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东莞商业转公积金贷款放开至全市，4种情况“商转公”更省钱条件不符怎么办？二套房划算吗？这是一张“商转公”的技术帖字号：&摘要：同样年限、金额的贷款，商业银行贷款利率比公积金贷款利率要高&&&&同样年限、金额的贷款，商业银行贷款利率比公积金贷款利率要高。但可能在决定贷款前，因为公积金贷款额度有上限、或因自身其他条件的限制，购房者只好选择利率较高的商业贷款。&&&&近年在银根紧缩的情况下，银行给出的房贷优惠利率寥寥，这让购房者苦不堪言。而“商转公”不失为一种省钱降压的渠道。&&&&前提条件&&&&想办“商转公”先要满足这些条件&&&&★符合商业银行提前还款条件&&&&“商转公”首先要满足原商业贷款未还清，以及银行约定的提前还款条件。如约定了还款一年以上方可提前还贷、应提前一个月向银行申请，以及相关罚息或手续费要求。采用先还后贷方式的申请人应为商贷的借款人或抵押房屋的产权共有人。采用以贷冲贷方式的申请人须为商贷的借款人。&&&&★符合公积金当前贷款条件&&&&东莞今年新出台的公积金新政，对于公积金贷款有了苛刻的条件。首先是职工必须为正常缴存住房公积金满12个月方可申请住房公积金贷款。住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额(个人缴存住房公积金，贷款最高额度为46万元，夫妻双方缴存住房公积金的，贷款最高额度为66万元)的同时，不高于申请人住房公积金账户余额的8倍，这也意味着，公积金账户余额至少是46÷8=5.75万元(单人)或66÷8=8.25万元(夫妻双方)才可以贷到最高上限。购买首套住房的，不高于房屋总价的70%。&&&&新政还规定，职工所有贷款月供合计不得高于其家庭月收入的55%。而关于家庭收入，并非简单的开具收入证明，而是明确计算申请当月公积金汇缴额来确定。换句话说，缴存基数会限制公积金月供款，那也意味着贷款额也有限制。&&&&家庭月收入=申请人月收入+配偶月收入&&&&申请人月收入=申请当月申请人的住房公积金汇缴额(含个人和单位缴存的，下同)÷(单位缴存比例+个人缴存比例)&&&&配偶月收入=申请当月配偶的住房公积金汇缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)&&&&★信用记录符合申请&&&&已办理商贷的住房须已办出《房地产权证》。借款人具有稳定的经济收入，具备偿还贷款的能力。借款人及其配偶在中国人民银行个人信用信息基础数据库中的个人信用报告，最高逾期不超过3期。&&&&案例&&&&自筹资金“先还后贷”仅交担保公司手续费&&&&[小档案]&&&&贷款人：公司职员许小婷&&&&公积金账户余额：4万元左右&&&&情况：商贷剩余25万元未还清&&&&[案例]&&&&在南城工作的公司职员许小婷仍有25万元的银行房贷未结清，其为第一套房。由于此前商业贷款被上浮了利率，现欲申请改为利息低的公积金贷款。其有能力自筹资金“先还后贷”，即找朋友筹措25万元垫资先全部结清银行贷款，另外从公积金贷款批复下来后可还朋友。&&&&[黄金楼市教你这样办]&&&&商贷余额小于其满足的公积金贷款额上限(4万元×8)，又可自筹资金结清商贷再做公积金贷款，所以也是“商转公”中最直接和便捷的途径。&&&&申请人许小姐只要准备相关和齐全的申请资料申请“商转公”贷款，经审批同意，申请向原商贷银行提出和提前结清商贷后，受委托银行再发放商转公贷款。“先还后贷”的“商转公”方式不需要担保公司出具“担保函”给受委托银行发放贷款以贷冲贷，所以免交了一笔担保金。如果通过担保公司办理后续手续的话，仅交3000元以内的手续费就可以完成“先还后贷”的过程。&&&&自有资金不足可“以贷冲贷”&&&&[小档案]&&&&贷款人：金融单位职员黄小姐&&&&公积金账户余额：8万元&&&&情况：首套房贷目前有45万元左右的贷款&&&&[案例]&&&&金融单位工作的黄小姐原买房利用了商业贷款，目前商贷仍有45万元未结清，其买房后一直没有使用和提取公积金账户款项，目前公积金账户余额充足，可成功将44万元“商转公”，享受低利率。但其自筹资金仍有难度，可选择担保公司介入“以贷冲贷”。&&&&[黄金楼市教你这样办]&&&&无法自筹资金不足，其不能够筹备45万元左右的资金进行“先还后贷”，所以她可用“以贷冲贷”，通过担保公司介入走完“商转公”流程。