承租人对房屋的装修、装饰等添附物的处理及安排的规定。 　　在租赁合同中规定双方在不履行合同或者不完全履行合同时的处理方式和解除合同的办法也是承租人与出租人需要加以考虑的问题。 　　房屋租赁权的性质。房屋租赁权是一个具有历史性的权利，对它的争论从未停息过，并且会随着时代、国家经济、政治、文化、价值观等因素的不同而不断变化。法学界关于房屋租赁权的性质存在两种观点：债权性质说和物权性质说。 　　债权性质说。这是早期的主流观点。不论古罗马还是古代中国，在立法上都基本把房屋租赁权看成债权性质的权利，简单地说，承租人有支付租金的义务，而出租人有收取租金的权利。租赁合同的签订会使双方产生债权债务关系，如果一方没有支付租金，就会产生违约责任的问题。因此法律上把房屋租赁权以合同法的方式加以保护。① 　　物权性质说。这是当今的主流观点，即混合说。房屋租赁权具有公法私法的双重性质，换言之，房屋租赁权是以债权为主，物权为辅的一种混合性权利。虽然目前中国的立法还没承认居住权，但是通过买卖不破租赁的规定给予租赁权对抗第三人的权利，即以物权保护的方式来解决相关纠纷已经得到了承认。 　　房屋租赁合同的订立及效力 　　房屋租赁合同订立的方式和相关风险。房屋租赁合同订立的方式一般有三种：书面订立、口头订立和通过行为等方式的订立。在这三种方式中书面订立比较容易避免纠纷，也有利于双方约定具体条款和意外情况。口头方式对于短期租赁或许更适合，但对于长期租赁合同来说，通过行为订立合同比较适合，同时也比较符合一般的商业习惯，有利于加强双方当事人彼此的信任感。 　　在合同订立的过程中也存在以下风险：首先，出租人是否可以证明自己是真正的房东。实际生活中经常出现假房东冒充真房东签订合同的情况，在这种情况下，作为承租人首先需要对方出示身份证和房产证，最好到当地房产管理部门去进行核实以避免风险。其次，在商定合同条款上一定要细化，尽量约定明确，例如违约责任的金额或者比例，房租的缴付时间，物业费的缴纳，租期届满后的通知义务和续租权利等。特别关于房屋是否用于个人居住还是商业使用需要特别进行说明，有部分承租人使用房屋完全违反了合同约定或者治安管理法的相关规定，例如从事赌博等。这有可能导致合同解除，同时要承担相关民事责任和行政责任。再次，房屋的质量或者是否满足正常使用也是承租人关注的问题，如果承租人对房屋质量没有仔细检查，一旦发生水电气或者其他设施损坏的问题，追究责任人会出现很大困难。 　　登记备案对房屋租赁合同效力的影响。关于登记和合同效力的关系，理论上无外乎两种观点，一是登记决定合同效力，二是登记不影响合同效力。前者显然是认为租赁合同具有公法和私法的双重性质，换言之，国家对合同的效力要进行干预，后者认为合同强调当事人意思自治，只要不是违反国家强制性规定就不会无效。按照我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定和建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，前者采取了后一种立法模式，后者采取了前一种立法模式。由于从级别上来说，前者远远高于后者，所以司法实践中，人民法院重点审查民事行为的效力，以前者为判案的依据，至于合同是否违反了行政方面的规定而导致无效就不是民事审判关注的问题。两个法律规定的不同从本质上来说体现了民法和行政法的冲突，高院的司法解释明确表示行政部门的登记备案与否不是民事纠纷的判断依据，其判案依据主要是合同效力的三个因素：当事人主体合格、意思表示真实、不违反法律法规的强制性规定。从这个意义上来说，重点就是建设部的这个规章是否属于强制性规定。笔者认为：登记备案无非是一种行政管理模式，登记后对监管房屋租赁具有一定的积极意义，同时对税收监管具有正面影响。有的地方规定房屋租赁同时要在当地公安机关登记备案，这样做无非是为了加强流动人口管理的需要，简言之，这些都不是强制性规定。同时，行政立法的模糊性也为法官理解相关规定留下了隐患，目前我国的行政立法还没有明确规定哪些规定属于管理性规定，哪些规定属于强制性规定。
