案例 | 拖欠物业费的后果会怎么样？
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案例 | 拖欠物业费的后果会怎么样？
3月25日，上海市奉贤区人民法院告诉澎湃新闻记者，物业费案件的数额一般都不大，正因为数额不大，当事人往往置之不理，当起了“老赖”。在这些“老赖”中，不乏生活富裕的业主。24日，该法院开展了物业类案件专项执行活动，当天集中拘传被执行人12人，其中5名被执行人被采取司法拘留措施。物业费欠缴成风3月24日，为贯彻落实高院《进一步加强破解“执行难”专项治理若干意见》，向执行难全面宣战，上海奉贤法院开展物业类案件专项执行活动，重拳打击拒不执行法院判决的物业费欠缴案件。在专项执行活动前，奉贤法院做了充分的准备，对已受理的物业合同纠纷执行案件进行梳理。通过与申请执行物业公司座谈，法院了解了被执行人的基本情况、作息规律，另外，在被执行人生活社区张贴执行公告和被执行人涉案信息等方式，充分做好强制执行前的告知工作和情况排摸。在座谈时，物业公司负责人指出，“公司管理的四个动迁小区，物业费本来就低至0.6元每平方，一户一年也不过就几百元。但欠缴成风，大部分业主都不缴纳物业费，4个小区多年来累计的损失高达500多万元。”据法院介绍，物业费案件的数额一般都不大，但时间跨度久。当事人累计多年欠缴，物业公司持续催讨，再诉至法院，几千元标的的案件往往都拖了七八年以上。也正因为数额不大，当事人往往置之不理，当起了“老赖”。“老赖”中也不乏开着奔驰、宝马的业主，吴某就是其中之一。法院从物业公司获悉，吴某平时做工程生意、开宝马、养大狗，过着富裕的生活，但就是不缴物业费。在当地略有名气的吴某不仅自己不缴，还动员整栋楼的业主一起拒缴，物业公司多次碰壁都因一句“‘杜佬馆’（吴某）缴了再问我们要”。吴某情节恶劣，成为此次强制执行的第一站。&5人被采取司法拘留措施执法当日上午6点，奉贤法院执行局全体干警及10余名法警集结出发，奔赴被执行人家中追缴执行款。6点30分许，法官敲响了吴某家的大门，穿着睡衣半梦半醒的吴某妻子告知法官吴某正巧出差在外。法官遂劝说吴某的妻女交付执行款，并告知继续拖欠执行款可能会导致拘留等更严重的法律后果。吴某女儿明白了事情的严重，立即达成和解意向交付了执行款。吴某案件顺利解决，法官立即赶赴下一个被执行人彭某家。途中偶然发现一辆车鬼鬼祟祟停在被执行人家楼下，见法官前来缓慢开动。提前做过排查的执行法官立马认出了驾驶员是彭某的丈夫，而彭某正坐在后排张望着执行法官。执行法官随即警示“停车”，追赶上前，制止了彭某的逃逸。与彭某交谈得知，因其住宅外墙渗水，才拒交物业费。而他们早些天已在小区门口看到了法院的公告，张望正是担心法院是否来执行自己家。执行法官调查发现，其住宅外墙的确有渗水的问题，做起了“老娘舅”，帮助物业公司和彭某一家达成和解协议。奉贤法院蒋宏副院长表示，物业类案件是法院执行的“顽症”，这类案件标的小，容易被执行人“漠视”，物业公司也可能存在一定的过错。选择物业类案子作为集中执行内容，是奉贤法院响应市高院破解“执行难”专项治理要求，全面向执行难“宣战”，敢对顽症“开刀”。此次奉贤法院物业类案件专项执行活动顺利开展，当天集中拘传被执行人12人，其中7名被执行人主动履行了义务得到申请人谅解或与申请人达成了执行和解协议，5名被执行人被采取司法拘留措施。此外，另有9名物业服务合同纠纷案件被执行人在执行法官上门或知晓专项执行活动后主动履行了义务。当天累计实际执结物业类案件金额64473元。&相关案例南宁一业主拖欠物业费被法院强制执行李某是南宁市某商业广场商铺的业主，2011年10月，他因拖欠物业费等成了被告。物业公司诉称，他们根据物业管理服务合同的约定，为小区业主提供物业服务。但业主李某从2011年8月至2012年5月拒交物业费，已经连续拖欠物业费共计一万多元。南宁市兴宁区人民法院开庭后判决李某给付物业公司物业费等费用共计一万多元。判决生效后，李强拒绝履行法院生效判决。物业遂向兴宁法院申请强制执行。在执行过程中，李某拒不履行，支付拖欠的物业费，法院执行人员在发出执行通知书后，通过银行查询系统，查到李某在某银行有存款五万多元。法院执行人员果断将执行款一万多元划回法院账户，并将该款及时退还给申请人物业公司。