索 引 号： & &15-00796 信息分类： & &其他 /
发布机构： & &南京市国土资源局 生成日期： & &
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信息名称： & &在城市棚户区改造中加大货币化安置力度（市十五届人大三次会议第0223号建议）
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在城市棚户区改造中加大货币化安置力度（市十五届人大三次会议第0223号建议）
近年来，在城市棚户区改造进程中，市委、市政府高度重视群众安置工作，安置房建设进一步加快，安置工作得到进一步落实，广大群众住有所居、安居乐业得到了有力保障。但在安置房加快建设交付的同时，也出现了大批安置房源闲置，安置小区入住率不高等现象，“空城”、“鬼城”屡见报端。一边是政府大批量建设安置房，一边是社会安置房源闲置造成极大浪费。经调研走访，目前安置房源闲置的主要原因有：随着生活条件的改善，拥有两处以上住房的群众越来越多，现行的物业化拆迁安置政策让群众拥有了更多住房；拆迁安置过程中，“一户多房”现象比较普遍，这一点在集体土地拆迁中表现得尤为突出；很多群众分到安置房后，由于工作地和安置地分离，导致安置小区入住率不高。此外，由于社会房源（包括商品房）整体供大于求，加上集体划拨土地上的安置房5年内不得上市的政策影响，闲置安置房源的处置越来越难，加剧了房屋空置现象，造成房屋资源的巨大浪费。建议按照市场评估，加大货币化安置力度。这样不仅可以盘活安置房存量资源，提高土地集约化利用率，保护耕地，还可以缓解政府安置房建设压力和过渡安置费的支出，有力于解决统一安置造成的群众诉求、物管矛盾集中的难题，同时市场化配置资源的方式有利于合理释放购房需求，促进房地产市场健康发展，体现社会公平和效益，符合改革的导向。
针对《在城市棚户区改造中加大货币化安置力度》建议，我局会同市住建委进行了研究，回复如下：
一、我市征收国有和集体土地上房屋补偿政策基本情况
我市国有土地上房屋征收工作当前执行的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令），其中第二十一条规定“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”因被征收人房屋普遍面积小、房龄长，根据市场评估得到的货币款有限，而我市近年来房价上涨较快，被征收人拿到的货币补偿款再购房存在困难，大部分被征收人都选择房屋产权调换。
我市集体土地上房屋拆迁工作当前依据《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（宁政发〔2007〕61号文），其中第五条规定“住宅房屋拆迁实行货币补偿的，被拆迁人可以申购拆迁安置房，实施产权调换，被拆迁人放弃申购安置房并经公证的，可以领取货币补偿款。” 2013年，《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》（省政府令第93号）第十二条规定“征收宅基地涉及农民住房的，应当保障被征收人的居住条件。”货币补偿是我市集体土地房屋拆迁的主要补偿形式。目前集体土地补偿款与拆迁安置房价格相挂钩。因拆迁安置房价格偏低，所以被拆迁人拿到的货币补偿款也偏低，大部分被拆迁人会选择申购拆迁安置房。
二、我市国有和集体土地上房屋的征收拆迁补偿方式
国有土地上房屋征收补偿以市场评估确定，评估工作严格遵守《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）及《南京市国有土地上房屋征收评估工作若干规定》（宁建拆字〔号），对被征收房屋按照建筑面积、区位及土地性质面积进行市场评估，除选择货币补偿外，对选择产权调换的，调换后的房屋面积基本与原房屋面积相当，达到“住有所居、略有改善”的要求。
集体土地上房屋拆迁补偿以政府指导价结合安置房价格挂钩比例确定，对被拆迁人合法房屋建设面积，实行货币补偿的，其可申购拆迁安置房的拆迁补偿款由原房补偿款、购房补偿款、区位补偿款三部分组成。同时，根据《土地管理法》关于农村宅基地的相关规定，对每产权户可申购拆迁安置房设立了最大面积不得超过220平方米的限制条件。
三、对落实市人大会议第0223号建议的措施
从全国范围来看，住建部已经要求地方政府要逐步提高棚户区改造过程中货币化补偿的比例，无论是国有土地上房屋征收还是集体土地上房屋拆迁，为充分维护老百姓的合法权益，地方政府应逐步提高货币化补偿的比例。正如代表建议所说，加大货币化补偿力度，不仅可以盘活安置房存量资源，还可以缓解政府安置房建设压力和过渡费的支出，同时促进房地产市场的健康发展。对照代表建议，我们将从国有和集体两个政策体系上加以推进：
在国有土地上房屋征收补偿方面，一是加强对货币化补偿政策的宣传力度，引导被征收人选择货币化补偿方式。二是积极探索我市在城市棚户区改造中加大货币化补偿力度的途径与方法。试点推广实施货币化补偿奖励政策，对选择货币化补偿的被征收人给予额外奖励，目前鼓楼区已率先试点。三是落实好货币化补偿政策。我市于日出台了《南京市国有土地上住宅房屋征收安置办法》（宁政规字〔2015〕11号）。该安置办法完善了我市国有土地上住宅房屋征收安置体系，实质上是对货币化补偿的一种拓展方式，即被征收人可以选择计算货币补偿金额后，再根据征收安置房的地点、区位等因素给予评估价10%以内的价格优惠的基础上，购买征收安置房。
