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请问2018年我国法律关于集体房屋产权的最新规定是什么
我们村以前有一片集体土地,为了积极脱贫,村里决定来一个月饼加工厂,就用集体土地盖了厂房,还有一些房子用于卖卖的,现在工厂维持不下去,打算处理一下工厂,这应该算集体房屋产权吧,请问2018年我国法律关于集体房屋产权的最新规定是什么?
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我们国家关于集体产权房的规定是规定,在《土地管理法》里面。集体产权房是指的修建在集体的土地上不能够办理房屋的土地使用证,他不是属于公民个人的私有财产,也不能够自由地在市场上面进行房屋买卖的交易这一类房屋是由区政府直接审批的,不能到房管局去登记,居住者没有对于房屋的完全独立产权。
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违法信息举报邮箱：【2018买房必看】因房价上涨卖家反悔， 法院判决“强制过户”还赔违约金！！（附法律专家支招）
没房的想买房，有房的想换房！动辄几百上千万元的房子对于一般家庭来说，算是关乎到了“身家性命”。而这样的大事，却往往容易“出岔子”。处于“全球最大的房地产家居网络平台”房天下公司法律实务部门，笔者常年涉及房产尤其是数以千计的二手房诉讼纠纷处理，日前结合所涉及的二手房买卖纠纷判决，以案说法，提醒广大购房人在购买房屋，尤其是在购买二手房屋时，一定要擦亮眼睛。
那么，究竟买方未及时按照约定将购房首付款打入监管账户，违约在先么？ 卖方多次催告，买方仍未将房款全部存入监管账户，导致无法过户，是否已构成根本性违约… 且看本期 真实法院强制过户判例 独家解密！
西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初12573号 民事判决书
日，经第三人公司提供的居间服务，卫先生购买刘先生名下的位于西安市未央区中心浐灞半岛的房屋 （房屋面积161.52平方米），刘先生与刘女士曾系夫妻关系，涉案房屋系二人在夫妻关系存续期间购买。
并签订了《西安市存量房屋买卖合同》，该合同约定购房款为110万元，刘先生、刘女士于日前办理抵押注销手续；卫先生于合同签订当日支付刘先生、刘女士定金10万元，此定金须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，此定金转入资金监管账户时自动转为购房款，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转至刘先生、刘女士银行账户。
卫先生于合同签订之日起60日内备齐购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日将购房首付款存入资金监管账户；双方自签订合同之日起65个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，后5个工作日内到房管局办理过户手续。同时，签订附加协议一份，约定涉案房屋内留存的家具转让给卫先生，当天即支付购房首付款10万元。
合同签订后，刘女士于3月21日结清房屋贷款，6月12日取得不动产登记证书。日双方签订经纪机构版的《网签合同》，该合同约定自签订之日起90日内卫先生将房屋转让价款存入上述的监管账户；当日三方即签订《资金监管协议》；日卫先生将购房首付款50万元打入监管账户。日卫先生又与某银行签订了《借款及抵押合同》，卫先生用于购买涉案房屋从该银行贷款50万元，贷款资金全部将由该银行受托支付至资金监管账户。该笔贷款的实际放款日为日。
刘先生以买方未及时支付全部购房款违约在先为由，拒绝履约，并通过律师函的形式告知卫先生解除合同；因此，买方则向西安市未央区人民法院提起诉讼，开庭前，卖方则另立案诉讼买方违约；买方因此撤销原有诉讼，在卖方之诉中提起反诉，要求卖方承担继续履约过户及及其违约赔偿请求，居间方公司均被作为法定第三人提起诉讼，本案本诉及反诉两案已合并进行审理，并已作出书面判决书。
争议焦点：
1、卖方撤押一手房产证时间已过合同约定期限是否违约在先？
2、买方未及时按照约定将购房首付款打入监管账户，违约在先么？卖方多次催告，买方仍未将房款全部存入监管账户，导致无法过户，是否已构成根本性违约？
3、买方委托的贷款银行虽然通过了买方的贷款申请，但是因为国家金融政策调整，导致银行放款时间严重滞后合同约定过户时间，是否构成买方违约。
法院审理过程：
一、原告（反诉被告 即卖方）诉请法院判令：
1、解除原、被告及第三人签署的《西安市存量房屋买卖合同》；
2、被告支付原告违约金110000元；