&&&&这种方式的前提是只要贷款人符合条件，就能拿到东莞住房公积金管理中心发放的《准予贷款通知书》，由担保公司介入担保，以及提供《银行担保函》等相关资料交由委托银行审核，发放住房公积金贷款予以“以贷冲贷”。也就是说职工可申请住房公积金贷款先用于偿还原个人住房商业贷款，也即是受委托银行发放公积金贷款至贷款申请人商贷还款账户，由担保机构、商贷银行完成商贷结清事宜。之后再注销原个人住房商业贷款的抵押登记，重新办理住房公积金贷款抵押登记。&&&&以上“以贷冲贷”的形式需要担保公司提供阶段性担保并办理相关手续，并缴纳一定的担保费用，具体为“商转公”后公积金贷款额1%，例如黄小姐“商转公”贷款45万元，那么担保费在4500元。担保公司在递收资料过程，以及后续办理注销及新贷款抵押登记等，也会收取跑腿费及相应委托办理公证费等，约2200元左右。那么中间担保及手续费共约6700元。&&&&商贷余额大于公积金贷款上限　自筹资金“补缺”&&&&[小档案]&&&&贷款人：通信系统吴先生&&&&公积金账户余额：约2万元&&&&情况：商业贷款30万元未还清&&&&[案例]&&&&吴先生的房子目前商业贷款部分仍有30万元左右的余额未还清，想转为公积金贷款却遇到了新政的阻滞：公积金新政要求，贷款额度在不超过原有最高限额的同时，不高于申请人住房公积金账户余额的8倍。因买房后吴生提取过公积金账户款项用于偿还商业贷款，目前吴先生的公积金账户仅有2万元余额，所以目前吴先生碰到的难题是，商贷的余额大于公积金贷款额度上限，吴先生如何操作才能成功“商转公”？&&&&[黄金楼市教你这样办]&&&&目前吴先生的公积金账户仅有2万元余额，这也意味着吴先生仅可贷2万元×8=16万元的公积金贷款。&&&&现在其商贷仍有30万元未结清，这也意味着吴先生在商贷余额跟公积金贷款上的差额有14万元之多。东莞公积金中心贷款科解释，可通过自筹资金补足14万元缺口，也即为自掏腰包先在原来的贷款银行提前还款14万元后，余下的16万元进行“商转公”。另一种形式是，以吴先生30万元的商贷余额全部转为公积金贷款来反向推算，按照目前政策，吴先生公积金账户余额必须有30万元/8=3.75万元的余额，才能达到30万元公积金贷款额度。因为吴先生每月归集到公积金账户的月供款有2200元左右，要再“等”8个月。&&&&二套房“商转公”贷款总额多较划算&&&&[小档案]&&&&贷款人：地产业内人士小林&&&&公积金余额：约5万元&&&&情况：二套房，有一套房子贷款中&&&&[案例]&&&&小林目前已经是两套房拥有者，第一套房子的贷款很快就要结清，目前第二套房也为商业贷款，贷款额为30余万元，利率上浮1.1倍。&&&&[黄金楼市教你这样办]&&&&目前即将办理“商转公”的这套房若为你的第二套房，而第一套房仍有贷款正在缴纳，同样“商转公”的这套房仍按第二套房算，也要符合公积金贷款的政策，仅能贷款原房价五成，利率上浮1.1倍。&&&&这套房认定为第二套房，由于第二套房的贷款会涉及利率上浮，而非公积金基准利率，部分正在贷款的人担心上浮后利率高。人民银行最后一次调整存贷款利率后，为去年7月6日后公积金年利率为4.5%，上浮1.1倍为4.95%。而若以同期商业贷款基准利率6&.55%计算，上浮1&.1倍年利率后为7.205%，两者仍有较大的差距。例如，贷30万元20年期等额本息的贷款利率总额，前者比后者优惠利率近10万元。&&&&南都制图：宋小伟　　采写、制图数据：陈焓0相关文章高清图集&&|&&头条推荐南方都市报官方微信扫描左侧二维码添加南方都市报官方微信南都网官方微信扫描左侧二维码添加南都网官方微信用UC浏览器扫一扫收藏南都网手机版南方都市报官方微博：爱钱进预期年化收益率可达：
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理财有风险，投资需谨慎东莞工商银行贷款信息，中国工商银行个人住房贷款条件，东莞工行贷款利率标准，工行公积金贷款要求，东莞工行个人贷款，公司工行抵押贷款政策。住房公积金担保贷款业务推广至全市。惠及人群更广，受理渠道更多。&
业内人士分析指出，此项业务将较大地惠及使用住房公积金贷款购买二手房的职工。因为只需短短一周的时间银行就可以放款，且流程简化只需跑一次即可搞定，但需要支付贷款额1%的担保费用。