在集体土地上房屋征收补偿安置方面，我市今年对相关政策进行了调整，《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》（宁政规字〔2015〕15号文，以下简称《办法》）将于日起施行。《办法》规范了房屋面积认定工作，将有效控制安置房的申购面积。根据《办法》相关规定，以宅基地集体土地使用证和房屋产权证载明的合法房屋建筑面积为补偿测算依据；对依法享有“一户一宅”合法权益，但权证不齐全的，由所在区政府组织相关职能部门根据房屋建设时的相关法律法规及政策规定认定合法房屋建筑面积。同时，《办法》规定，征收补偿款中原房补偿款标准按照重置价格结合成新的方法评估确定，以评估价取代了指导价，提高了货币补偿款，通过循序渐进的方式，为最终与市场完全接轨打下了良好的契机。免费发布咨询，坐等律师在线服务
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590号拆迁补偿条例的实施细则
590号令中实施细则第一条的已经开始实施了吗？其中抵挡被征收房屋包括棚户区平房、4层以下住宅楼等价的补偿不低于房屋征收公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍？
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没见到相关规定。 20:49
律师回答地区：内蒙古-包头咨询电话：帮助网友：45800 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_9 人590号令中实施细则第一条的已经开始实施了吗？其中抵挡被征收房屋包括棚户区平房、4层以下住宅楼等价的补偿不低于房屋征收公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍？
没见到相关规定。 10:24
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手把手教你维权――590号令重点解读(上)&&&&
文章来源:京平拆迁律师&&&&发布日期: 13:55
&& 房屋征收是城镇化的必经之路，但也涉及多方利益，导致违法拆迁、暴力拆迁不断，一定程度上激化了社会矛盾，造成了社会的不稳定。在这个大背景下《》(亦称&590号令&)应运而生，该条例自颁布实施以来，各个地方的征收工作以此为操作规范，被征收人亦是将其视为依法维权的核心依据。
　　今天就590号令的重点法条的一部分给大家进行详细解释，助力各位依法。
　　第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平的。
　　拆迁律师释法：本条最重点的是&公共利益&和&公平补偿&两点。
　　关于&公共利益&，由法律规定可知，对个人或单位的房屋进行征收的前提必须是为了&公共利益&。但在现实生活中，征收行为大多虽然是为了&商业利益&但为了让征收合法化，很多地方会打着公益目的的旗号，比如&棚改&或&危房改造&等，究其实质却是商业开发，此举只是作为规避法律束缚，获取巨额经济利益的途径。
　　关于&公平补偿&，该条例首次提出拆迁补偿要遵循&&公平补偿的原则，使广大被征收人的合法权益有了明文保障，按照上下文的理解，拆迁补偿应当包含房屋的重置价格以及符合当地物价水平的搬迁安置费用补偿以及其他相关可得利益的补偿，例如停产停业损失等。而根据第十九条规定&对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。&
　　拆迁律师认为第二条关于拆迁补偿是否&公平&的补偿标准就是：被征收人居住条件与生活水平不降低。如有违反&公平补偿&原则，做不到&拆一还一&(保证被征收人在市场上能买到与被征房屋在区位、面积、用途、结构相当的房屋)维持原有居住、生活水平，请及时和专业的拆迁律师联系，及时依法维权。
　　第十条：房屋征收部门拟定方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
　　第十一条：市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
　　拆迁律师释法：上述两条详细规定了征收补偿方案的制定程序：征收部门拟定&市县级政府论证---公告初步(不少于30日)---法定情形下启动听证程序---将征求意见和修改情况公布。
　　而在很多地方的补偿方案并不公开透明，更没有广泛征求大众意见做到决策民主、程序正当、结果公开，被征收人根本不知补偿标准，更没有参与补偿方案的制定。经常是&暗箱操作&，和每家谈的标准都不一样，让被征收人找不到具体的依据和标准。更有甚者，将公告贴于隐蔽处，拍照留作证据后即刻撕下，当律师介入提起法律程序时便堂而皇之的说已完成公告。这些行为均是对法律的轻视与亵渎，终将受到法律的制裁。
　　590号令的立法目的是为了规范房屋征收与拆迁补偿活动，保障被征收人的合法权益，其中每一个条文都是对征收行为的约束与规制，同时也是对被征收人的保护与引导。所以拆迁律师在此特别解读其中重点法条几个，还有更多精彩内容敬请期待。
　　作者：侯孔燕
　　版权所有：北京京平律师事务所
　　注：如需转载，请标明版权!
