今年中央一号文件提出推进宅基地“三权分置”改革，目标之一就是盘活农村闲置用地这笔财富。这也意味着几十年来形成的集体所有、无偿分给农户占有使用的宅基地权利，由两权细化成了三权。如今这项改革正在持续推进中，为实现乡村振兴打开新空间。

　　3000万亩！这是中国社科院农村所日前发布的《中国农村发展报告（2017）》透露的全国农村居民点闲置用地大致面积。《报告》指出，新世纪第一个10年，农村人口减少1.33亿人，农村居民点用地反而增加了3045万亩。每年因农村人口转移，新增农村闲置住房5.94亿平方米，折合市场价值约4000亿元。
　　今年中央一号文件提出宅基地“三权分置”，目标之一就是盘活这笔闲置财富。这也意味着几十年来形成的集体所有、无偿分给农户占有使用的宅基地权利，由两权细化成了三权。集体所有权不变，但农户的占有使用权，分解为资格权和使用权。在依法授权的试点地区，农户可以将使用权转让、抵押。今后，宅基地不仅承担农民的住房保障功能，也将具有资产要素功能。

　　闲置农房成改革症结
　　近日，山东高青县菜园村海创生态园旅游公司经理吴玉杰在村里一口气租下了15户闲置院落，用来打造精品民宿。村民吴丙强将自家的宅院租给吴玉杰后，终于放下心中的石头，“在城里买了房，村里的房子就一直闲着。卖掉吧，怕以后没了落脚地；不卖吧，房子闲着也可惜”。
　　宅基地“三权分置”的政策让这种窘况一下子反转。“只要依法拥有了宅基地使用权，房屋租出去就不用怕收不回来。”高青县国土局副局长董和平的一席话，解开了吴丙强心里的疙瘩。
　　我国农村宅基地数量可谓庞大。数据显示，我国城镇建设用地面积为91612平方公里，而农村建设用地面积为191158平方公里。农村建设用地主要包括乡村企业用地、公益性建设用地及宅基地三部分，其中宅基地面积占大头。随着城镇化的快速推进，当前进城务工农民总数达2.8亿人，加上近亿人变成城镇居民，大量的宅基地因此处于低效率利用状态。湖北省武汉市调查显示，全市1902个行政村农村房屋共73万套，其中长期空闲的农房占15.8%。
　　宅基地是我国特有的土地制度。国务院发展研究中心农村经济部部长叶兴庆说，其特征可概括为“集体所有、成员使用；一户一宅、限制面积；免费申请、长期占有；房地分开、差别赋权”。这保障了农民居住权，无论穷富都有一块宅基地用于自建住房。但伴随发展也存在一些问题，免费申请和占有宅基地，导致一户多宅、建新不拆旧等“公地悲剧”普遍发生；随着农村人口外流增多，农房空置现象加剧；农民住房财产权和宅基地使用权权能不充分，农民财产权利受到约束；宅基地抵押、超范围流转、建造“小产权房”等法外现象大量存在。
　　针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，健全依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度成为改革目标。自2015年起，宅基地制度改革在33个县市区试点，除浙江、四川各有两个县外，其他29个省份均有一个县进入试点。今年，试点延期一年，同时中央正式提出宅基地“三权分置”。业内认为，“三权分置”统筹解决了稳定与放活的矛盾，把握了“变”与“不变”的关系，既维护了农村土地占有关系的稳定性，又顺应了部分农民想流转宅基地使用权的意愿。
　　农房财产权抵押试水
　　原定于2017年底完成的农村“两权”抵押贷款试点经批准也正在延期，入夏以来，各地不断传来试点的最新进展。来自中国人民银行成都分行的统计数据显示，从2016年1月到2018年6月末，成都农民住房财产权抵押贷款累计发放115笔，金额3.26亿元。今年6月底，浙江省德清县举行首批宅基地“三权分置”签约发证现场会，这是全国农村土地制度改革试点地区颁发的第一批宅基地“三权分置”证书。
　　浙江义乌是全国闻名的小商品之都，被确定为全国农村土地制度改革试点城市，承担宅基地制度改革试点任务。在义乌的农村，有大量的淘宝店、批发商需要租住宅基地、民房用于日常运营。如今，农村宅基地和农房纳入不动产统一登记，拿到不动产证后，农房就能办抵押了。义乌市相关负责人介绍，截至2017年底，已颁发农房不动产证2万多本。农民经商办企业用钱，可以不用找人担保，只要凭自己的不动产权证就可以到银行办理。目前，义乌全市24家金融机构均可开展此项业务。
　　长期以来，根据物权法、担保法规定，宅基地使用权不得抵押。2015年，经全国人大授权在试点县调整相关法律条款，全国59个试点县（市、区）被纳入“农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款试点”，这意味着试点地区暂时放开对宅基地使用权不得抵押的限制。中国人民银行有关负责人介绍，农村“两权”抵押试点开展以来，90%以上的试点县（市、区）建立了农村产权交易中心或土地流转中心，1180家金融机构建立住房财产权抵押贷款管理制度并落地试点业务，对不良贷款容忍度等方面也作了特殊安排。一些重点、难点问题开始破题。
　　记者了解到，试点中，一些地方引入了第三方评估机构等丰富抵押物价值评估方式，采取农村承包土地的经营权抵押物“预处置”模式，提前找好抵押物处置接受方，并通过与土地流转经营公司、农业龙头企业、担保公司合作等创新转让模式。试点的两年多时间里，各地还设立了风险补偿基金，探索引入农业保险和小额贷款保证保险等降低金融机构风险。而且，通过培育发展农村产权交易市场，一批家庭农场、农民合作社通过“两权”抵押贷款扩大了生产规模，并通过吸纳农民就业和股份分红等形式带动农民增收。

