8月26日，被尊称为楼市“神预言家”的任志强在崇礼我国城市发展论坛上语出惊人，表明2019年的楼市将会非常复杂，会呈现“拿着钱也买不到房的情况”。

值得注意的是，与其他“砖家”不同，任老作为房地产界为数不多的敢于直接表达自己思考的人，自2003年楼市放开到现在，对于楼市的预测几乎没有失手过。

本次任志强的观点虽然有些绝对，但其中所蕴含的深意却值得购房者深思，是否可以理解其潜台词为：如果现在买房，以后会更吃亏，你不要觉得房价贵与不贵，反正以后你想买房也买不了。

如今，全国楼市有两大现象，一是各大一二线城市纷纷出台限购令；二是下半年全国各地土地纷纷流拍。限购的出现虽然一定程度上控制住了炒房客，但也导致了各家开发商开始快速回笼资金甚至“暂避风头”，这也就出现了之前“杭州七万人抢1500套房”，“青岛高新深夜排队购房”等现实场景。

同时，随着新房的稀缺性，各地二手房价格倒挂严重，还是以最近火爆的青岛高新区为例，大火的中欧国际城项目本身房价一万三，周边二手房却直达一万七、一万八。最后对于购房者而言，就形成了“新房凭运气，二手房买不起”的尴尬现象。

（青岛8月二手房均价20929元 /m，环比上月上涨2.91%，同比去年同期上涨20.61%）

那么这句话真的符合青岛明年或者未来的楼市么？我觉得这与区域、政策、市场都息息相关。

区域——越发展越降价那是白日梦

纵观青岛楼市，几年前的西海岸还被一众置业者称之为“荒岛”，现如今他们曾看不起的却变成了高攀不起，动辄两万的毛坯价和少量的优质新盘已经成为了“一房难求”区域，更别提近来极少的土地出让，随着地铁开通的临近西海岸这块香饽饽短时间内确实有可能“有钱买不到”。

市南市北不必多说，崂山更无法定义，钱的多少是能否购买的重点，但或许还需要一点点的身份标签。

而最近火爆的高新区则有些复杂，作为青岛“三湾三城”规划的核心区域，交通上规划有国际机场、高铁站、立体交通枢纽站；生活配套上拥有奥体中心、医疗中心、会展中心休闲中心、科技馆、博物馆等十几个大型城市配套；置业者关注的教育配套更是拥有闻名全国的北京实验二小分校落地，清华附中、银海学校和国际学校也将陆续加入。教育规划在一定程度上已经超越了其他区域。再加上各大开发商的亮点优势，如中欧国际城的“名校+名医+名城”体系，雨润的纯低价战略，红岛湾的三大开发商分别开发的模式...

仅从区域规划和价值而言，高新区确实有独到之处。但是你是否想过，虽然目前高新区虽有限价一说，但随着各大规划的落地，真的不会涨价么？开头提过的西海岸就是最好的例子，曾经也被称为“荒岛”，现在却高不可攀。

我们都知道，在房产的核心价值：地段，地段还是地段。高新区本身就拥有着世界各大繁华都市的基础基因——湾区，再加上各种在不久后即将落地的规划，在传说中的限价政策依旧存在的前提下，明年势必还会大火。而这也为我们接下来的推论营造了前提。

市场——成交量降低的背后

8月，高新区的新房成交量环比下降了，最主要的原因是可供房屋量的降低，虽有“金九银十”统一推盘的影响，但这却不失为一个信号：明年的房屋供有量不会太多。

或许有人会说需求量已经降低，行业内有自媒体爆出高新区新城红岛湾项目在开盘期间根本无需排队，与之前大受欢迎的中欧国际城、云润形成了截然不同的画面。而且有数据表示，下半年会有近8千-1万套房源入市，完全可以满足现有购买力。

中欧国际城：2000套左右世茂：2000套左右新城红岛湾：700套招商：600套鲁商：300套新城山大地块：120套科创紫荆阁：约300套另外，世茂火炬路项目、碧桂园火炬路项目、腾讯小镇、海信、中海等新项目，至少有2000套以上的供应；

但你是否想过两个问题：排队数量变少真的是市场现状么？这些供应面对的仅仅是这一部分购买力么？

先说第一个问题，最近的摇号比率从超级大盘中欧国际城的8:1到超级低价雨润的12:1，从融创红岛湾4.4：1再到新城红岛湾的遇冷，我们是否该去同等级衡量这几个项目呢？显然不能...

