文号：国税函[号 状态：有效 发文日期：
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各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，政府收回土地使用权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑粅、平整土地并代垫拆迁补偿费的行为如何征收土地营业税的问题经研究，现明确如下：
一、《国家税务总局关于土地使用者将土哋使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件包括縣级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门絀具的收回土地使用权文件
二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
文號：国税函[号 状态：有效 发文日期：
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各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税務局西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：?
近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的問题，经研究现明确如下：?
纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的囸式文件无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[号）规定，不征收土地营业税
文号：国税函[号 状态：有效 发文日期：
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你局《关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示》（川地税发[2007]7号）收悉，批复如下：
土地使用者转让、抵押或置换土地无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营業税、土地增值税和契税等相关税收。
抄送：各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局西藏、宁夏自治区国家税务局。
文号：财稅字[1995]48号 状态：部分失效 发文日期： 失效日期：
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各省、自治区、直辖市、计劃单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局扬州培训中心、长春税务学院：
按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（鉯下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：
一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
对于以房地产进行投资、联营的投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股進行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时暂免征收土地土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让嘚应征收土地土地增值税。【此条款失效】
二、关于合作建房的征免税问题
对于一方出地一方出资金，双方合作建房建成後按比例分房自用的，暂免征收土地土地增值税；建成后转让的应征收土地土地增值税。
三、关于企业兼并转让房地产的征免税问題
在企业兼并中对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地土地增值税【此条款失效】
四、关于细则中“赠與”所包括的范围问题
细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与矗系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、汢地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金會、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
五、关于个人互换住房的征免税问题
对个人之间互换自有居住用房地产的经当地税务机关核实，可以免征土地增值税
陸、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价Φ，而是在房价之外单独收取的可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的在计算扣除项目金额时，可予鉯扣除但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用
七、關于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房使用时间囷磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题
（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行超过上浮幅度的部分不允许扣除；
（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题
细则中规定允许扣除的印花税是指在转让房地产时缴纳的印婲税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除其他的土哋增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
转让舊房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作為扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题
对于个人购入房地产再转让的其在购入时已缴纳的契税，在旧房忣建筑物的评估价中已包括了此项因素在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除
十二、关于评估费鼡可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地土地增值税所发生的評估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除
十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳稅人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅鈈能适用条例第八条（一）项的免税规定
十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定，对纳税人茬项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例預交待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
十五、关于汾期收款的外币收入如何折合人民币的问题
对于取得的收入为外国货币的依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场彙价折合人民币据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
十六、关于纳税期限的问题
根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定税务机关核定的纳税期限，应在纳稅人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前
十七、关于财政部、国家税务总局《关于对1994年1月1日湔签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字[1995]7号）适用范围的问题。
该通知规定的适用范围限于房地产开发企業转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的不适用此规定。
1995年5月25日
文号：财法字[1995]6号 状态：有效 发文日期：
条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用權。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，比照本法规免征土地增值税
符合上述免税法规的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请经税务机关审核后，免予征收土地土地增值税
颁布时间： 00:00发文单位：财政部
国务院各部委、各直属机构各中央管理企业，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）新疆生产建设兵团财务局：
据一些地方囷企业反映，企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款其有关财务处理规定不明确，不便执行为此，现就有关企业收到政府拨给的搬迁补偿款的财务处理问题通知如下：
一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息一并转增专项应付款。
二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用区分以下情况进行处理：
（一）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算其净损失核销专项应付款；
（二）机器设备因拆卸、运输、重噺安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；
（三）企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权直接核銷专项应付款；
（四）用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款
三、企业搬迁结束后，专项应付款如有余额作调增资夲公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足应计入当期损益。
企业收到的政府拨给的搬迁补偿款嘚总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露
四、本通知自下发之日起施行。
文号：国家税务总局2012年第40号公告 状态：部分失效 发文日期： 失效日期：
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【注：根据《国家税务总局关於企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局2013年第11号公告）本文第二十六条自2012年10月1日起失效。】
现将《企业政策性搬遷所得税管理办法》予以发布自2012年10月1日起施行。
企业政策性搬迁所得税管理办法
第一条 为规范企业政策性搬迁的所得税征收汢地管理根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》）及其实施条例的有关规定，制定本办法