　　宅基地权益属于农民
　　当前，各类主体返乡下乡创业创新面临“用地难”。以乡村旅游为例，如果没有土地指标，没有可利用的农房，就没有空间发展。大兴区是距离北京市区最近的郊区，成为当前农村土地制度改革多项试点交汇点：是农村“两权”抵押贷款试点，也是“三块地”改革试点，还是农地入市建租赁房的试点。在大兴，当地村民建造房屋，城里人租下来，专门经营农家乐、发展乡村旅游。适度放活宅基地使用权，让城市人参与到对宅基地的利用中，为乡村振兴的实现打开了新空间。
　　今年7月，山东省印发了《关于开展农村宅基地“三权分置”试点促进乡村振兴的实施意见》，根据东中西部、远近郊区和山地平原特点，兼顾不同发展阶段和模式，每个设区市确定1个试点县。按照房地一体的原则，合理确定宅基地和农民房屋通过转让、互换、赠予、继承、出租、入股等方式流转的适用范围，设定流转期限、途径和用途。山东本着“对非法占用的行政强制退出、合法闲置的经济杠杆调节、自愿退出的合理补偿激励”的原则，探索有偿转让、有偿调剂、有偿收回等方式，引导农村宅基地以多种形式规范有序退出。
　　“保障宅基地农户资格权，关键是处理好居住权与财产权的关系。”自然资源部调控和监测司巡视员董祚继说，居住权是农户作为集体经济组织成员的基本权利，不论宅基地如何流转，都不能改变农民家庭作为集体经济组织成员的居住权。农户有权自愿有偿退出宅基地，但资格权的退出应以农民在城市里稳定就业和稳定居住为前提。可建立资格权退出的反悔机制，允许进城务工农民基于身份，重新从集体经济中取得使用权，但原退出所获补偿应退还集体。
　　中央农办副主任韩俊告诉记者，宅基地的“三权分置”不同于承包地“三权分置”。对承包地“三权分置”，政策是鼓励适度集中的，而对宅基地就不存在鼓励集中到少数人手里的问题。适度放活宅基地使用权，不是让城里人到农村买房置业，而是吸引资金、技术、人才等城市要素流向农村，使闲置农房成为乡村振兴的产业载体、农民增收的鲜活资源。改革的目的是进一步盘活宅基地，发展农村新产业新业态，拓宽农民增收渠道，出发点是让农民更多分享产业链和土地增值收益。

