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个人转让二手房需缴哪些税
　　【问题】　　个人转让二手房需要缴交的涉及哪几类？ 　　【解答】　　个人转让二手房需要缴纳的税种比较多，政策比较复杂。主要涉及到的税种种类共有8种：有及附加费、、印花税、土地、契税等。附加税费包括城市建设维护费、教育费附加和地方教育附加。 　　营业税方面 　　个人转让二手房属于销售不动产行为，按规定，必须缴纳营业税，税率为5%。&二手房&包括两种情况，住房和非住房。 　　如转让住房，自日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在本规定中，购房时间的确定以办理产权证的时间或者缴纳契税的时间&孰先&原则确定。销售时间的确定则以厦门市房地产交易权籍登记中心的收件时间为准。 　　如果转让的是其购置的非住房，如店面、车位等，则以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额计征营业税；个人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额计征营业税。 　　附加税费主要有城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。这几个附加税费以应纳的营业税额为计税（费）依据。适用税（费）率： 　　城市维护建设税：按市区7% ，县城、镇5％，不在市区、县城或镇的，税率为1％计征（外籍个人免征）。 　　教育费附加：按3% 的征收率计征（外籍个人免征）。 　　地方教育附加：按1% 的征收率计征。 　　城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。 　　个人所得税方面 　　据《中华人民共和国个人所得税法》规定，财产（含房产）转让所得必须缴纳相应的个人所得税。以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应所得额，税率为20%。由于二手房转让中，纳税人通常无法提供完整、准确的房屋原值及证明其转让个人住房的合理费用凭证等，同时，纳税人提交、机关审核这些凭证，也将是一个复杂、繁琐的过程。　　对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。　　印花税方面 　　目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税。但如果个人买卖的是非住房的话，买卖双方按合同金额的万分之五缴纳印花税。 　　土地增值税 　　目前对个人销售住房暂免征收土地增值税。如果个人买卖的是非住房的话，有增值但不符合减条件的，按收入全额征收0.5%的土地增值税。 　　减免条件是一是房产所有人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；二是房产所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 　　契税 　　（1）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。　　征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。　　具体操作办法由各省、自治区、直辖市、税务、房地产主管部门共同制定。　　（2）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
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& 二手房交易税费明细
二手房交易税费明细
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&商品房的办证税费是多少?&、&二手房的交易税费是多少?&是购房网友最关心的问题之一;其实这些费用不外乎契税、个税、营业税及附加、维修基金、手续费等。武汉房产办证和过户税费是否发生了变化呢?从武汉限购令执行开始到现在，武汉购房的税费政策其实并没有发生明显的变化，主要是豪宅标准变化、维修基金交付时间提前，土地增值税缴纳方式和标准发生变化，同时明确了经济适用房交易的税费标准;而外地部分城市已经开始全面执行个税差额20%和房产税等在武汉并没有执行。因此小编为您整理了武汉市2014年最新最全的购房税费;同时列举税费减免的十种情况。
由于税费计算时，都是需要根据普宅和非普宅来区分，先来看看目前武汉执行的普宅标准。
日后新的普通住房标准：
&140平方米
总价&140万元
&140平方米
总价&90万元
三个条件需同时满足。
日之前旧的普通住房标准：
&140平方米
单价&7000元/m2
且总价&100万元
&140平方米
单价&5700元/m2
且总价&80万元
三个条件需同时满足。
只要上述一个条件没有满足，就属于非普宅;日之后非普宅的标准调高了，去掉了单价的限制，中心城区房屋总价从100万元提高到140万元，远城区从80万提高至90万元。所以豪宅标准出台后，最大的大优惠者是那些买卖单价高于7000元，或者总价在100万至140万，面积小于140m2房屋的置业者。
商品房办证税费情况
一、契税是商品房办证中税费最高的，具体情况如下：
普通住宅且&90m2
普通住宅且&90m2
非普通住宅
别墅类或单价&5500元/平方米会或总价&70万元住房：4%;
单价&5500元/平方米住房：2%
别墅类或单价&4000元/平方米住房：4%;
单价&4000元/平方米住房：2%
二、维修基金：日之后楼盘取得预售的,业主在收房前交存首期维修资金，并在账户余额不足30%时，续存维修资金;日以前取得预售的，购房人仍按原来的时点和方式交存(办证时交付)。
具体缴费的标准：
砖混结构住宅&&49元/平方米(个人)、10元/平方米(开发商);
无电梯框架结构住宅&&55元/平方米(个人)，12元/平方米(开发商);
有电梯14层以下(含14层)框架结构住宅61元/平方米(个人)，25元/平方米(开发商);
有电梯15层以上(含15层)框架结构住宅73元/平方米(个人)，30元/平方米(开发商)。
以前：住宅维修基金2%，非住宅维修基金1%。
三&、其他相关税费：
交易手续费
房屋登记费
证照印花税
3元/平方米
建筑面积&1.36
11元/平方米
注意：经批准设立的房屋交易机构对限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房的转让手续费应在计价规定标准的基础上减半收取，即：新建住房每平方米1.5元;存量住房每平方米3元。
案例：王小姐2013年4月在东西湖区买了一套商品房，容积率3.0，面积100m2，价格80万，楼层8/11，由于第一次买房，不清楚具体的费用，所以咨询我们，办理两证大概需要多少钱?
