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三四线城市房价破万 居民感慨：为何涨这么快
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原标题：“小地方”破万？“潮水”退去或再现库存积压本报记者李果成都报道导读：在这些三四线城市，有能力购买高价房的人不多，当第一批开发商来“收割韭菜”后，留给第二批开发商的空间已经不多了，而后续涌入的开发商如果继续修建大量住房，也许几年后，这些城市又会出现大量的库存。“房价太高了。”发出这个感慨的不是一二线城市的居民，而是21世纪经济报道记者一位在三线城市生活和工作的朋友。他感慨说，最近这一两年，他所在城市，稍微中心一些的地方，基本已经买不到万元以下的房子：“你说一线城市二线城市工资高，机会多，房价上涨正常，我们这个城市工资也不算高，为什么涨得这么快？”他的感慨并非个例。21世纪经济报道记者了解到，不少三四线城市成为这波房价上涨的热点。这是真的吗？这背后的原因是什么？多种因素影响三四线房价在本轮房价上涨中，新一线城市和部分二线城市的一个变化逻辑是：随着大量毕业生等就业人口的涌入，打破了房地产市场原有的供需平衡。而对于一些此前不被关注的小城市而言，近几年也出现了人口回流。比如，此前一直是人口输出大省的四川，在2011年-2017年，每年分别增加8.2万、26.2万、30.8万、33.2万、63.8万、58万和40万常住人口，平均每年增加37.2万人。至此，四川省常住人口规模连续7年增加。据21世纪经济报道记者了解，其中一部分人经过多年的积累，也有经济能力在县城购买新房。然而，这一逻辑就很多地方来说，也并不完全适用。以成都市青白江区为例，根据其2017年国民经济和社会发展统计公报数据，年末常住人口40.67万人。2015年和2016年，该区的常住人口变化情况为：39.87万人、40.21万人，显示出该区常住人口并未出现大幅度的增长。但2016年以来，青白江区的房价增长明显。而上述人口涌入逻辑，对于不少持续处于人口流出状态的三四线城市，就更加难以成立了。那么，是什么因素促进了这些城市的购房需求？21世纪经济报道记者了解到，首先是改善型住房需求。过去，三四线城市在所修建的小区大部分为7层及以下非电梯公寓，而随着家庭成员年龄增大，购买电梯公寓的需求大量增长。但更关键的原因是房地产的投资和拿地需求都在从一二线城市向三四线外溢。进入3月后，供职于成都某大型房地产商的一名负责人，往返于德阳、南充、攀枝花等四川省内三四线城市的频率逐渐增多。“过去是地方政府求着我们拿地开发，现在这些地区的土地都供不应求。”该人士对21世纪经济报道记者称。目前，大量的房地产开发企业进入三四线城市，是随着一二线城市的限购、限价，影响了开发商的利润，再加之市场需求被抑制，以及一二线城市地价过高等因素影响。不少开发商转为在新的区域拿地。而这些区域一个共性是：对消费者不限购，对开发商不限价，同时随着经济的发展，具备了承受更高房价的地区人均收入水平。“比如我们刚刚在四川某GDP过1000亿的城市拿了一块地，我们的拿地成本在5000元/平方米左右，可能会卖到一万，而这个城市的房价目前才8000元/平方米左右。”上述房地产负责人表示。需警惕大量新增库存然而，西南财经大学副教授刘璐对21世纪经济报道记者称，导致三四线城市房价上涨的主要因素，是中心城市调控趋严导致的购买力外溢。“一种情况是自然的补涨。比如很多东北城市都是这种类型，属于市场价值的自然修正。”刘璐称，“另外一种情况就是热点中心城市向周围的热度外溢，以本省的中小城市为主。比如四川的南充等地，2017年上半年的房价还在下行，但随着成都的楼市调控越来越严，包括南充在内的省内其他城市的楼市逐渐热了起来。”值得注意的是，成都在5月15日发布购房新政后，对过去不在限购之列的远郊城市也增加了约束性条款。其中最大的变化是从过去不限制购买，到限制以家庭为单位购买，而限购条件则从过去的无限制，到要求需缴纳满一年社保。