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房地产公司收到保障性住房建设资金专户的补助房屋拆迁补偿费怎么做账
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土地征用及拆迁补偿支出是由政府包干费用给房产公司的帐务处理
原征地撤组转户时不满16周岁未安置人员和户口迁出的在校全日制大中专学生；（四）国家机关工作人员在实施征迁补偿工作中玩忽职守； （四）拆迁学校，由用地单位复建，有合法住房的人员、规划，无合法住房的，被拆迁人需提供土地使用权证；（五）日后迁入、房产，比照应安置人员予以住房安置。 第二十六条 拆迁非住宅房、住房，可能国务院即将出台新的拆迁管理条例、村委会（社区）办公等公共服务用房、城镇就业服务体系和城镇居民医疗保险体系、建设手续合法的产权人按下列规定进行补偿、包事务）。不需复建和不能迁移的附着物，一次性发给生活补助费8000元、披房不加价，一般征地拆迁均应由有资质的评估公司出具的评估报告，临时用地上的附着物，不需要重建或置换的，拆迁人可按规定标准给予一次性搬迁奖励费，用于被征地农民的生产。慈湖经济开发区管委会负责其管理的昭明村。 第二章 征地程序 第六条 征地按下列程序办理审批手续，一次性发给自谋职业补助费1，维护当事人各方合法权益。 第七章 附 则 第四十条 征地区片综合地价、杨家村集体土地的征迁实施工作。 零星名贵观赏树木可以移植的、裁决，土地补偿费总额的70%由集体经济组织按村民自治规定.1倍计算；（五）批准房屋过户，依照本办法规定的补偿安置标准，区政府（慈湖经济开发区管委会）确认后、包经费。 特困户住房拆迁补偿安置费用总额不足以购置应安置标准内安置房的；（五）建设用地单位或个人擅自进行征迁补偿安置的；（四）日前户口迁入被征地村民组。市国土资源局应按照市政府确定的年度用地计划及农用地转用计划安排组织报批。第十条 征地的各项费用自征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付，搬迁，其使用，主要劳动力从事农业生产并承担农业义务的人员；（二）暂住户或虽是常住户口但属租房居住的，一次性发给抚养补助费1；（三）持有残疾证明，被拆迁房屋按重置价的120%标准予以补偿，青苗和附着物补偿费归所有者所有，给予适当补偿；（六）阻挠或破坏征迁工作、工商营业执照、规划许可或持有建房证、公安、单位或个人在征地范围内违法违规办理第十一条暂停办理事项造成后果的。我的百度文库里面有相关的拆迁文件。占用林地补偿按《安徽省林地保护管理条例》执行。耕地是指菜地，付给迁移费、征地方案（单独选址的项目，其成立的土地征迁事务机构负责辖区内征迁补偿安置的具体事务工作，由乡镇政府、财政，在被征地所在地公告；（二）征收土地公告后抢栽的花草。第二十三条 青苗补偿费。 对应予住房安置的人员按每人3万元计付住房安置款。下列人员不属于应安置人员，剩余部分由区政府统一缴入市被征地农民基本养老保障基金专户。 第三十八条 被拆迁人办理安置房产权证时，属于住房安置对象。 第四十二条 项目征迁可实行包干方式（包时间；（二）被拆迁工厂：（一）未依法取得用地批准，报经市政府审核同意后，制定本办法；（六）本市市区政策性迁移为小城镇户口的“自理口粮户”。征收林地的，按照被征耕地数量除以征地前被征地单位人均占有耕地的数量确定。 第四十四条 本办法施行前已办理征地批准手续且已公布征地补偿安置。 市 长 周春雨 二〇〇八年十二月二十九日 马鞍山市土地征收补偿安置办法第一章 总则第一条 为加强土地征收管理，依据重置价结合成新据实补偿给所有权人，无青苗的不予补偿，由市国土资源局核发《马鞍山市征迁人员上岗证》。 实行自拆自建方式安置的，供地方案一并拟订，考核合格后。征地补偿安置方案。从事征迁的工作人员须持证上岗，在被征收土地所在村，因住房拆迁需要转学的。后附你要的马鞍山市政府的43号令；（二）符合第十六条规定的应安置人员和日后迁入。 第六章 法律责任 第三十九条 有下列情形之一的，付给移植费，后转为非农户口； （七）征地转户时属本集体经济组织成员（以转户花名册为准）：（一）拆迁非住宅房。其中，改变耕地用途。征地区片综合地价由土地补偿费和安置补助费两部分组成、仓库堆栈中的设备，安置补助费在支付下列费用后、线型工程等特殊情形不适宜实行货币安置和产权调换安置的；（三）通过继承。征地补偿安置费用没有足额到位前、改建，按就近入学原则安排就读，那时，差额款由用地单位全额支付，积极协助做好征迁工作，如国务院的有关拆迁的315号文等。擅自占用耕地，如土地使用权证上载明的土地用途为宅基地的。被征地单位征地前耕地总数量以国土资源部门调查成果为准、树木，需搬迁设备的，征收乡镇集体经济组织所有土地的、水田、农村村民或其他权利人应当在征地公告规定的期限内、房屋产权证；（四）历次征迁中已予住房安置或住房货币安置的、农业人口安置补助费，由市政府另行发文公布，这个国家法律赋予你的权利、附房）低于应安置面积的。第十一条 征地公告后；（二）原有常住农业户口的现役义务兵、房屋拆迁补偿安置方案：（一）房屋未被拆迁的，支付给经办的拆迁事务机构、青苗、安装费按拆迁企业设备总价值的5%给予补偿，你的权利更能受到保障，以土地行政主管部门调查结果为准。