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中投地产生意打擦边球：违规介入二级土地开发
来源：华夏时报
　　中投的地产生意 介入“一二级联动开发”灰色业务地带
　　本报记者 刘力图 广州报道
　　中国投资有限责任公司（下称“中投公司”）日前遭国家审计署点名批评。审计署发布报告称，中投一些境内机构管控不到位，存在违规操作问题。
　　值得关注的是，其中有3家机构涉及房地产业务。审计署报告称，中投发展作为中投公司城镇化投资平台，经营定位以土地一级开发为主，但实际运转中大量进行二级开发，至2013年3月底累计投入82.82亿元用于房地产开发；国务院要求建银投资向实业转型，但2009年至2012年，建银投资仍将大量资金投入房地产业和金融业，用于实业方面的投资仅占33%；中投信托2011年以来，为“四证”不全房地产项目发行信托计划融资9.49亿元。
　　至此，作为国家主权财富基金的中投，其“地产生意”被掀开了冰山一角。
　　“在中投系统里面，项目部门定下了业务考核机制，要业绩、要创收，一些部门不仅四处找项目，而且主要偏向房地产领域，要找资质好的，盈利能力差的还不行。”中投旗下一家公司已离职的中层管理人士黄桦（化名）告诉记者。
　　实际上，不仅仅是中投，其他国有投资机构也纷纷涉足房地产，这些国有投资机构与央企类似，享有资金、土地、政府关系等天然优势。
　　违规介入二级开发
　　成立于2007年的中投公司，其投资的资金主要来源于国家外汇储备。中投旗下公司不仅参与一级开发，还进行房地产二级开发，并借用金融途径进行房地产投资。
　　被国家审计署曝光后，中投公司对外回应称，已责成相关单位进行整改，擅自进军房地产行业的中投发展目前正在加快处理土地二级开发项目，回归城镇化建设主营业务。
　　“盘子大，很难马上调整过来，这中间还涉及不少股东的利益。”黄桦向《华夏时报》记者表示。
　　中投发展是2011年上半年成立的国有控股企业，公司定位为推动国家城市化进程的城市运营商。公司股东除了持60%股权的中国建设银行投资公司外，还有中投在海外持股的黑石投资集团在华主体黑石基金，此外，绿城也是股东之一。
　　中投发展总裁罗钊明今年3月在接受媒体采访时强调，中投发展的城镇化投资开发模式是“三级联动、两翼支撑”，三级联动包括一级投资、二级开发和三级运营。
　　按罗钊明的解释，中投发展的策略是，“对整个区域实行整体规划设计、全面产业引入，根据土地出让节奏和产业进入时机，进行二级滚动开发，同时，相关公共配套提前布局。通过整体布局、滚动开发的模式，回收投入成本获得收益，再投入再获得收益。”
　　由此可见，中投发展不仅具备资格投资大区域的一级土地整理和基础设施建设，还能够独立与品牌运营商合作，在已整改的土地上进行商业、住宅等二级项目开发。这样的一二级联动开发方式，在中投发展看来，与落实中央“提高城镇建设水平”的战略相一致。
　　在天津滨海新区项目上，中投发展2012年便掷下46.77亿元重金，一连拿下位于滨海新区的8幅土地。按原计划，中投发展取得土地之后，会将其进行一级开发，使其达到能够进行二级开发的水平，再招商引资转让赚取其中的利润。中投发展还以二级开发主体股东身份，参与了天津滨海商业文化中心项目。此外，该公司在与北京昌平区政府合作的“昌平新城科技商务区”项目中，既包括土地一级整理，也包括二级开发。
　　“中投发展在各地参与二级开发的形式很多，因为占据了一级开发者的资源优势，往往能以入股、合作的方式，继续参与二级开发业务。”黄桦透露。
　　黄桦补充道，“做一级开发的优势十分明显，不仅能协助地方政府平整‘生地’，还能对土地的功能定位、后期运营方向等方面产生很大的影响。一级土地开发投入较大、且回收资金的周期较长，二级开发的资金回笼时间较短，所以两个环节联动是很好的选择。”
　　按照国土资源部的规定，一级土地开发商可以得到的利润为总投资额的8%。业内人士普遍认为，更多利润在于土地收储之后向二级开发商卖地中产生的增值部分。
　　不过，中投发展的上述方式却被国家审计署点名批评超出了城镇化建设主营业务。
　　一位了解中投发展的地方城投公司人士透露，城镇化投资建设平台涵盖的业务很广，包括三通一平、能源设施、基础配套设施、绿化道路等，“像中投发展这样的公司，实际上并不具备房地产开发资格。”
　　记者了解到，对于只能介入一级开发的企业而言，“一二级联动捆绑模式”往往是“打擦边球”的灰色业务地带。
　　一家国有金融机构内部人士告诉记者，地方政府往往缺乏足够的资金启动大规模的城镇化建设，为了加大招商引资的力度，地方政府经常向资金实力强的大型国有机构提供优厚的条件。这些机构不仅可以参与一级开发，还可以顺势以相对较低的价格获得土地进行二级开发。
　　“土地一二级捆绑联动的开发模式在中西部地区较为多见，一些不具备二级开发资格的国有企业也能从中以隐形身份参与。”上述国有金融机构内部人士说。
　　上述城投公司人士则表示，只要不被点名批评，这种商业模式仍会继续。
　　受业绩考核驱动？
　　上述国有金融机构内部人士告诉记者，从两年前开始，中央已经多次提醒并规定，国有金融机构要严格控制房地产业务的总量，尽量降低占比。
　　在黄桦看来，一些国有投资机构的考核机制，是其青睐房地产行业的主要原因。
　　“在诸如基础设施建设等非二级开发的城镇化投资领域中，国有机构作为排头兵参与其中，但暂时尚未形成有系统的、清晰的商业模式和盈利模式，国有资金投入往往不会很快收回投资，所以只能借助其他方式提升资金使用的效率。”黄桦说。
　　某国有投资机构投资部副经理告诉记者，每年中央会下拨部分资金作为投资资金，考核的指标除了要求增加投资额较往年有一定幅度提升外，还需要利润率稳步提高，且通过投资周期控制现金流。“哪个行业能够实现较为理想的利润，房地产仍是不二的选择。”
　　“调整投资结构需要承担业绩下降的压力，但这些机构的业绩考核却并没有松动，业绩增长要高于去年，这是硬指标。”上述国有投资机构投资部副经理说。
　　他进一步解释，按照中央规定，其所在的国有投资机构经营范围必须是与金融资产相关的业务，不过金融资产业务门槛较高，比如需要大量固定资产作为抵押物，所以业务较难开展。而另一方面，以房地产为主的非金融资产业务更符合业绩考核的要求，所以，该机构通过将这些以房地产业务为主的非金融资产打包运作进行投资，最常见的方式是向这些房地产项目提供融资。
　　上述地方城投公司人士也表示，受到经济大环境的影响，投资其他行业很难获得投资房地产的利润回报。“虽然目前房地产形势并不明朗，但机构仍然愿意投资房地产，只不过更为谨慎而已。”
　　他以所在的城投公司为例，该公司只规定城市基础设施建设投资为经营业务范围，不包括房地产开发，因此，通常以入股其他房企的形式介入。