　　房屋租赁合同中存在的主要问题 　　买卖合同和租赁合同的关系。首先，房屋租赁合同对承租人的特殊保护体现在“买卖不破租赁”上。房屋租赁关系是一个古老的债权关系，在罗马法中，并不存在这样明确的规定。但是罗马法中有这样的规定，即“承租人不能针对干涉其活动的第三者人行使诉权，而只能因出租人违反其平安无忧的享用物而对其提出诉讼”，也就是说当时的罗马法是承认租赁权优先效力的。②另外，从罗马法关于“出租人通常应当在买卖契约中要求买受人尊重承租人对物的租用”的规定中可以看出罗马法系中对于“买卖不破租赁”规则的雏形已经存在。买受人要尊重承租人对物的尊重，虽然没有直接像现在一样明确“买卖不破租赁”，但我们也可以隐约看出罗马法对于房屋承租人“特殊权利”的保护。这种权利虽然仅仅是对于承租权的尊重，但是它在某种程度上也可以有限地对抗第三人。这些方面可以看出罗马法已经将租赁权的权利优先化了。 　　所谓“买卖不破租赁”是指赋予承租人的承租权优于所有权的一种效力，简言之，如果租赁合同成立在先，那么依据权利在先，保护在先的理论，出租人就房屋买卖签订的转移所有权的合同不能优于租赁权，新取得所有权的所有权人不能终止原租赁合同，但是享有收取房租的权利。对于此，我国《合同法》和《物权法》都有相关规定。这种规定明显是受到了租赁物权性质说的影响。买卖不破租赁原则和优先购买权虽然是一个古老的原则，但是是否符合我国的国情笔者不敢苟同，实践中并没有多少承租人去购买出租人的房产，另外租赁的产生一般都是暂时性的需求或者经济能力不足的人过渡性的考虑，如果真有能力，一般人不会去买出租房。同时，买卖不破租赁的原则可能会导致出租人无法将房屋出售，因为一个买方如果是出于自住的目的而买房的话，他肯定不会买出租房。不仅如此，这个原则让物权一般优于债权的基本理论无法成立，因为判断所有权权属最关键的问题是处分权，买卖不破租赁原则表面上是约束买方，但实际上它对卖方也会产生约束力，特别是租赁期非常长的情况下无疑会导致没有买家愿意买房，那么卖方想趁房价高涨的情况而实现升值收益的愿望就无法实现。笔者认为，如果买方是为了自己住而买房，那么可以突破这个限制;但如果买房是为了出租（所谓投资性住房）就应该受到这个限制，因为前者会影响新的产权人实际使用的权利，而后者对新产权人的投资收益没有负面影响。当然，这并不是在所有情况下都成立的，它也有例外的适用。 　　抵押合同和租赁合同的关系。关于抵押权和租赁权的规定，主要来自担保法的司法解释和物权法的相关规定。学理上一般认为担保物权优于所有权，所有权优于使用权，但是由于房屋这种特别性质的不动产越来越强调公法干预和所谓居住权的保护，这导致了实际立法上已经不再采取学理上的保护顺序。根据我国《物权法》第一百九十条的规定：如果出租在先，抵押在后，那么优先保护租赁权，除非抵押权在先，可以对抗租赁权。这种立法模式的理论依据主要有权利在先理论和登记效力对抗性，简言之，就是按照权利成立的先后时间来进行保护，权利在先保护在先，而不分权利的性质。首先，如果是先出租后抵押，则优先保护租赁权，这也间接影响抵押权的设立，换言之，如果抵押权人提前知道房屋已经出租，可能会不接受抵押物而导致抵押合同无法成立，也间接影响了抵押人想通过抵押而融资的可能性;其次，如果是先抵押而后出租，看抵押是否登记来决定保护的顺序。对于房屋而言，由于属于法定登记的物品，不登记不产生抵押的物权效力，因此这种情况下优先保护抵押权。这不仅仅是权利设立上优先保护抵押权，关键是在实现抵押权的时候，是否会受到买卖不破租赁的限制。对于此，物权法、合同法以及担保法等都没有明确说明，那么按照物权法第一百九十条的理解，应该不受这个限制。另外，如果把设定抵押的房屋出租，按照担保法的司法解释，出租人应该告诉承租人，如果告知义务履行后承租人还愿意承担，那么说明他愿意承担抵押产生的法律风险，否则他是可以选择不签订租赁合同的。从这个意义而言，抵押的设立会影响房屋产权人期待的租金收益甚至会影响租金收益的落空。如果房屋产权人没有履行告知的义务，他可能构成严重违约行为而需要承担相应的违约责任。③ 　　房屋租赁合同和税收的关系。房屋出租行为要缴纳营业税、个人所得税、房产税和印花税及城建附加税和教育附加，特别是针对房屋出租用于居住还是非居住还有不同的税收优惠政策。但是对于居住和非居住究竟如何界定，国家税务总局没有给出具体的解释。