当前欠物业费被强制执行的逐年增多，据了解到，此类案件中，有好几个是像李某一样，因拖欠物业费成强制执行对象的。拒不补交的理由多是针对物业公司的物业服务质量不满引起的。而“不交物业费”成为物业没有提供好服务的报复性手段。在此建议如业主对物业服务不满意，应该通过其他途径解决，不应该一味拖欠物业费，再者一味拖欠会导致小区进入恶性循环，甚至被物业弃管。北京市16名业主因拖欠物业费被司法拘留昨日清晨，朝阳法院98名执行法官和法警兵分6路前往欧陆经典、芍药居等13个小区，采取“堵被窝”方式对57户长年拒交物业费的业主进行强制执行，对16人进行了司法拘留。据悉，被执行人均是长时间不交纳物业费，并在物业起诉、法院判决生效的情况下仍不履行的业主。&业主借钱交物业费由执行庭副庭长胡克莉带领的一对法警首先来到了位于北四环的芍药居北里10号楼。法官的突然造访，对独自一人带着孩子在家的王某来说多少有点意外，三岁的女儿不知道发生了什么事情，怯生生地站在父亲身后。“就一百块钱！”明白来意的王某指着冰箱上的钱说。他的说辞没有被法官接受，“那你和我们走吧！”法官语气有些严厉，但带走王某又让法官犯难，孩子谁管？王某看了一眼，“我去借点！”法官同意了他的请求，随后，王某到对门家借了2000元交给了法官。“我不是不交，几次叫物业给我们修房子都不来，我凭什么交费啊？”王某谈起拒交的原因时怨气颇多，而法官胡克莉建议他对物业不满意可以起诉，但不应不履行判决。&拒绝交费被司法拘留在欧陆经典小区20号楼，出电梯的法警与被执行人许某不期而遇，面对找上门的法警，许某拒绝交费，他转身关上房门准备将法警晾在门外。一名法警迅速冲上前打开房门，两名法警趁势将许某拉出并控制住。被控制的许某嘟囔着，“我服了，我交钱！”而他的小女儿正在吃饭，看到爸爸被抓走，吓得手足无措，扔下饭碗跑出门哭喊着：“你们别抓我爸爸，求求你们放了我爸爸！”但此时三名法警已将许某戴上了警车，知道事情严重性的许某跪在警车里作揖哀求法警放他回去。在集中宣布拘留现场，许某由于紧张过度无法站立，两名法警将他搀扶到现场，宣布拘留决定后，他瘫坐在地上无法起身。朝阳法院执行庭副庭长汪冬介绍，昨日共对12名拒不执行法院判决和4名妨碍公务人员处以15天司法拘留，并处1000元罚款的处罚。另有10名业主主动交纳了物业费，合计1.7万元，其中7人由于拖欠时间过长而被处以1000元罚款。
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业主，你为什么拖欠物业费？
亲，你家的物业费交过了吗？
很长一段时间以来，房价的涨涨跌跌占据了欲购房者的视线，限购限贷利率调整等一系列猛招也是牵动着人们的小神经。
当购房者们，千算完算终于买到称心的房屋之后，“物业服务”便成为了一个不可回避，又爱又恨的话题。
近日，侃房哥留意到，北京市住建委委托北京物业管理行业协会做的课题 《北京市物业服务企业经营状况调研报告》 ，在对2740个物业项目的统计数据显示，物业费平均欠缴率达到21.51%，有57万户业主欠缴物业费，欠缴总额达20.53亿元，户均3233元。
与此同时，84.6%的物业企业处于亏损状况。过对近80家企业抽样调查的数据表明，亏损最多的企业达到498万元。
而侃房哥发现，网上的一则调查表明，大多数欠缴物业费费业主是因为不满物业公司的服务，另有部分业主是因为房子不住人待出售也就不缴费了，还有极少部分业主存在着侥幸的心理。
业主因为不满物业公司的服务而不交物业费，物业公司连年亏损不能提供优质服务，于是，业主更加不满意欠费情况更加突出，于是便造成了无休无止的“恶性循环”。
本来嘛，业主需要物业公司提供基本的生活服务，而物业公司也需要业主缴纳物业费用来正常运转和盈利。侃房哥发现，很多小区的物业费用已经多多年未曾涨价，但飞涨的成本给物业行业带来了巨大的资金压力，难以为业主提供优质的服务。
侃房哥看来，业主和物业公司之间缺少公开有效的沟通机制，物业公司抱怨资金无法到位，而业主觉得物业公司只收钱不做事。
侃房哥倒是觉得市场化定价的策略比较可取，差异化定价，明确服务项目和服务细则，让业主做到心中有数，知道钱究竟用在了哪里。
对于心存侥幸恶意不交的业主，侃房哥建议是不是可以计入信用档案，以示惩戒。
你觉得本期侃房哥质量如何?
