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农村房屋买卖合同是否有效?
雷律师你好 我想咨询一下，有关农村房屋买卖合同是否有效？情况是这样的，甲方是卖方，乙方是买方，房产证上面写的是甲方母亲的名字，甲方母亲去世后，甲方就找到乙方卖房子，当时甲方的户口已经从本村转走，两人就写了买卖协议书，双方都签字，盖手印，事情发生在2003年，在这中间乙方从一直没有更改甲方给的房产证上面的名字，意思就是没有过户...
雷律师你好 我想咨询一下，有关农村房屋买卖合同是否有效？情况是这样的，甲方是卖方，乙方是买方，房产证上面写的是甲方母亲的名字，甲方母亲去世后，甲方就找到乙方卖房子，当时甲方的户口已经从本村转走，两人就写了买卖协议书，双方都签字，盖手印，事情发生在2003年，在这中间乙方从一直没有更改甲方给的房产证上面的名字，意思就是没有过户，现在甲方能从乙方手上拿走房子吗？另外说下的是乙方和甲方是同村同组的，麻烦雷律师告知一下，万分感谢
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农村房屋买卖合同范本 []
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如何判定农村房屋买卖合同是否有效?
1.1999年4月国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(中发(1997)11号文)第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和”。
2007年12月国务院又发出《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买、农民住宅或“”。2007年《市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》确立了此类合同的效力“以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”的基本原则。理由(1)，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。理由(2)，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是明确禁止的。理由(3)，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。理由(4)，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。现实中，该原则在对于一时间轰动全国的北京市宋庄“画家村”案件的审判中得到了充分体现。在画家李玉兰和卖房农民马海涛买房纠纷一案，经过2007年的一审二审，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房，马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。而北京二中院同时又以买房画家“信赖利益损失”为主要理由支持败诉方反诉。在另两起案件中经过法庭调解，村民与两位艺术家最终达成以下协议：(1)双方签订的买卖协议无效;(2)被告方可以在房屋中继续居住直至之日止;(3)如遇房屋拆迁，地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款归被告所有，土地补偿款归原告所有。2.《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。这是法律规定中最直接的关于房屋买卖无效的法律依据。1991
年4月，北京市某区某乡农民甲与邻乡农民乙签订卖房协议，双方支付价款交付房屋及相关证件但没有办理房屋过户登记手续及宅基地权属变更登记手续。1995
年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起诉讼，请求法院判令甲、乙双方签订的房屋买卖合同无效，理由是该房屋买卖未办理相关手续。该区法院审理后认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：“集体所有的土地依照法律规定属于农村集体所有。”“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，变更证书。”“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”甲与乙买卖房屋的行为，未经有关部门批准，双方所签订的买卖房屋的协议书无效。3.根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地， 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。
《省民事审判工作座谈会纪要2005》中关于农村私有房屋买卖合同的效力认定问题的意见为,“《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，因此，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”4.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，如果农民的房屋允许其自由买卖，那么也就是允许农民将其房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了。
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来源标题：农村房屋买卖多年 卖主反悔咋办？
千龙&法晚联合报道 2000年，张先生从外地来京时，想买一套房子，朋友说同事李龙在通州区有套房子想出售，该房是李龙继承其父母的农村的房子，属于宅基地，使用权证登记的是李龙母亲的名字。
李龙表示这套房子是其父母去世后留给自己的，无任何争议。张先生去看房时，周围邻居也表示该房就是李龙的。张先生放心地购买了李龙的房子，签了协议，交了购房款，一家人住进该套房屋至今。
2003年，张先生一家也把户口迁到该村。2005年，村里通知去办房产证，张先生拿着原登记为李龙母亲的土地使用权证和李龙一起到房管局，办理了房屋产权证，登记在张先生名下。
不料，李龙的妹妹李凤却称，这套房子是父母的，自己也有权继承，李龙没有权利单独处分。且农村房屋不能买卖，便告到法院，主张李龙和张先生的房屋买卖合同无效。
农村房屋买卖合同 一般认定无效
北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为，本案属于农村房屋买卖合同纠纷。
根据《土地管理法》和《物权法》的规定，宅基地属于村集体所有，村民仅有宅基地使用权，颁发给村民的也是使用权证。宅基地只能在本村集体内部流转。
我国《合同法》规定，违反法律、行政法规的合同无效。因此，如果农村房屋买卖合同的买受人不是本村集体的，买卖合同无效。