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为什么选择一级土地开发投资机遇,而非购入实体房产?
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作为投资理财的一种手段，感觉购入一级土地比起买房便宜一点吧，相对应地会稳一点。<
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购入实体房产可以收租，买一级土地只能等升值，是我就选购入实体房产了<
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一级土地开发5大盈利模式
未知 朱光、刘卫卫
人物：&&&&企业：
导读：近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。这对房地产企业有积极的指导
近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出&允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。&这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。
一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式
土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：
1.固定比例收益模式
该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：&通过招标方式选择开发企业实施土地开发的&&招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。&此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
2.分享土地出让金
该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。
在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。
这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以&土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同&的方式操作。
3.分享土地增值收益
该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出让金增值收益。具体来讲，当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在政府和企业之间按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高些。实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围（通过企业与政府间的《土地一级开发委托协议》确定），以及分批出让计划的安排。
在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：投资环境景观，本质是通过提高生态效益来实现经济效益，其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等；投资公共配套设施，本质是通过提高社会效益来实现经济效益，其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场等等。
这种盈利模式在我国土地一级开发领域也较为普遍，如中天城投拥有贵阳市云岩区府渔安、安井片区9.53平方公里土地一级开发的资质，贵阳市云岩区府与中天城投在开发合同中约定，增值部分收益按规定比例的10%上缴贵州省财政及扣除相应政府基金，剩余部分由云岩区府与中天城投按照3:7的比例进行分配。而中南建设在海南省儋州市拥有4500亩土地一级开发权，高金食品则在宜宾市翠屏区进行土地一级开发，这两家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。黑牡丹集团在常州北部新城高铁片区土地一级开发时，与常州当地政府初步约定前三年的土地收益全部归上市公司所有，其后的土地收益与当地府按5∶5的比例分成。
4.持有部分优质公建配套设施
该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促成此事。
由于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自身盈利能力较低，回报周期长，因此选取优质公共物业是关键。对于非专业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈利能力。因此，对于一级开发企业来说，该模式最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较高的要求。
此盈利模式在现实操作中运用较为少见，北京中关村西区土地一级开发即即是这种模式的体现，1999年6月，中央政府批准了北京市和科技部关于建设中关村科技园区的报告，在中关村科技园区核心区建立商务中心。中关村西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到海淀镇南街，占地51.44公顷。主体用地功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿地等配套公共服务设施。1999年11月，经北京市政府批准，由八家国企发起设立&北京科技园建设股份有限公司&，承担中关村西区等园区的土地一级开发任务。由于政府还赋予了北科建开发区域公司物业的责任，因此在一级开发过程中，北科建运用市场化手段组建了瑷玛斯、高科能源、城科第一太平物业等专业化公司，负责中关村西区公共物业的经营与管理，公共物业的经营也成为北科建土地一级开发的重要赢利点之一。
5.一二级联动开发，低价拿地