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开发商承诺终身免物业费为何无效?
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一方面，房地产开发公司的承诺属于无权处分。房地产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格，表明它们是两个不同的法律关系主体。且邱女士与房地产开发公司之间形成的是房屋买卖合同，而邱女士与物业公司之间形成的是物业服务合同，即属于两个完全不同的民事法律关系。同时，《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 ”也就是说，房地产开发公司所能占有、使用、收益、处分的财产，只能是归其所有的商品房。而物业公司通过行使物业管理职责所产生的收益，因与房地产开发公司所销
原标题：开发商承诺终身免物业费为何无效?■ 廖春梅【案例】邱女士与一家房地产开发公司签订买卖合同时，这家房地产公司明确承诺“终身免收物业管理费”。可当邱女士搬入居住后，以合同为凭，拒交纳物业管理费，而物业公司却坚持要邱女士交纳，理由是房地产开发公司与物业公司是两家互不干涉、互不隶属的法人单位，故房地产开发公司的承诺对物业公司没有法律约束力。由于彼此坚持己见，物业公司只得通过法律渠道维权。最终，法院判令邱女士按照业主大会与物业公司达成的收费标准，让邱女士全额支付三年来共计3600余元的物业管理费。那么，开发商承诺终身免物业费为何无效？【说法】法院判决并无不当，即邱女士应当支付入住以来的物业管理费用。一方面，房地产开发公司的承诺属于无权处分。房地产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格，表明它们是两个不同的法律关系主体。且邱女士与房地产开发公司之间形成的是房屋买卖合同，而邱女士与物业公司之间形成的是物业服务合同，即属于两个完全不同的民事法律关系。同时，《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 ”也就是说，房地产开发公司所能占有、使用、收益、处分的财产，只能是归其所有的商品房。而物业公司通过行使物业管理职责所产生的收益，因与房地产开发公司所销售的商品房无关，自然应当属于物业公司。房地产开发公司未经物业公司授权或同意，以自己的名义作出“终身免收物业管理费”承诺，无疑构成无权处分。另一方面，房地产开发公司的承诺对物业公司没有法律约束力。 《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 ”即房地产开发公司的承诺，要想对物业公司产生法律约束力，前提在于必须经过物业公司追认，或者房地产开发公司事后取得了对物业管理费的处分权。可本案中，至少在物业公司向你索要物业管理费时，并没有出现对应的法律事实，从而决定了邱女士不得以房地产开发公司的承诺来对抗物业公司。而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 ”故在邱女士固执己见的情况下，物业公司有权通过诉讼来维权。
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48小时点击排行　　上周收到法院的传票，是物管告我家拖欠物业费的相关事宜，时间有限，准备慢慢写（第一次写，看不入眼的别砖头哈）
楼主发言：1次 发图：0张 | 更多
　　明显是想找理由不缴物管费，你这种人太多了。
　　你把收到的起诉书发上来看看。
　　事由：1、现在物管未经业主大会选举，直接与业委会签订了合同且合同并未经过业主大会审阅。　　
2、物管接收后并未对前任物管遗留下来的问题进行处理（如单元门禁系统损坏后一直未维修等）导致出现不少业主家里被盗引起极大的不满。而且被盗业主找物管给说法时物管答复就是“你去告我嘛”，晕！！！。　　　　作为业主都是在为生计奔波，谁有那个精力和时间去告呢？因此只有采用消极的办法：不交物管费。　　　　物管在没有审核书面催缴的情况把部分欠费业主告上了法院！　　　　
