房屋买卖合同签订前房屋已经被法院查封的房屋买卖合同是否有效
来源：未知&&作者：靳双权&&时间： 17:10
　　北京房地产专业律师靳双权()，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告田亮诉称，房地产中介公司提供居间服务，被告将其所有的位于北京市怀柔区东关一区546号房屋一套出售给原告，原、被告于日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，原告在签订合同当天支付了40000元定金。中介服务费也是由原告支付的，同年10月中介公司通知原告签订合同的相关手续不能履行，但被告称其可以解决。后原告曾多次与中介公司沟通解决此事，但被告一直未能按约履行合同。被告的房屋在2016年7月已被查封，在签订合同时中介公司未告知原告。现诉至法院请求：1、请求法院判令解除《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》。2、请求法院判令被告房地产中介公司退还购房定金30000元。3、请求法院判令房地产中介公司退还中介费用44000元。4、请求法院判令二被告向原告支付总房款20%的违约金。5、请求法院判令被告房地产中介公司赔偿原告房屋溢价造成的经济损失80万元。6、请求法院判令含诉讼费在内的一切相关费用由二被告承担。　　二、被告辩称　　被告房地产中介公司辩称，我公司与原告是居间服务关系，房屋买卖双方的违约责任与中介公司无关，合同不能继续履行是被告的房屋产权有瑕疵，故不同意原告的诉讼请求。　　被告邓艾辩称，房屋买卖合同签订前，房屋被查封被告并不知情。被查封的房屋签订的买卖合同无效。房屋定金被告没有收到，中介公司代收的。被告是在日收到查封通知的，被告表示双方的买卖合同可以解除。合同不能履行，三方都存在过错。对于原告所主张的违约金不同意。　　三、审理查明　　经审理查明，双方合同约定，买受人办理银行抵押贷款，出卖人应保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因导致房屋不能办理产权变更登记手续出卖人应承担违约责任。房屋应在日前交付给买受人，在签订合同之日起80日内，双反共同申请办理房屋产权变更登记手续。双方还与房地产中介公司签订了居间合同。在签订居间合同当日，原告向中介公司支付了定金40000元及居间服务费44000元。房地产中介公司在对房源核验时发现房屋被限制交易，随后经查询才得知房屋被查封。　　四、北京怀柔区法院判决　　北京市怀柔区人民法院经审理后判决：　　(1)、原告田亮与被告邓艾于二?一六年九月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效。　　(2)、被告北京房地产中介有限公司于本判决生效后七日内返还原告田亮购房定金四万元。　　(3)、被告北京房地产中介有限公司于本判决生效后七日内返还原告田亮中介费四万四千元。　　(4)、被告邓艾于本判决生效后七日内赔偿原告田亮损失八万元。　　(5)、被告北京房地产中介有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告田亮损失两万元。　　(6)、驳回原告田亮的其他诉讼请求。　　五、北京房地产律师靳双权点评　　本案的争议焦点在于双方所签订的房屋买卖合同是否有效，根据相关法律规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。本案中涉案房屋已经被人民法院依法采取查封等强制措施，该房屋不能在依法转让，双方所签订的房屋买卖合同也是无效的。合同无效的，因合同所取得财产应当互相返还，不能返还或者返还有困难的，应当折价补偿。因该合同无效存在过错的一方当事人负有向无过错方赔偿因此所遭受损失的义务。房地产中介公司已经同意退还原告所支付的房屋定金及其居间服务费。该房屋买卖合同系无效合同，双方在合同中约定的违约条款不具有法律效力。因此，原告所主张的违约金的请求，于法无据，不应予以支持。原告因该合同无效所承受的经济损失，可以要求过错方承担赔偿责任。在房屋买卖合同签订时原告对被告的房屋产权证书原件进行了审查，其已经尽到了房屋买受人的注意义务，其对合同无效没有过错。在合同签订时被告称其对于房屋已被查封的事实并不知情，但其做为房屋的所有权人对房屋的信息应当具有全面的了解义务。被告应对其过错承担部分责任。房地产中介公司在提供居间服务时，应对交易房产信息进行核验，其对房屋被查封后仍提供中介服务导致合同无效也存在过错。二被告在得知房屋被查封后积极履行了告知义务，根据当事人的过错程度、主观恶意，对于原告主张的赔偿数额，法院可以做适当的调整。　　综上所述，法院的判决是正确的。郭忠革律师网
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被司法查封的房屋是否可以买卖？所签订的房屋买卖合同是否有效？发布者：郭忠革|时间：日|5830人看过
