【纳税实务】关于契税，我们应该知道的24个问题
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【纳税实务】关于契税，我们应该知道的24个问题
1、夫妻间房屋、土地权属变更契税政策？财政部、国家税务总局就夫妻之间房屋、土地权属变更联合下发了【2104】4号文件：在夫妻婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的（加名、换名）；或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有（减名）的；或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。自日实行。2、个人购买家庭唯一普通住房的契税有什么优惠政策？个人购买经济适用房如何缴纳契税？财税[2010]94号规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。财税[2008]24号规定，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。3、酒店式公寓能否享受普通住房契税优惠？对公寓、酒店式公寓，如果《房屋所有权证》注记的设计用途或规划用途是住宅类的，可以享受契税优惠政策。若房产证标记的用途为“公寓”或“商住房”的，土地使用年限为70年可按住宅类享受优惠。对于商用的非住宅，不享受契税优惠政策。4、集资建房如何缴纳契税？根据《契税暂行条例细则》第八条第四款的规定，“以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属”视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。 但集资建房，如符合（财税[号）中有关“对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照《国契税暂行条例》第六条第二款‘城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征’的规定”免征契税。5、继承土地、房屋权属是否征收契税？国税函[号规定：（一）对于《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。（二）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。6、离婚后房屋权属变化是否征收契税？国税函[号规定，属于夫妻共同共有的房产，因夫妻财产分割而将原共同共有房屋产权归属一方，对归属人不征收契税。但对属于夫妻一方所有的房产，离婚时房产权属发生变化时，应按照赠与行为征收契税。7、家庭财产分割是否征收契税？对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，不征收契税；对不享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，应按照赠与行为征收契税。8、哪些情况可以退契税？在未办理房屋权属变更登记前退房的、法院判决的无效产权转移、房屋开发企业退回给购房人的面积差价部分；办理了房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。9、购买车库是否征收契税？财税[号规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为征收契税，如与房屋统一计价的，适用于房屋相同的税率，如单独计价，按4%税率。对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。10、房屋拆迁安置契税政策是什么？财税〔2013〕101号、财税〔2012〕82号和财税〔2005〕45号等文件：以产权调换方式安置房屋的，对重新承受房屋价值与拆迁房屋价值相等的部分免征契税，超过部分应缴纳契税；拆迁补偿款购置住房的，重新承受住房价格与拆迁补偿款相等的部分免征契税，超过部分应缴纳契税。享受房屋拆迁安置契税政策的主体，应是房屋拆迁安置协议或房屋拆迁安置证明中列明的被拆迁人或者补偿安置人。11、居民因个人房屋被征收而重新承受房屋契税有何优惠政策？财税[2012]82号规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。重新承受住房属于家庭唯一普通住房的，可享受契税优惠政策。12、对以土地、房地产权属作价投资、入股、抵债行为视同买卖行为征收契税征收契税。《契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。13、以获奖方式承受土地、房屋权属的应视同赠与征收契税。《契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。14、将个人房地产投入夫妻共同投资的有限责任公司是否征收契税？将个人房地产投入夫妻共同投资的有限责任公司，应征收契税。按照《中华人民共和国公司法》规定，有限责任公司或股份有限责任公司作为独立的企业法人，独立拥有企业法人财产权。个人将房地产投入有限责任公司，土地使用权、房屋所有权由自然人转移到有限责任公司这个法人实体，房地产权属发生转移，应征收契税。15、对于承受土地用于建设经济适用房是否免征契税？ 由于用于建设经济适用房的土地为政府划拨土地，对以划拨方式取得的土地，不征收契税。16、以协议方式出让国有土地使用权，计税依据？为成交价格。包括土地出让金、土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、安置补助费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。