善之农构建了线上B2B的核心竞争力 善之农线上B2B的模式让产地客户销售周期缩短50%的时间，产品减少损耗20%以上，提升上游的盈利水平10%-15%，农贸市场客户获得低于市场价格的30%左右的成本价格，劳动强度大幅下降了80%。同时，善之农通过构建产业链上下游的交易数据云平台，打破上下游的信息不对称，使得上游产 品能够对下游进行精准销售，减少了交易环节，提高了流通效率，改善了农产品损耗问题。这个过程中，善之农也找到了自己的核心竞争力。

一方面，善之农手握大量下游需求，大批量采购获取价格优势。相比产地批发商，善之农具有大量分级分类的下游需求，可以影响产地的产能，制定相应的产品标准，保证产品质量，进行有效的分拣分 级，有效解决产地产品直销及辐射半径小的问题，议价能力强。

另一方面，善之农通过大数据赋能批发商，构建终端分销渠道壁垒。相比销地一级 批发商，善之农具备采购成本优势，无需重复分拣分级，损耗少，拥有大量有效交易数据和终端 客户，售价较低，定价能力强，销路多;相比销地二级批发商，善之农通过销地二级批发商进行 终端分销，其是善之农的合作伙伴。善之农通过大数据和终端客户为二级批发商进行赋能，使其无需重复进行分拣分级，降低损耗，解决其销路有限和定价难的问题。

还有一个不可忽视的优势是，善之农复制扩张能力强。善之农采用互联网大数据的业务模式，公司的业务复制扩张迅速，只需要加强终端地推和产地采购即可。

更重要的是，目前涉足生鲜的电商平台都是做C端的生意，像善之农一样让供应链端实现互联网化的企业十分稀少。

全国4000多家生鲜电商企业中，只有1％实现了盈利，4％持平，88％亏损，剩下的7％是巨额亏损。

从七八年前开始，生鲜电商被认为是新的风口，但经过一轮又一轮资本的主推，这个风口下依然没有人飞起来。大量的生鲜电商平台亏损，根本原因在于订单数量太少。有调查数据显示，生鲜电商在整个电商领域的渗透率只有1％。也就是说，每100个在网上购物的人，购买生鲜产品的只有1个人。线下实体生鲜店，仍然是生鲜市场的消费主力。再加之生鲜产品运输成本高，损耗大，生鲜电商平台短时间根本看不到盈利的可能。

励志于做互联网农业的善之农，从成立开始就没有加入生鲜电商的混战，绕道而行，采用互联网的方式整合蔬菜市场的上下游，建立了一条生产端到销售端的通路。毛利率％ 7.83％；归属于挂牌公司股东的利润为1854.34万元。

互联网农业的核心壁垒是渠道和规模化

从一开始，善之农董事长兼总经理王守罡对互联网农业就有以下几个判断：

1、要切入点精准，快速实现规模化销售。

2、上游选品和农产品的产品化能力，加深企业的护城河。

3、重视数据的价值，实现互联网对农业的技术赋能。

善之农看准的切入点是农产品的流通。苹果滞销、橘子积压、白菜烂在地里卖不出去的消息，近年来频频引起人们关注，一些通过媒体报道得以暂时解决，但长期看，如何把偏远地区的产品运出去，如何找到销路仍是重要课题。

在农产品的生产端和需求端，善之农利用互联网技术和对供应链的整合搭建起了一条农产品流通的高速公路。

目前，善之农主要聚焦五大品类：粮油、禽蛋、蔬菜、（猪）肉类、冻品。粮油、禽蛋和蔬菜中的细分品类生姜等品类上游产地相对集中，具有可整合能力，易于集采时形成规模优势、稳定供应链能力和产品标准化能力，肉类和冻品等品类与其他品类有一定相关性，可综合满足客户需求，又易于产品化。

有了这些积累，善之农不是向生鲜电商一样从C端切入，而是选择了B端。善之农采用互联网的方式整合蔬菜市场的上下游，建立了一条生产端到销售端的通路。

善之农优化供应链， 直接面对蔬菜市场终端供应商。在公司 APP 平台上，以批发的方式将从农产品代理商购进的农产品销售给蔬菜市场终端供应商，减少蔬菜中间流通环节，降低农产品的综合成本。