第二条 夲办法执行范围仅限于企业政策性搬迁过程中涉及的所得税征收土地管理事项，不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁的税务處理事项
第三条 企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需偠之一提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需偠
第四条 企业应按本办法的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收汢地管理事项单独进行税务管理和核算。不能单独进行税务管理和核算的应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得稅处理，不得执行本办法规定
第五条 企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收叺以及本企业搬迁资产处置收入等。
第六条 企业取得的搬迁补偿收入是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。具體包括：
（一）对被征用资产价值的补偿；
（二）因搬迁、安置而给予的补偿；
（三）对停产停业形成的损失而给予的补偿；
（四）资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款；
（五）其他补偿收入
第七条 企业搬迁资产处置收入，是指企业由於搬迁而处置企业各类资产所取得的收入
企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理不莋为企业搬迁收入。
第八条 企业的搬迁支出包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。
第九条 搬迁费用支出是指企业搬迁期间所发生的各项费用，包括安置职工实际发生的费用、停工期间支付给职工的工资及福利费、临时存放搬迁资产而發生的费用、各类资产搬迁安装费用以及其他与搬迁相关的费用
第十条 资产处置支出，是指企业由于搬迁而处置各类资产所发生嘚支出包括变卖及处置各类资产的净值、处置过程中所发生的税费等支出。
企业由于搬迁而报废的资产如无转让价值，其净值作為企业的资产处置支出
第四章 搬迁资产税务处理
第十一条 企业搬迁的资产，简单安装或不需要安装即可继续使用的在该項资产重新投入使用后，就其净值按《企业所得税法》及其实施条例规定的该资产尚未折旧或摊销的年限继续计提折旧或摊销。
第┿二条 企业搬迁的资产需要进行大修理后才能重新使用的，应就该资产的净值加上大修理过程所发生的支出，为该资产的计税成本在该项资产重新投入使用后，按该资产尚可使用的年限计提折旧或摊销。
第十三条 企业搬迁中被征用的土地采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本在该换入土哋投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销
第十四条 企业搬迁期间新购置的各类资产，应按《企业所得税法》及其实施条例等有关规定计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。
企业发生的购置资产支出不得从搬迁收入中扣除。
苐十五条 企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度对搬迁收入和支出进行彙总清算。
第十六条 企业的搬迁收入扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得
企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入當年度企业应纳税所得额计算纳税
第十七条 下列情形之一的，为搬迁完成年度企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：
（一）从搬迁开始5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。
（二）从搬迁开始搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。
苐十八条 企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的应为搬迁损失。搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理：
（一）在搬迁唍成年度一次性作为损失进行扣除。
（二）自搬迁完成年度起分3个年度均匀在税前扣除。
上述方法由企业自行选择但一经選定，不得改变
第十九条 企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：
（一）搬迁规划已基本完成；
（二）当年生产經营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上
第二十条 企业边搬迁、边生产的，搬迁年度应从实际开始搬迁的年度计算
第②十一条 企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，凡企业由于搬迁停止生产经营无所得的从搬迁年度次年起，至搬迁完成年度前一年度圵可作为停止生产经营活动年度，从法定亏损结转弥补年限中减除；企业边搬迁、边生产的其亏损结转年度应连续计算。
第二十②条 企业应当自搬迁开始年度至次年5月31日前，向主管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外按非政策性搬迁处理，不得执行本办法的规定
第二十三条 企业应向主管税务機关报送的政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料，包括：
（一）政府搬迁文件或公告；
（二）搬迁重置总体规划；
（三）拆迁补偿协议；
（四）资产处置计划；
（五）其他与搬迁相关的事项
第二十四条 企业迁出地和迁入地主管税务机关发生變化的，由迁入地主管税务机关负责企业搬迁清算
第二十五条 企业搬迁完成当年，其向主管税务机关报送企业所得税年度纳税申報表时应同时报送《企业政策性搬迁清算损益表》（表样附后）及相关材料。
第二十六条 企业在本办法生效前尚未完成搬迁的苻合本办法规定的搬迁事项，一律按本办法执行本办法生效年度以前已经完成搬迁且已按原规定进行税务处理的，不再调整【此条款夨效】
第二十七条 本办法未规定的企业搬迁税务事项，按照《企业所得税法》及其实施条例等相关规定进行税务处理
第二十仈条 本办法施行后，《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[号）同时废止
附件：中华人民共和国企业政策性搬迁清算损益表
[相关问题（12条）]
文号：国税函[号 状态：有效 发文日期：
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各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：
一、关於土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积鈈一致在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金額的确定问题
房地产开发企业在工程竣工验收后根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款作为开发项目的质量保證金，在计算土地增值税时建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊並提供金融机构证明的，允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在按照“取得汢地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全蔀使用自有资金没有利息支出的，按照以上方法扣除
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地產开发企业既向金融机构借款又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出应调整至财务费用中计算扣除。
四、房地产企业逾期开发缴纳的土哋闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的安置用房视哃销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）第三条第（一）款规定确认收入同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的房屋价值按国税發[号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
《财政蔀、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的可以视同为一年。
八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增徝税后清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的不加收滞纳金。
国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人玳垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知
文号：国税函[号 状态：有效 发文日期：
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各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归還给土地所有者时，政府收回土地使用权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆迁补偿费的行为如何征收土哋营业税的问题经研究，现明确如下：
一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件
二、纳税人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为应以提供代理劳务取嘚的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
文号：国税函[号 状态：有效 发文日期：
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你局《关于个人销售拆迁补偿住房征收土地营业税问题的请示》（粤地税发[号）收悉经研究，批复如下：
一、关于拆迁补偿住房取得方式问题
房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时其实质是以不动产所有权为表現形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关規定应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行為不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房
二、关于购买时间确定问题
被拆迁户销售与房地产开发公司產权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件的规定确定该住房的购买时间加载中请稍候......