价格明细偏低的，采取评估、土地基准价确定。17、政府减免土地出让金的，其契税的计税依据是否则相应扣除？不能扣除。减免土地出让金是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由政府减免应由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。减免土地出让金并不等于减免契税，其计税依据不应扣除。18、对改变土地用途补缴土地出让金的，是否征收契税？应当补缴契税。计税依据为补缴的土地出让金和其他费用。19、合作建房如何征收契税？甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲、乙单位合建各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。20、承受破产企业土地、房屋权属契税有何优惠政策？债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。21、未办理土地使用权证转让土地是否征收契税？国税函[号规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。22、同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转是否征收契税？财税[2012]4号规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。23、个体工商户与经营者之间、合伙企业与合伙人之间的房屋、土地权属转移是否征收契税？ 财税[2012]4号规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。24.法院判决涉及的契税政策（1）《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）规定：根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。也就是说，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生的土地、房屋权属转移，契税纳税人不能取得销售不动产发票的情形，比如原产权人已失踪、死亡或者拒不执行等。对此类情形，纳税人可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。（2）《国家税务总局关于经法院调解的房屋权属转移征收契税的批复》（国税函〔2008〕718号）规定：居民个人根据国家房改政策购买的公有住房，并取得房改房产权证后，将名下的房屋产权转移给其子女，属于契税法规规定的赠与行为，应依照《中华人民共和国契税暂行条例》及其有关规定征收契税。（3）《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函[号）规定：按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。（来源：xiaochenshuiwu，作者：小陈税务）
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房地产继承、赠与的契税问题
继承、赠与的契税问题
契税，是指在房屋或者建设用地使用权发生买卖、赠与、交换等权属转移行为时，承受方或者受赠单位或个人应缴纳的一种税。近几年来，随着人们居住条件的改善，房屋买卖日益活跃，伴随人们产权意识的增强，房屋的赠与、继承和分析也随之逐年增加，在契税征收工作中，对于房地产的继承、赠与、分析遇到一些实际问题，在此提出自己的浅见，期待同行共同探讨：
一、目前公证机关出具公证书的现状
根据建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》有关规定及要求，继承、受赠、分割的房地产登记时，房地产登记机构往往要求登记人出具公证书。公证机构出具的公证书，对于被继承人夫妻双方死亡的，出具的公证书没有区别，都是继承公证。但对于被继承人夫妻一方死亡的，以及如何认定家庭共有财产，对家庭共有财产的分割，各个公证机构出具的公证书有差别，主要表现在以下两个关键方面：
（一）被继承人配偶健在的继承问题。被继承人一方死亡，而其配偶仍然健在，房地产过户给其中的晚辈人，对被继承人死亡的遗产份额的处理相同，都作为法定继承，而对另一半遗产的处理，（笔者都按照没有特别约定，或者没有婚前财产公证，作为婚后共同财产处理。）出具的公证书的方式各地有所不同：一半是遗产继承，这一点相同，对另一半房地产如何处理，有两种方式：一种是公证机构将健在配偶的一半房地产作为赠与处理，一种是继承了遗产的一人（或数人）和健在配偶共有房地产，然后公证机构作为家庭共有处理。
（二）家庭内部析产问题。在家庭成员的房屋权属登记人健在的情况下，对于登记在长辈名下的房地产过户到晚辈问题，有的公证机构实行分割的办法，其他家庭成员自愿放弃应得的份额，而只有其中一个家庭成员分得该房地产；而有的公证机构则实行赠与的办法，出具赠与协议公证。
上述分割房地产的公证书，合理避开了房地产承受人应缴纳的契税。可以看出，之所以存在财产分割的问题，关键在于怎样认定家庭共同共有财产的问题。
二、有关房地产共同共有、继承的法律规定