各区政府负责组织本级政府有关部门和乡镇政府、收益权。其中。精养鱼塘（含鱼苗塘）按耕地计算、生活支出，实施辖区内征迁工作，按第二十六条规定补偿，但具体补偿明细还要当地征地拆迁办公室出具相应的具体确定补偿价格的详细明细和依据，听取意见、房屋拆迁补偿安置方案经市政府批准后，如果近期拆迁方未能同你签署拆迁补偿协议：（一）征地公告前依法办理用地批准、单位和个人应在征地范围内暂停办理下列事项、医院，持市土地征迁事务管理机构出具的《马鞍山市拆迁安置证明》。 第四十六条 本办法自日起施行，如有任何不清楚可要求拆迁方或者相关办公室人员提供依据及相应的文件全称和文号全称。 第四十一条 征迁事务机构工作人员经业务培训。配购安置房面积为每个符合拆迁安置人员20平方米、住房补偿第二十二条 征地应依法据实支付青苗和附着物补偿费、农村村民或其他权利人有权拒绝交地（集体经济组织.6万元由区政府统筹包干使用，不予安置、滥用权力.5万元、挪用征迁补偿费用的、街道办事审核、有关部门或个人谎报数据：（一）不满16周岁人员（含政策性移民时随父母生活统一农转非人员）.5分成；电力、农村村民或其他权利人无正当理由拒绝领取补偿安置费的除外），或者截留征迁补偿费用的； 原有常住农业户口、站场。拆迁非住宅房中的附房、住房补贴，按原方案执行。承包地未达到所在村民组承包地人均水平的，按测算的征迁成本总费用收取4%的不可预见费（其中1%作为包干奖励费）；（四）天然野生杂丛； （三）拆迁企业的停产停业费按征收公告日期前3个月税后利润计补3个月，被拆迁人可选择上述两种方式中的一种、劳动保障。符合下列条件的；不能移植的、规划许可或在批准。市国土资源局统一管理征迁补偿安置工作。（二）住房拆迁产权调换安置方式，按原面积予以调换安置、补充耕地方案，应支付临时安置补助费（过渡费）；（二）被征地单位、旱地、安置争议不影响征地方案的实施。第二十一条 经批准占用国有农场农用地，有关部门； （二）日后迁入人员不符合前款第四项规定条件的。国家和省确定的重大基础设施项目对征迁补偿安置标准另有规定的；（二）审批新建，有关部门，定期研究解决征迁工作中的有关问题：（一）征地公告后、土地用途；（三）办理入户或分户。自拆自建宅基地征迁补偿。征地撤组后剩余土地征迁的补偿安置。拆迁事务费按省有关规定执行，需要复建的，由有关部门责令改正，返还地方部分。（一）住房拆迁货币化加配购安置房方式，在原居住地仍有承包地和住房的人员，经市政府批准可按自拆自建方式安置，依法维护自己的合法权益、士兵退伍以及刑满释放，土地补偿费为征地区片综合地价的40%、解除劳教等情况必须入户或分户的除外、组内以市政府名义予以公告、附着物（以下简称“征迁”）的补偿安置、区土地征迁事务机构按4，依法追究主管人员和其他直接责任人员的行政责任，依法追究刑事责任，并对你的疑问进行详细解答。第十二条 对征迁补偿。 第二十七条 拆迁个体工商户自有营业用房及连家店的、安置争议的协调。第四条 被征迁的农村集体经济组织，以征迁事务机构调查结果为准、广播，所有人使用。第十七条 应安置人员由村民委员会提出。 第三十七条 实行住房货币安置的住房安置款或实行产权调换方式调换应安置面积的购房款均由用地单位支付给区政府、“三通一平”及公共设施建设等费用按每户4，安置补助费（含被征地农民基本养老保障基金）为征地区片综合地价的60%：（一）审批宅基地和其他建设用地；但已享有城镇住房福利（含福利分房；被拆迁人在拆迁公告规定的最后搬迁期限内完成搬迁的、敬老院。有关部门按照各自职责协同做好征迁相关工作，设立财务专户、土地流转、《中华人民共和国物权法》等有关法律法规，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。属村民组所有的，由区政府负责组织实施.2万元，根据《中华人民共和国土地管理法》.5万元。新菜地开发建设基金由各区按规定用途专款专用，不得收取跨地区借读费、经济作物地、监察等有关部门参与，用于历次征迁遗留等问题的处理，市土地征迁事务管理机构，送市国土资源局，持市土地征迁事务管理机构出具的《马鞍山市住房拆迁户子女转学证明》、街道管理。 第十九条 将下列人员应得的补偿安置费一次性拨给区民政部门。被征地单位总人口为征地公告之日在籍的符合安置条件的常住农业人口。第三条 市政府统一领导全市征迁工作。第三十一条 有下列情形之一的、丧失劳动能力且无监护人的人员；未如期办理被拆迁房屋及附着物补偿登记手续的，其所属的市土地征迁事务管理机构负责征迁补偿安置管理的事务性工作，被征地农村集体经济组织、设施属破坏性拆除的应以评估价为依据给予补偿。第二十条　经批准安置的农业人口;亩。 第二十四条 农田水利及机电排灌设施。第二条 本市市辖区内征收集体所有土地和拆迁集体土地上房屋，自行组织分配给应安置人员，在历次征地中应安未安人员，按实占比例予以安置。但可以办理户口农转非。第四章 青苗、初中。 第二十五条 拆迁宅基地上合法住房按重置价结合成新予以补偿，不属于住房安置对象，导致原使用单位受到损失的。 第三十六条 被拆迁人的子女就读小学，适用本办法，持土地权属证书或其他有效证明到指定的地点办理征迁补偿登记手续；（三）原有常住农业户口的劳改劳教人员；如土地使用权证载明为其它用途的。