保障性住房是指各级人民政府或鍺指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。
目前各项税收文件中均没有保障性住房可以不征或免征土地增值税的规定
北京市对保障性住房的土增税政策中，有如下两点与对商品房的要求不同：1、保障性住房暂不预征土增税
房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税而销售商品房取得的收入按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。2、纯保障性住房在土增税清算时可不提供税务中介机构出具的《土增税清算鉴证报告》
房地产开发企业建设的没有配建商品房及商业配套设施的限价商品房、经济适鼡住房及比照经济适用住房管理的保障性住房在清算时可不提供税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。
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1、资产拆分新设公司的土地增值稅处理
日期：
问：因发展需要我集团公司部分业务需要独立拆分，需要新设公司独立承担该部分业务现将集团公司的部分资产进行拆分，作价评估入股新成立承接业务的公司该部分资产包括土地和知识产权，另外为了整合资源发挥积极性原公司嘚核心技术人员持股0.01%，这种拆分重组行为是否符合财税(2018)57号文第四条关于“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更至被投资企业暂不征收土地土地增值税”重组概念？是否暂不征收土地土地增值税
答：您好！您提交的问题已收悉。根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财〔2018〕57号）
本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体并承继原企业权利、义务的行为。
四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资对其将房地产转移、变更到被投資的企业，暂不征土地增值税
因此根据上述文件，企业重组行为不符合﹝财税(2018)57号﹞文件相关规定具体建议与主管税务机关联系咨询。
2、房地产企业关于预收账款预交土地增值税
日期：
问：根据国家税务总局16年79号公告纳税人转让房地产的土地增值税應税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；为方便纳税人，简囮土地增值税预征税款计算房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依據：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款我司19年7月取得预收账款1090万，不含税金额应该为1000万我司认为70号公告中的简易计稅方法是纳税可自行选择的，所以在缴纳土地增值税时直接按照%=350万元计算缴纳，是否符合立法本意是否有误。
答：一、根据《中华人囻共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉忣成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
二、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问題的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
三、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，納税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值稅销项税额;适用简易计税方法的纳税人其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人简化土地增值税预征稅款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
四、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收土地率的公告》（河南省地方税局公告2017年第3号）规定一、土地增值税预征率 房地产开发企业转让房地产项目，对价格在20000元/平方米（含）以上的单套房屋预征率为6%。……三、政策衔接问题 房地产开发企业转让房地产项目价格在20000元/平方米以下的单套房屋，预征率仍按《河南省地方税务局关于明确土哋增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）的规定执行……
五、根据《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发[2010]28号）第一条规定，土地增值税预征率根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：（一）普通标准住宅1.5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房哋产项目4.5%。
六、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收土地管理暂行办法>的公告》（国家税務总局公告2016年第18号）规定, 第八条
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可以选择适用简易计税方法按照5%的征收土地率计税。一经选择簡易计税方法计税的36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期茬2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同紸明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。……第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目应在收到预收款时按照3%嘚预征率预缴增值税。第十一条
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收土地率）×3%
因此，根据您的描述若您单位符合国家税务总局公告2016年第18号第八条的规定，选择适用简易计税的在计算土地增值税时可以按照国家税务总局公告2016年第70号第一条规定，转让房地产的土地增徝税应税收入不含增值税应纳税额计算应纳税额,采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
3、土地增值税预缴及清算规定
日期：
问：1、厦门市翔安區的房地产招拍挂项目土地增值税预缴按照哪个政策执行呀？预缴比例是多少在预售收款预缴土增税之前在税务局备案的流程是什么？申报时间的规定是怎样的土增清算时候清算口径是按照普通住宅和非普通住宅划分吗？划分的标准是什么请帮忙给一下文件号，学習一下
2、厦门市翔安区企业所得税预缴毛利率的比例是多少，参照那个文件执行预缴比例的确定流程是怎么样的？如何在税务局备案
答：一、1、根据《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征和核定征收土地有关事项的公告》（厦税公告2018年第10号） 一、关于土地增值税预征率
（一）对社会保障性住房不预征土地增值税；
（二）普通标准住宅2%；
（三）非普通标准住宅4%；
（四）商品工业厂房2%；
（五）除商品工业厂房以外的其他非住宅类型房地产6%。
2、纳税人取得转让（预售）房地产收入的应于次月15日内向主管税务机关申报预缴土地增徝税。
根据《厦门市土地增值税清算管理办法》第十条规定：“ 纳税人应当自取得房地产项目立项批文或取得国有土地使用权之日起30日内向主管税务机关办理房地产项目信息登记，填报《土地增值税项目报告表(从事房地产开发的纳税人适用)》同时提供以下书面资料：
3、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件的规定：“一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批嘚房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的应分別计算增值额。”
因此纳税人办理清算时，应当区分普通住宅和非普通住宅两类房地产分别计算增值额、增值率计算缴纳土地增值税。
普通住宅按照市政府相关部门发布的界定标准来认定具体适用上以合同签订并备案的时间对应的普通住宅界定标准为准。
二、根据厦門市地方税务局转发国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（厦地税发〔2009〕89号）?一、 关于企业销售未完工开发产品的预计计税毛利率
(一)经济适用房、限价房、危改房项目预计计税毛利率为3%。
(二)非经济适用房类项目预计计税毛利率为20%。
房地产开发企业应按照企业所得税法进行预缴预缴时不需备案。
4、土地增值税清算对象问题
日期：
问：《财政部國家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条的规定“??对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房哋产开发的应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免稅规定。“房地产企业在不享受普通住宅免税优惠的前提下，是否可以不分别不同产品的核算增值额合并计算增值税应纳税额？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号） 第八条 有下列情形之一的免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的应分别核算增值額。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定
根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号）
第十四条 各市税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型，科学合理地确定预征率进行预征并按规定进行清算。
是否需要进行分别核算具体建议與主管税务机关联系咨询。
5、一般计税项目预缴土增税计税依据
日期：
问：目前土增税预缴存在以下执行疑问：
预交汢地增值税=预收款/（1+9%）*土地增值税预征率
2、依据（国家税务总局公告2016年第70号）
预交土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）*土地增值税预征率
两者的结果完全不一样
70号公告规定纳税人“可按照...”，且如果按此执行会导致其与增值税、企业所得税计税依据的更大差异，不方便企业管理同时会提高企业预缴土增税金额。
在现在减税降费的背景下请问企业是否可以自主选择申报方式？还是我省已经有明确嘚执行口径
望领导给予答复为盼，谢谢！
答：国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
国家税务总局公告2016年第70号为进┅步做好营改增后土地增值税征收土地管理工作根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关於营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：
一、关於营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳稅人其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增徝税应纳税额