　　【温馨提示】
　　个案具有特殊性，请勿随意模仿，以免耽误维权时机，造成不必要的麻烦。
　　注：如需转载，请标明版权!
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浔阳区“十大片区”旧城（棚户区）改造政策问题解答
&&& 一、&十大片区&具体是指哪些片区
&&& 答：浔阳区&十大片区&为：面粉厂（东风楼）片区、封缸酒厂片区、黄土坡片区、莲花池片区、孔家洼片区、老京九市场（战备路）综合片区、考棚片区、锁江楼片区、啤酒厂片区、整 流器厂（图书馆）片区等10个地块。
&&& 二、什么是&2111&工程
&&& 答：&2111&工程是指：从2013年开始，用2年时间，实施10大片旧房改造，拆除旧房100万平米，改善1万户居民居住条件。
&&& 三、旧城改造的重要意义
&&& 答：浔阳区十大片区旧城（棚户区）改造是市委、市政府实施的一项重要的民生工程、德政工程，是区委、区政府打造&美丽、实力、文化、幸福&新浔阳的具体举措，其目的就是改善棚户区居民居住条件，繁荣城市经济，缓解交通压力，提升城市品位，促进社会和谐。
&&& 四、旧城改造的思路和原则
&&& 答：浔阳区十大片区旧城（棚户区）改造的工作思路是规划引领，前瞻性做好十大片区改造规划方案；安置先行，提前启动安置房建设，确保动迁居民早日住上新房；功能完善，使就学、就医、就业等公共服务功能和商业配套、交通组织等基础功能更加完善；宜居宜业，使城市更加符合居民日益增长的生产生活需求。推进原则是宣传到人、拆迁到位、安置到户，整个改造过程公平公正、公开透明，确保居民切身利益得到充分保障，确保旧城（棚户区）改造实现和谐快速推进。
&&& 五、&十大片区&改造的时序安排
&&& 答：针对十大片区地块现状的不同情况，采取&总体规划、分步推进、安置先行，完善功能&的原则。即先启动2－3个安置区的房屋征收补偿工作，后启动其他片区的房屋征收补偿工作；先启动安置房建设，后启动其他片区的规划建设，缩短征收临时安置过渡时间。今年拟启动封缸酒厂片区、孔家洼片区、战备路片区（一期）、莲花池片区等片区的征迁工作，同时启动安置房建设，明年年底前，完成其它六个片区的征迁工作。
&&& 六、房屋征收遵循哪些原则
&&& 答：（一）坚持严格依法依规征收，遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
&&&&&&& （二）坚持保护被征收人合法权益，遵循依法补偿、统筹兼顾、合理安置的原则。
&&&&&&& （三）坚持所有征收政策阳光透明，遵循公正公开的原则。
&&&&&&& （四）坚持尊重民意，遵循必须征得绝大多数居民同意才可动迁的原则。
&&& 七、房屋征收补偿可以选择哪些方式
&&& 答：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。在房屋产权调换安置方式中，我区采取了就近和异地两种安置方式，由被征收人自主选择。
&&& 八、货币补偿标准如何确定
&&& 答：根据国务院590号令第十九条规定：&对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。&被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。评估价格可以使被征收人用所得补偿在市场上能够买到区位、面积、用途、建筑结构、新旧程度等方面相当的房屋。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
&&& 九、房地产价格评估机构如何选定
&&& 答：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过公开摇号或者抽签方式确定。房屋征收部门应当通过报名或者从评估机构名录中选定不低于３家符合资质条件的房地产价格评估机构供被征收人协商选定。被征收人在房屋征收部门规定的时间内（规定时间不得少于7日）协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人以公开摇号或者抽签方式选定。被征收人不参与摇号或者抽签的，可由房屋征收部门或者公众代表摇号抽签选定。摇号抽签现场应当由公证机构公证。房地产价格评估机构选定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
　　十、什么叫&产权调换&，国务院&590号令&是如何规定的
&&& 答：所谓&产权调换&是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换。国务院&590号令&第二十一条规定：&被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。&
&&& 十一、房屋产权调换如何实施
&&& 答：房屋产权调换方式为就近和异地两种安置方式。同类地段按产权面积实行1︰1比例安置，由高地段到低地段的，按每递减一个区位地段增加10%安置面积。如：由一级地段安置到二级地段的，按1︰1.1的比例安置还房；由一级地段安置到三类地段的按1：1.2的比例还房，以此类推。
&&& 十二、非住宅房屋如何认定与补偿
&&& 答：被征收房屋的用途，以房屋所有权属证书和房屋登记簿记载为准。非住宅原则上实行货币补偿。