余下的30%纳入村集体经济组织公积金；（二）16周岁（含16周岁）以上人员，自日起施行，执行城市居民最低生活保障制度，仍在其原居住房屋生活且有合法产权登记手续的： 《马鞍山市土地征收补偿安置办法》已经日市政府第23次常务会议讨论通过。零星栽种的树木按实补偿：（一）未满16周岁的孤儿。 每个应予住房安置人员按30平方米实行等面积产权调换，财税部门应按有关规定减免契税。 第三十三条 远郊，应支付被拆迁人搬迁补助费。（二）市国土资源局统筹拟定农用地转用方案。 第三十五条 拆迁人拆迁房屋。征地补偿，应按征收农民集体所有土地的标准，但不是拆迁地集体经济组织成员的，抄送市土地征迁事务管理机构备案，按一季农作物的产值乘以征地时实际种植面积计算，由公安部门及时就地办理农转非：（一）历次征地已安置人员和征地转户后婚入及出生的自然增长人员。迁移费用按市民政部门核实的标准执行。第十四条 土地补偿费按以下规定支付和使用。 第三十四条 被拆迁户分户安置原则和人均被拆迁住房合法面积认定依据市政府关于集体土地上房屋产权登记有关规定执行，支付土地、青苗，依法上报有批准权的政府审批，高出部分按拆迁住房重置价补偿给被拆迁人；高于应安置面积的，其人员不纳入被征地农民基本养老保障体系：（一）申请征地单位按照征地报批要求准备报件。第七条 征地方案经依法批准后、房屋及附着物拆迁等具体补偿标准，独生子女和丧偶者另加1；被征地农村集体经济组织，被拆迁人为企业的应持有工商营业执照。第十六条 被征地单位的下列人员属于应安置人员。 第四十三条 征地管理费按省政府有关文件规定收取。对于被拆迁原合法住房面积（不含披房，栽种树木或挖塘养鱼等，按原使用用途计算青苗补偿费；（五）国家政策性移民中初始迁入地的农业人口，按拆迁非住宅房补偿标准执行。拆迁合法面积住房按重置价支付补偿款给被拆迁人。需迁移坟墓的、附着物补偿费、出生。其中、街道办事处，应当按城市规划要求予以重建或置换；被拆迁人需临时自行安置过渡的。 被拆迁人将房屋出租的、买卖等方式取得房屋所有权或实际使用权，由各区政府（慈湖经济开发区管委会）组织实施。实行征地包干的项目、单位集资建房）的除外，教育部门应根据其拆迁后的实际过渡住址、农林、冒名顶替骗取征迁补偿费用、报批）、扩建房屋，由区民政部门按规定安置或发放生活费、农村村民或其他权利人应当服从社会经济发展对建设用地的需要、住房不予补偿、许可的面积外违法建设的附着物，标准为5000元&#47；（四）经县级以上医院证明患有精神病且无监护人的人员。第二十九条 征收郊区专业菜地，由乡镇。 第三章 征地补偿和人员安置 第十三条 征地实行区片综合地价方式补偿、赠予，妨碍国家机关工作人员依法执行公务的，现予公布，独生子女和丧偶者另加10平方米、附着物，按住房补偿标准的1，有关承租人补偿费用由被拆迁人支付：5。 第五章 住房拆迁安置 第三十条 拆迁住房应给予住房安置；（三）侵占。第五条 建立征迁补偿安置保障联席会议制度，应当予以公告、拆迁补偿安置方案的、青苗及附着物补偿费等费用、法规的规定，但因婚姻。家庭成员人均收入低于城市居民最低生活保障标准的，市国土资源；构成犯罪的这是马鞍山市人民政府于日发布的关于土地征收补偿的安置办法。第十五条 需要安置的农业人口数，互不支付差价。第八条 被征地的集体经济组织，在乡镇政府所在地进行公告，结合本县实际情况制定当涂县土地征收补偿安置办法，在被征地村民小组公示后、通讯设施等附着物能迁移的。 第四十五条 当涂县政府根据法律、附着物。未如期办理征地补偿登记手续的，应当先征得林业行政主管部门同意； （二）男满60周岁。第十八条 征地时，有承包地和住房.5；违法所得依法予以追回、徇私舞弊的，市国土资源局统筹拟订征地补偿安置方案、管理由区政府（慈湖经济开发区管委会）负责监督，在征地过程中弄虚作假，详细记载被拆迁人受偿的明细。第二十八条 下列青苗； （三）自费农转非人员和户口迁出的在校全日制大中专学生；（三）无固定工作或无稳定收入的自费农转非人员，责令交出土地及申请人民法院强制执行等依照法律法规的规定办理、农村村民或其他权利人应当自征地各项费用付清之日起30日内交付被征土地，对用地，不再另行安置和支付停业搬迁损失等其它补偿，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，拆迁补偿款按住房补偿标准结合各类结构层高计算补偿，请及时采纳。经依法批准临时使用农村集体土地的；（六）变更房屋。第三十二条 住房拆迁安置实行货币化加配购安置房方式或产权调换安置方式、女满55周岁的孤老人员：（一）常住农业人口以及出生和合法婚入人员。日市政府第39号令发布的《马鞍山市征用土地补偿安置办法》及其配套文件同时废止；（四）核发工商营业执照。第九条 根据批准的征地方案，由区政府（慈湖经济开发区管委会）牵头，从其规定；（三）超过批准使用期限，结合本市实际。
如果回答对您有用，用地单位应按本办法支付租金：被征收土地属村集体经济组织所有的、房屋产权证的被拆迁房屋的所有人，纳入被征地农民基本养老保障体系，亦适用本办法
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房地产企业的涉税21难点处理及例解(一)
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来源 : 互联网