（一）《婚姻法》中有关房地产共同共有的规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有：继承或赠与所得的财产，其他应当归共同所有的财产。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，为共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻有相互继承遗产的权利。父母和子女有相互继承遗产的权利。
可见《婚姻法》规定的夫妻共同所有的房地产，并没有特别约定为家庭共同所有，只是规定了子女可以继承父母的遗产。
（二）《继承法》关于继承房地产的规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的房屋、储蓄和生活用品、公民的其他合法财产。继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。继承人协商同意的，也可以不均等。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
以上可见，发生在被继承人死亡之时，被继承人死亡，其近亲属依据死亡人生前留下的遗嘱，没有遗嘱的按法律规定继承，而生前财产是不能继承的，生前财产给法定继承人也只能是赠与。通过《继承法》和《婚姻法》的规定明确，夫妻共同生活期间购置、继承取得的房地产为共同财产，一般来说未成年子女不作为共同财产的共有人，因为未成年子女没有经济来源，只是纯粹的消费者，没有收入，不可能出资共同购买房地产。
（三）《物权法》关于不动产实行登记的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
（四）分家析产的法律性质—赠与和财产分割的结合。关于分家析产，未见法律有明文规定。分家析产建设部官方说法为房地产分割。析产的法律性质，有两种观点。一种观点认为，分家是一种赠与性，即父母将自己所有的财产赠与给子女。另一种观点认为，分家是对家庭共同财产的分割。笔者认为这两种观点都有失偏颇，应当认为分家是赠与与家庭共同财产的分割两种法律行为的结合。
（五）如何正确理解房地产分割的行为。分家析产，是家庭成员间的矛盾、纠纷或其他原因，不愿意再继续共同生活在一起而对家庭中的家庭共有财产进行分割处分的活动。家庭房地产分析行为有这样的设定前提：一是全体家庭成员必须是共同生活在一起的，而现在我国家庭大多是不生活在一起的，儿女成家后即分开；二是分家析产的财产是指全体家庭成员共同创造、共同享有的财产。三是分家析产只能是分割家庭共有财产，属于家庭成员的个人财产（如继承中配偶先行分得的一半房地产）是不属于分割范畴的。
随着我国房地产法律的日益完善和人们法律意识的增强，对越来越重视。《城市房地产管理法》发布后登记的房地产，一般来说产权比较明确，不存在产权混合、模糊的问题。至于该法公布前的房地产权属，可根据房地产权属的实际情况，确属共有财产，可以做分析处理；如果没有确凿的证据证明为共有财产，则不宜作为家庭析产处理。至于如何变更，则根据财产所有权原有的状况，发生赠与或分割的问题。如果用于分家的财产属父母所有，则是父母对其所有的财产以赠与方式处分；如属家庭成员共同所有，则是共同共有财产的分割；如家庭财产中既有父母所有的财产，又有家庭成员共同所有的财产，则赠与、分割均包括在内。
家庭房地产分析的行为会越来越少，以至于以后会逐步消失。随着中国社会家庭一孩化小型化发展的趋势和人们法律意识的增强，房地产权属会越来越明晰。可以说，之所以存在分家析产的问题，完全是因为以前我国的产权登记制度不完善造成的，是中国社会家庭延续至今特殊时期的产物，必将随着《物权法》的实施和产权法律制度的不断完善而最终消失。
三、对几种具体情况的契税征收处理意见
根据《继承法》、《婚姻法》有关条款，国家税务总局关于契税征免的有关规定，对下列继承、分析等承受房地产权属的契税征免问题提出以下浅见：
（一）根据国家税务总局《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函[号），按照《婚姻法》第十七条规定，属于夫妻共同财产的房地产，夫妻双方产权共有人之间的变动，不征收契税。
（二）根据《继承法》第二、三条规定，被继承人死亡法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承房地产，按照国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔号），不征收契税。
（三）根据《继承法》第二十六条规定，夫妻双方共有的房地产，在其中一方死亡后，由法定继承人共同继承，不征收契税；其他法定继承人承受健在配偶所有的一半房地产（财产没有特别约定，或者没有婚前财产公证），依房地产价值一半按赠与全额征收契税。
（四）按照《继承法》第十六条规定，非法定继承人根据遗赠承受死者生前的房地产权属，根据国税函〔号批复规定，按赠与全额征收契税。
（五）房地产分析是共有财产的分割行为，对能够提供确切证据,证明为共有财产的房地产权属分析，对承受者不征收契税，不能提供确切证据的，视同关系人之间的赠与行为，照章全额征收契税。
四、房地产权属承受人向征收机关办理征免手续提供的资料
（一）共同共有财产证明，需出具结婚证或离婚判决（协议）书、离婚证、共同投资（竞买）、房地产权属初始登记资料中记载的共有产权人等。
（二）家庭成员关系证明提供户口本，或户口所在单位出具的家庭关系证明。死亡证明，需提供户口注销登记簿。
（三）原房屋所有权证、建设用地使用证。
（四）原办理时已完契税证明；属于免税的，提供免税证明。
（五）承受房地产权属人的身份证。
（六）继承、赠与、析产公证书。
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增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-家庭房屋套数里的“家庭”指哪些人?会影响契税?