案件描述广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
原告：华某某
被告：封某某
委托代理人：郭忠革律师
原告华某某因与被告封某某房屋买卖合同纠纷一案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院经审理查明：位于广州市天河区某某路373号2307房（下简称涉讼房屋）是登记在封某某名下的房产。日，河北省秦皇岛市海港区人民法院以（2009）海法执字第13－1号协助执行通知书查封了涉讼房屋。日，河北省秦皇岛经济技术开发区人民法院以（2009）秦开民初字第875号协助执行通知书轮候查封涉讼房屋。日，河北省秦皇岛经济技术开发区人民法院以（2009）秦开民初字第875－1号协助执行通知书解除对该房屋的轮候查封。日，河北省秦皇岛市海港区人民法院以（2010）海法执字第808号协助执行通知书轮候查封涉讼房屋。
日，华某某（买方）、封某某（卖方）及案外人广州市美之居地产咨询有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（下简称《合同》），约定：买卖物业为天河区某某373号2307房，建筑面积46.3376平方米，套内面积36.6504平方米；该物业是以现状按套售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议；卖方持有房地产证，号码为粤房地证字第C2858410号；卖方保证对该物业享有完整处分权，并应在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕，并保证交易过户时该物业没有产权纠纷以及交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则由卖方承担全部责任并赔偿买方及经纪方的损失；税款承担、租赁合约以及清还抵押按本合同有关约定处理；另卖方如有存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反事实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；买卖双方同意该物业成交价430000元；卖方交付该物业给买方的日期为房屋完成交易过户且卖方收齐楼款当天；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料（签合同三天内要交齐）或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同的，则：1、逾期未超过10天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5％的违约金，守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支出的律师费等全部费用；守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收之房款应于结束合同发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限等内容。双方在合同附件中约定的付款方式为转按付款。
上述合同签订后，华某某支付了定金10000元给封某某。封某某并协助华某某办理转按贷款申请手续，在办理该手续过程中双方于日发现涉讼房屋被查封，导致无法继续办理转按贷款以及交易过户手续。双方遂于日签订《协议》，约定：由于合同物业未能及时办理交易，现在卖方同意若买方除定金以外再多交人民币10000元整的前提下提前住进合同中物业，首月免费让买方租用，第二个月起以人民币1000元/月让买方租用，租期为一个月，到月底业主同意再续租；若上述合同卖方不能正常履行，上述人民币10000元整只需要退还给买方，不作另外的赔偿约定。次日，双方办理了交接手续，由封某某将涉讼房屋交付给华某某。
因涉案房屋被查封无法过户的原因，华某某于日向本院提起诉讼。华某某提起该案诉讼时认为双方所签订的《合同》为无效合同，并基于此而提出返还定金及房款、赔偿损失的诉讼请求。第一次庭审时，本院依法告知华某某于上述合同为有效合同，其有权申请变更诉讼请求。庭后，华某某向本院递交《变更诉讼请求申请书》，将其诉请变更如下：1、解除双方所签订的《合同》；2、封某某双倍返还定金20000元；3、封某某返还购房款10000元；4、封某某赔偿其损失300000元；5、本案受理费由被告负担。