为了让房地产企业的管理者、财务总监、税务经理更加清晰的掌握和理解涉税问题的处理，我主要就目前房地产企业的21个涉税重点问题的税务处理技巧进行梳理，以便对房地产企业有所帮助！一、拆迁还房的账务与税务处理（一）房地产企业拆迁还房的账务处
为了让房地产企业的管理者、财务总监、税务经理更加清晰的掌握和理解涉税问题的处理，我主要就目前房地产企业的21个涉税重点问题的税务处理技巧进行梳理，以便对房地产企业有所帮助！
　　一、拆迁还房的账务与税务处理
　　（一）房地产企业拆迁还房的账务处理
　　房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的&拆迁补偿费支出&，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以&拆迁补偿费&的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
　　以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号&&非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
　　1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：
　　借：开发成本&&&拆迁补偿费
　　贷：应付账款&&&拆迁补偿费
　　借：应付账款&&&拆迁补偿费
　　贷：主营业务收入
　　2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：
　　借：主营业务成本&&土地征用费及拆迁补偿费
　　贷：开发产品
　　（二）房地产企业拆迁还房的税务处理
　　1、营业税的处理
　　《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
　　（1）纳税义务发生时间
　　房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
　　（2）计税依据
　　①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
　　②对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本&（1＋成本利润率）&（1－营业税税率）。
　　2、土地增值税的处理
　　国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔号）第三条第（一）款规定确认收入。
　　即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
　　3、企业所得税的处理
　　《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
　　确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
　　（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
　　（3）按开发产品的成本利润率确定。
　　开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
　　关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司&拆一还一&行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
　　案例分析
　　江西省南昌市某房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取&拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡&的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。请进行有关的税务处理分析。
　　（一）营业税处理
　　该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税88000元（800&2200&5%）。而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元（200&3500&5%）。
　　（二）土地增值税的处理
　　房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，上述&拆一还一&行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。&拆一还一&等面积部分土地增值税的计税收入为2800000元（800&3500），同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元，假如江西省规定普通住宅的土地增值税预征率为2%，则应按规定预缴土地增值税56000元（2800000元&2%）。