近百户职工成功提交申请
从去年12月13日起，市住房公积金管理中心就在大城区（南城、东城、莞城和万江）试行了住房公积金担保贷款新业务，截至目前，已经有近百户职工成功提交了办理住房公积金担保贷款业务的申请，其中不少申请人已经享受到了这一业务带来的快捷性。
目前，这一业务的办理环节和操作流程已逐渐完善，今日起，住房公积金担保贷款业务将向全市推广，惠及全市各镇街所有缴存了住房公积金的职工。
担保贷款买房一周即放款
住房公积金担保贷款将带来哪些便利？“该项业务可以大大缩短住房公积金购房贷款特别是二手房住房公积金购房贷款的发放时间。而且通过担保公司可以确保房产交易、抵押手续正常、按时完成，避免买卖双方不按约定办理有关手续。”市住房公积金管理中心有关负责人介绍。
该负责人说，其实住房公积金贷款的审批时间最长只需要10天，但办理抵押、过户比较费时间，所以，一般需要1~3个月左右的时间才可以完成住房公积金贷款的所有手续。但通过住房公积金担保贷款，职工无论购买一手房，还是二手房，只需1个星期的时间就可以放款。
担保贷款需支付1%担保费
目前，5年期以上的住房公积金贷款利率是4.50%，比5年期以上商业贷款利率的6.60%低不少。
值得注意的是，办理了住房公积金担保贷款业务依然可以享受住房公积金贷款的低利率，且最高可贷46万元。
市住房公积金管理中心相关负责人提醒，办理此项业务申请人需支付一笔担保费用，即按贷款额的1%收取的担保费。
“商转公”贷款最快下月试行
在此基础上，商业贷款转住房公积金贷款最快下月就可以试行了。市住房公积金管理中心有关负责人透露，住房公积金贷款阶段性担保业务是商业贷款转住房公积金贷款的基础，只有先做好了住房公积金担保贷款，才可以实现商业贷款转住房公积金贷款。
现在住房公积金担保贷款已经全市推行，这个准备条件发展成熟，商业贷款转住房公积金贷款即将进入试行阶段，最快将在今年4月“试水”。
■名词解释
住房公积金担保贷款
住房公积金担保贷款是一项为提高住房公积金贷款发放效率，市住房公积金管理中心与担保公司合作推行的新业务。
通过此项业务，借款人以房产作抵押申请住房公积金贷款的，可以在完成房产抵押登记手续前，由担保公司提供连带保证担保，而受委托银行根据中心的审批结果，以及担保公司的担保函，可以先行发放贷款，中心和担保公司分别对借款人进行独立审批。
流程简化 ：申请人办理住房公积金担保贷款业务需要跑上两三趟：送资料，领取《准予贷款通知书》，与银行签订借款有关文件，所以住房公积金管理中心办事大厅、担保公司、银行一个也不能少。
一次搞定 ：申请人办理住房公积金担保贷款业务无论是到住房公积金部门提交申请，还是到银行提交申请，申请人只需跑一次，提交完整的资料就可以搞定了。市住房公积金管理中心相关负责人说：“流程变简单了是因为一旦申请人提交了申请，我们多方面都在同时办理这项业务。”&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
办理地点： 只能选择到市住房公积金管理中心办事大厅特定窗口和东城两家受委托银行办理。
增加多个 ：不仅可以在管理中心办事大厅的窗口办理住房公积金担保贷款业务，还可以去到市住房公积金管理中心常平办事处、塘厦办事处和虎门办事处三个办事处办理这一业务。此外，担保公司（东莞市隆盛信用担保有限公司）也被纳入到办理渠道中来了。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
代办网点： 建设银行东城支行、城区支行，以及工商银行东城支行3个网点可以办理住房公积金担保贷款业务。
增至12个 ： 该业务推广至全市后，代办点银行的数量增至12个，其中建设银行5个网点可代办，工商银行7个网点可代办。
公积金担保贷款银行经办网点
一、建设银行经办网点
序号&&& 网点名称&&&&&&&&&&& 地址
1&&&&&& 建设银行城区支行&&& 莞城八达路128号
2&&&&&& 建设银行东城支行&&& 东城岗贝罗沙路6号
3&&&&&& 建设银行常平支行&&& 常平镇常平大道金汇大厦首层
4&&&&&& 建设银行塘厦支行&&& 塘厦镇花园街16号
5&&&&&& 建设银行虎门支行&&& 虎门镇港口路银丰大厦
二、工商银行经办网点
序号&&& 网点名称&&&&&&&&&&& 联系电话
1&&&&&& 工商银行东莞分行&&&