3、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）
在合同签订当日，就向原告交付定金10万元和该房屋内红木家具费5万元。而原告按照合同约定撤押期限，截止日并未办理好房屋产权证书，房产证登记日期显示日，拿到证也已经7月份。7月7日办理网签、资金监管手续，其于日已将购房首付款50万元存入资金监管账户，剩余购房款于日存入监管账户。
但被告至今不配合过户及交房，多次催告未果。日对方起诉至法院请求解除卖卖合同，表明其不愿意履行合同，已构成严重违约，应当承担相应的违约责任。
第三人中介公司辩称：
居间方依法促成原、被告之间的买卖合同，履行了居间服务义务，买卖合同及居间合同真实有效，双方应认真履行；此合同在履约过程中不论买方办理贷款还是网签及放款事宜，并未出现银行按揭放款推迟时间，此次纠纷发生主要是因为本诉原告一方在签合同后依约办理撤押、房产证期限严重滞后于办理贷款及放款事宜一直推后。
9月14日银行实际放款，9月22日接到卖方电话声称不卖房子了。同时发现原告的房屋在其他中介公司挂售的事实。经过各种沟通无果后，中介方即向原告发出《合同履约居间方催告函》。截止目前并未收到任何书面回复，客观上讲被告方并无过错。
二、被告（反诉原告，即买方 ）诉请法院判令：
1、刘先生、刘女士继续履行合同；
2、刘先生、刘女士限期配合办理房产过户手续；
3、刘先生、刘女士支付违约金11万元；
4、刘先生、刘女士承担相应的滞纳金（依据合同违约责任条款，此处略去）；
5、本、反诉费用由刘先生、刘女士承担。
原告（反诉被告）
合同签订后其随即办理了房屋解押手续及缴纳相关税费，一直积极履行合同义务，其不存在任何违约行为，至于被告卫先生所述的其于日取得不动产证书构成违约，双方已于日办理了资金监管手续，原、被告用实际行动继续履行了合同，因被告迟迟不能将剩余房款存入账户是合同不能履行的根本原因，故其于日向被告发出解除合同的通知，其不同意被告的反诉请求。
第三人中介公司辩称：
坚持 本诉 的答辩意见，另补充几点意见：本合同已明确约定了反诉原告在转移过户手续办理的前一个工作日打入监管账户，但现双方还未办理过户手续。合同中关于银行贷款的约定，银行贷款部分应按照银行规定一次性划入监管账户，此笔监管资金并非原告（反诉）主观可以控制。
双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《西安市存量房屋买卖合同》即网签合同系三方的真实意思表示，合法有效，合同当事人应依约履行。卖方虽然起诉买方未在合同约定期限备齐所有购房款构成违约，但是合同约定的65个工作日届满后，卖方仍与买方、第三人公司签订网签合同，应视为卖方同意继续向买方出售涉案房屋，并对办理资金监管账户的时间又重新作出约定，买方在约定时间内已将购房款100万元打入资金监管账户，故卖方称买方系违约方的辩称法院不予采信，其要求解除合同并由买方支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
现买方已按合同约定按时支付了全部购房款，而卖方两人不同意继续履行合同，构成违约，故买方要求卖方继续履行合同、支付违约金的诉讼请求，法院予以支持，法院酌情违约金5000元。关于买方主张的滞纳金，因合同中并无相关约定，故法院不予支持。
法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘先生、刘女士将定金10万元即剩余购房款打入资金监管账户，于款项打入资金监管账户后十日内协助被告（反诉原告）卫先生办理过户手续，于过户完毕后十日内将该房屋交付被告（反诉原告）卫先生。
二、原告（反诉被告）刘先生、刘女士于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）卫先生违约金5000元。
三、驳回被告（反诉原告）卫先生的其余诉讼请求。
四、驳回原告（反诉被告）的全部诉讼请求。
案件的本诉及反诉的两案诉讼费用均由刘先生及刘女士共同承担。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
地产法务专家支招：
本案是一起典型的“二手房”买卖合同纠纷，属法院支持买方的继续履约及违约金的诉求属典型判例！
本案并非存在买方引起合同根本性违约的事实，恰恰是卖方“按耐不住”的涨价心理及其私欲导致的纠纷，绝非约定期限刚过即成违约，必须注意到合同违约的一般性及根本性之区分、事实约定、实际履行等因素！否则反而造成“恶人先告状”的尴尬境遇！