　　前几天收到传票后，积极准备资料，嘿嘿，我们都是第一会当被告，完全不懂囊个整，后来只有上网查资料，问专业点的熟人，现在正在准备应诉材料，目前卡在一个环节，是不是在开庭前应该把应诉材料交到法院，材料有无固定格式？正在咨询中。。。
　　学习中
　　1你必须举证，物管失职的内容。　　2比如业主被盗，与物业管理单位的直接关联，和物业管理单位的责任。　　3必须证明你和物业单位的利益关系，就是你确实按期缴纳了物管费。有这层关系存在　　这种官司败诉可能性较大。
　　明显是想找理由不缴物管费，你这种人太多了　　------------------------------------------　　就是，不交钱还好P意思到这里来说事，纯粹讨决
　　支持你！
　　其实，业主是弱者，物管出了问题，业主找到物管，物管不理不睬，业主也没有多余的时间去和物管纠缠，只有通过不交物管费来告诉物业，我对你的服务不满。但是，物管才不管你那么多，一段时间后，他可以直接起诉业主不交物管费。
　　支持业主，现在有些物管不尽自己的服务职责，都晓得收物管费。你想嘛，你都没服好务，别个为撒要要交费呢？
　　终于开庭问询了，民事庭设施确实简陋，硬靠背椅，座了三个小时，我这种瘦人屁股都座庝了。　　先是原告和被告分别陈述，然后是举证，互相确认对方证据有无异议，最后是辩论（好像是答辩样，因为太吵了，没听清楚法官说的话）。　　以下是我的陈述书（开庭前通过邮寄的方式寄到了法院）。　　　　尊敬的法官：　　我是当事人
小区业主拖欠　　物业费案件（案件编号），我想作出三点陈述：　　一、物业服务合同无效　　（一）物业公司未经业主大会选聘。　　
（国家物业管理条例 2007年修订版）　　第十一条　下列事项由业主共同决定：第（四）项 选聘和解聘物业服务企业；　　第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。　　第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：第（二）项 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　业委会仅仅是业主大会的执行机构，可以代表全体业主与物业服务企业签订合同，但前提是物业服务企业必须是业主大会选聘产生。　　 本小区物业服务企业既未经过业主大会集体讨论的形式选聘，也未采用书面征求意见的形式选聘，因此业委会与其签订合同属无效合同。　　　　（二）合同未经业主大会审议　　（重庆市物管条例 2002）第三十六条　物业服务合同签定前，业主委员会应将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。　　
（重庆市物管条例 2009）第四十七条 物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。　　
无论是2002年的物管条例，还是2009年修正后的物管条例，均明确规定了物业服务合同需先行提交业主大会审议通过。　　
本小区物业服务合同并未公示及提交业主大会审议。　　　　综上所述，依据国家物业管理条例 第十九条 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。请求法院认定合同无效。　　　　二、物业服务不符合合同约定　　 （1）房屋共用部位日常维修养护不及时。如
外墙瓷砖脱落，各单元门禁系统坏后一直未修复。　　（2）门岗夜间值班人员睡觉，存在安全隐患。　　（3）楼层巡逻时间间隔太长，存在安全隐患。（有时是几天才巡逻一次）　　（4）未做到每年一次征询业主对物业管理服务的意见。　　（5）业主和物业使用人对物业服务的满意率很低。　　《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　　
综上所述，并不是业主恶意拖欠物业费，而是
物业违约在先。　　三、超出诉讼时效。　　