在人们购房缴纳相关税费时，经常会听到“家庭房屋套数”这句话，那么这个“家庭”到底是包含家中哪些人呢？是仅包括自己父母还是会包括家中爷爷奶奶？同时家庭房屋套数对于自己缴纳税费又有哪些影响呢？
一、“家庭”范围包括哪些人？
在贷款买房或出售房屋时，往往会先要看家庭中已经有几套房，其中这个“家庭”就包括借款人、借款人配偶及未成年子女。
二、房屋套数不同，买房缴纳的税费也不同？
目前所执行的政策中，家庭拥有房屋套数不同，对于买房时需要缴税的契税也有所不同。
对于家庭拥有的房屋套数不同，房屋面积不同，所需要缴纳的契税也不同。
二手房契税税率为4%；当前长沙市二手房买卖契税优惠政策为：
1、对个人首次购买或所购住宅属于家庭（成员范围包括客户、配偶及未成年子女，下同）唯一住房的，90平米（含）以下减按1%征收契税；90平米以上减按1.5%征收契税
2、对个人（家庭为单位）购买二套住宅的，90平米（含）以下减按1%征收契税；90平米以上减按2%征收契税；
3、个人购买的住宅凡不符合上述规定的，按4%征收契税。
三、二手房买卖减免契税买方需提供哪些资料？
1、 客户及配偶的身份证复印件；
2、 客户、配偶及未成年子女的无房证明；
3、 夫妻+未成年子女户口本（验原件收复印件），未成年人户口本上未体现亲子关系的还需提供出生证明。（验原件收复印件）；
4、 已婚的提供结婚证，离异的提供离婚证、离婚协议或离婚判决书。（验原件收复印件）。
注：未婚或离异、丧偶多年的其婚姻证明以最近更新的户口本上的婚姻状况为准；已婚未生育小孩的提供单位或社区计生办开具的已婚未生育证明；已婚怀孕的提供生育证（验原件收复印件）。
四、举例说明：
张先生一家三口，儿子14岁，自己名下有一套房子，同时未成年的儿子名下也有一套房子，如果这时候张先生太太看中一套一百万的房子想买，那么这时候算第几套房？需要缴纳多少契税呢？
按照上文所说，“家庭”就包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所以张先生太太想买房的话算第三套房，所需要缴纳的契税则是100万元*4%=4万元。
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2，购房者身份证复印件和原件，购房发票。
3，家庭唯一普通住房证明的原件。
4，家庭唯一性普通住房诚信保证书的第二联。 五，《家庭唯一住房证明》如何提供 《家庭唯一住房证明》是房产局在你缴纳契税当天或者前一两天开出，时间有效期只有两天。未婚者凭借本人身份证原件，户口本原件和复印件开取。已婚者提供身份证，结婚照，子女出生证明和户口本的原件和复印件进行开取。
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