&&& 十三、房改房如何征收安置
&&& 答：符合房改售房条件的职工已按房改政策购买的房改房，视同城镇私有产权住宅征收安置，可以选择房屋产权调换，也可以选择货币补偿。
　　十四、单位公有产权已承租的住宅房屋（原单位福利分房未房改的房屋）如何征收安置
&&& 答：对不具备房改售房条件的单位公有产权住房允许承租人按政策房改，也可以继续维持租赁关系。承租人符合公租房或者廉租房条件并申请安置的，应当对承租人优先给予公租房或廉租房安置，被征收人可以不轮候。
&&& 十五、被征收房屋面积不足36平方米的住房如何征收安置
&&& 答：被征收房屋产权面积小于36㎡且在同一城区只有此唯一住房的，安置时补齐36㎡，不结算差价。
　& 十六、　房屋征收后符合住房保障条件的，能否申请
&&& 答：征收个人住宅，对被征收人进行补偿后，符合公租房或者廉租房条件并申请安置的，应当对承租人优先给予公租房或廉租房安置，被征收人可以不轮候。
&&& 十七、房屋产权调换的选房顺序号如何确定
&&& 答：被征收户在签订房屋产权调换征收补偿协议后，根据被征收房屋的面积，结合安置房的户型，按照先签协议先交钥匙先选房的原则，即签订协议后并腾空被征收房屋钥匙的先后时间确定安置房选房顺序号；对有肢体残疾或盲人以及年满60周岁以上的孤寡老人的被征收人，根据本人要求可优先选择住宅底层安置。
&&& 十八、房屋性质如何认定
&&& 答：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，按市、区相关部门依法调查、认定、处理结果办理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
&&& 十九、征收范围确定后，被征收人及相关单位应注意哪些事项
&&& 答：房屋征收范围确定后，被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；不得实施房屋转让、析产、分割、以及变更登记、迁户等事项。违反规定实施的，一律不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知国土资源、城乡规划、房管、工商、税务、公安等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
&&& 二十、在征收期限内与被征收人达不成补偿协议或产权人不明的，如何征收
&&& 答：根据国务院&590号令&第二十六条规定：&房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。&第二十八条规定：&被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。&
&&& 二十一、房屋征收补偿方案是如何形成的
&&& 答：根据国务院&590号令&的有关要求，结合实际情况，房屋征收补偿方案的形成一般经过以下几个步骤：
&& （一）房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况组织调查，依据调查结果，拟定初步征收补偿方案。
&& （二）区人民政府组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案是否符合房屋征收与补偿条例及其他有关法律法规的规定进行论证，保证征收补偿方案合理可行。
&& （三）报市人民政府审核同意。
&& （四）公布征收补偿方案，征求公众意见。征求期限不少于30天。
&&& 二十二、选择异地产权调换后，小孩接受义务教育怎么办
&&& 答：被征收人选择异地产权调换的，小孩接受义务教育可根据自愿的原则就近就读，也可凭征收协议到原户口所在地就读。
&&& 二十三、房屋征收后去哪里领取低保金
&&& 答：被征收人在征收之前享受城市最低生活保障的，征收后继续在原社区备案、管理，领取低保金。
&&& 二十四、选择异地产权调换后，医疗保险、养老保险缴纳怎么办理
&&& 答：被征收人原医疗保险、养老保险可根据自愿原则在原缴纳地缴纳，也可在新住缴纳地缴纳。
&&& 二十五、被征收户户籍迁留问题
&&& 答：被征收户户籍的迁留采取自愿的原则。
&&& 二十六、被征收人如何依法维护自身的权益
&&& 答：（一）每个片区设立专门的征迁办公室，负责向被征收人宣传政策，解惑答疑。被征收人要读懂相关政策和征收补偿方案，不了解的地方及时向片区征收办公室工作人员咨询。
&&&&&&& （二）不观望，不等靠，不听谣，积极配合征收片区工作，争取早签约，早选房，早受益。
&&&&&&& （三）积极关心征收，支持征收，参与征收，发挥群众参与的监督机制，对发现的有关违纪违规行为，请拨打举报电话，以维护自己的合法权益。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
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城市棚户区改造拆迁和旧城改造拆迁，补偿标准一样吗
我有更好的答案
无论是棚户区改造还是旧城改造，只是征收拆迁的项目名称不同。对于补偿还是依据关于征收拆迁的法律进行。
根据国务院590号令的规定，补偿不低于周边新建同用途商品房的市场价。
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