雨润的低价，中欧国际城的中小户型、教育配套、商业配套显然针对的是刚需客群，而新城红岛湾的中大户型则完全是面对了高端客群，但是就目前而言，这部分人显然并不多。而类似户型的融创则在主观上压低了客户的层级，这在比例上也就完全对应上了。

所以，就目前而言，高新依旧存在大量的购买力，而且多以刚需为主，在未来一段时间内，房源也将主要由这部分人竞争。这也就引到第二个问题，这些购买力就是高新区全部的购买力么？答案是否定的。

政策——人只会越来越多

我们都知道青岛的主要目标是冲击“国家中心城市”，而其中必要的条件就是城市人口基数，以目前青岛960万在住人口是远远不足的。于是各种人才补贴政策、人才落户政策纷纷出台 ，但问题是这部分人来了之后住哪里呢？市南、市北还是崂山？

高新区规划人口是70万，但截止到2017年末，高新区常住人口仅10万人，缺少的那60万将直接面对住宅市场。虽然这部分人不会一下子涌入，但是我们要清楚的是，楼市房源供应也不是一下子放出的。

如果限购、限价政策持续收紧，各大开发商在市场的活跃度会逐渐下降，明年高新楼市或许还会以中欧国际城、世茂诺沙湾等几个超级大盘为主，毕竟对于刚需而言，未来能够升值的规划并不如自带生活、商业配套的既得价值。

到时想必整个市场对于“物以稀为贵”又会有一个直观的认识。

所以，如果依照当前的政策，明年的高新楼市将会面对的现象是：地段变贵，需求增多，供应变少。照此来看，任志强的“有钱也买不到房”观点确实有可能在青岛高新区成为现实。

不过，楼市永远不是一成不变的，政府的措施，市场的变动，开发商的争逐都有可能牵一发而动全身。所谓观点，还是见仁见智。

摘要：任志强：明年可能有钱都买不到房了！未来房价看地产股即可？

因为明年，你可能有钱也买不到房了！

注意，我说的不是摇号的问题。

而是,就算你想摇号，开发商可能也盖不出那么多房子供你摇了。

7月23日，博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚举行。

原华远地产董事长任志强在现场做了一个主题演讲时放出的豪语。

老实说，任志强的言论再次让人方得一批！莫非房地产调控，资金链紧张都是假象？还在观望的买房人群，积攒的碎银两都摇不到号了？

"房地产市场不会崩盘"！

任志强的演讲时间不长，信息量却很丰富。他的具体逻辑有几点：

1.中国城市化率还比较低，房地产市场的巨大发展前景不可忽略。

一些发达国家，城市化率基本上达到了80%以上，美国已经超过了90%。一些欠发达地区的城市化率平均也在45%以上。

而中国的户籍人口城市化率则只有44%。所以在未来的20年左右的时间里，中国的城镇化仍是一个高速发展的过程。

2.新开工的量跟不上销售量，明年可能出现供给严重不足。

城市化的重要一环就是盖房子。去年，全国商品房销售面积接近17亿平方米。即使市场出现持续下滑，从17亿平方米降到16、15，乃至14亿平方米，仍是一个庞大的市场。

而如果按3年计算，一年10多亿平方米的销售面积，需要几十亿平方米的开工才能满足。

以上逻辑倒是够硬，但考虑到任总是房地产坚定的多头派，一家之言姑且做个参考。我们还需更更多专业、理性的分析一下房地产市场，

房企业绩火爆与股价低迷呈现冰火两重天

近段时间以来，房地产市场真的有点让人摸不着头脑。从宏观层面看，调控没有放松的迹象。可房企们上半年的销售业绩却亮瞎眼。

今年上半年，不少上市房企的销售业绩显著增长，相关机构数据显示，138家房企合计销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%。