针对原告于变更后的诉请，被告补充答辩意见如下：关于原告第一项诉请，我同意。但双方以及房地产中介公司在签订买卖合同之前，均疏于对涉讼房屋相关情况的审核，均有一定的过错。不存在原告所谓的我故意恶意隐瞒该房屋被法院查封的情况，我没有隐瞒，当时确实是不知情。虽然现在是原告提出解除合同，但我认为这并非基于其作为守约方而提出的诉讼请求，因为本案的客观事实是在涉讼房屋办理按揭贷款过程中双方才知道房屋已被法院查封，在此情况下签订了补充协议，如果能够解封的话，则双方愿意继续履行；如果不能够解封，即补充协议约定不能正常履行的情况下双方同意解除合同，因此我认为原告现在的起诉就是基于涉讼房屋到目前为止确实无法办理解封手续，因此合同目的无法实现，原告才根据协议约定的内容，在约定的解除条件成就时行使解除权，并不存在哪方违约而导致合同解除的问题。关于原告第二项诉请，我不同意。本案合同并非违约而导致解除，因此不存在适用定金罚则的问题。双方在合同约定了没收定金或双倍返还定金的几种情形，以本案现存的事实，均不符合合同的约定，因此虽然在签订合同后收取华某某交付的定金10000元，但不存在双倍返还的问题。再次，定金的条款是在房屋买卖合同中约定，之后在发现房屋被法院查封后，既原告已经明确知道该房屋已被法院查封的情况下仍愿意与我签订协议，说明原告对法院查封的事实是予以认可并接受的，属于双方对原合同的变更。原告仍然以房屋被查封要求双倍返还定金不应得到法院支持。本案是解除合同之诉，根据合同法的相关规定，鉴于双方均同意合同解除，在此情况下我仅同意将收取的10000元定金退还给原告，并愿意按中国人民银行相关利息的规定支付利息作为赔偿给被告。关于原告第三项诉请，我不同意返还，该10000元是预付的租金，房屋至今的租金远超过10000元，不同意返还。关于原告第四项诉请，因没有事实及法律依据，不同意支付。原告第三、四项诉讼在法律上是矛盾的，不能同时提出，不应得到法院支持。
第一次庭审时，原告表示被告于2010年年底明确告知其不再出售涉讼房屋。被告对此予以否认。庭审时，被告表示因查封仍未被解除事实上不再可能出售给原告，因此不同意出售给原告。第二次庭审时，原告表示因涉讼房屋被查封无法交易过户，且原告在第一次庭审时明确表示不再出售房屋，导致其合同目的无法实现，因此要求解除合同。被告称其第一次庭审时表示不再出售房屋，是基于房屋被查封无法继续交易，若不存在法院查封且不存在交易过户的其他障碍，同意继续履行合同。
庭审中，双方明确《协议》中的“由于合同物业未能及时交易”是指涉讼房屋被法院查封，无法办理交易过户手续。对于《协议》中的“若上述合同卖方不能正常履行”的理解，原告认为是指被告不履行合同的所有情形，包括涉讼房屋不能解封而导致的无法继续履行；被告认为双方仅指涉讼房屋不能解封导致的无法继续履行，因双方是涉讼房屋被查封才签订《协议》的。
本院认为：原、被告及广州市美之居地产咨询有限公司签订《合同》后，原告与被告之间形成了房屋买卖合同关系，原、被告分别与广州市美之居地产咨询有限公司形成了居间合同关系。在上述合同签订后双方发现涉讼房屋被依法查封导致无法继续办理转按及交易手续后又签订了《协议》，《协议》中既对《合同》未能正常履行情形下双方的权利义务进行约定，又对被告基于租赁合同关系将房屋提前交付作出约定，原、被告因《协议》的签订又形成了租赁合同关系。本案中审查调处的是原、被告之间就涉讼房屋形成的房屋买卖合同关系。《合同》及《协议》中关于原、被告房屋买卖合同关系权利义务的约定均是双方的真实意思表示，是合法有效的，对双方均有法律约束力。《协议》是双方在《合同》已签订并得知涉讼房屋被查封后所签订的，是对双方权利义务的补充约定，《协议》与《合同》有不同约定的，应以《协议》的约定为准确定双方的权利义务。《中华人民共和国城市房屋管理法》第三十八条第（二）项虽规定司法机关依法查封的房地产不得转让，但该规定属于行政管理性规定，不应作为认定民事合同效力的依据。故原告以涉讼房屋被查封依照该规定不得出售、《合同》因此为无效合同的意见不成立，不予采纳。原告经原审法院释明后变更了诉请，该案依法中对原告变更后的诉请进行调处。
对于原告要求解除合同诉请一项。按照《协议》的约定，若合同被告不能正常履行的，人民币10000元整只需退还给原告，不作另外的赔偿约定。可见依据该约定在房屋仍被查封无法办理交易过户的情形下，原告是有权要求解除合同的。现涉讼房屋仍被依法查封，故原告要求解除合同合法有据，予以支持。《协议》中明确约定被告因房屋被查封导致不能正常履行的，依据《协议》收取的10000元需退还，不作其他赔偿，故原告要求退还该笔款项合法有据，予以支持。虽《合同》中明确约定作为卖方的被告保证对涉讼房屋享有完整的处分权，并须保证交易过户时没有产权纠纷和债务纠纷，否则由被告承担全部责任并赔偿原告的损失。但双方在得知涉讼房屋被依法查封导致无法继续办理转按及交易手续时，签订了《协议》，对因涉讼房屋被查封导致不能正常履行情形下的处理作出了明确约定，变更了《合同》的原约定。而《协议》中约定在涉讼房屋被查封导致无法继续履行情形下，除退还依《协议》而收取的10000元外，不作另外的赔偿，故原告现以涉讼房屋已升值为由而要求被告赔偿300000元缺乏依据，不予支持。《协议》约定因房屋查封导致无法正常履行的，只需退还《协议》收取的10000元而不作其他赔偿，故现原告要求双倍返还定金缺乏依据，不予支持。虽《协议》未约定依据《合同》收取的定金10000元在此情形下需退回，但因被告同意退还该笔定金，是对其权利的合法处分，予以支持。