不过，无论是谁的原因造成合同违约，最后受伤最深的还是广大准房奴们。好不容易看上一套房子，贷款却办不下来，要知道时间就是金钱，万一耽误几个月，房价涨了不说，再赶上新政策，弄不好连购房资格都没了，也是值得注意的。所以大家在买房时要多长几个心眼，仔细核查房屋、房主信息，按要求提供材料，慎重签订合同材料、积极沟通、尽量别出差错！
显然，二手房交易素来流程复杂，纠纷也多，原因大多在购房者对政策的不理解和交易过程中很多细节问题的忽视 ，以至于很多问题的产生，打断交易进程。
现从以下几点为大家分析如何有效的规避二手房交易过程中的部分风险：
交易房屋的核查
①房屋所有权人是否全部同意出售该房屋
出售人是否有房屋处置权是二手房交易中需要重点审核的，尤其是一些房屋产权共有人不止一个的情况下，更是隐藏着巨大的风险。所以正式交易之前，一定要核对 出售人身份证和不动产证上的“房屋所有权人”是否一致，并取得共有产权人的同意，才可继续进行交易。须征得其他共有权人的书面同意。
②房屋是否符合交易条件
不同性质的房屋上市交易的条件是不同的，查询房屋性质和上市交易的条件便显得十分必要。可以通过房屋所在地的房产管理部门查询房源信息，看是否属于被抵押、查封、涉讼、待拆迁、土地使用权性质为集体或划拨、是否属于未达到上市条件的经济适用住房等权利瑕疵类型的房屋。这些房屋均不能正常的交易，买了也无法办理产权。
③房屋是否在 租
在二手房交易中存在着一个“买卖不破租赁”的说法，也就是说房屋买卖合同不能对抗先前成立的租赁合同。如果房屋在交易时还处于出租状态，此时要么等待承租人合约期满，要么与承租人协商，承租方自愿退出，双方继续交易。否则私自进行交易，很可能引起法律纠纷。建议在合同中明确在租关系的处理细节，以规避后续的连续纠纷风险。
④物业交接是否彻底
物业交接主要包含三个方面：一是水电气暖等物业费要交接，二是房屋的维修基金缴纳及处理情况，三是房屋内的家具处理办法，还有房屋设备实施的安全监测等事宜。
谨慎对待贷款事项
①购房本身就要考虑自己的实际资金能力和申贷能力，另外，不同地区的贷款政策也是不同的，在打算贷款之前，一定要将自己的购房需求、目的和银行政策联系起来，看自己是否符合贷款政策，是否个人征信、日常支出流水符合要求，是否能够获得预想中的额度。在后期交易、签合同的时候也要为获取银行贷款制定合理的期限，尽量避免贷款不到账引发的交易风险。
②买方申请贷款，放贷银行批贷后推迟放款，究竟谁该为卖房人的损失买单？
违约责任的成立不以过错为要件。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，买房人以自己没有过错为由主张不构成违约的说辞站不住脚。【注：过错是调整违约金的一个参考因素】
其次，合同具有相对性，房屋买卖合同的当事人是买房人和卖房人，银行和卖房人之间不存在合同关系。房屋买卖合同是双务合同，买房人的主要合同义务是支付房款，卖房人的主要合同义务是过户和交房。所谓的银行直接向卖房人放款，只是买房人支付房款的一种方式，这并不改变买房人向卖房人支付房款这一基本法律关系。
《合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”房屋买卖合同的当事人（卖房人和买房人）约定由第三人（银行）向卖房人履行债务（支付房款），如果银行不履行此支付房款的债务或者履行此支付房款的债务不符合房屋买卖合同约定的，买房人应当向卖房人承担违约责任。
准备好购房费用
同购买新房一样，二手房交易也是要准备很多项费用的，除了房款之外，二手房交易还有中介费和税费。不同的中介公司在收取中介费方面可能略有不同，需要谨慎的是，一定要选择正规的房地产中介公司。缴纳的税费主要有契税、房屋登记费、房屋评估费（如果贷款），房屋不符合满五唯一条件的还要缴纳增值税和个人所得税等，费用种类很多，准备充分是前提，更重要的是最好在合同后附上《费用清单》及其归属约定，详细各项费用的来源和走向。缴纳完各项费用之后，一定不要忘了索取正规的发票。
选择资金监管
因为房屋交易涉及大量资金往来，所以为了避免资金风险，保证交易资金安全，二手房交易时最好选择正规的资金监管机构来监督，通过专用账户进行交易资金的存储和支付，而不是直接把钱打给中介公司。更要签订三方协议，明确约定好选择交易资金监管方式及存款时间、金额，并将约定写入三方协议中做见证，产生法律效应，严格按照协议内容履行监管存款义务等；最后注意买卖合同及资金监管协议针对托管金额约定的异同之处，以免“阴阳合同”！
【作者简介及声明】
王晓辉，房天下（www.Fang.com 原搜房网）电商集团西安公司法务o风控经理，咨询电话 / 微信：，坚持分享有深度的原创 &精品 法律文字！本平台经授权独家发布本文，版权归作者所有，转载请联系作者，侵权必究！
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