应缴税费金额如下：(单位：元)(此计算结果仅供参考，请以实际业务办理的结果为准)
6100（交房前交付）
直达阅读：
相信大家对于商品房如何计算税费有了一定的了解，那么再接着来谈谈过户的税费问题。
一、营业税及附加和契税是二手房税费中的比重最大的：
营业税及附加
超过5年(含5年)
首套1%；二套3%
首套1.5%；二套3%
非普通住房
二、个人所得税(住宅)，分为两种方式：
①查账征收计算方法为：评估价格-房产原值-税金-合理费用)&20%
②核定征收计算方法为：评估价格&1%;
转让个人自用5年且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税。出售自有住房并在1年内重新购房者，不再享受个税减免优惠。
三、土地增值税：
单位房产和个人非住宅缴纳增值税有查账征收和核定征收两种方式。其中，查账征收需要纳税人提供原始的房屋成交价款、契税等各种凭证，用于计算房屋的增值额和扣除标准金额，根据不同的使用税率来计算应征税额;而对于不能提供相应原始凭证的纳税人，则采取核定征收，直接用该套房屋的计税价格乘以适用的核定征收税率即可算出应缴税款。
武汉市现行土地增值税预征率为：
&四、其他税费：
交易手续费
房屋登记费
交易印花税
证照印花税
土地登记费
建筑面积&1.36
首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收；如果请了中介，还需要交中介费：正常交易价格的2%。
那么我们也结合一个实际的案例，让大家了解，如何计算。
案例2：张先生2004年6月在武昌区购买了一套房产，面积大概100m2，并于当年办理了两证，现在想转卖这套房产，大概90万，不是家庭唯一住房，想问一下过户费用大概是多少？
很多网友都是这样提问的，其实这样的提法是不能帮你算出具体的费用的。计算二手房过户费用需要用到评估值和原合同价。那我们在这里就假设一些条件，原合同价也就是当初购买新房时的金额，大概60万，现在评估值80万。最后还需要了解买家是首套房还是二套房，假设是首套房，知道了这三个，我们就可以计算了。
应缴税费金额如下：（单位：元）（此计算结果仅供参考，请以实际业务办理的结果为准）
维修基金及附加
满5年普宅免征
直达阅读：
交易时，还有一种比较特殊的房产，即经济适用房，交易时和普通二手房不一样，税费将多增收土地收益金；或者是土地出让金。
经济适用房交易需交土地收益金或出让金
土地收益金：使用类型为划拨的需要收取相应的土地收益金;土地收益金：按地段等级收费标准&土地分摊面积;具体土地等级划分需参照《武汉市市区综合定级级别查询》。目前武汉市区土地等级分九级，一级最高，为不到200元，四五级在100元以下;土地分摊面积一般100平方米的房子只分摊几个平方米，一般只有几百元。
如果选择变更土地性质也是可以的;愿意将&划拨用地&变更为&出让土地&的，按照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金，土地使用权变更为&出让&，但费用较高。
注意：《规定》出台之后即2012年7月后下达建设计划的新经适房，购买后再次上市，就要严格按照差价的七成缴纳土地出让金，土地使用权必须变更为&出让&;也就是根据二手房的评估值减去购买价，再乘以70%，费用较高，就动辄数十万。
交易时选择第一种方法交土地收益金，而不用第二种方法将划拨用地变更为出让土地，可以多赚数十万;同时如果选择第一种方式，在居住、买卖上也无区别，上市 进入二级市场后，即便以后再买卖，也可以正常交易;也并不影响该套房屋的使用功能;最大的区别就是如果以后房屋拆迁，其拆迁款会少些。
其他税费参考普通二手房交易，但是需要注意营业税是否缴纳是重点;由于经适房是合同满5年即可交易，而营业税的缴纳的标准是以办理房产证的时间或是缴纳契税的时间为准，所以即使合同满了5年，房产证没有满5年仍然需要缴纳全额的营业税&&5.8%;如果合同和房产证都满5年，那么就可以免征。
非住宅交易税费高
如果是商铺或者写字楼，办证时其实主要是契税的差别，契税一律为4%;而二手商铺或写字楼交易的话，区别则较大。
土地增值税
房屋登记费
交易手续费
交易印花税
土地证登记费
3%或差额20%
差额20%个税武汉未普及 房产税未征收
目前二手房交易个人所得税征收有两种标准，能提供房屋原值的按照出售前后差额20%征收;未能提供房源原值的，统一按照出售总价的1%征收。只有二手房交易满五年，且是唯一住房的才能免征个税。