物业起诉前并未书面催交,《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”,因此超出二年的物业服务费不应被支持　　　　　　答辩人： 　　　　
　　在本次庭审中，有几个疑问麻烦有专业知识的同学能解答一下：　　一、在确认对方证据环节，我发现了一个奇怪的现象，物业合同上的乙方签字人不是乙方的法人，而本次起诉的原告又与合同上签字的人不一样且也不是法人，不晓得这种情况是不是合法的。　　二、关于业委会到期的问题，我们小区的业委会是2006年6月选举产生，应是好久任期才满，任期满后如果未召开业主大会选举进行重新选举，那么业委会是否还有有效。　　　　本次庭审也出现了一个弊端：　　有很多业主基于对物业服务的不满，虽然本次不是被告，也到庭旁听了，但情绪都比较激动。本来我们有几家被告是希望通过庭上调解让原告完善小区的物业服务然后我们再交物业费，但由于大家情绪化，导致最后法官问要不要调解时都冲动的说不要调解，让我很郁闷。　　这种案件一开始我们就知道被告肯定是输，但我们几家的一致意见都是想通过这种方式促使物管服务到位，因此我们的希望看来落空了。现在只有等判决了，然后视情况再定是否上诉。
　　不是不缴费而是与其服务不相等，低服务高收费谁愿认呢，有的小区设施还没有全部到位但收费觉一次到位，你愿交呀。那只是傻B。
　　　　　　LZ 是不是财富中心的 　　LZ 是不是财富中心的 　　LZ 是不是财富中心的 　　LZ 是不是财富中心的 　　LZ 是不是财富中心的 　　
　　　　再给你补充几点合同的无效：　　1、业主委员会3-5年一届，一般是三年，届满必须进行换届选举，根据管理规约和业主大会议事规则，每届到期业主委员会成员自动失去资格；　　2、根据重庆市物业管理条例，合法选出的业主委员会必须经街道办事处备案登记；　　3、签订了的物业服务合同，也必须经房管局备案登记。
　　@cq_among
12:30:00　　　　LZ 是不是财富中心的　　LZ 是不是财富中心的　　LZ 是不是财富中心的　　LZ 是不是财富中心的......　　-----------------------------　　　　不是
　　@lewar-15 14:31:00　　　　再给你补充几点合同的无效：　　1、业主委员会3-5年一届，一般是三年，届满必须进行换届选举，根据管理规约和业主大会议事规则，每届到期业主委员会成员自动失去资格;　　2、根据重庆市物业管理条例，合法选出的业主委员会必须经街道办事处备案登记;　　3、签订了的物业服务合同，也必须经房管局备案登记。　　-----------------------------　　　　谢谢提醒
　　我可以武断的讲，楼主必输。除非你们物管是哈子开的。
　　@cq_among
12:30:00　　LZ 是不是财富中心的　　LZ 是不是财富中心的　　LZ 是不是财富中心的　　LZ 是不是财富中心的......　　-----------------------------　　@bili_hys
18:00:00　　不是
　　-----------------------------　　财富中心业主纷纷表示跟LZ有相同遭遇
　　@cq_among
21:13:00　　财富中心业主纷纷表示跟LZ有相同遭遇 　　-----------------------------　　　　是啊，这是个比较普遍的问题，必须要小区业委会、业主、物管都给力了，才能　　搞好小区的环境！
　　@特警333
20:25:00　　我可以武断的讲，楼主必输。除非你们物管是哈子开的。　　-----------------------------　　这个结果是我们预料中的，但有什么办法呢，遇到这样的物管，遇到这样的业委会！！！
　　同情楼主，业主就是弱势群体，物管不好好服务，你不缴物管就可以告你，但谁又有时间和精力去告物管呢？？？物管只知道收费？不搞好服务，这个谁来监督？？我们小区入住几年了还没成立业委会，更糟！
　　@lq623
9:32:00　　同情楼主，业主就是弱势群体，物管不好好服务，你不缴物管就可以告你，但谁又有时间和精力去告物管呢？？？物管只知道收费？不搞好服务，这个谁来监督？？我们小区入住几年了还没成立业委会，更糟！　　-----------------------------　　你只能说，现在的小区业主邻里之间人情淡薄，各管各家事，一盘散沙，其实业主并不是弱势群体，物管仅仅是你们出钱请的丘二！　　尽快成立业主委员会才是业主维权的正道！