而类似成都的一二线城市楼市新政，会否刺激购房需求流向周边三四线城市？刘璐认为，现在情况比较复杂，如果成都新房二手房的价差存在比较长的时间，那周边还会一直火。同时，刘璐认为，尽管四川省内的三四线城市本身有购房需求，但和三四线城市巨大的库存相比不算什么。“这一轮三四线城市热起来主要还是核心大城市调控趋严带来的购买力外溢。很多三四线城市自身的基本面是难以支撑楼市持久热度的。”对此有同样担忧的，还有来自房地产企业的负责人。“潮水过去，三四线城市可能又出现大量库存。”一名供职于全国某大型房地产企业的四川区域负责人对21世纪经济报道记者表示，“现在有大量的开发商涌入了三四线城市，我担心未来又将推高这些城市的库存。”尤其是随着大量开发商涌入，三四线城市人口数量少、购买力有限的短板会将凸显。“在我们业内，把这种行为称为‘割韭菜’，”上述人士说，“毕竟在这些三四线城市，有能力购买高价房的人不多，当第一批开发商来“收割韭菜”后，留给第二批开发商的空间已经不多了，而后续涌入的开发商如果继续修建大量住房，也许几年后，这些城市又会出现大量的存量住房现象。”值得注意的是，从今年3月起，多个三四线城市政府开始发文进行调控。如四川省泸州市发文称，将对“中心城区热点区域的地块，需要采取限定住房销售价格、配套保障房、自持租赁住房配建等方式调控地价的，由住建部门会同国土资源部门、规划部门提出方案，并列入土地出让方案报市政府批准后执行”。而就在5月14日晚间，丹东市政府出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，表示要坚定不移落实房子是用来住的、不是用来炒的工作定位，坚决防范炒房投机行为，并明确规定出限制区域范围。
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display: 'inlay-fix'三四线城市房价疯涨背后 你还敢买老家的房子吗？
来源：融360
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
去库存一浪接一浪，一二线已躺在沙滩上。但三四线城市才刚刚后来居上。最近本君收到特别多三四线城市看官的私信，都纷纷表示当地房价涨的太夸张了，全部人都在抢房子！甚至你有钱都买不到，个别看官还附带了好几张现场抢房图，完全不输当初一二线抢房的架势。大家都在疑惑，到底三四线房子还能不能买？在回答这个问题前，我也有些疑惑：他们买房的钱是哪来的？是借钱还是贷款？如果是自己的钱，自己又要住，前些年房价不涨时怎么不买？带着疑问，我做了一系列功课，今儿一起跟各位看官一探究竟~ZF给钱让你买房可以说现在老家的房子暴涨是在ZF的意料之中，因为一二线库存去的差不多了，肯定该轮到三四线城市了。ZF用尽政策把资金赶过去，加杠杆、加补助，先是投资客来捧场，然后刚需开始恐慌跟风，钱不够的也要砸锅卖铁，赶紧上车。什么政策会见效这么快？2015年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先。对，就是这个“棚户区改造”，啥意思？简单来说，就是ZF把你的破房子拆掉，给你钱，让你自己去买新房子。那ZF的钱又是哪来的？央行在2014年推出的PSL（抵押补充贷款）创新性政策工具，部分解决了棚改货币化安置的资金问题。央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。这个PSL（抵押补充贷款）又是个啥？其实也很简单，用本君人话来说就是：央妈先把钱借给地方ZF补偿给拆迁户，ZF把拆迁的地卖给开发商，然后把钱再还给央妈。拆迁户就拿着钱去买这些房子，整个就形成了一个资金流的闭环。楼盖起来了，然后呢？ZF借钱也得在乡间地头把楼房盖起来，再来些炒房客搞搞气氛，刚需恐慌的抢一抢，房价就起来了。那这种涨势能维持多久呢？在回答这个问题之前，我们可以先来探讨下：大城市里的空城是怎么变活的？