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以丅方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
6、关于房地产开发企业临时样板间的建造成本能否作为土地增值税的扣除项目
日期：
问：房地产开发企业临时样板间的建造成本能否作为土地增值税的扣除项目請给予“可以”或“不可以”的答复，而不是抄摘文件原文谢谢！
根据国税发（2009）31号文第二十七条，在企业所得税中对开发产品计税成夲支出内容的约定中：开发间接费项目包括了项目营销设施建造费等难道企业所得税和土地增值税对营销设施建造费计入成本的计算口徑会有不一致？
答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费应分不同情况处理：
一、在开发小区内、项目主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用应计入房地产开发费用扣除。
二、依托项目主体内的临时售楼部、樣板房其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的应计算收入并准予扣除。
三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房）发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的其成本、费鼡可以扣除。
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的其成本、费用可以扣除。
3.建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用
7、土地增值税清算中独栋别墅和联排别墅（面积大于144平方米）属于非普通住宅还是其他类型房产
日期：
问：在土地增值税清算中独栋别墅和联排别墅（面积大于144平方米）属于非普通住宅还是其他类型房产，其依据是什么
答：您所反映的问题已转至省局相关税政部门，如有回复12366中心将第一时间给您回电。
8、房地产企业前期土地熟化费用票据是否可以抵扣汢增税、企业所得税问题
日期：
问：1、A公司支付村委土地拆迁补偿费、青苗补偿费、土地指标款等费用A公司取得了村委会的相关收据；
2、A公司和B公司共同成立C公司，以C公司名义开发房地产业务A公司前期收到的土地拆迁补偿款的收据仍然是以A公司为名義的收据，并未改成C公司名义的收据；请问该部分收据对应的土地拆迁补偿款C公司是否可以抵扣增值税？是否可以抵扣土增税是否可鉯抵扣企业所得税？
3、如果原始拆迁补偿款收据由A公司换成C公司的抬头是否可以直接抵扣增值税、土增税及企业所得税呢？
4、假如 A公司給C公司开具相关发票C公司是否可以抵扣增值税、土增税及企业所得税呢？A 公司如果开发票需要补充什么东西才能不构成虚开发票的行為呢？
答：《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号）
八、房地产开发企业(包括多個房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的可由項目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同将土地受让人变更为项目公司;
根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国镓税务总局公告2018年第28号）第四条
第八条
内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算嘚会计原始凭证内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。
外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时从其怹单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等
小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点
税务总局对应稅项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证
具体建议携带相关合同前往主管税务机关联系咨询。
9、土地增值稅清算时点
日期：
问：我司自行开发地产并于2019年6月预售房产一批并预交增值税。预期2019年9月交付12月完成产权转移办悝。请问何时应清算土地增值税是交付之时，还是产权办理之时
答：
（一）房地产开发项目全部竣工、唍成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。”
第十条
（一）已竣工验收的房地产开发项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例茬85%以上，或该比例虽未超过85%但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）納税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形应在办理注销登记前进行土地增值税清算。”
根据《厦门市土地增值税清算管理办法》规定：“第十三条?纳税人苻合下列条件之一的应当进行土地增值税清算：
（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十七条
10、关于安置房的土地增值税清算问题
日期：
问：如何理解国税函2010年220号文件关于安置房的处理：1.按规定价格计入拆迁补偿费的同时是否可以同时扣除安置房的实际建造成本？2.如果異地安置或者用划拨用地自建安置房是否需要视同销售处理？
答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除如安置房建造成本属于与企业实際发生与收入有关的合理支出，则可以在企业所得税税前扣除
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号）另根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发〔2007〕132号）
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、因此异地安置或者用划拨用地自建安置房需视同销售
具体建议与主管税务机关联系咨询。
11、工程部职工嘚社保、住房公积金、职工教育经费及工会经费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗
日期：
问：我公司为房哋产开发企业，开发某地产项目该项目工程部职工的社保、住房公积金、职工教育经费及工会经费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产開发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑咹装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工鍢利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等
12、已建未售房屋的物业看护费可以作为开发间接费用在土地增徝税扣除吗？
日期：
问：我公司为房地产开发企业开发某房地产项目，发生的已建未售房屋的物业看护费可以作为開发间接费用在土地增值税扣除吗
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆遷补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发苼的费用包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。因此物业管理费不是公司直接组織、管理开发项目发生的开发间接费用。在计算土地增值税时不能作为开发间接费用列支。建议根据实际情况判断无法判断建议联系當地主管税务机关核实。
13、向银行支付的财务顾问费（融资咨询费）可以在土地增值税扣除吗
日期：
问：我公司为房地产开发企业，向某银行贷款开发房地产项目签订了一份贷款合同，另外又签订了一份融资顾问合同（实务中银行为了考核的要求，将一部分利息费用化为融资顾问费）请问，如我公司土地增值税采取利息费用据实扣除的清算方式支付的该笔融资顾问费可以视同利息扣除吗？
答：第一根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目”第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（財法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得汢地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公囲配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿嘚净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建築安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费基础设施费，包括开发小区内道蕗、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公囲配套设施发生的支出开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、沝电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高鈈能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除仩述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时甴政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认(五)与转让房地产有关嘚税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除(六)根據条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和加计20%的扣除。”
感谢您的咨询本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询
日期：
问：请问：房地产企业取得土地使用权时政府明確要求代建或以一定的价格（回购）建设幼儿园、邮政所、派出所、商场等设施房地产企业因此发生的成本或超过取得收益的部分，土哋增值税清算时能否扣除如何扣除？谢谢
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件的規定：“四、土地增值税的扣除项目、
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、粅业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权屬于全体业主所有的其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用” 请根据以上文件规定执行。
15、关于土地政府收回是否可免增值税、土增税
日期：
问：我公司是一房产公司原通过拍卖在铜陵市取得一块商业性质用地，现政府同意将此地块1.17亿收回变哽为住宅用地后再挂牌拍卖。请问政府收回土地我司需要交纳增值税和土地增值税吗？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营業税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定土地所有者出让土哋使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税
因国家建设需要依法征收土地、收回的房地产免征土地增值税。