2013年3月出炉的房地产调控&国五条&实施细则中，出售自有住房按转让所得20%(即差额的)计征个税的细则引起了各方的关注;随后，各个地区都不断制定相关的政策，地方国五条陆续出台，但是最终落地严格执行个税差额20%的只有少数个别地区，例如北京，目前武汉并未执行。
除了差额20%个税外，房产税的问题也是关注比较大的。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。我国现行房产税中，征收范围限于城镇的经营性房屋。 2010年以来，房产税一直是业内外热议的焦点，但目前仅有上海重庆等地开始征收此费用，虽然国家一直在扩大房产税改革试点范围，但是武汉并没有执行，也没有征收。
最后我们来看看哪些情况下办证或者买卖时税费可以减免。
契税5种情况可减免
1、普宅首套房可享首套房契税优惠
个人首次购买普通住房的契税为1.5%，而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率为1%，二套房或者是非普宅才需缴纳契税3%，而别墅和非住宅，含商铺、写字楼宇、车库类按4%征收。
注意：两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
2、拆迁户可享契税减免优惠
契税抵减优惠针对于拆迁户，对被拆迁人因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。所以拆迁户申报减免契税，凡减免税证明资料齐全、规范的，可实行征收窗口审核、即时办理。
这两种情况可以进行契税减免，那么还有一些情况是可以直接免去契税的，例如：
3、离婚分割也就是产析可免契税
夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。
4、夫妻间房产更名时，契税也是减免的。
夫妻之间的房屋、土地权属&加名&、&减名&、&换名&或变更共有份额的，均享受免征契税优惠。
5、法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。
上述三项中除了不需缴纳契税，还免征个税、营业税及附加，那还有什么情况下可以减免个税和营业税呢?
个税减免要求高
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税;对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
交易时，对不能提供房屋原值的，卖家可按总价的1%缴纳个税;对能提供房屋原值的，卖家按房屋&买进卖出&总价差额的20%来缴纳个税。
房产证或者契税发票满五年减免营业税
除了看房产证是否满5年外，还有查看契税完税时间也是缴纳营业税的时间依据。所以购房者在购买房屋后，还需保存好房屋缴费的一切凭证都有助于证明证满五年，特别是其中的契税完税证。
根据财政部、国税总局发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;非普宅征收差额营业税;而如果个人将购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税;武汉营业税及附加的税率为5.8%。
注意：直系亲属间赠与是免征营业税和个税的。
土地增值税个人出让住宅免征
目前，个人转让商铺、写字楼等非住宅产品，需要缴纳营业税、个税、土地增值税、印花税等税种。另外，按现行税法规定，个人转让住房暂免征收土地增值税。
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限购下关于房子的那点事 个人所得税到底交多少
广州颁布“限购令”后，很多市民以“赠一买一”的方法转移名下物业以获得购房资格，近期更有读者致电本报询问：如果以继承房屋再出售的方式来获取购房名额，这种方法是否可行？需要缴纳哪些费用？记者通过采访海珠公证处等专业机构得知，继承房屋出售所缴交的费用与获得赠与房屋后出售的费用基本相同。赠与房屋再出售个人所得税为差额征收专业人士指出，此前有媒体报道称“受赠人获得赠与房屋再次出售时，需缴纳房屋市场评估价20%的个人所得税”的说法并不准确。该人士表示，受赠人出售获赠房屋时，个人所得税的税基为房屋实际成交价减去房屋原价及受赠人支付的相关合理税费后的余额，税率为20%。