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法院这样判.....买房只签预约合同，房价涨了卖家悔了！
法院这样判.....成都商报百家号一年前，谢某以55.5万的价格“预约”了一套130余平方米的二手房，一年后，房主却觉得房价上涨划不来，反悔了。尽管双方没有签订正式的买卖合同，只有一纸预约合同，但法院依然判令房主继续履行合同，协助将房子过户给谢某。“预约”分期购房还差3万付清购房款 这时卖家后悔了谢某在和老婆看了十几个小区后，最后将目光落在了川大附近一小区的面积为136.43平方米的二手毛坯房。不过卖方的房屋所有权证还没有办下来，于是谢某和房主冉某商量以“预约合同”的形式将合同签订下来。日，谢某与冉某签订了《二手房屋买卖预约合同》，合同对房屋价款、支付方式、交付时间、违约责任等进行了约定。合同签订当天，谢某依照约定向房主支付了购房定金10万元，并收到对方出具的购房定金收条。日，谢某支付了第二笔购房款42.5万元。与此同时，房主也于日向谢某交付了房屋，双方也办理了房屋交接手续。一步步手续办下来，已是过了大半年时间，就差过户及付清剩余3万元款项，房子就真正到谢某名下了。 日，该套房屋终于取得了不动产权证书并登记在冉某名下。谢某听到消息后，马上约冉某出来按合同继续履行，但此时，冉某却一拖再拖始终没有露面。原来这将近一年时间，房主冉某打听到自己这套房已经涨了差不多一倍，觉得如果以当初协议的价格55万5千元卖出去，自己实在划不来。冉某认为，自己和被告签订的是预约合同，于是便以双方未签订正式的买卖合同等原因不愿继续履行合同，想尽办法一拖再拖。而谢某也着急了，他觉得自己签订的预约合同也是真实有效的，不能说毁约就毁约，于是2017年6月便一纸诉状将冉某告上了法庭。 法院裁判：预约合同有效 房主协助买家过户一般情况下，买卖房屋都会签订正式的买卖合同，在法律术语上叫“本约”，但在某些特殊情况下，买卖双方仅仅进行“预约”，这样的合同是否有效呢？双流法院经审理认为，本案原、被告双方签订的《二手房屋买卖预约合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。本案争议之焦点在于，双方签订的《二手房屋买卖预约合同》属于预约合同还是本约合同。双流法院认为，通常情形下，预约乃约定将来成立一定契约之契约，是相对于本约而言的一类特殊合同，其指向为本约的缔结。有时，相关交易中存在着事实或法律的障碍而暂时不适合签订本约合同，因此需要签订预约合同。法院认为，如果预约合同实际上已具备本约合同之要点的，应视为本约。所以本案案涉二手房预约合同虽名为预约，但实际上已具备了本约的要件，所以应视为本约。据此，双流法院根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，判决冉某应协助原告谢某办理过户登记手续，履行合同义务。法官说法：预约合同一定情形下可以转换为正式的买卖合同本案承办法官表示，预约与本约之间是可以互相转换的。如果在预约合同中载明了本约合同的主要内容，并且一方或双方当事人已经实际履行、当初限制交易不成熟的条件业已消除，即使双方未按预约合同签订本约合同，其预约亦已转化为本约性质，故此可以认定为本约合同。本案中，虽然原、被告双方签订的《二手房屋买卖预约合同》名为预约合同，但该《二手房屋买卖预约合同》已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件，该预约合同应当属于本约的性质。孙丹 成都商报客户端记者 祝浩杰编辑 敬玲燕本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。成都商报百家号最近更新：简介:西部影响力最大主流媒体作者最新文章相关文章房价上涨房东反悔了怎么办？可以赔差价！ : 经理人分享
房价上涨房东反悔了怎么办？可以赔差价！
导 语近期许多地区房价飙升，有些卖家毁约不愿卖房，那么上涨的房屋差价卖家是否需要赔偿呢？小编收集了各地最近相关案例，以飨读者。2013年重庆法院案例简要案情日，原告李某琼与李某燕签订《预购房转让协议》，约定甲方以42000元人民币的价格将上述预购的商品房所有权转让给乙方。后李某燕未按《预购房转让协议》履行义务，并于日将房屋进行装修。李某琼得知后，遂起诉至法院，请求解除预购房转让协议，要求退还合同转让费并赔偿房屋购房差价损失。法院判决重庆市荣昌县人民法院于日作出（2013）荣法民初字第00898号判决被告李某燕退还原告李某琼合同转让费42000元，赔偿原告李某琼房屋差价损失222960元。