原告表示被告在其提起该案诉讼前已明确表示不再继续履行合同但未举证，且被告予以否认，对此不予采信。被告是在原告基于合同无效而要求返还定金、房款及赔偿损失的庭审过程中，基于涉讼房屋被查封导致无法过户而表示的不再出售涉讼房屋，而非在房屋买卖合同正常履行过程中表示的不再出售涉讼房屋，且此后被告亦表示若不存在查封的情形下愿意继续履行合同，故被告该表态并不产生赋予原告合同解除权的法律后果，原告以被告在庭审中明确表示不再出售房屋构成违约、其有权解除合同的意见不成立，不予采纳。被告依据《协议》而另行收取的10000元，按照《协议》约定内容审查，该款并非被告基于租赁合同关系预收的租金，而是基于双方的房屋买卖合同关系而预先支付的款项，故被告以该款是预交的租金而不同意退还的意见不成立，不予采纳。
原告是基于《协议》签订后形成的租赁合同关系而使用涉讼房屋，故在房屋买卖合同关系解除后，对于房屋是否应返还问题在本案中不予调处，双方可另行主张权利。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条条的规定，判决：一、于该判决发生法律效力之日解除原告与被告因于日签订的《房屋买卖合同》而就广州市天河区某某路373号2307房形成的房屋买卖合同关系；二、被告于该判决发生法律效力之日起10日内将其于日依据与原告当天签订的《协议》而收取的10000元返还给原告。三、被告于该判决发生法律效力之日起10日内将定金10000元返还给原告。四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费6250元，由被告负担200元，由原告负担6050元。
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转让被查封房屋的买卖合同是否有效
【案情介绍】张某因做生意需资金周转为由于日向何某借款30万，约定于同年10月1日前还款，董某对该借款予以担保。还款期届满后，何某要求张某清偿借款，发现张某下落不明，随将担保人董某诉至法院，法院审理后判决董某承担还款责任。何某在起诉过程中申请法院将董某一套房屋予以查封。2013年2月董某将自己的房屋以市场价格转让给李某，并收取了房款，当双方到房屋登记部办理房屋产权变更手续时，李某发现房屋已被法院查封，无法实现过户。因此李某向法院起诉董某，要求解除房屋买合同，退还房款并承担违约责任。【争议焦点】对于董某与李某之间签订的房屋买卖合同的产力问题，有两种观点;一种认为房屋买卖合同无效。理由是，根据《中华人民共和国城市》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。其中该条第二款规定被查封的房地产不得转让，故董某与李某之间的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，根据第五十二条第(五)项规定，系无效合同。一种观点认为房屋买卖合同有效。理由是尽管《城市房地产管理法》第三十八条规定被查封的房地产不得转让，但这种规定是只是一种管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，合同内容只有违反效力性强制规定才可能导致合同无效。【案件评析】笔者同意第二种观点，认为董某与李某之间的房屋买卖合同有效。本案之所以对房屋买卖合同的效力存在争议，就是没有对管理性规范与效力性规范作明确的区分。所谓管理性规范是指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，且违反此类规范后也并不损害国家或者社会公共利益。效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范将损害国家利益和社会公共利益的规范。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定”，只要合同的内容违反效力性强制规定时才可能导致合同无效。而《城市房地产管理法》第三十八条对房地产禁止转让的规定是管理性强制性规定，违反该规定并不导致合同无效，只是房屋登记机关从行政管理角度不给予登记，是对物权变动行为的禁止，而并非是对房屋买卖合同的效力的否定。《》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据物权行为与债权行为的区分原则，转让物权行为的实现需要两个行为，一是签订房屋买卖合同的债权行为;一是房屋所有权变动的物权行为。恰恰是《城市房地产管理法》第三十八条关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的禁止房地产转让的规定而使房屋买卖合同这一债权向物权的变动不能实现。据此本案董某与李某之间签订的房屋买卖合同的内容并没有违反法律、行政法规效力性强制规定，系合法有效合同。因讼争房屋被法院依法查封，无法办理产权变更登记，导致合同目的无法实现，因此房屋买受人李某要求解除房屋买卖合同、退还房款、承担违约责任的请求得到了法院的支持。
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明知房屋被查封，仍签订房屋买卖合同是否有效？