买受人将户口迁至本村 合同应有效
李松律师指出，并非所有的农村房屋买卖合同都无效。如果买受人之后将户口迁至本村，就符合在本村集体内部流转的规定，这种情况下，法院一般认定买卖合同有效。
另外一种情况是，该土地的性质发生变更。如果买卖房屋在产生纠纷前或产生纠纷时，被国家征收，土地性质变为国有土地，那么买卖合同的效力也会随之变化，从无效转为有效。国家并没有对买卖国有土地房屋中的买受人的身份进行限制。
本案中，张先生在买房时不是本村户口，2003年已将户口迁入，符合在本村内部流转。2005年，颁发给张先生的是房屋所有权证，而非宅基地使用权证，说明该土地的性质已从农村集体所有转为国有土地。因此，张先生和李龙签的农村房屋买卖合同有效。
至于李凤的主张，李松律师认为，张先生在此居住十多年，李凤也知道，却从未主张过权利，视为其对李龙处分房屋行为的追认，买卖合同有效。
即便李龙无权处分，张先生购买房屋时，李龙说是自己的财产，街坊四邻也证实这是李龙的财产，张先生事先并不知道该房屋还存在其他权利人。且张先生已支付了合理对价，房屋也已过户到张先生名下，符合善意取得。
越来越多的农村被列入了拆迁范围，由此引发宅基地买卖纠纷层出不穷。卖出多年的宅基地，为获得巨额拆迁补偿，出卖人不惜花费高额赔偿毁约。
在实践中导致双方买卖合同无效确实是双方都存在过错，如果法院简单判决互相返还显然不利于社会公平。司法实践中，对于无效合同，法院都会酌情判令出卖人给予买受人相应补偿。 　　
李松律师提醒，购买宅基地上的房屋一定要慎重，如果没有购买资格建议最好不要购买，以免留下隐患。同时，宅基地的买卖也并非在任何情形下都是无效的，出卖人在毁约之前亦应三思。
责任编辑：何方（QN0035）　　作者：纪欣
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农村房屋买卖合同是否有效 农村房屋买卖合同无效情形有哪些
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来源：网络　　发布时间： 16:18:10
导读：农村房屋买卖合同效力的认定&　一、农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件：&&一是经本村委会同意；&二是转让人与受让人为同村人；&三是转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障；&四是受让人无宅基地；&五是宅基地使用权不能单独转...
农村房屋买卖合同效力的认定&　　一、农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件：&&&一是经本村委会同意；&& 二是转让人与受让人为同村人；&& 三是转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障；&& 四是受让人无宅基地；&& 五是宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。符合上述条件，则可认定农村房屋买卖合同有效。&二、农村房屋买卖合同的下列情形应认定无效：一是向村外的人出售农村住房，因违反集体成员权属性而无效；但在一审法庭辩论终结前购房人取得了卖房人的在村集体成员资格而可认定有效。二是擅自出售农村住房，未经本村委会批准的无效；但在一审法庭辩论终结前双方当事人补办了审批手续的，可认定有效。三是购房人已有农村住房的，因不符合“一户一宅”的法律规定而无效。四是城镇居民购买农村住房的，因违反国务院的政策规定而无效。五是非自然人（法人或其他组织）购买农村住房的，因其不具有宅基地使用权人的主体资格而无效。
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农村房屋买卖合同有效吗
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
在现在社会中，还是很多人向城市发展，但是留在农村的房屋就会想到卖，农村房屋可以买卖吗？购买农村房屋有法律效益么？下面小编简单介绍下农村房屋可以买卖吗的详细知识。关于农村房屋转让合同的效力问题在现行法律中没有明确的规定，实践中也有争议。一种观点认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同，农村房屋出卖给其他村村民或市民，该房屋买卖合同无效，其依据主要是《土地管理法》规定的“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售”;另一种观点则认为：合同主体双方出于真实意思表示、内容不存在违反法律法规之情形而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。农村房屋买卖合同有效吗1、无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效，只有财产的所有人和有权处分该财产的人才能处分该财产。2、房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件。理由是：（1）从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同。（2）从登记的法律性质来看，过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一，不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。总之，登记是土 地使用权转移的要件，而非房屋买卖合同的要件，没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更，但是不影响房屋买卖合同的效力。3、农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。理由是：（1）合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》，该通知的发文机关是国务院办公厅，而非国务院，故此文件不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。（2）土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立 法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不 妥的，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。农村房屋买卖需要注意以下事项：1、农村房屋只能在本村村民之间买卖。卖给外村村民的，买卖无效，不受法律保护。2、要签订房屋买卖合同，详细约定房屋信息、价格、支付方式及违约责任等内容。3、农村房屋买卖也可以办理房屋过户手续。4、没有房产证的，要经村民委员会同意并出具相关宅基地转移的证明，以便未来办理房产证时使用。
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