为什么每个房地产企业都有负债?

一个同胞在一个沿海大城市开了一家工厂。工厂有点技术含量。它已经成立十多年了。2016年7月下旬,他的老乡打电话给我,说他的公司被税务查了。没有任何预兆,税悄悄地来到了门口。公司所有的电脑数据都被烤走了,制作内部账号的移动硬盘也被拿走了。有公司成立以来所有的内部账户数据。他非常

每一个经营企业的老板都知道被税务检查很麻烦。

现在的问题是,这个城市有几百万家公司,我们商会有几千家企业。为什么税务机关不查其他企业,只是找他?

我让他把过去三年的资产负债表、利润表、12月份的增值税申报表、每年年底的账户余额表都发过来,发现了以下问题:

a公司,税负基本控制在3.3%左右,毛利率控制在16%,利润率在5.3%左右。从外部账户的税负来看问题不大。一般情况下,工业企业增值税税负达到或超过3%,从税收角度来看基本合格,但凡事都有例外。我们继续分析。

b企业缴纳3.3%增值税够不够?本例中,平均毛利率为16.5%,平均劳动工资收入比为11.13%,增值税理论税负约等于(16.5%,11.13%,无投入制造成本比)17%,应4.7%。但工厂近三年没有购置机器设备,这意味着工厂最低增值税税率应该在4.7%左右。

所以理论上工厂的增值税缴纳的不够,这也是被抽中的原因之一。

既然c说工厂的增值税至少要交4.7%,为什么实际上平均只交3.3%呢?这主要是工厂主或会计控制税点造成的。技术处理是以后几年存货的增加抵消了产量,导致增值税的缴纳减少。其实很多老板都知道,如果觉得纳税有点多,就应该赶紧开一些进项票到达。这种为了减少纳税而增加库存的方法往往是最愚蠢的方法,因为进口的库存无法消耗形成虚假库存,这对企业来说是一种潜在的税收风险。未来消耗库存的唯一办法就是多开发票,但要多交增值税。本例中,2017年末存货年末余额与年收入之比接近60%。从税务风险的角度来看,这是非常危险的,这也是企业被税务抽中的主要原因。

d工厂的库存水平不断上升,平均库存与年收入之比接近60%。可能有两个因素,要么是工厂有虚开的进项发票,而虚开的进项发票没有及时从外部账目中消化,形成虚假库存;要么销售收入没有开票,对应的物料包装机的所有物料都已经缴入。无论哪种方式,对企业都是致命的。

在什么情况下企业会被税务检查?这是所有的老板都想知道的问题,我现在把我多年积累的经验罗列出来,供各位企业家、同行及朋友们参考,一家之言,未别正确,请批评指正:

期末存货总额与年度总收入的余额应在合理范围内。正常存货收入比在30%以下,存货收入比低,说明企业存货周转次数多。一般情况下,企业的存货周转次数应为4至6次。当然,也有例外,但例外不多。存货收入比超过35%就不正常了,超过50%的税务检查率会很高。

2、年报资产负债表结构比例或金额不正常

资产负债表的比例结构要合理,应收账款占含税年收入的比例。的应付账款占含税年采购成本的比例太大,不正常。正常比例低于30%,超过35%就是不正常,超过50%税务稽查率就很高。

有的时候会计在处理账务处理错误时,有同名、多户、多明细的贷款,年末关账不对账,导致应收账款虚高、虚高

制报表在税网上申报,虚增外帐资产和负债,并达到异常临界点之上,从而增加被税务检查的概率。

还有公司在采购或销售时会以现金、个人网银或微信结算支付采购款项,且采购和销售都有开票,而公帐上未体现现金付款收款记录,中小企业很多没有专职会计,而是由代理记帐公司做外帐,而外帐会计年终结帐前未与内帐财务或老板对帐,造成外帐应收应付虚增,从而引发税务检查。

企业资产负债异常,如预收帐款、应付帐款、预付帐款长期挂帐,且金额较大,税务机关可能会认为企业隐匿收入和产量,检查企业;