一般的套路是：ZF卖地→开发商买入建房后卖出→ZF拿着钱搞配套→空城变活，人就来了→地价随之上涨→吸引更多人→房价更贵（如此往复）回到三四线这些城市呢？要知道ZF把钱补贴给拆迁户买房，就没有钱去给你修什么地铁、学习、医院啥的。配套跟不上，怎么吸引人来？后续还会有资金自愿投入吗？很显然，后面就搞不动了。最后谁最惨？刚需族！拆迁户买房的钱是ZF给的啊，而刚需族是要自己出钱买，一套相同的房子，要比以前多掏几十万，简直惨绝人寰！对此，我在知乎上看到了很多网友的真实留言，颇有感触：网友“灰机”：我老家住皖南地区，最近因为一些原因回家乡工作了一段时间，发现我们县城去年棚户区改造，拆迁掉了三千户左右，而且现在都是以买代建了。我们这做的更绝，老破的旧屋赔偿二十万，再给你十万的购房券，买指定小区的新房直接减十万。导致房价从4000一路涨到5500，近日还听到了要到6000一平的消息，因为房价一路涨，导致年轻人恐慌性购房。而我的老家真的只是一个垃圾到没火车没公交的小县城。网友“东风”：我河南老家是与交界的国家级贫困县，人口一百多万，青壮年都在外务工。2013年开始热火朝天的盖楼潮，价格，九成楼盘都没有，没有多少人买房。2015年起地产商资金链断裂跑路，烂尾楼成片。去年冬天绞尽脑汁搞了个水系建设大拆迁，东南西北扒光了县城周围的五个乡镇的一半，搞笑的是县城三环规划全长44公里。只给货币补偿没有安置房，并且全县农村宅基地不准建房不准翻盖，房价现在飙升到，还一房难求，如此去库存我对ZF佩服的五体投地。涨成这样，到底还能不能买？说了这么多，我想说如果你要借钱在三四线买房，我个人不建议你去买。除非你是着急住，又或者是丈母娘“威逼利诱”，那我没话说。否则三四线房价这一轮这么涨来看，不说跌回原点吧，再往上涨是不太可能了。没有产业支撑（当地居民工资上不去），没有人口流入（无外来资金），最后谁有钱去接盘？还有多少老破房子够拆呢？
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48小时热文排行三四线城市房价暴涨，到底还买不买_百度知道
三四线城市房价暴涨，到底还买不买
我有更好的答案
由于史上最严限购、限贷、限售、贷款加息调控政策，一二线城市房价趋于稳定，但没怎么跌也没怎么涨，主要一线城市是盘子太大，随便个房子都是好几百万，4年前没入场的几乎也没机会入场了，现在在一线城市买房要么是有能力的刚需，要么是土豪不差钱。三、四线城市由于去库存，做民工收入随便也有个3-4千八吧，而房价基本也在3-4000左右，从收入和房价比来看，一两个月工资买一个平方绰绰有余，所以说房价现在还算便宜。而且三四线城市城市的便利性很差，城市化质量不高，高质量的市区住房稀缺，至少我们那里农村的家庭为了孩子上学都要在城里买房。有点地方甚至如果没城里的房子连对象都找不到，农村和和城里都里有套房基本是三四线城市的标配了。另外考虑到长期持有房产的这些成本(交易税费、持有成本、卖出成本，房产税以及差价的个人所得税20%，个税目前基本不收，但长期来说肯定加强征收)，而且大部分城市当前租金回报率仅2.0%(低租售比意味着高持有成本，肯定要通过上涨来弥补这个亏损)，成本高了房价怎么可能白菜价。另外房产税、限贷、加息等都导致房产持有成本上升，怎么可能降房价，而且房产税不过是增税的借口罢了。如果你确实需要房子、有购房资格、有能力付首付、负担得起贷款，不管涨跌都赶紧买房，乘现在因为调控房价稳定的机会赶紧下手。我预计一旦宽松，房价肯定会报复性上涨。政府从来没说过要降房价，只是要求维稳（这才是重点！！！），调控的目的也是为了控制房价过快上涨。
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来看看国家统计局5月的统计数据：
在70城新建住宅价格指数排行榜上，前10名中有7个属于三四线城市；前三名，也全被三四线城市包揽。
分别是：安徽蚌埠、广西北海、广东湛江。统计局5月70城数据中新房价格环比涨幅最大的10个城市