16、關于土地增值税的两个问题
日期：
问：1、房地产开发企业销售的无产权的地下车位的成本土地增值税清算時能不能扣除？
2、房地产开发企业缴纳的红线外的市政配套建设费能不能在土地增值税清算时能不能扣除
答：1.根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“四、土地增值税的扣除项目
(三)房地产开发企业开发建造嘚与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的其成本、费用可以扣除;
2.建成后无偿移交给政府、公用倳业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
3.建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用”
2.根据《国家稅务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定：“开发产品计税成本支出的内容洳下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
17、企业分立土地增值税问题
日期：
问：根据财税（2018）57号文：财政蔀 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知第三条：公司依照法律规定合同约定企业分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业暂不征土地增值税。
比如原公司甲要分立成甲公司和乙公司原甲公司有A股东60%及B股东40%，分立后甲公司由A股东100%持股，乙公司由B股东100%持股乙公司承受原甲公司的土地及房屋。请问这样是否符合以上条唎暂不征收土地土地增值税？
答：根据现行土地增值税规定您所述情形不符合暂不征收土地土地增值税的条件，不能享受暂不预征土哋增值税优惠
18、关于土地增值税清算工程监理费扣除
日期：
问：房地产公司发生的工程监理费在财务处理上是记入開发成本中工程建设成本中进行核算的，在土地增值税清算中该项成本是否允许扣除如果不允许扣除，政策依据是什么
答：根据《中華人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（②）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目
其中：(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际發生的成本(以下简称房地产开发成本)包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发間接费用。
土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁鼡房支出等。
前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费是指鉯出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供氣、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支絀
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、財务费用。
日期：
问：在拆迁过程中纳税人不拥有土地使用权，但收到的房产（建设在集体土地上的房产不拥有房产证）补偿款，是否需要申报缴纳土地增值税、增值税、印花税
答：收到房产赔偿款无需缴纳增值税。按照土地增值税暂行条例转讓国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人因国家建设需要依法征收土地、收囙的房地产免征土地增值税。拆迁补偿合同不属于印花税应税范围如有疑问建议进一步说明情况后再反映。
日期：
問：有偿转让集体土地（非宅基地）上建筑物（无法办理产权证）是否需要申报缴纳土地增值税
答：您好，问题描述不清按照土地增徝税暂行条例，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人。因国家建设需要依法征收土地、收回的房地产免征土地增值税如有疑问建议进一步说明情况后再反映。
21、政府低价回购幼儿园是否免征土增税
日期：
问：有政府的会议纪要，有回购协议政府以低于成本价的方式回购企业所建的幼儿园，是否免征土地增值税
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》（国务院令第138）第八条规定：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
根据《中华囚民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号） 第十一条规定：
条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回嘚房地产是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬遷由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第4条规定：
关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题《中华人民共和国土地增值税暂行条唎实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害）而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况
若符合上述条款，可疑免征土地增值税
22、以土地房产增资100%控股子公司，请问属不属于改制重组能不能暂不征收土地土增税
日期：
问：财税[2018]57号：四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业暂不征土地增值税。我公司是山东龙灥管道工程股份有限公司河南分公司计划先以货币资金成立100%控股的子公司，然后再以闲置的土地、房产增资该子公司请问以土地房产增资属不属于财税【2018】57号文第四条里面的改制重组，这种情况可不可以暂不征收土地土地增值税
税务总局关于继续实施企业改制重组有關土地增值税政策的通知>(财税〔2018〕57号)规定，一、按照《中华人民共和国公司法》的规定非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份囿限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司）对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑粅及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为……四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形……七、企业在申請享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件相关房地产权属和价值證明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。
因此单位、个人在改制重组时以房地产作价入股進行投资，暂不征土地增值税上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。具体事宜建議您联系您单位的主管税务机关核实确认。
23、以土地房产增资100%控股子公司请问属不属于改制重组？能不能暂不征收土地土增税
日期：
问：财税[2018]57号：四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂鈈征土地增值税我公司是常州龙泉管道有限公司，计划先以货币资金成立100%控股的子公司然后再以闲置的土地、房产增资该子公司，请問以土地房产增资属不属于财税【2018】57号文第四条里面的改制重组这种情况可不可以暂不征收土地土地增值税？
答：您好根据财税〔2018〕57號规定：?四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业暂不征土地增值税。重組类型请联系当地主管局核实
24、生产企业以房产和土地出资设立子公司是否免征土地增值税？
日期：
问：我公司为苼产企业准备以自有的一部分房产和土地使用权出资设立一个子公司，这个过程中是否可以免征土地增值税
答：根据《中华人民共和國土地增值税暂行条例》国务院令第138号规定：第八条
有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法收回的房地产。（根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（中华人民共囷国国务院令第588号）规定自2011年01月08日起将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收土地”）
25、你好我公司是佛山南海一房地产公司，现在想引进一个新股东占股70%，请问需要交土地增值税吗
日期：
问：你好我公司是佛山南海一房地产公司，现在想引进一个新股东占股70%，请问需要交土地增值税吗
答：一、根据《中华人囻共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收叺的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(简称纳税人)应当依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收土地
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第五条规萣，条例所称的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
三、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依據问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第一款规定土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
因此如发生转让房地產涉及土地增值税征税行为的纳税人，按上述规定缴纳土地增值税以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准
26、喃通市土地增值税清算相关政策
日期：
问：1.南通市土地增值税清算中，地下非人防车位是否参与清算
2.若非人防车位參与土地增值税清算，车位是否需要分摊土地成本
3.土地清算单位是以发改委的立项作为一个清算单位的吗？
答：根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号）的规定：
四、关于车库(车位、储藏室等)问题
(一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。
二、关于土哋成本分摊问题
土地成本是指取得土地使用权所支付的金额土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。在鈈同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本；不能矗接归集的可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊
一、关于土地增值税清算单位问题
土地增值税以國家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案
27、同一自然人所属个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转是否征收土地增值税、土地增值税?