存货、货币资金、固定资产净值、长期待摊费用、无形资产、在建工程出现负数

网上会计报表期末未分配利润与期初未分配利润及本年利润之和严重不匹配。

3、年报利润表上体现毛利率太低

利润表要素金额及占比与历史数据起幅变动太大,商品毛利率与以前年度不出现大幅升降毛利是企业盈利的基础,企业中只有取得足够的毛利才能盈利,毛利率高低通常有以下的决定因素(具体分析祥见百度百科“毛利率”):

*产品的市场竞争激烈化程度

*企业开发产品投入的研发成本的大小

*企业投入的固定资产成本的大小

*产品的技术工艺复杂程度

*企业产品处于生命周期的哪一个阶段

*对产品主要部件的生产是由企业自已解决还是委外加工

企业毛利率太低要有合理的依据,有的行业,毛利率本身就很高,比如说保健品行业、化妆品行业、高技术行业、精密仪器、精密机械行业,重工业、餐饮业等,如果毛利率低于20%就不太正常(当然这个不绝对,但很少有例外)。

外帐毛利率太低通常是虚增成本和收入隐匿的表现形式,毛利率是否到位是判断企业是否逃税的重要指标

外帐毛利率太低通常指的是企业的毛利率低于同行业平均毛利率,或与企业自身历史数据相比毛利率大幅下降两种形式。

外帐毛利率过低,通常会增加企业被税务检查的可能性。

4、年报体现营业利润太低

在收入和毛利率一定的情况下,企业期间费用的多少决定营业利润的大小,当企业处于一定规模的前题下,企业期间费用总额的大小与营业利润的大小成反比例变动关系,企业在正常情况下,如果企业在成熟发展阶段,其毛利大多被期间费用蚕食,企业的营业利润率在同行中连续三年或三年以上处于平均水平以下,那么此企业被税务检查的概率也会大大的增加。

5、增值税税负太低而又无恰当的理由

就一般纳税人企业而言,增值税税负有理论税负和实际税负产之分:

增值税理论税负是根据企业的销售毛利率,工人工资收入比率,与适用税率的关系计算确定的税率,其基本公式大致为:

制造企业增值税理论税负=(平均毛利率+工人工资比率)×增值税适用税率

如某工厂,平均毛利率18%,工人工资占不含税收入的比率10%,适用13%税率,

就工业企业而言,毛利是要交增值税的,给工人开工资,因工资不能抵扣增值税,从这个意义上来说,就相当于是要交增值税的,多做工人工资可能会少交企业所得税,但多做工人工资从长远来看,一定会多交增值税,所以说增值税是毛利税,增值税是工资税

商贸企业增值税理论税负=平均毛利率×增值税适用税率

如某贸易公司销售毛利率为15%,适用税率13%,

增值税理论税负可理解为从理论上讲,企业应该承担的增值税税负。对增值税理论税负的具体理解,可百度“增值税理论税负”

增值税实际税负指按年度增值税申报表上的全年应纳增值税与增值税计税收入的百分比。

增值税理论税负通常不等于增值税实际税负,主要因为固定资产的抵扣会降低增值税税负、存货的升降会影响增值税税负(存货增加一般会使当期少交增值税,存货减少会使当期多交增值税),税票到了推迟认证月份也可能会影响当期增值税,费用类发票抵扣也会降低当期应交增值税。

企业成立前二年,企业处于成长期,存货水平处于不断上升阶段,增值税税负低或不交增值税是正常的,企业当年度大量购置固定资产,增值税税负低或不交税都是正常的。

但如果企业过了成长期,当年又没有相应对等的固定资产进项抵扣,且企业期末库存与收入相比太大,毛利率较低,如果企业增值税税负仍然很低,则企业明显有偷逃税款的可能,在这种情况下,也会引发税务检查。

企业收入很多,但企业毛利率、营业利润率、增值税税负与同行业相比太小,税务机关可能怀疑企业虚列成本,虚开进项发票,检查企业;