2&&&&&& 工商银行东城支行&&& 492375
3&&&&&& 工商银行常平支行&&&
4&&&&&& 工商银行塘厦支行&&&
5&&&&&& 工商银行虎门支行&&&
6&&&&&& 工商银行厚街支行&&&
7&&&&&& 工商银行长安支行&&&
公积金担保贷款咨询方式
（一）市住房公积金中心贷款管理科电话：，地址：东城罗沙路岗贝路口银盈楼6楼；
市住房公积金管理中心常平办事处电话：，地址：常平镇新市一街128号建行常平新市分理处内；
市住房公积金管理中心塘厦办事处电话：，地址：塘厦镇花园街16号建行塘厦支行内；
市住房公积金管理中心虎门办事处电话：，地址：虎门镇港口路银丰大厦建行虎门支行内。
（二）建设银行东莞分行电话：；工商银行公积金担保贷款经办网点。
（三）东莞市隆盛信用担保有限公司电话：，地址：南城体育路盈锋中心东区12楼，公司网站：。
东莞银行个人住房贷款利率个人客户房屋贷款是指东莞银行根据借款人的需求而发放的用于购买房屋、购买村民公寓、自建住房的贷款。
& （一）住房贷款：用于购买一手住房、购买二手住房、自建住房、购买村民公寓。
（二）商业用房贷款：购买一手商业用房、购买二手商业用房。
（一）有稳定、合法的经济收入来源，具备还款意愿和还本付息能力。
（二）已签订正式购房合同或认购书（自建住房已取得土地使用证、政府部门同意自建住房的批准文件）。
（三）能提供不低于监管机构规定的购房首期款的资金证明（自建住房的提供符合我行要求的自有建造资金证明）。
（四）我行规定的其他条件。
贷款成数、年限及利率
（一）最高贷款成数按照国家政策和监管机构的有关规定执行。
（二）住房贷款期限最长为30年，商业用房贷款期限最长为10年。
（三）贷款利率按照中国人民银行有关规定执行，可在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上，在规定的范围内浮动。
（一）分期等额本金还款。
（二）分期等额本息还款。
（三）我行允许的其他还款方式。
注：以上内容仅做参考，具体执行情况请咨询当地东莞银行相关机构。
一、产品概念
　　住房开发贷款是指银行向借款人发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。
　　二、借款人条件
　　借款人向银行申请住房开发贷款，应符合以下条件：　　（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人；　　（二）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；　　（三）具有贷款证，并在我行开立基本账户或一般账户；　　（四）借款人为综合性房地产开发企业的，房地产开发资质应为三级（含）以上，实收资本不低于1000万元；　　（五）借款人为项目公司的，应具备房地产开发资质，实收资本不低于1000万元； 　　（六）借款人为外商投资企业的，注册资本应符合国家相关规定； 　　（七）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力； 　　（八）其他条件。
　　三、贷款项目条件
　　（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效；　　（二）具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；　　（三）项目资本金不低于项目总投资的35%，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设；　　（四）贷款项目符合当地市场需求，经评估符合我行规定要求；　　（五）其他条件。
　　四、贷款方式
　　住房开发贷款执行总行贷款担保管理相关管理规定，应采取抵押、质押担保方式。对无法提供抵（质）押担保或抵（质）押担保能力不足部分可采取保证担保方式，贷款人须确保贷款担保合法、充足、有效。
　　五、贷款期限、利率与还款方式
　　（一）贷款期限一般不超过3年。　　（二）贷款利率执行中国人民银行有关规定。　　（三）借款人在借款合同约定的还款期限内，应根据项目销售进度，分期分批偿还贷款。
编辑：东莞工商银行贷款&&
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