另外，在实践中，一般出租人很少主动就房屋租赁合同产生的收益去申报纳税，不仅如此，有部分出租人为了能少交税故意和承租人串通低估租金收入或者签订所谓的阴阳合同，还有的给付租金的方式非常隐蔽或者谎称未收租金。因此税务机关在实践中如何监管此类税收也成为一个难题。如果出租人不缴纳相关税款会承担相应的行政责任，例如罚款、滞纳金和补缴税款等，但是如果出租人拒不执行，税务机关是否可以采取查封房产等强制措施呢？特别是能否对房产进行拍卖从而以拍卖所得款项来实现税收的收缴呢？换言之，由于行政责任导致的买卖能否被租赁还是一个立法上没有明确的问题。在行政权力和租赁权的关系上谁更优先受到保护也是一个值得思考的法律难题。 　　房屋租赁合同和刑法、行政法的关系。目前在北京、上海等特大城市，很多房东为了让租金收益最大化，把原本不大的房间改成很多小间，违法搭建部分房屋进行出租，完全违反了城市规划法、消防法等行政法规的规定。如果这类合同被查出，可能会被认定为无效合同，这些房间还会面临被强拆的境地，出租人也会面临相应的行政责任和承担对承租人的违约责任，更有甚者，部分出租人明知承租人承租房屋用于犯罪等行为而进行出租，那么出租人可能构成共同犯罪而被追究刑事责任。 　　合同条款的约定不明导致一些风险。房屋租赁合同中一般主要存在以下违约行为：承租人拖欠房租导致合同纠纷;出租人提供的房屋无法满足承租人基本的使用要求而导致的合同纠纷;出租人以市场价格上涨为由提高租金导致的纠纷;关于是否续租和通知义务未履行而导致的纠纷;关于承租人不合理使用房屋设施导致的纠纷;关于房屋设施存在瑕疵导致的人身伤害或者财产伤害而造成的侵权纠纷;关于租金和保证金交付和退还的纠纷;关于转租的纠纷;关于承租人无偿短期让他人使用房屋的纠纷;关于房屋设施倒塌造成第三人的侵权责任而产生的纠纷。针对上述纠纷，如果提前将一些问题的解决方式加以明确约定，那么风险将大大减少。如对房租的纠纷，双方可以约定，若双方可以给出合理的宽限期，那么在宽限期内缴纳了房租就可以继续履行合同。关于保证金的性质和金额法律没有明确的规定，笔者认为可以理解为赔偿金，简言之就是承租人由于不当使用房屋设施造成损害而需要承担的民事责任，当然如果双方对赔偿金有争议，可以申请第三方鉴定来解决。房屋本身存在瑕疵、出租人擅自提高租金可以认为是出租人的过错，其当然要承担违约责任。总而言之，明确、细化的约定是预防合同纠纷的重要途径。 　　（作者为重庆人文科技学院副教授） 　　【注释】 　　①邹双卫：“论批准、登记在我国法律行为制度中的作用与合理配置”，《法学论坛》，2011年第1期，第20页。 　　②[英]巴里?尼古拉斯：《罗马法概论》，黄风译，北京：法律出版社，2010年，第192页。 　　③郭明瑞，王轶：《合同法新论?分则》，北京：中国政法大学出版社，1997年，第101页。 　　责编/许国荣（实习）
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&&房屋租赁是个人在社会生活中可能会遇到的,也算是法律常识,有备无患。
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编号：71004
书名：房屋租赁法律实务与纠纷解决
作者：王良斌
出版社：法律
出版时间：2016年10月
入库时间：
图书内容简介
本书以房屋租赁为中心，详尽地介绍了房屋租赁法律制度、房屋租赁纠纷解决途径及典型案例评析、租赁合同样式、法律规范选编、境外法律规定参考等内容，是一本既搭起框架、详述理论，又贴近实际、着眼于解决实际问题的法律实务图书。
"目录
上篇
第一章房屋租赁概述
第一节房屋租赁法律属性
一、房屋租赁概述
二、房屋租赁合同法律特征
第二节房屋租赁合同的种类
一、住宅用房租赁合同和非住宅用房租赁合同
二、公房租赁和私房租赁
三、长期、短期房屋租赁合同
四、固定期租赁合同和不定期租赁合同
第三节出租人、承租人的权利与义务
一、出租人的权利与义务
二、承租人的权利与义务
第四节商业租赁立法可行性研究
一、进行商业租赁立法的必要性
二、商业租赁立法应考虑的环节
第二章我国房屋租赁管理制度的历史沿革