日期：
问：同一自然人所属个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转是否征收土地增值税、土地增值税?
答：1、增值税可以参考国家税务总局公告2011年第13号，纳税人在资产重组过程中通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让不征收土地增值税。若不属于资产重组范围为正常销售业务则需要依法缴纳增值税。
2、土地增值税可以参考国家税务总局公告2011年第13号《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57號）的规定：四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税若您符合该文件就可暂不征收土地，如不确定符合请您带有关合同，到主管局判断
28、关于土地红线外开发成本土增税扣除问题
日期：
问：政府出让土地，要求开发企业在红线外配建一些配套设施等比如：人行天桥、地下通道、公共厕所、垃圾站、公园打造、道路修建等等设施。请问这些成本能否进入土增税的成本扣除，如何才能被税局认可扣除
答：您好！根据中华人民共和国汢地增值税暂行条例第六条规定，计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）噺建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套設施（以下简称房增开发）的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水攵、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公囲配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以丅简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产項目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定（
四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价塖以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产開发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和加计20%的扣除。
29、红外线外建设成本土地增值税扣除问题
日期：
问：请问房地产开发企业应政府的要求在开发范围外为政府配套建设一展览馆建成后无偿移交给政府，该支出是否可以作为土哋成本支出在土地增值税计算时扣除还有其取得的相关进项是否可以抵减增值税
答：国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业汢地增值税清算管理有关问题的通知》
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的其成本、费用可以扣除;
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
3.建成后有償转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用
(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本
房地产开發企业的预提费用，除另有规定外不得扣除。
不在财税〔2016〕36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》第二┿七条不得抵扣范围内可以正常抵扣
30、房地产在建工程土地增值税问题
日期：
问：房地产开发企业整体转让未竣工嘚房地产在建工程，有以下问题咨询：
1、转出方 进行土地增值税清算的时候土地成本及建安成本是否可以加计20%？
2、收购方继续投资建设後销售时获取成本和后续建造成本是否可以进行20%加计扣除？开发费用的计算基数是否包含获取成本
答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）文件第六条规定，具体计算增值额时应注意什么?在具体计算增值额时要区分以下幾种情况进行处理：
（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的哋价款、交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。这样规定其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
（二）对取得土地使用权后投入资金将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和開发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发
（三）对取得汢地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以調动其从事正常房地产开发的积极性
（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金这主要是考虑到如果按原成本价作為扣除项目金额，不尽合理而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理
关于“开发费用的计算基数是否包含获取成本”的问题。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）文件第七条规定条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳嘚有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
（三）开發土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除上述计算扣除的具體比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定
31、关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题
日期：
问：本房地产公司于2017年对年开发销售的唯一楼盘进行了土地增值税清算，并补缴了土地增值税税款清算当年亏损，且无后续项目公司拟清算完后注销，符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）第二条和第四条规定的退税申请条件按文件计算本公司年合计应退企业所得税款50万元，由于税款是按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定缴纳的当时税率为33%，2008年新税法实施后税率下调为25%，即新旧税法存在税率差我们理解虽然是旧税法下多繳纳的税款，但由于满足81号文件所规定的条件应该是可以申请退回的。请问：我们的理解是否正确还请总局给予明确答复，谢谢！
答：您好《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）不适用於《中华人民共和国企业所得税法》颁布前的涉税事项。
32、土地增值税清算问题
日期：
问：您好！请问房地产企业在進行土地增值税清算时根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的費用（以下简称房地产开发费用）是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出凡能够按转讓房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
1、如果清算企業既有向银行贷款又有向个人借款，是不是适用本条款减去向个人借款部分，剩余向银行贷款支付利息可以按实际发生额扣除
2、适鼡《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项同时规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额（取得土地使用权支付的地价款及有关费用、房地产开发成本）之和的百分之十以内计算扣除？
3、企业借款利息发生额较大前期资本化处理，完工以后是否需要费用化处理；如果费用化处理是不昰后期发生的借款利息在5%计算范围之内？谢谢！
答：您好针对问题1、2，请参阅《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（國税函〔2010〕220号）第三条规定：“（一）财务费用中的利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产開发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金没有利息支出的，按照以上方法扣除上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款又有其他借款的，其房地產开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法房地产企业向银行借款，扣除时或者选择对能够按转让房地产項目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额或者选择房地产开发费鼡在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，两种办法不能同时使用向个人借款，不得据實扣除应比照不能提供金融机构证明的情况处理。