一审宣判后，李某燕不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于日作出(2013)渝五中法民终字第04220号判决：驳回上诉，维持原判。是否支持差价支持差价赔偿。法院生效裁判认为，李某琼要求李某燕赔偿损失的诉讼请求，按照法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据该房屋现有市场价值357800元与合同实际履行原告应支出134840元（92840元房价+42000元转让费）的差额，李某琼的损失应当是222960元，应由李某燕赔偿给李某琼。2016年杭州法院案例案情回顾日，买受人周某、蓝某购买出卖人周某某位于杭州市西湖区望月公寓桂花苑的房屋。然而，合同签订后，出卖人迟迟不肯签订正式的房屋转让合同，并且告知买受人该房屋已被法院查封，不能出售给买受人了，非但不能双倍返还定金，甚至连买受人原已支付的5万元定金都不能退还。而且由于房价上涨，115万再也买不到房子了。买受人无奈只得把周某某告上法庭。法院判决法院判决出卖人双倍返还定金10万元，并赔偿买受人房屋差价损失20万元。是否支持差价支持差价赔偿。法院审理后判决赔偿买受人房屋差价损失20万元。 2016年广州仲裁委员会案例简要案情2013年3月，冯先生以233万元的价格购入位于广州市越秀区松岗西路的房产一套。之后原房主马某和牟某及他们的儿子马先生向广州仲裁委员会提出仲裁申请，申请确认这次房屋买卖合同无效欲收回房子，但被驳回。其后，原房主又在2014年以交易显失公平为由提起仲裁请求。再仲裁结果日广州仲裁委仲裁庭经审理后裁决，因申请人马某和其母亲牟某在签订合同时处于劣势，缺乏经验，双方的权利义务不对等，可以认定为显失公平，房屋总价格应认定为评估价2774683元，冯先生应向申请人补偿差价款444683元。是否支持差价支持差价赔偿。广州仲裁委仲裁庭经审理后裁决冯先生应向申请人补偿差价款444683元。2017年天津法院案例案情简介原告王某（买方）与被告周某（卖方）经中介居间，签订房屋买卖合同，房屋价款385万元。合同签订后，原告依约交付定金。后被告未依约定日期办理清贷及后续手续，原告起诉，要求被告双倍返还定金30万元并赔偿房屋差价损失110万元及中介费损失40100元。法院判决被告双倍返还原告定金计30万元；被告赔偿原告损失54.81万元； 原告王某的其他诉讼请求均予以驳回。是否支持差价支持差价赔偿。法院审理认为对于同地段房屋差价损失，属于合同履行后可以获得的利益，亦属于因被告违约给原告造成的损失，原告提交了涉案房屋在淘宝网司法拍卖450.8万元的证据，该证据证实涉案房屋存在涨幅差价65.8万元的事实，应作为差价损失赔偿原告。被告因违约给原告造成的实际损失为69.81万元，即40100元的中介费损失及65.8万元的房屋差价损失。因原告主张被告双倍返还定金，原告主张的损失应从损失总额中减除15万元，所以被告应再赔偿原告损失54.81万元。2017年深圳法院案例简要案情日，贾先生向魏先生购买位于宝安区的住宅，当时市价为308万元。因魏先生伪造租约致赎楼失败，最终导致交易无法进行。在双方博弈的过程中，该房源价格涨至425.6万元。法院判决深圳市中级人民法院一审判决，贾先生因魏先生违约而遭受的涉案房屋差价损失属于守约方损失。贾先生关于增加违约金数额至117.6万元的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。魏先生不服一审判决，再次提起上诉。深圳市中级人民法院最终判决，魏先生需向贾先生支付117.6万元的差价补偿。是否支持差价支持差价赔偿。二审法院认为，原审判决详细分析论述了认定违约损失的合同法各项规则，采信了被上诉人所提交的评估报告，确认本案违约金数额为117.6万元，事实清楚充分，法律适用准确无误，法院依法予以维持。2017年厦门法院案例简要案情日，卖家老洪与周小姐签订房屋买卖合同，以380万元的价格成交一套房产。4月16日，老洪毁约，并将收到的51万余元购房款全部退到周小姐的账户。之后周小姐将老洪一家诉至法院。法院判决法院认为，无权处分并不是合同无效的法定情形，老洪和周小姐之间的买卖合同应认定为合法有效。周小姐在被告知解除合同后三周内即提起诉讼，也不存在延迟导致损失扩大的情形。最终判决老洪赔偿周小姐各项损失及费用130余万元。是否支持差价支持差价赔偿。法院认为，周小姐遭受的差价损失完全是由于老洪违约而造成的。判决老洪赔偿周小姐各项损失及费用130余万元。 2017年厦门法院案例简要案情去年1月23日，陈女士与卖家老林签订了《房产买卖协议》，约定老林将夫妻共有的这套房屋以380万元的价格出售给陈女士。之后卖家老林要求解约。不同意解约的陈女士近日将卖家老林告上法庭，并向法院起诉要求判令老林赔偿房屋差价损失120多万元。法院判决近日，海沧区法院作出一审判决，支持了陈女士的诉讼请求，要求卖家赔偿120万多元的差价损失。是否支持差价支持差价赔偿。法院认为，陈女士要求老林支付评估的市场价格与合同约定的房屋成交总价之间的差价损失具有事实和法律依据。故要求卖家赔偿120万多元的差价损失。