　　现在我们小区也是很多人嘿久没交物管费了。物业上个月发来律师函催缴，否则就要告我们。请问哈LZ现在你们那个是爪个处理的呢？
　　@裤儿可以哇
22:51:00　　　　现在我们小区也是很多人嘿久没交物管费了。物业上个月发来律师函催缴，否则就要告我们。请问哈LZ现在你们那个是爪个处理的呢？　　-----------------------------　　等待法院通知宣判
　　基本上可以说，这种官司楼主必输，楼主的答辩状至少有几点经不起推敲：　　1、外墙换脱落。。。。。，这种情况下一般来说是属于使用大修基金的问题，解决问题本身在于业主和业委会，同不同意使用以及何时使用。物业公司本身没有能力解决此类本应属于大修基金解决的问题。（至于大修基金的适用范围请楼主参见相关文件）　　2、楼层巡逻，目前并无强制性规范要求物管多久巡逻一次。只要是在不违背法规和合同，怎算物业失职，何况，偷盗案件在小区，最主要还是看物业是否违约。　　另外，实践中楼主以拒交物业费是不对的撒，物业公司本身是微利行业，不交钱何以维持正常开支。
　　我跟你说，包淫，反证你把那些门那，瓷砖啊，还有烂的东西照像，做为证据，最好有时间的，都说他没修好，所以没缴，请注意收集证据，还有消防栓内有无东东，这也是证据，他不拿业主的安全当回事，当然不缴费哦
　　遇到这样的事情　　最好的方法就是　　把物管费缴了，然后针对其他问题把他们告了
　　这种官司能赢，将会引起法律界注意的
　　@bili_hys
8:42:00　　在本次庭审中，有几个疑问麻烦有专业知识的同学能解答一下：　　一、在确认对方证据环节，我发现了一个奇怪的现象，物业合同上的乙方签字人不是乙方的法人，而本次起诉的原告又与合同上签字的人不一样且也不是法人，不晓得这种情况是不是合法的。　　二、关于业委会到期的问题，我们小区的业委会是2006年6月选举产生，应是好久任期才满，任期满后如果未召开业主大会选举进行重新选举，那么业委会是否还有有效。　　...........　　-----------------------------　　个人愚见：1、到房管局物管科看他们的注册公司，包括子母公司。　　2、到期无效。　　再给几个建议：1、墙砖脱落，大修基金。所以告物管基本没用，可以要求动用大修基金并且由业委会监督使用。（如果没有可以到街道申请成立新的业委会）　　2、治安应该有物业合同约束，也可能是部分约束，每个物管公司不一定一样。管理方式是物管的职责，业主需要做的是按照合同找漏洞，特别是发生治安事件与此漏洞有直接关系（建议摄像、抓拍保留证据并及时告知物管公司）。比如保安睡觉、门禁未发挥作用（未失效的情况下）、监控以及监控室专人出现的睡觉、脱岗等问题，失盗是直接由于这些原因引起或者有关联，才可以。法院采纳与否另论。　　3、业主不满意物管的，可以由业主投票罢免，走程序。法院一般会依据证据来支持与否。　　4、其实所有物管都差不多，只是看服务与支出成不成比例而已，现在的成本都已经做亮了，成本也相当高。要求高收费达不到的话，只有频繁换物管，受伤害的只能是业主自己。ZF接管也不会长久的，最好的办法就是经常监督，如果物管不理睬可以保留视频、照片、录音等证据并告知物管，这样才能双方都往前走。
　　现在物管公司是物管统治阶级，很强势的，而业主反而处于弱势，业主只有一种方式可以抗争，就是因为对物管公司的服务感到不满意而拒交物管费，本来交物管费是天经地义的事情；再回过头来从物管方分析，资质过物管体系没有？业主提出的以及自查的课题整改有没有？等等　　在重庆，除了一些大的物管公司，著名的物管公司外，其他公司从业人员素质非常低下，　　多是一些下岗工人、农民充斥其间，完全没有物管的概念，且还有很繁杂的关系网在里面，由于这些人的不专业甚至是故意毁损，重庆的很多大厦、高楼将毁在这些人手上，同时严重侵害业主的利益。　　犹如打在重庆名片上的一耳屎。
　　强烈关注，最近也收到法院传票，法院意思说是调解　　