6、年度企业所得税申报表费用指标出现异常

在正常经营情况下,企业发生的期间费用与企业的生产规模及生产产品有一定的比例关系,当企业向税务局年度申报的费用单项指标金额过大,从正常的逻辑分析上说不过去时,就可能会引发税务检查。

比如说,某贸易公司,年收入1000万,年度报表体现毛利额100万元、工资薪酬费用50万元,办公费用35万元,交通费用10万元,其他费用5万元,利润5万元,我们不说利润5万太低,单说办公费35万元,就有点不对劲,办公费用就是笔墨纸张打印耗材等,一个年收入1000万的企业,办公费顶多三两万元,可能不要一万元,不可能要35万元,单此一样数据就可能引发税务检查。

企业在年度所得税申报时,分类填报的其他单项费用(如咨询费、会议费、运杂费、广告费、业务宣传费、差旅费、技术服务费)金额过大且比例过大,社保费列支未扣个人部分、列支社保未报工资,同样也会引发税务检查。

企业年度申报无调整项或调整项目单一,或虽有调整项,但调整金额较少,或报表数据明显列示的调整项目(如营业外支出)未调整,也会引发税务检查。

一些员工有报社保网上未申报工资

员工申报工资金额相同或刚好不交税

工人工资都报百位的整数(工厂按计件肯定有尾数,不可能全勤,也会有尾数)

报的工资金额与行业标准不符(如建筑业工资多数低于,高收入高资格中介行业人员申报工资交个税太少)

申报的工资太低,如生产工人平均工资低于3000,太不符合行情有偷逃增值税的嫌凝

网上申报工资员工被税务检出在其他单位或异地单位同时申报工资

网上申报工资人员年龄异常,如申报年龄70岁岁以上15 以下多人,且申报工资金额异常

网上申报工资人员系在编公务员、个体工商户老板

网上申报工资人员系来自农村且多人同村同乡并且年龄都较大如多数50以上

高学历高技术行业申报工资人员都用农村的大龄低学历人员申报

印花税未申报或申报项目类别不齐金额不足、房产税计税原值过低、出租房产停租未按原值申报房产税、附加税申报金额及所属期与增值税金额及所属期不匹配,免抵退企业免抵税额未同步申报附加税

9、被人举报及关联交易或上下游被查

公司被举报偷逃税款未开发票是税务必查案件,大额关联交易可能引发税务机关的反避税调查,进而引发税务稽查。上游供应商被查,下游客户被查,涉及与本公司有往来帐项(公帐或私帐),但本公司未向供应商索取发票做帐,本公司未向客户开票且未报税,引发与上下游交易的税务调查,正所谓人在家中坐,祸从天上来。

10、发生异常交易事项

如公司是生产食品的企业,而在帐面发生一笔大额的购进布匹或化工原料的业务,机械制造企业大额经常采购建筑钢材的业务,个人消耗品食品工艺品珠宝首饰员工旅游开增值税发票抵扣未进项转出,这些业务被税务局的发票金税系统检测到,从而引发税务调查。

11、商贸企业进销品名规格数量期限不匹配

商贸企业购进货物通常在一定期限要对外出售,如采购某商品后,一直未对外开票,或虽有开票,但品名数量规格与采购不符,又没有以未开发票方式报税,对有保质期的商品如奶制品中、食品等,超正常合理保质期未对外出售,税务也会监测到,开票购入的商品未开票出去,开票出去的商品又从未开票进来过,所有这些被税务软件系统比对出来,就会引发税务检查。

12、企业开多个银行有的未入帐

有的企业在多家银行开户,有的银行收支未入帐,有的企业信用卡套现入公帐,或别人大额资金通过企业走帐,造成年度申报现金流量表的数据与银行汇总到税务的数据比对出现大幅差异,或因大幅走帐年末未清帐转出,造成货币资金大额挂帐,也可能引发税务调查。