该模式是指土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获取较高收益。特别是通过与政府在土地一级开发环节建立的良好合作，土地一级开发企业往往能以事先约定好的较低价格获得此前开发的土地。该盈利模式的前提是政府与一级开发企业的合作关系，决定了开发企业能否获得土地二级开发项目，关键在开发企业对于政府的公共能力。在此种模式下，要求一级开发企业具有卓越的二级开发能力。尽管从利润率方面来看，从事一级开发的利润小于二级开发，但如果能提前做好准备拿到土地，在二级开发时就具有比较大的优势，能够提高项目整体利润率，有效弥补一级开发收益的不足，实现一级和二级开发的联动。
一级开发企业一般通过以下两种方式低价拿地：一是一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行开发；二是一级开发企业与政府协商，制定土地出让规则，确保拿到优质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。
近年来随着二级开发成本的不断上升，政府对二级房地产市场的调控，以及我国城镇化建设的持续推进，众多房地产开发企业把目光转向土地一级开发市场。香江控股就是其中一个典型，其在2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河两块土地一级开发项目，并在项目完成后迅速将其收至囊中，最终发展成为公司全球家居CBD试点项目基地。此外，伴随地方政府债务压力日益突出，亦有上市房企抓住机会让地方政府&以地偿债&，即政府以土地补偿拖欠开发商的拆迁投入资金和土地出让金。如中南建设的一级土地开发项目往往通过政府拿地补偿，在前期项目签约时或谈好后续偿还方式，即以其所开发一级市场土地或者周边土地作为补偿，从而获得二级土地受让先机，为自己的后续二次开发获利创造条件。
二、对土地一级开发盈利模式的评价
1.一级开发固定比例收益模式或使企业面临项目亏损
就土地一级开发本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决于预计开发成本，与土地出让价格无关，因此企业很可能面临超额支出成本导致项目亏损的风险。从法理上讲，政府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存在法律障碍。但是企业所能获得的固定利润很难抵御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发过程中的实际成本有可能高于预计成本。因此，企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核算预计成本，在开发过程中严格控制实际成本支出，并考虑到预计损失的风险，尽量缩短开发周期。
2.增值收益分享机制不明朗使企业收益风险加大
虽然土地一级开发增值收益的盈利模式在我国较为常见，但开发企业进行分增值收益分享的前景并不明朗，风险依旧较大，主要在于政府能否按时、合法地向企业分配土地出让收入溢价部分的利润。虽然部分地方政府就这一问题制定了地方性政策，比如《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》第七条规定：&土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。&但国家层面，根据&国发〔2006〕31号&文件规定，&国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行&收支两条线&管理。&这就意味着开发企业面临着政府能否将土地收益分成列入土地出让支出预算，企业最终能否获得土地收益分成的风险。
3.优化规划方案有助于提升企业一级开发盈利水平
从土地一级开发过程看，最核心的内容是规划，这也是其价值要素中最重要的。土地的特征是其一旦开发后，短期内不可能复原，而规划方案的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。开发企业通过优化规划方案，不但可以节省开发成本，增加土地价值，而且还可以有效控制市政基础设施投资，通过优化土地利用性质和开发强度，提高土地价值，促进土地上市交易，同时也能提高对于二级开发商的吸引力。对于开发企业而言，土地价值的提升也有助于进一步提高企业的开发盈利水平，为企业的后续经营和业务开展打下良好的基础。
4.加强企业综合管理能力对于提升一级开发收益具有重要促进作用
从事土地一级开发的企业在土地整治和储备过程中，必然要涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等诸多环节。同时一级开发又是一个综合性系统性工程，涉及众多和政府对口以及和外部合作单位谈判的环节。因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。此外，开发企业需要加强对于市场的研究和敏锐度，在制定规划时要充分考虑整体宏观经济、政策、行业形势和区域经济等因素，并且加强与政府的联系和沟通，与政府需求保持较高程度的一致性，为与政府的后续合作创造有利条件。开发企业在一级开发时，通过政府和市场需求的充分结合，从而有效提升土地价值，也促进了土地一级开发收益的上升。（作者：朱光、刘卫卫）大家都在搜：
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土地一级开发是指什么?
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二手房经纪人
是指由**或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 (房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发)
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是指由**或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 (房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发)
是指由**或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 (房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发)
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