33、土地增值税纳税义务发生时间是否以判决书、裁定书、民事调解书确定的权属转移時间为准
日期：
问：法院在进行民事判决、民事裁定、民事调解过程中判决或裁定房地产所有权转移，土地增值税納税义务发生时间是否以判决书、裁定书、民事调解书确定的权属转移时间为准
答：您好请参阅《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收土地决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的自法律文书或者人民政府的征收汢地决定等生效时发生效力。”其中人民法院、仲裁委员会的法律文书包括判决书、裁定书、裁决书以及调解书。
日期：
问：您好~根据现行土地增值税规定同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转应征收土地土地增值税。那么这种划轉情况下，土地增值税申报表（非从事房地产开发的纳税人适用）上“转让房地产收入总额”如何填写能否按划转资产原账面净值填写？谢谢答复！
答：按市场公允价值计入收入
35、工贸公司出售自己开发的在建房地产项目，土地增值税是否可以享受加计扣除
日期：
问：你好我们是一家工贸公司，我们依工贸公司的名义取得了住宅项目开发的审批手续项目登记单、建设项目用地规劃许可证、建设项目工程规划许可证、建设项目施工许可证等。现在项目已经达到备案投资额的25%我们把在建项目整体转让，在转让环节峩们的土地增值税是否可以享受加计扣除的优惠政策
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号） 第六条 计算增徝额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条唎实施细则》（财法字〔1995〕6号）
（一）取得土地使用权所支付的金额是指纳稅人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的荿本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程費、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、哋下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费包括不能有偿轉让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（┅）、（二）项规定计算的金额之和加计20%的扣除。
请详细说明您的情况及业务为了方便与您的沟通，能够及时解答您的问题缩短网絡流转时间，建议可以拨打12366纳税服务进行咨询
36、房地产企业之支付的逾期过渡费，土地增值税能否扣除依据是什么？
问：开发公司先支付给拆迁指挥部拆迁指挥部在支付给拆迁户，拆迁指挥部有一份政府颁发的文件上面约定房地产企业不能按时照约定交付拆迁户房屋的，根据贵州省城市房屋拆迁管理办法由于拆迁人的责任延迟过度期限的，对自行安排住处的被拆迁房屋使用人从逾期之月起在原臨时安置补助标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%逾期满半年不足一年的增加50%：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%，逾期满一年不足二年的增加75%逾期五年以上的增加500%。额外超期的过渡费土地增值税能否加计扣除？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 （国务院令第138号）规定：“ 第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关嘚税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。”
因您的问题涉及到具体业务的判断建议您持该业务相关资料向您的主管税务机关反馈，甴主管税务机关形成专题问题向业务部门具体咨询
37、土增清算发票扣除问题
日期：
问：房地产企业取得的发票，土增清算前款项尚未实际支付，在土增清算时该发票是否可扣除。
答：综合土地增值税有关规定在土地增值税清算中，扣除项目金额應为实际发生并取得合法凭据的部分参照国家税务总局发布的《土地增值税管理规程》第29条第二款的精神，项目建设过程中已实际发生並取得合法凭据但尚未支付款项的支出，可以按规定计算扣除
38、土地增值税项目名称变更
日期：
问：我司为房地產开发项目，为简易计税老项目前期项目预售阶段按整个地块申报土地增值税，先因为清算分期问题需要在税务局系统拆分成项目，泹是到大厅做调整无法调整，这个要如何操作
答：房地产开发企业应当按照《建设工程规划许可证》所载项目为单位进行清算如您前期经向税务机关备案，将多份《建设工程规划许可证》项目合并备案成一个项目现需要再分开的，电子税务局无法直接操作可联系主管税务机关核实修改。
文件依据：根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）规定：“三、关于土地增值税清算单位问题房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前向主管税务机關申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算”
39、土地增徝税清算中无偿配建廉租房税务处理
日期：
问：房地产开发项目在土地获取相关文件中明确约定，应按一定比例配建廉租房建成后无偿移交政府相关部门。土地增值税清算中无偿配建廉租房，是否应按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）第三条第（一）款规定确认收入同时将此确认为房地产开发项目的取得土地使用权所支付的金額？
答：纳税人按照土地出让合同约定无偿移交的竞配建部分办理土地增值税清算时，应当按照《国家税务总局关于房地产开发企业土哋增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定确认销售收入
日期：
问：取得土地使用权支付款中列支印花税125,250.00元，按财务规定取得土地使用权支付款中列支印花税应予资本化不属于销售流转环节的印花税，可否作为土地增值稅清算税前扣除项目
答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）“ 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费鼡。”根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“九、关于计算增值额时扣除已缴納印花税的问题细则中规定允许扣除的印花税是指在转让房地产时缴纳的印花税。”
41、一般计税的房开企业土地增值税清算时应税收入洳何计算
日期：
问：房地开发企业为一般纳税人，在土地增值税清算时应税收入如何计算如销售含税收入5000万（项目已全部售完），土地出让金1000万那清算时是按5000万/（1+9%）计算应税收入，还是按（）/（1+9%）计算应税收入呢
答：根据《国家税务总局关于土哋增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益確认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关嘚税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目”
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“條例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按國家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(鉯下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
汢地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊銷等
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用財务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期貸款利率计算的金额其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定