　　如果是无效合同的话，其他的啥子都灭得必要说了，
　　业委会要是同物业公司勾结那种
你才晓得有好惨
　　楼主不懂法，包输不赢。　　合同无效是另一个法律关系，你在答辩时提没有用，除非你另案起诉。而且最高院司法解释明确规定业委会与物业公司签订的物管合同业主不得以未经自己同意而丧失其效力。物管公司再孬，只要你的损失与他的失职没有直接联系，即你的损失与他的失职之间直接的因果关系，且没有直接证据证明，你都没有拒交物管费的理由。要赢这个官司只有一条，物业公司的违约行为有证据证明确实存在，且因为他的违约给你造成了损失，并且你在何种情况下不交物管费有合同约定，你的情况符合该约定。　　许多业主对物管不满往往总是以拒交物管费来“维权”，心情可以理解，但这却是一个误区。简单说就是以非对非，最后陷自己于不义，除了我说的上述一条，只要打官司，业主一般都是输。上了法庭就不是凭声音大了。双方的一举一动一言一行都要以法律来检验，来评判了。记住，法庭上不是自以为有理就有理了。一句话：以事实为依据，以法律为准绳。一切靠证据说话。没理没据不会赢，有理没据也不会赢。
　　还是缴物业费吧。。缴了你再转回来告。。你不缴费。。说什么都不会有道 理。
　　想告就去告吧，一句话：不配合。不配合的人多了，告得过来吗？　　
　　LZ这种人，多了去。
　　本人是九龙坡区**小区业委会成员,以下观念供朋友们思考:在什么前提下条件物业可以直接起诉小区欠费业主?　　国务院《物业管理条例》第六十七条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。 思考与探讨：
　　我们可以据此认为，第67条其实已明确了“物业可以直接起诉小区欠费业主”的前提要件是：　　a、小区已成立了业委会；　　b、业委会已对物业公司的服务工作质量进行了验收并确认物业公司提供的服务完全符合合同约定的标准；　　c、业委会已明确督促业主“在一定期限内按业委会与物业公司所签合同约定的标准全额交纳物业费给物业公司”；　　d、业委会督促业主时所明确的交纳期限已届满，但业主“逾期仍不交纳”。 　　--交纳物业费是“单个业主向其他业主承诺的公约义务”，并不是“单个业主向物业管理公司承诺的合同义务”。以上4个条件必须是缺一不可的。
　　@无意功名 6楼 　　1你必须举证，物管失职的内容。　　2比如业主被盗，与物业管理单位的直接关联，和物业管理单位的责任。　　3必须证明你和物业单位的利益关系，就是你确实按期缴纳了物管费。有这层关系存在　　这种官司败诉可能性较大。　　-----------------------------　　第3条，交了物管费还告什么？
　　@土著石人 36楼 　　楼主不懂法，包输不赢。　　合同无效是另一个法律关系，你在答辩时提没有用，除非你另案起诉。而且最高院司法解释明确规定业委会与物业公司签订的物管合同业主不得以未经自己同意而丧失其效力。物管公司再孬，只要你的损失与他的失职没有直接联系，即你的损失与他的失职之间直接的因果关系，且没有直接证据证明，你都没有拒交物管费的理由。要赢这个官司只有一条，物业公司的违约行为有证据证明确实存在，且因为他......　　-----------------------------　　+1　　我也曾收到过物管费欠费律师件，我将物业合同看了一遍又一遍，发现没有一条是可以支持自己胜诉的，考虑到无力、无空去应诉，所以乖乖缴了费，楼下看客不要笑没有骨气！在此建议：　　1、回家好好读一下物管格式合同，看看哪一条是对业主有利的？　　2、不要小看滞纳金，看看上面写是不是滞一天多少钱？通常来说0.5%，试算算500元在3年过后是多少钱？　　3、如果物管工作不到位，记得写成书面的整改意见及要求提供给物管，1式两分，要求物管确认问题后签收！如出现岗位值班睡觉的，一定要拍照留念，等等，总之要白纸黑字，照片、录像之类的证据！！！！！！
　　交纳物业费是“单个业主向其他业主承诺的公约义务”，并不是“单个业主向物业管理公司承诺的合同义务”。