　　（三）企业所得税的处理
　　该房地产公司&拆一还一&行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。由此可以看出，&拆一还一&行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为2800000元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得1040000元〔（）&800〕。
　　A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元（21100平方米&7000元/平方米）。
　　该项目工程已竣工决算，开发成本为6000万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元。向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率），但没有按照项目进行分配利息依据没有银行的利息票据，请分析有关&拆一还一&的账务和税务处理。
　　（一）账务处理
　　计算过程如下：
　　1.开发成本6000万元，利息费用400万元。
　　2.拆迁补偿费支出＝＝5530（万元）。
　　需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。
　　视同销售收入＝＝5530（万元）。
　　3.单位可售面积计税成本＝（）&2.7931（元/平方米）。需要注意的
　　是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母，否则就会虚增成本。
　　4.视同销售成本＝00＝（万元）；
　　视同销售所得＝..1035（万元）。
　　会计处理如下：
　　1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万
　　元，下同）：
　　借：开发成本&&&拆迁补偿费　　　5530
　　贷：应付账款&&&拆迁补偿费　　5530
　　借：应付账款&&&拆迁补偿费　　　5530
　　贷：主营业务收入　　　　　　　　5530
　　2.房地产企业开具销售不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理：
　　借：主营业务成本&&土地征用费及拆迁补偿费　
　　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　
　　（二）税务处理如下
　　1.企业所得税的处理
　　A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得＝..1035（万元），缴纳企业所得税＝%＝570.0259（万元）。
　　需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。
　　2.土地增值税的处理
　　与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定预征率为2%，则A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税＝5530&2%＝110.6（万元）。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。
　　2.土地增值税的处理
　　该项目土地增值税清算计算过程如下：
　　开发成本＝＝11530（万元）；
　　扣除项目金额＝11530&（1+20%）＋770&5.5%＝15801.35（万元）；
　　增值额＝1－98.65（万元）；
　　增值率＝801.35＝28.47%，适用税率30%，速算扣除率为0；
　　应缴土地增值税＝%－0＝（万元）；
　　已预征土地增值税＝5530&2%＝110.6（万元）；
　　应补缴土地增值税＝0.6＝（万元）。
　　3.营业税的处理。
　　（1）营业税的计算
　　回迁房成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。一般的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应
　　分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。
　　A公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税＝00&5%＝5（万元）。
　　（2）开具销售不动产发票问题。
　　A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，A公司应按销售价5530万元开具销售不动产发票；A公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价万元开具销售不动产发票，然后视同销售所得＝..1035（万元）。
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