第一节特殊历史条件下的私有房屋公有化后的经租房管理制度
一、新中国成立初期的房屋没收、征收政策
二、经租房政策
第二节计划经济时代的公租房制度
第三节城镇房屋租赁市场化和保障性租赁住房租赁体系的建立
一、房屋租赁市场化的建立
二、保障性租赁住房体系的建立
第三章商品房屋租赁管理制度
第一节商品房屋租赁管理制度概述
第二节商品房屋租赁合同备案管理制度
第三节商品房屋租赁租金管理制度
一、租金水平完全由市场调节，政府不再干预
二、现实生活中租金由市场调节的弊端
三、其他国家或地区对租金的强制性规定
第四节商品房屋租赁居间管理制度
一、房屋租赁居间合同概念
二、我国对房屋租赁中介机构的管理
第五节住房租赁市场管理的新举措
一、培育和发展住房租赁市场的重要性
二、建立多种渠道，发展租赁市场
中篇
第四章房屋租赁合同纠纷及解决途径
第一节房屋租赁合同纠纷的特点
第二节租赁合同纠纷解决机制
第五章常见房屋租赁纠纷类型及典型案例评析
第一节出租人的签约主体资格
案例1：自行车库改建成地下群租房出租，物业公司诉承包公司要求解除承包合同
案例2：产权式商铺的整体租赁权对个别商铺所有权的限制
案例3：售后包租投资者变身出租人，法院判决开发商按约付租
案例4：公司与其发起人被判共同承担拖欠租金的连带清偿责任
第二节租赁合同效力
一、租赁合同效力认定的典型案例
案例5：租赁物被认定为违法建筑，法院确认租赁合同无效
案例6：租赁的房屋位于拆迁公告范围内，合同应属无效
案例7：违法出租经济适用房，法院确认租赁合同无效
案例8：直管公有住房使用权有偿转让未经过成年共住人同意被判无效
案例9：以房抵债母亲被赶出家门，法院判决租赁合同无效
案例10：住宅改为商业用途，法院判业主恢复住宅用途
案例11：行政机关改变土地使用性质对外出租，房屋租赁合同被判无效
案例12：违反土地用途经商，遇征地房屋租赁合同被认定无效
案例13：合同性质起争议，联营合同被二审法院重新认定为房屋租赁合同
案例14：合同无效后的摊位使用费争议
案例15：合同无效后的房屋占用费标准
二、几种不被认定租赁合同无效的情形
第三节合同一方或双方漠视对方租赁权利
一、出租人漠视承租人的租赁权利
案例16：热水器存安全隐患，煤气中毒4人致死，房主获刑赔偿
案例17：吊灯坠落砸伤租户头，法院判房主担责
案例18：擅自转租房屋发生火灾，承租人、房主、物业公司被判共担责
案例19：房屋漏水毁名画，租户不满诉赔偿
案例20：房屋环保检测不达标，承租人起诉解除合同
案例21：装修租房不让住，租户无奈诉房主
案例22：房主断电断水索要租金，商家怒诉索巨额赔偿
案例23：商业租赁出租人提供不合格租赁物导致合同被解除
案例24：合同解除，租赁押金不能还押着不退还
案例25：优先购买权被侵犯，房屋过户后承租人可主张赔偿损失
二、承租人漠视出租人、其他承租人的租赁权利
案例26：出租房内养宠物，租赁合同遭解除
案例27：三居室“惊变”群租房，房主诉租客“耍花样”
案例28：租房不住致房损，房主起诉房客赔偿
案例29：滥用承租权，阻挠新房主对房屋对外租赁收益
案例30：房东夫妻离婚分割房产，租客不当行使抗辩权被驳
案例31：麦当劳过失引发商场火灾，323家商户起诉责任方，最多获赔70万元
案例32：房租晚交11天，法院判解除合同，但未支持违约金
三、房屋中介漠视出租人、承租人权益
案例33：房屋中介未尽审慎义务被判承担承租人损失
案例34：坑完房东坑租户，“黑中介教父”赵某某获刑
第四节不可抗力或情势变更致合同无法履行
案例35：商业租赁合同遇不可抗力的抽象行政行为可解除
案例36：商业租赁的承租人有权索要停产停业损失补偿
案例37：道路施工餐馆无法正常营业，因情势变更被解除
案例38：公房承租权变身拆迁补偿款，承租人的继承人可继承
第五节合同期满的善后争议
案例39：租赁到期拒搬出第三人被判协助腾退
案例40：商业合同期满装修物巨额损失谁来担
案例41：格式条款引歧义，押金退给承租人
第六章房屋租赁格式合同样式
第一节租赁合同签署过程中应当注意的环节
第二节格式合同样式
样式1：北京市房屋租赁合同（自行成交版）
样式2：北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）