　　@陈良宇2008 43楼 　　+1　　我也曾收到过物管费欠费律师件，我将物业合同看了一遍又一遍，发现没有一条是可以支持自己胜诉的，考虑到无力、无空去应诉，所以乖乖缴了费，楼下看客不要笑没有骨气！在此建议：　　1、回家好好读一下物管格式合同，看看哪一条是对业主有利的？　　2、不要小看滞纳金，看看上面写是不是滞一天多少钱？通常来说0.5%，试算算500元在3年过后是多少钱？　　3、如果物管工作不到位，记得写成书面的整改意见及要求提供......　　-----------------------------　　物管没得权利收滞纳金，只有国家行政部门才有，而且也不能超过本金。大多数业主接房时就被迫签了物业自己制定的不公平条约，既然不是以国家放律法规为准绳的就不是合法的。
　　现实中的理想主义者　　一，维修是该物业，但钱是由业主分摊的，资金没到位，修个铲铲。　　二，门岗工资低，不睡觉，难道还要象当兵的一样站起。　　三，总共就一个门位，你还叫他去巡逻？　　
　　楼主　　强烈支持你不交费！！！！　　现在的物管，只管收费不管事。　　另外，对那些辱骂你的人，　　只需要回答一句：　　老子生得起儿子就养得起儿子，　　老子买得起房子就养得房子，　　但是老子绝对不养只吃饭不看家的狗！！！！
　　@生如夏花1126 45楼 　　物管没得权利收滞纳金，只有国家行政部门才有，而且也不能超过本金。大多数业主接房时就被迫签了物业自己制定的不公平条约，既然不是以国家放律法规为准绳的就不是合法的。　　-----------------------------　　不敢苟同你的观点！　　事实协议跟非法合同的两码事，只是滞纳金问题后来才出的规定。
　　我那时候去接房时才拿到物管合同，对他们的很多条款都有质疑，但人家说了不签字就不能接房拿钥匙，这难道不是非法合同？完全就是霸王条款嘛！最后只有先签字再做打算，他不仁就休怪我不义。
　　输了没事的，拦马路630不是经常报道的嘛！　　
　　我们小区的保安宣称他有执法权，他对业主有执法权！！！！！
　　希望有关部门速速解决此类问题。　　让每一个百姓能有最基本的保障！　　也希望各位邻居到 【邻居帮帮app】齐心协力的解决此类问题！！！
　　希望有关部门速速解决此类问题。　　让每一个百姓能有最基本的保障！　　也希望各位邻居到 【邻居帮帮app】齐心协力的解决此类问题！！！
　　我们小区物管也不是很负责，所以我也拖起的。。。都是累积一段时间给一次，呃呃呃
　　我在成都也是，物管告我，我去都不去，输了就输了，反正没钱
　　我们小区开放式的没有运动设施，绿化很差，两栋单体楼。3个入口，两个没有保安。要收1.8每个平方。二期一直烂尾，一期烂尾1年半后接房。经街道调解2016年降成1.3。但是之前仍然按照1.8来收。根本达不到1.8，非要收1.8.大部分业主没有付钱
　　我们小区也是一样，房子出了问题，物管不理不问，业主集体不缴费，欠的多的物管就告法院！你说这个物管拿来做什么，不但不维护业主的合法权益，还帮开发商说话，哎！　　
　　业主不缴物管费被起诉后包输，不管你什么理由！对物管不做为的可以换掉也可以举证另案起诉，一码归一码！
　　小区没有成立业委会，物管是社区居委会招标选的，但服务质量奇差，只知道收停车费，放任私家车占用消防通道，无视消防通道被堵，很多问题，我已经拖欠一年物管费，他说要告我，我理不理他呀？
　　征求意见稿规定：业主有欠缴物业服务费用等严重违反物业服务合同以及违反管理规约等行为的，经人民法院判决生效或者仲裁裁决确认的，拒不履行或拒不改正的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。业主委员会成员超越职权作出的决定，侵害了其他业主权益且经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
　　重庆物业管理实施细则征求意见 业主恶意欠缴物管费将纳入诚信黑名单　　http://cq.cqnews.net/shxw//content_.htm
　　楼主是不是早已经输了官司了？五年多了案子还没结呀？就是上诉也该有结果了。不是说更新到结案吗？不敢更新了，输了官司好没面子？包括挺楼主的人，大家不是都灰头土脸的啦？
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