良好的业绩一般会对上市公司产生积极影响，也会对公司股价产生一定利好刺激。不过，这样的正相关并没有在2018年房地产业上市公司身上发生。

相反，在资本市场上，市场对房地产悲观了大半年，房地产板块呈现一路下跌趋势，并不断创新低，房地产指数跌幅为22.73%，地产股市值蒸发万亿元，超20只个股跌破净资产。房企业绩火爆与股价低迷呈现出冰火两重天的局面。

房地产与房地产股背离的深层原因

从2011年起的8年数据中发现，过去A股房地产行业指数与全国70城住宅房价指数环比增速趋势较为一致，而且，在出现拐点时，股价表现更为突出。

再以美国数据为例：美国房地产股（以知名地产商帕尔迪Pulte Group和莱纳Lennar为例）和美国房价之间趋势也比较一致。

神奇的是，无论从历史数据还是美国案例来看，都看不到房价与股价的背离状况，那今年是怎么了？

1.2017年以来，多地相继出台调控政策，导致开发商不愿意开盘，新建住宅价格指数或有所失真。

2.长期的赚钱效应导致购房者预期过于乐观。相比之下，股市的赚钱效应远不如房产。

3.投资者更加注重对宏观经济走势、政策导向及上市公司基本面等来做出投资决策。

股价和房价，谁更能彰显房地产未来趋势？

从宏观层面角度来看：如果说市场的逐步降温对于房企的影响是缓慢呈现的，那么资金的收紧则是房企眼下的困局。今年平均融资成本至少增加2%，土地拍卖市场明显冷清许多。

根据机构报告：包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年下半年开始为到期高峰，接下来两年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

从投资分析角度来看：仔细观察中美两国房价与股价的历史走势图，发现当两者阶段性背离时，后续房价向股价靠拢的概率较大。

似乎说明，股价才是反映未来房地产的预期。理论上讲，这也符合股市是未来经济的晴雨表这一说法。而房地产交易的成本和难度显然远高于股票，因此其价格反应可能有所滞后。

美国新建住房中位价同比数据与美国地产股股价相比，两者走势大体一致，但两者大致要滞后3个月。

A股股价的领先期则更长，大约领先房价6个月左右，但相关性则相对弱一点。

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新浪科技讯 9月30日下午消息，据中国台湾地区《中时电子报》报道，苹果新款iPhone XS与XS Max已在9月21日开卖，512GB版本iPhone XS Max更是达到了52900新台币（注：1元人民币≈4.43新台币,52900新台币≈11933元人民币），该价格已经比大多数人一个月工资还要高了。台湾地区许多网友也不禁感叹太贵了！所以，新iPhone一直到开卖仍都是网络论坛讨论的热门话题。

不过也有许多网友好奇发问，为何一堆人明明月薪只有2、3万新台币（注：3万新台币≈6767元人民币），却还是常见人手一部iPhone？问题马上引起热烈讨论。许多网友也在各大论坛发问，“月入不到30K，还拿iPhone是什么心态？”

网友们也纷纷整理出低薪也要买iPhone的原因，狂酸“很多都分期付款也要买最高阶iPhone”、“潮在当下”、“不是家里有钱，就是没有金钱观念”、“当作是这辈子最接近有钱人的地位像征吧”、“最容易买到的奢侈品”、“收入越低的人越需要靠表面”。

不过，也有许多人帮腔，“一支用五年平均反而便宜”、“他牌手机寿命一年iPhone最少都两三年起跳”、“管人家喜欢买什么”、“买不起车买不起房起码买得起一支手机吧”、“反正又买不起跑车，过个小瘾还能爽一下”。