原标题：收手吧！不要追涨三四线房产了

三四线楼市前景的讨论，越发激烈！

乐观派认为，当前三四线楼市需求的释放有其大背景，在相当长一段时间还会持续；

悲观派则认为，三四线城市是没有未来的，除了留一套房自住，其他的还是及早出手为妙。

和一线、二线楼市相比，三四线楼市一直是沉默的大多数。

直到2016年三四线房价开始快速上涨，媒体的聚光灯才照到这里。在棚改货币化安置、地方去库存、一二线限购等因素的综合作用下，2017年三四线楼市持续升温，风头甚至盖过了一线、二线楼市。

三四线楼市关注热力迁徙图（来源：90度地产）

随着时间的推移，情况正在发生变化。特别是今年6月底，国开行要把棚改审批的权力收到总行的新闻被广泛报道后，引发了强烈反响。虽然国开行否认了“棚改”全面“叫停”的传闻，但还是收回了地方审批放款权限。这是一个明确的信号：能通过棚改进入三四线的钱，会越来越少。

在这背景下，关于三四线楼市前景的讨论越发激烈。乐观派认为，当前三四线楼市需求的释放有其大背景，在相当长一段时间还会持续；悲观派则认为，三四线城市是没有未来的，除了留一套房自住，其他的还是及早出手为妙。

割韭菜效应下，三四线楼市能火多久？

在百余个三四线城市中，关注度最高的有哪些？

大数据分析结果显示，三四线热门关注城市TOP10中，5个分布在长三角地区，3个分布在珠三角地区，其他地区仅廊坊、合肥两个城市入围。

三四线热门关注城市TOP10

从分布图可以看到，长三角的楼市影响力在持续扩大。而随着城市群概念的清晰和壮大，未来人群的聚集效应将更加明显，特别是经济发达、就业机会较多、生活水平较高的长三角、珠三角、京津冀地区。

价格方面，从国家统计局公布的70个大中城市房价指数来看，2017年7月之后，三四线城市的房价涨幅长期跑赢70城平均值，远超一线和二线城市。 最新公布的7月70城房价指数显示，在一线、二线新房环比涨幅回落的情况下，三四线城市的涨幅仍略有扩大。

三四线城市还在微涨势头中，而经过一轮普涨，最让人匪夷所思的是，豫北小城安阳，四川小城眉山，苏北小城淮安，西北小城咸阳等……至少有上百座三四线城市房价超过8000元，直逼万元大关。

成交方面，来自上海易居的报告显示，2018年年初至5月15日，一线和二线城市累计成交面积同比分别下降41%和6%，三四线城市累计成交面积同比上升13%。在其重点监测的75个典型城市中，三四线城市的新房成交占比约为37%，仍有着举足轻重的地位。

土地供应方面，三四线城市也是逆市而行。数据显示，前8月有20个三四线城市土地出让金超过了200亿，50个三四线城市超过百亿，且在土地频繁流拍的背景下，三四线城市土地溢价率同比保持平稳，没有出现下降。

近年来，大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉。以拥有“三四线城市之王”称号的碧桂园为例，据其2017年财报估算，公司近58%的销售来源于三四线城市。中梁地产、保利地产等，也都成为重点布局三四线品牌房企的代表。

数据下，三四线城市楼市的风头似乎还在继续，不过，随着三四线城市去库存利好的逐渐褪去，房企的销售压力也随之提升，转型势在必行；投资者们也不会十分乐观。

业内专家认为，三四线城市在购房方面存在一定程度的“割韭菜效应”，即房地产市场需求释放是没有持续性的。市场容量有限，需求也有限。

三四线楼市房价的这把火还能烧多久？确实需要打个问号。

三四线城市房价这一波上涨，似乎是这个时代这个国度推动下的必然。

纵观全国的投资市场，无论基金、股市、P2P、期货、数字货币、甚至是VC等等，绝大多数的投资方向，都是赚少赔多。

而实体投资的房地产业，经历了一二十年的持续上涨，房子不会跌的心里预期已经在百姓心中根深蒂固，如车轮惯性一般推动着房地产前进。不由自主的吸引着大量的资金在这个大池子里沉淀。

只要没有出现严重供大于求，小城市的新房市场很难转冷，加上地方对房地产、土地出让的资金依赖，夹杂着开发商和投机粉丝的操作，共同一步一步推动着房价上涨，可能某一刻他是停滞不前，但拉长线看，上涨是必然。

换句话说，因为通货膨胀，因为锚定理论，因为价差，因为大城市的收入远跟不上房价的上涨，因为很多很多，希望房价不涨也是绝对不现实的。

所以没有任何一个三四线城市的房价会长久停滞不前，哪怕是名不见经传的县城。

只不过是时间、周期、节奏的问题罢了。

抛开周期和对比谈上涨，就是耍流氓

周期是买房最为重要的一个指标。无论一二线，抑或三四线，你都不能无视周期。

举个简单的例子，以王守义十三香闻名的中部小城驻马店，2018年8月的新房房价已经冲击到元/平的区间。次新房虽然普遍在6500+，但相较于16年底3700左右的售价，也着实涨了不少。按照比例来算，甚至达到70-80%的涨幅。

但这令人咋舌的数据背后，隐藏的是持续几年的横盘和下跌。

要知道早在2012年，同片区接近的楼盘已经卖到了3500元，而14年更是涨过了4000元。

细心的人肯定发现了，这小城的房价12-16年4年间几乎没涨过，甚至还出现过回落。没有人能预料2022年的价格是否会和2018年持平。就像没有人预料到，2016年的价格竟然和当初2012年几乎持平。

我们把周期拉长到十年以上，还以这个城市为例，2007年的市区主干道新房均价2500元上下。

换到今日，其中几个品质位置尚可的楼盘二手房售价维持在6000元出头，较差的甚至不足6000元。对比该省的省会郑州，2007年主力楼盘售价基本维持在元左右。如今这一批楼盘，虽有区域价差越来越明显，但低则一万四五，高则一万八九两万。更不用说涨幅逆天的一线城市北上广深。

可以说，无论大周期抑或小周期，只要把数据、回报率呈现对比。一切，高下立见。

这座中部小城可能不是三四线城市最经典的代表，但他一定是三四线楼市最真实的缩影。

新房火热，而二手房门店冷清

在三四线城市，流动性是房产利润最大的杀手。

国内的中小型城市，疯狂卖地造城，新房供应量大，产品新，规划新。加上各种政府、单位向新区搬迁，传统城区的二手房出手难度价格远低于二手房。

一面是新房火热，售楼部人头攒动，一面是二手房门厅冷落，尴尬的不行，用冰火两重天形容都不为过。

我们拿二线城市省会郑州为参考：

这是2018年前7个月的新房二手房成交套数详细数据。新房和二手房的平均比例竟然高达4.6：1，三四五线城市的数据可想而知。甚至，某些四线甚至更低阶的县城、县级市，几条街都难见一家二手房中介。

一定有人说，没有流动性都是伪命题，降价就有流动性，二手没有市场，那降价就是了。

但是，你要清晰一点，不少城市二手房均价本就低于新房超过15%，想要快速脱手又要比挂牌均价再低10%以上。连续几次挂牌价格下调，房子出手。本来房价就不算高的三四线城市甚至小县城，算上几年下来的首付本金成本、以及利息，各种税费杂七杂八，时间成本等等，已经把利润抹了一次又抹一次……

种种分析看来，三四线城市楼市目前棚改热度退却，房价已经过一轮普涨，开发商寻求转型，二手市场鲜有问津，而且在经历楼市大环境的政策严控……

还在追涨三四线城市的韭菜们，该停住了！