除了上榜的这些个小城市之外，其他城市的涨幅，也满凶的。
一个江西景德镇的朋友就跟我说，去年7月份4600元/平方米买的新房，现在都快翻倍了；
安徽的历史名城芜湖，最近一年里，二手房至少涨了50%，这几个月新房也基本靠抢。
咦？说好的调控呢，说好的稳定房价呢……
这里要非常确定以及肯定的告诉大家，三四线城市房价逆势上涨，妥妥的是个泡沫。 但是，调控政策已经那么严厉了，为什么三四线还能涨的这么凶猛，这些地方貌似本来就没什么潜力呀。
这里，大家要留意一个词，“棚改货币化安置”。
以往，政府拆掉棚户区，给你换一套安置房，这叫“实物安置”；现在呢，都流行给你一笔补偿款，你自个儿拿去买房吧。
货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市已高达80%。至于那个房价飙升的芜湖，“货币化安置”的比例是100%！
这笔钱可不是个小数字哦，政府从哪搞到这么多钱？
这背后，又有我大央妈的贡献。在2014年年底的时候，央妈大笔一挥，在国开行等金融机构中，搞出了一个叫PSL的东东来帮地方政府推进棚改。
PSL，中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋气，实质就是一种期限长、利率低的贷款。
大家都知道，影响房价的短期因素，其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币，但是通过这个PSL，依然可以给地产市场送钱。
这钱有多少？菜鸡查了下，截止 2016 年末， 央行PSL 余额为20526 亿。
换句话说，两年来，央行为房地产市场定向放水2万亿，而且主要都流向了三四线城市。
上面这张图，大家能看到这两万亿的传导链条。而其实质，就是政府掏钱，让大家改善性购房。既满足了棚户区居民的刚性需求，又消化了挤压的商品房库存。
然后你就看到，在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价，资金锁死的同时，三四线城市的房价水位渐渐抬高，大有领涨今年楼市下半场之势。
除了上面提到的城市之外，菜鸡最近也发现，山东的威海、胶州、潍坊、临沂等城市，也老是有朋友说房价一直涨……
原因很简单。山东省已经连续3年，蝉联棚户区改造任务的全国冠军了……
根源理清了，那么房价的走势也不难判断。这种纯粹由货币推动的楼市行情，只有短期效应，并不可持续。
大家都知道，一个城市长房价的基本面，或者说长期价值，还是要看“人口净流入”这个指标。
“棚改货币化安置”，只是短期内急剧释放了刚性住房需求，但对于大部分三四线城市来说，人口在不断向一二线大城市迁移，那些房子长期来看，恐怕没多少人来接盘。
现在入场的朋友，未来降价都未必能够卖的出去。所以大家还是要理性分析，看下自己所在城市的具体情况。
总结下来，三四线城市的朋友们，如果是刚需自住，该买就买；但是还想投资的朋友，就别去这些三四线城市投机了。
相反我觉得，在这些城市房子比较多的朋友，不妨在高位抛出一两套，去一二线城市上车。相信后者的增值潜力，大概率会超过前者。
你想说啥！再拆回农村！
提供一个思路。坐标浙江三线小城市，前两年开始大面积拆建老城区，用1:1.2的形式补贴住户，但老房子60平，新的小区户型都不小，加上公摊基本还要自己贴30万左右。今年年初开始因为拆迁户太多，租售都飞涨，新楼盘现在均价一万五了。惊奇的是，我发现这种大面积拆迁近年在三四线城市很普遍。表面看，拆迁完成以后，新房子都住人了，老城区改建成商业用地风景区了。城市一派新气象 人人都夸政府好。实际上，原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了房市，空房有了接盘侠，政府完成了去库存，业绩也做出来了。实在是高明。
坐小板凳上看
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