样式3：北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）
样式4：北京市房屋租赁代理租金代收、代付合作协议
样式5：北京市房屋出租委托代理合同
样式6：上海市居住房屋租赁合同示范文本
样式7：深圳市房屋租赁合同书范本
样式8：北京市公有住宅租赁合同
样式9：北京市市场场地租赁合同
样式10：柜台（商铺）租赁合同
样式11：厂房租赁合同
样式12：农场租赁合同
下篇
第七章法律规范选编
第一节法律
中华人民共和国民法通则（节选）
中华人民共和国物权法（节选）
中华人民共和国合同法（节选）
中华人民共和国城市房地产管理法（节选）
中华人民共和国治安管理处罚法（节选）
第二节部门规章、规范性文件
商品房屋租赁管理办法
附：城市房屋租赁管理办法（已废止）
廉租住房保障办法
城镇廉租住房租金管理办法
关于加快发展公共租赁住房的指导意见
城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法
公共租赁住房管理办法
房地产经纪管理办法
中央国家机关公有住宅出租管理暂行办法
关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知
第三节部分地方性法规、地方政府规章
北京市房屋租赁管理若干规定
实施《北京市房屋租赁管理若干规定》细则
北京市房屋租赁消防安全管理规定
北京市工商行政管理局关于解决无证照经营场所以及其他经营住所问题的意见
北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知
北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法
北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定
上海市房屋租赁条例
上海市居住房屋租赁管理办法
上海市居住房屋租赁合同登记备案操作规则
广东省房屋租赁条例
广州市房屋租赁管理规定
第四节司法解释、司法业务规范性文件
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）（节选）
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（节选）
最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
附：最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（节选）
最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答
上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答
北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见
浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答
北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见
上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见
广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要（节选）
湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）（节选）
第八章港澳台地区房屋租赁法律规定
第一节澳门特别行政区房屋租赁法律规定
第二节香港特别行政区房屋租赁法律规定
第三节我国台湾地区房屋租赁法律规定
第九章其他一些国家对房屋租赁的特别规定
参考书目
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