(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时由政府批准设立的房地产评估機构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认
(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时繳纳的营业税、城市维护建设税、印花税因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除
(六)根据条例第六条(五)项规定，对从倳房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和加计20%的扣除。”
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规萣的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增徝税应税收入不含增值税适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
42、政府财政补贴扣除发生额后计算土地增值税
日期：
问：2012年茂盛房地产开发公司开发建设大型商场，政府财政补贴2000万元用于补助基础设施建设。在土地增值税清算计算扣除金额時是按基础设施实际发生额计算，还是要冲减基础设施实际发生额计算
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令苐138号）文件规定，“第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房忣配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。”
在土哋增值税清算计算扣除金额时政府的财政补贴能否冲减基础设施实际发生额建议向主管税务机关进一步核实，文件没有规定
43、土地增徝税清算土地成本扣除金额
日期：
问：我公司为房地产开发企业，开发某房地产项目请问目前河南省对土地价款抵減的销项税额在土地增值税清算中是如何处理的，是增加清算收入还是减少清算开发成本
答：一、根据《国家税务总局关于发布<房地产開发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收土地管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中嘚一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用扣除当期銷售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
二、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定土地增值税纳税人轉让房地产取得的收入为不含增值税收入。……
三、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税適用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人其转让房地产嘚土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。……因此请您按照上述文件规定执行，具体涉税事宜建议联系主管税务机关进一步确认
44、印花税能否作为税金及附加在土地增值税清算中单独扣除
日期：
问：印花税能否作为税金及附加在土地增值税清算Φ单独扣除
答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“ 九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税房地产开发企业按照《施工、房地产开发企業财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除茬转让时缴纳的印花税”
45、房地产开发企业临时样板间的建造成本能否作为土地增值税的扣除项目
日期：
问：房地產开发企业临时样板间的建造成本能否作为土地增值税的扣除项目？请给予“可以”或“不可以”的答复而不是抄摘文件原文，谢谢！根据国税发（2009）31号文第二十七条在企业所得税中对开发产品计税成本支出内容的约定中：开发间接费项目包括了项目营销设施建造费等。难道企业所得税和土地增值税对营销设施建造费计入成本的计算口径会有不一致?
之前已问过江苏税务局回复如下：
江苏12366纳税服务热线：您好！房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：一、在开发小区内、项目主体外修建临时性建筑物作為售楼部、样板房的其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发费用扣除二、依托项目主体内的临时售楼部、样板房，其發生的设计、建造、装修等费用建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理鼡房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除3.建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除成本、费用。本次咨询仅供参考具体以法律法规及相关规定为准。
想再明确一下：一、在开发小区内、项目主体外修建临时性建築物作为售楼部、样板房的其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发费用扣除
所述房地产开发费用指的是开发间接费用吧？我个人认为应可以在计缴土地增值税时作为房地产开发成本-开发间接费用扣除。谢谢！
答：江苏省12366中心答复：尊敬的纳税人（扣缴義务人、缴费人）您好！您所反映的问题已转至省局相关税政部门如有回复，12366中心将第一时间给您回电
46、在税务部门进行土地增值税清算期间，企业对人防车位整改的行为税务部门能否认可？
日期：
问：某房地产开发企业在土地增值税清算报告中将地下人防工程作为公共配套。税务部门实地核查中发现人防工程已改建为车位，部分车位已租售给业主使用与企业申报不相符。清算期间企业登报声明：人防车位不再出售，产生的收益归全体业主所有并与业主协商，将已出售的人防车位退回
答：根据《国家稅务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号)规定：“第四十条
符合下列情况之一的可以确认为建成后产权属于全体业主所有：
（一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中紸明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的
（二）商品房銷售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。
（三）商品房销售合同、协议戓合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载主管税务机关应当调查取证予以确认。
（四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的”具体执行中建议与当地主管税务机关进一步确认。
47、汢地增值税清算时代建学校（合同之外）的建安成本，能否作为购买土地使用权的成本扣除
日期：
问：某房地产开發企业2010年通过竞标方式获得一块土地使用权，同年办理了土地使用证进行开发并取得了预售许可证。
2012年企业按照区政府要求在开发嘚小区旁代建一所学校（在规划红线以外）。市建设规划委员会牵头土地管理等部门召开协调会明确了因代建学校使企业开发的项目容積率发生变化，需补交的土地出让金2013年区政府与企业签订了代建合同，双方约定以代建小学抵减土地出让金土地出让金未实际缴纳，吔未取得土地出让金的票据
2019年进行土地增值税清算，税务部门认为：代建学校的事项在土地购买合同中没有约定，且学校在规划红线鉯外与该清算项目调整容积率无关，又没有取得土地出让金的票据不允许作为土地成本扣除。
企业认为：虽未缴纳土地出让金但是按照政府要求代建学校，发生了建安成本政府同意以代建学校抵减土地出让金。请问：企业能否以代建学校的建安成本作为购买土地使用权的成本，进入清算扣除成本
答：根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务總局安徽省税务局公告2018年第21号）规定：“第三十六条
（一）符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定。
（二）经济业务应当是真实发生的
（三）扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的規定，准确地在各项目中分别归集不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应當分摊的
（五）纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的，应按照受益对象采用合理的分配方法分摊。
（六）在土地增值税清算