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　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　2016年4月，杨伟峰诉称：王静、杨东系夫妻关系，其夫妻二人共有302号房屋。日，我与王静签订了《买卖定金协议书》，约定王静将房屋以313万元价格出售给我。同日，我向王静支付了20万元定金。协议还约定：“双方应于签署本协议后60个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》”以及“甲方于日将房屋解除查封，查封解除后三方签署买卖合同”。自日起，我得知王静、杨东仍未将房屋解除查封。经我与第三方中介机构多次催促，王静、杨东却告知我该房屋不卖了。经我和中介机构链家公司多次与王静、杨东协商均无果，故诉至法院，要求判令王静、杨东向我支付相当于定金金额的罚金20万元。
　　2、被告辩称
　　王静、杨东辩称：当时签了这个定金协议，杨伟峰也确实支付了20万元定金到xx公司的监管账户上。王静、杨东并未实际收到钱，不应该支付罚金。因为签了定金协议后，链家公司承诺给我还房屋上原来欠的房屋贷款，结果链家公司一直没有找到人来还这个贷款，造成贷款不能还清，以致无法解押。协议上定的是两个月内解除查封，既然链家公司未能帮助我们偿还贷款解押，所以就表示房子不卖了，也确实卖不了。
　　二、法院查明
　　日，经链家公司居间介绍，王静(甲方，出卖人)与杨伟峰(乙方，买受人)签订《买卖定金协议书》。该协议约定：王静将房屋出售给杨伟峰，房价款313万元。该协议第三条“定金金额及支付”载明：“乙方应按照以下第2种方式向甲方支付定金……2、甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金人民币二十万元整。托管定金将按照本协议及托管协议的约定进行划转或退回，无需另行征得甲乙任何一方的同意。(1)甲乙双方共同确认，乙方将本条所述全部定金存入丙方指定的资金托管账户时，即为乙方已经实际完成定金支付义务。(2)丙方应当在乙方完成定金支付后一个工作日内协助或代甲方核验房屋，如核验结果与本协议第一条一致，托管定金将在核验结果出具后一个工作日内划转至甲方收款账户;如核验结果与本协议第一条不一致或符合托管协议退回条件的，托管定金将在结果出具后一个工作日内退回至乙方回款账户。”
　　该协议第四条“签署买卖合同的约定”载明：“l、甲乙双方应于签署本协议后60个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金;如乙方违约，则甲方己收取的定金不予退还……”该协议“其他约定”条款载明：“丙方已告知甲乙双方，此房有查封，双方均认可，双方约定甲方于日将房屋解除查封，解除查封后三方签署买卖合同，如在约定时间内不是双方原因致使不能解除查封，三方互不承担违约责任，定金退还给乙方。”合同签订后，杨伟峰以资金托管的方式向王静支付定金20万元，王静出具收取定金20万元的收据。此后，王静未于日将房屋解除查封，并表示房子不卖了，双方因此未能签订房屋买卖合同。
　　二审审理中，杨伟峰补充提交了王静(甲方，出卖人)、杨伟峰(乙方，买受人)与链家公司(居间方)签订于日签订的《买卖定金协议书》及杨伟峰向资金监管账户支付定金20万元的银行业务凭证。关于《买卖定金协议书》中“双方约定甲方于日将房屋解除查封”的约定内容，王静、杨东称日是双方的真实约定，原审判决径行改为日没有依据。杨伟峰称日系笔误，双方于日签订合同，不可能约定日将房屋解除查封。王静、杨东提交北京市海淀区人民法院民事判决及2015年强制执行裁定书，证明:房屋已被法院查封。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)王静给付杨伟峰二十万元;
　　2)驳回杨伟峰的其他诉讼请求。
　　2、二审判决
　　1)撤销一审民事判决;
　　2)驳回杨伟峰的诉讼请求。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　杨伟峰与王静签订的《买卖定金协议书》对买卖标的、价款、付款方式等进行了详尽的约定，具备了房屋买卖合同意思表示的要素，可以认定双方成立了房屋买卖合同关系。关于合同效力问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：(一)……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》([1997]经他字第8号)载明：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”据此，杨伟峰与王静在签订《买卖定金协议书》时均明知房屋处于被人民法院查封状态，双方的房屋买卖合同应属无效。合同无效系自始无效，杨伟峰仍然依照合同的约定要求王静、杨东履行定金罚则，法律依据不足，应予驳回。
执业机构：北京市东卫律师事务所