（图：凤凰新闻报道，善之农公司利润额位居新三板前列）

为了提升效率，善之农还建立了农产品的线上采购模式。善之农向基地农户或者产地经纪人采购农产品，各类中小终端批发商再通过 APP 下达订单，由网站后台系统自动处理订单并通过专业的物流体系进行配送。这种采购模式节约了大量人力，反应更加快速，内部运营效率更高，省去了大部分中间环节，实现了更低成本，模式可复制性强，随着规模的扩大将进一步增强对上游的议价能力。

善之农的创新让农业焕发生机

善之农王守罡说，善之农模式在两方面进行了创新：

在经营上，善之农采用内部合伙人模式，针对农产品流通领域市场主体（从业者）组织化、集中化和数字化水平低的特点，引入了具有事业心的头部农产品批发商和经销商作为善之农的合伙人。对他们实现真正的管理、技术、资金赋能，共同形成交易闭环、分工服务和规模化销售。避免形成业内低效率的外科手术式竞争，从而真正实现产业链赋能。

（图：农业流通智慧云平台）

在技术上，善之农打造了全渠道流通智慧中台。在产品标准化和渠道较为成熟的其它行业，智慧中台已开始应用在零售企业和上游的品牌商。在农产品行业，善之农首次在流通领域引入并建设成功全渠道流通智慧中台，实现农产品全业态、全渠道的技术支撑及真正的业务数据一体化。

善之农的互联网+农业模式通过构建产业链上下游的交易数据云平台，打破上下游的信息不对称，使得上游产品能够对下游进行精准销售，减少了交易环节，提高了流通效率，改善了农产品损耗问题。其中，通过减少农产品流通中交易环节和分拣分级的次数来降低损耗，使得流通成本降低30-50％，成本优势突显。

农产品消费的刚需、高频特性以及零售在价值链上的核心地位决定了To C业务的吸引力，目前善之农在To C业态上有战略思考，尤其是在C端数据引流方面。

王守罡表示，善之农模式让产地客户销售周期缩短50％的时间，产品减少损耗20％以上，提升上游的盈利水平10％-15％，农贸市场客户获得低于市场价格的30％左右的成本价格，劳动强度大幅下降了80％。农业行业在互联网技术的帮助下焕发出新的生机。

1、形成上游集采优势和产品化能力。

2、赋能小B端（下一级经销商或末端商户）形成交易闭环和服务功能分工。

3、利用公司逐步成熟的全渠道智慧中台对接新零售或垂直电商沉淀的消费需求数据。

4、进一步提升、精细化上游选品和农产品的产品化能力，加深企业的护城河。

在产品上，以优势商品快速渗透全渠道，通过赋能渠道商，覆盖 零售渠道；加强 单品突破战略，建立以蔬菜、禽蛋、粮油、冻品、肉类的产品类别，减少之前 因 SKU 快速增加带来的产品能力不足、渠道分散、管理成本高企的问题。

在销售上，把销售层级上移，通过对零售商的上游进行赋能实现快速业务覆盖，大幅降低 人员、物流、营销、客情费用等成本。

在技术上，经过多年的积累和系统迭代，公司已经建立完整的技术，建立了自主开发的 ERP 系统、TMS、 WMS 等模块，短期内对业务可以形成较为稳定的支撑。公司 2018 年起，技术路 径以数据为基础，加大对大数据、云计算、人工智能、溯源及区块链等方面投入。

经过前几年的试错与商业模式调整，善之农的业绩从 2017 年开始扭亏为盈，未来业务有望不断复制扩张，实现业绩快速增长。善之农预计，公司 年营收为 8 亿元、15 亿 元，归母净利润为 3.028 万元、4.576 万元 。

这些都意味着，善之农目前取得的成绩只是开始，未来还有更大的发展空间和盈利空间。

王守罡表示，目前善之农的工作重点是优化业务能力，快速扩张品类以及区域，提升数据技术能力，全渠道流通智慧中台的进一步建设与迭代，优化整合下游客户群体结构，在发展中强化自己的核心竞争力。