此外，受赠人出售获赠房屋还有一定的个人所得税免征条件，如果房产证够5年，且该房产为受赠人的唯一住房时，则可以免征个人所得税。在这里，所谓“房产证够五年”并非指受赠人获赠之日开始算，而是从赠与人购买该房产之日开始算。赠与过程的契税按“房屋残值”征收还有市民认为：“赠与房屋契税为房屋评估价的3%，房屋评估价是极低的。”对此，专业人士澄清也是不准确的说法。此处的“契税”指的是发生在房屋的赠与人和受赠人之间赠与受行为过程中产生的契税，由于是赠与而不是买卖行为，所以其契税的税基既不是市场成交价，也不是评估价，而是“房屋残值”。“房屋残值”是评估学学术概念，具体由房管局相关专业评估机构做出，一般情况下楼梯楼为元/m2，电梯楼为元/m2左右。其实，赠与房屋本身和赠与房屋再出售都会产生契税，前者的税基为“房屋残值”，后者的税基才是房屋的市场价或评估价，两者可能差10倍左右甚至更多。有市民可能是站在赠与房屋再出售的立场上看待赠与房屋本身发生的契税，混淆了两种交易行为有本质的不同。 专题文∕图：记者 龙蕾受赠房屋再出售税费如何交？误读1：“受赠人获得赠与房屋再次出售时，需缴纳房屋市场评估价20%的个人所得税。”澄清：受赠人出售获赠房屋时，个人所得税的税基为房屋实际成交价减去房屋原价及受赠人支付的相关合理税费后的余额，税率为20%。误读2：“房产证够5年且房产为受赠人唯一住房时，可以免征个人所得税。”澄清：“房产证够五年”并非指受赠人获赠之日开始算，而是从赠与人购买该房产之日开始算。”继承房屋再出售税费如何交？如果是继承房屋再次出售，其个人所得税如何缴交呢？继承房屋属于个人无偿受赠，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。继承房屋再次出售需缴纳的个人所得税和赠与房屋再次出售相同，其税基同样是房屋实际成交价减去房屋原价及受赠人支付的相关合理税费后的余额，税率为20%。此外，免征条件也是相同的，如果房产证够五年，且该房产为继承人的唯一住房时，则可以免征个人所得税。
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案例2-变房屋销售为股权转让发布时间：
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例：2011年，位于城区的致远房地产公司将其拥有的房屋出租给某商贸公司，租期10年，租金每年300万元。当年致远公司应纳税情况如下：
营业税=300*5%=15（万元）
房产税=300*12%=36（万元）
城建税及教育费附加=15*10%=1.5（万元)
企业所得税=（300-15-36-1.5）*25%=61.88（万元）
税后净利润=300-15-36-1.5-61.88=185.62（万元）
由于商贸公司所支付的租金可在缴纳企业所得税前扣除，假设该商贸公司不考虑该租金的税前利润为X。则该商贸公司的税后利润=（X-300）*（1-25%）=75%X-225.
为减轻税负，致远公司将房屋出租改为投资，改房屋作价1500万元，作为对商贸公司的投资入股，商贸公司每年进行利润分红，改税后利润分红=300*（1-25%）=225（万元）。进行税收筹划后，致远公司接受的商贸公司所分配的税后利润不缴纳企业所得税，以房屋投资入股取得的投资收益不缴纳营业税和房产税，该项业务的税后净利润变为225万元，相比税收筹划前的方案增加了39.38万元（225-185.62）。
对商贸公司而言，以支付租金的方式使用房产的租金可以税前扣除，但需要缴纳房产税=1500*（1-30%）*1.2%=12.6(万元）。假设该商贸公司的税前利润与税收筹划前相同，则该商贸公司的税后利润=（X-12.6）*（1-25%）-225=75%X-234.45。与税收筹划前相比税后净利润减少了9.45万元（234.45-225）。可见，通过将房屋出租转化为投资业务，致远房地产公司避免了营业税等税负，得到了节税效益。虽然商贸公司的税后收益因此减少，但远低于房地产公司所获得的收益，这一矛盾可通过双方协商解决。
你好李经理，我在上面看到这个案例，“对商贸公司而言，以支付租金的方式使用房产的租金可以税前扣除，但需要缴纳房产税=1500*（1-30%）*1.2%=12.6(万元）”对这句话不太理解
不是以自有自用才需要交房产税吗？支付租金方式的话不是出租方交房产税吗？
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