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无锡某市民购买拆迁安置房后 卖房却要反悔怎么办？
来自：wx.zxdyw.com
日期： 10:17:05
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无锡市区拆迁安置住房可上市交易，由于涉及全市众多安置小区，此事成为锡城百姓热议的话题。由于拆迁安置房的价格较一般商品房价格便宜，买的人也在不断的增多，那么在购买拆迁安置房过程中有哪些风险问题需要考虑呢？无锡装饰网小编带着大家看几个案例。
【案例】无锡某区进行旧城改造，与张某达成拆迁补偿协议并拆迁其住房，张某取得位于某区的面积约157平米拆迁安置房一套。张某与方某签订了《拆迁安置房转让协议》，约定：张某将其依法取得的位于无锡市某区某小区的建筑面积约157平方米的房屋卖给方某，房屋价款为63万元。合同还补充约定：因政策原因等，房屋产权证、土地证及相关手续无法办理，待具备房屋登记及过户手续后，张某将无条件配合方某完成房屋登记过户手续。合同签订后，方某按约支付了全部购房款63万元，张某也将房屋交付给方某居住。后无锡市征地拆迁安置住房政策出台，允许拆迁安置住房上市交易，方某催促张某至房屋产权监理部门办理房屋产权证并将房屋过户至方某本人名下，但张某认为出售给方某的价格远低于当前市场价格，要求方某另外支付其15万元房屋差价损失，但遭到方某的拒绝，遂以拆迁安置房转让协议系无效为由，拒绝办理过户手续。
无奈之下，方某起诉至法院要求判令张某取得房产证、土地证后协助将房屋办理过户至其名下，并要求张某支付因拒不履行合同的违约金3万元。
江苏法舟律师事务所张虎律师对上述纠纷分析如下：
其一，拆迁安置房转让协议是否合法有效?
根据《合同法》及相关法律规定，当事人签订合同，如果双方具有相应民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，即为合法、有效。从本案来看，张某与方某在签订合同时，主体适格，意思表示一致，双方签订的转让协议是合法有效的。虽然签合同时安置房还未取得产权证，根据《城市房地产管理法》第37条的规定未依法登记领取权属证书的不得转让，但本条规定的立法本意不是限制合同自由，而是从产权明晰的角度规范房地产市场。违反此条只是违反了行政管理性规定，而非民事合同的禁止性规定，合同并不因此无效。该安置房是客观存在的，签订房屋买卖合同时张某并没有取得房屋产权证，不构成合同无效的理由。
其二，即使不能返还房屋，卖方可否要求买方增加转让价款?
如前文所述，在《拆迁安置房转让协议》合法有效的情况下，双方应当继续依约履行协议，卖方要求增加转让价款，实际上是要求变更合同，在本案的情况下，政府政策调整允许拆迁安置房上市交易，可能导致房价上涨，卖方似乎可以依据情势变更原则要求变更合同内容。但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而本案合同履行中发生的情况并非不可预见，事实上合同中约定待条件成熟可以办理房屋产权手续及过户手续后由出卖方无条件办理的条款就是建立在双方对未来房屋可登记过户的基础之上的，此后房屋价格的上涨更是典型的商业风险，因此，本案的情况不应视为情势变更，卖方要求买方增加转让价款没有任何法律依据。
综上，张某应当按照协议的约定继续履行该合同，配合方某完成房屋登记过户手续。
张虎律师提醒：购买拆迁安置房如何避免纠纷呢?购买这类房屋，首先应注意明确房屋的土地类型及性质，明确房屋对安置的拆迁对象有无限制;另外，要确认房屋的权利人是独有还是共同所有，如是家庭成员共有，购房协议的出卖方，一定要是全体共有人的真实意思，均应在协议上签字或有特别授权;还有就是相关费用的缴纳如何承担应该合同中予以明确约定，因这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴，且该补缴数目较大。因此非专业人士购买上市交易时间受限的拆迁安置房一定要考虑清楚其中的风险，最好咨询律师、房产中介等专业人士，从而有效避免合同产生纠纷的风险。
以上，就是无锡装饰网小编给大家分享的案例，希望大家可以在购买这类房产的时候要考虑清楚其中的风险问题。
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