13、销售产品重量与消耗材料重量严重不匹配

某铁件工艺品出口企业,报关出口工艺品以公斤为单位报关出口,企业开出口发票也以公斤为单位,而生产所用材料为钢材或铜材铝材,原材料发票是以吨为单位开进来的,如从一定期限(如三至五年)来比对,如累计出口重量严重小于原材料累计采购重量甚至出现几倍差距,税务软件也会监测到数据异常,进而引发税务检查。

14、销售产品数量与消耗包装物数量严重不匹配

企业销售开票以件(箱)为单位,企业采购包装箱以个为单位,如从一定期限(如三至五年)来比对,如累计开票销售件数严重小于包装箱累计采购个数甚至出现几倍差距,税务软件也会监测到数据异常,进而引发税务检查。

15、其他税务软件比对信息不匹配

公司实际经营范围与开具出去发票项目不符,如建筑公司开具保安服务费发票、中介行业开具货物销售发票。

个税申报收入与企业所得税表申报工资薪金不符

网上会计申报利润与企业所得税申报利润比对不符

工厂租赁厂房面积(租金发票上的信息)与申报收入比对严重不符

企业用电数据(从电力公司开来的发票信息)与收入比与行业数据比对不符

企业用水数据(从自来水公司开来的发票信息)与收入比与行业数据比对不符

网上会计报表收入、企业所得税申报收入与防伪税控系统收入三者相互比对不过

累计比对工程企业采购材料与申报工资、外包金额之和严重小于主营业务成本金额

企业所得税申报折旧金额与固定资产原值比例严重不对

人均产值与同行业比对严重过大或严重过少

16、企业实际规模与外帐收入不配比,如厂房面积很大,机器很多、工人很多,而收入相对较少,税务可能通过规模调查,检查企业;

17、工业企业成本结构不合理,如成本中材料太多,工资太少,特别是劳动密集型企业;

18、商业企业的增值税税负太低,与毛利率不匹配,库存、毛利、税负,购销与运费比对不过,产生异常被税务局盯上,实施纳税评估;

19、企业成立五年以上,多年未被检查,税务也可能查企业;

20、行业大检查时整个行业都会被查,如服装布匹行业大检查、建筑行业大检查、建材行业大检查、房地产开发行业大检查、模具行业大检查等,遇行业大检查时,该行业内的所有大中企业都会被查,小的可能有时会被放过不查。

21、工业企业的工资收入比或工资产值比,与同行其他企业比相差太大,太高有逃企业所得税的嫌疑/太低有偷逃增值税的嫌疑,可能被查。

22、企业有偷税前科、企业股东及高管个人有偷税前科、企业股东及高管拥有股份的公司有偷税前科等类型的企业,可能会被税务关注。

企业被税务检查,原因很多,没办法一一列举,有人说,只要我交的税够了,税务就不会查了,这话说的有一定道理,但不是绝对的。

税务被查,财务指标缴税指标差是一个方面,还有另外的一种可能,税务稽查时,在纳税好的企业、纳税中等的企业、纳税差的企业,或不同规模、不同行业的企业,各抽一部份稽查,这也是以后税务检查的一种趋势,也就是说,你交税多少都有可能被查,这个就有点让人防不胜防。

被税务检查时,如果你的内帐都被税务拿走,涉及内帐的合同订单电脑U盘里的资料都被税务烤走,如果实际有偷逃税款,那就很麻烦了。

被税务稽查,应高度重视,虚心应对,必要时应向税务机关相关人员或财税专家咨询。

本文摘自杨德松注册会计师《财税杂文》


  随着一季报的陆续披露,对于房地产行业高负债率的讨论和担忧再次浮出水面。房企整体负债率处于历史高位、万科总负债破万亿、天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元,可能存在信托违约风险……各种话题甚嚣尘上。

  房地产行业的负债为什么高于其他行业?负债数字高企是否代表公司面临危险?并非如此。由于国内房地产行业实施预售制,房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债,总负债、资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况。而年的房地产销售快速升温是导致中国上市房企负债率持续上升的原因之一。

  此外,房地产行业属于资金密集型行业,周转周期较长,因此整体负债率高于其他行业。且适当、合理的负债有利于公司快速扩张发展,多家第一阵营房企近些年来的发展历程印证了这点。

  业内还有新的判断指标出现。摩根士丹利在研报中预测,在 2018 年下半年至 2019 年,高资产周转率和低杠杆的开发商会成为行业领头羊,并引入新的指标‘客户存款/存货’来定义资产周转率。在此指标下,前五的开发商是高资产周转的碧桂园、万科、时代地产、旭辉和龙湖。

   销售额爆发推高整体行业负债率

  近年来,房地产行业处于营收与利润的双增长的通道之中。

  克而瑞最新数据显示, TOP100房企5月单月销售环比增长17.7%,三家龙头房企碧桂园、恒大、万科5月销售数据均有增长,其中碧桂园单月销售金额达到770亿元,同比增长92.2%,恒大和万科分别同比增长12.6%与20.0%。与此同时,Wind数据显示,130家房地产企业一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元,同比分别增长18.87%和39.93%。其中,87家企业实现业绩增长,龙头房企的业绩增加尤为明显。

  换句话说,就是“不但赚钱多,而且赚钱能力很好”。

  不过,与此同时,近年来房地产行业的资产负债率不断上行,已经达到了2005年以来的最高点。Wind数据显示,2017年A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比增长34%,平均负债率达到79.1%。而在一季报披露后,总体负债率已增长至79.42%,房地产行业的资产负债率成为仅次于银行和非银金融行业的第三高行业。

  为什么房地产企业赚钱能力很好,资产负债率却居高不下呢?

  在我国,房地产行业实施预售制,房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债——也就是说,客户与开发商签订合同,交了房款,但只要没有到收楼之日,开发商只能把这笔资金计入到负债里。这部分负债不需要支付利息,最终会随着项目竣工交付转化为结算收入,业内在衡量房企的真实负债情况时,需要剔除预售房款对总负债的影响,否则可能出现销售越好的企业负债越高的情况。

  上文中提到的资产负债率,是总负债除以总资产的概念。总负债越高,资产负债率自然也会偏高。因此总负债、资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况,净负债率才能反应房企真实的负债情况。

  净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产,其中有息负债选取的是短期借款,一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。在这个计算公式中,撇去了预售房款的影响。

  在2017年年报中,万科的负债率数据为83.98%,但如果按净负债率来看,就低得多。同样的情况也出现在其他公司。2017年年报中,碧桂园负债率的数据为88.9%,但净负债率仅为56.9%,融创的净负债率达到202.1%。

  亿翰智库数据显示,2017年,上市房企整体平均净负债率达到76.61%,碧桂园的净负债比率大幅低于行业平均水平。

   高资产周转率低杠杆房企将成行业领头羊

  同时,合理的负债率上升也是公司正常发展的需要。

  房地产行业属于资金密集型行业,项目开发需要投入大量资金,周转周期较长。继2017房地产销售繁荣后,产生拿地补库存的需求,中原地产研究中心统计数据显示:截止5月24日。房企拿地数据依然积极,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,22家房企拿地超过了百亿,合计拿地金额高达5139.6亿,其中拿地超过200亿的房企就多达10家。

  适当、合理的负债有利于公司快速扩张发展,多家第一阵营房企近些年来的发展历程正印证了这点。在房地产行业强者恒强,竞争激烈的时代,房地产企业为了竞相争夺地块,因而纷纷拓宽融资渠道,而以高负债率为代价来提高资产回报率为大部分龙头房企的生存之道,对于投资者来说,资产负债率越低,可利用资金则越少,虽然相对安全,但盈利能力明显不足。

  而从另一个角度而言,如何在激烈的竞争中获得低成本融资,强化现金回款率已经成为房企得以生存壮大的关键,只有这类企业才能在合同销售金额大幅增长的同时,控制住负债率的发展。

  以碧桂园为例,2017年全年的合同销售金额同比增长近80%,但负债率只上升不到3%。由于未收楼的合同销售额大量计入总负债,负债率上升的幅度相对合同销售金额的涨幅来说并不高。在2017年年报业绩发布会上,碧桂园首席财务官伍碧君曾直言,负债率上升得不是很高,“我们从上市到现在,一直都是定的净负债率不超过70%,我们从来也没有突破过。我们的预售是5508亿元,现金回笼达到了5000亿元,这就是负债率控制得比较好,也说明我们的周转率比较快。”

  值得一提的是,截至2017年末,碧桂园加权平均融资成本下降44个基点至5.22%,创历史新低。2017年,碧桂园在规模高速扩张的情况下第二年实现正的净经营性现金流,体现公司良好的财务流动性和管控能力,也正因为如此,碧桂园当年市值突破3100亿港元,创上市十年来最高水平,国际三大权威信用评级机构之一的惠誉公司将碧桂园的企业信用评级上调为投资级,同时,碧桂园还入选恒生指数成份股,晋升蓝筹股。

  同时,碧桂园也受到了金融机构的青睐。摩根士丹利也在近期研报中预测,未来高资产周转率和低杠杆的开发商会成为行业领头羊,低杠杆可以给开发商带来溢价的原因,在于降杠杆过程中通常会出现多次估值, 且低杠杆意味着资金成本和销管费用降低从而净利润率更高。“我们引入新的指标‘客户存款/存货’来定义资产周转率。在此指标下,前五的开发商是高资产周转的碧桂园、万科、时代地产、旭辉和龙湖。”

  3月份国家统计局数据显示,中国房地产市场情况稳定,三线城市的房地产市场继续保持增长,二线城市市场稳中有升,而一线城市市场则相对疲软。

  德意志银行则认为,在实体市场疲弱和信贷紧缩的情况下,预计未来开发商的业绩表现会出现更大的分化。其看好那些在三四线市场有强大执行力,并拥有多元化土储的开发商,如碧桂园,新城,世茂和奥园。

1. 理论上说任何有负债的企业都存在业绩暴雷导致利润下降的风险,银行也是企业,不保证是财富的线性发动机。
2. 银行发放给小企业的贷款往往是有抵押的,不是用贷款。而大企业特别是房地产方面的大企业政府会兜底,不会见死不救。看看华夏幸福,华夏幸福破产了吗?不破产就能转移坏账。
3. 银行作为社会用扩张的机器,是不能收缩的,商业银行必须能够并且以盈利为目的,将贷款发放给最有利可图最有市场前景的行业,这样才能充分发挥引导社会资金流动的作用。大量的坏账会限制银行的积极性,就算产生国家也会像历史上成立华融,达一样消化银行坏账将其转移给全体国民。
4. 历史上由于90年代的国企倒闭潮几大国有银行确实出现了大量坏账,但是最后由全体国民隐性承担。
5.历史又告诉我们中国的银行利润基本跟GDP同步增长
6.银行必须满足一定的资本充足率才能营业。因此银行不会破产更不会亏完资本金。就算遇到经济危机,中国的五大行也不会倒闭,意思就是能够正常运营,不存在股东权益都亏掉达不到监管要求的情况。
7. 五大行市盈率普遍百分之5左右,熬过经济危机像交行今年分红后股息接近百分之8,这部分收益是永续增长的,我可以不考虑期初投入的本金。

结论 对于五大行我根本不关心有多少坏账。 我只需要知道五大行不会倒闭永续经营,特别是交行有着百年历史。 我只需要知道商业银行必须赚钱才能更好的服务实体经济。我只需要知道五大行的利润基本上GDP同步增长。我只需要交行的股息很高,每年都会发放,就算遇到经济危机不发,只要没倒闭问题就不大。
为什么要杞人忧天?不是说倒闭,比如去年赚2000亿,今年暴雷赚1000亿,分红和股价肯定都会下降啊

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