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龙斌：新常态对房地产未来发展影响何在？
来源：观点地产网
近期广泛争论中国房地产市场运行的趋势，有说是白金时代的，有说是白银时代的，也有一些观点持比较悲观的看法，认为房地产随着人口红利消失，随着城市告别了房屋短缺期市场，逐渐转变为过剩市场，房地产调整乃至下行都不可避免。不论是悲观还是乐观的观点，经济&新常态&都是最重要的依据。
新常态是什么?对房地产未来的发展影响何在?
新常态是房地产发展新的宏观背景，意味着高速增长的黄金时代结束
所谓新常态，主要指经济从高速增长转变为中高速增长，经济增长方式从靠劳动力、资本投入的粗放增长，转向靠改革创新、技术进步的集约式发展，即转型升级。新常态不像过去一味追求总量扩张，它更加重视有质量、均衡、可持续的增长。
2014年中国经济增长为7.4%，与前几年保八相比减速明显，与过往30年平均10%的增长率相比更是大幅回落，经济减速对房地产市场形成压力。
在新常态下，确实房地产发展的经济环境出现变化，信贷环境也发生变化。过去为了维持高增长，不断用巨量投资拉动经济，用宽松的货币信贷来刺激经济，房地产最直接受益这种，资产泡沫与宽裕的流动性相伴而生，流动性过于泛滥也带来房价不断上升的货币现象，膨胀的经济成就了通常都说的房地产的&黄金时代&;而新常态则审慎对待流动性与经济刺激的关系，我们看到，2014年上半年银根趋紧，资金成本普遍上升，不仅房贷利率走高，银行回款周期也拉长，缺乏金融支持的房地产市场成交萎缩，不少房企资金面紧张，而大型房企则降价促销争夺有限的市场。
决策层主动降低增长目标，明确不再采用宽松货币政策对经济强刺激，而是兼顾经济增长、改革、经济结构调整、民生、就业乃至社会正义等多种目标。从这种意义上看，新常态中的房地产的发展与过往应该是有所不同的。
新常态并不意味着政府任由经济下落，房地产业的作用无法替代
新常态就意味着经济一直下行吗?显然不是，当经济形势逼近增长底线时，政府坚决地采取各种措施稳增长。
2014年第三季度中国GDP减速到7.3%，我们看到，决策层果断地扩大基建投资、不对称降息(前期还两次定向降准)、释放流动性应对&融资贵、融资难&问题、加大财政支持力度、央行解除限贷、地方政府纷纷放宽房地产限制政策等，多管齐下防止经济继续下滑。
进入到2015年1月份，央行时刻三年出乎预料降准，市场绝大多数因此判断中国重新进入降息、降准的通道。
新常态并不是信贷一直都紧，不会松。当关键的经济数据和指标出现不良信号时，如1月份中国制造业PIM指数为49.8%，破了荣枯线，进出口、消费、投资这三驾马车都乏力，资金成本和利率居高不下，决策层对于流动性放松的力度往往超出我们的预料。这不叫强刺激，这叫松紧适度。
所以，我们认为，新常态不是用新的经济发展方式来牺牲增长，增长是有底线的，决策层会千方百计保底，中国经济进入衰退期的概率非常小，宏观政策无论如何都会死保让经济不失速。
中国经济进入新的发展阶段，既要解决深层次的问题，需要锐意改革，同时要保持发展轨道，不能偏离&&新常态需要强大的平衡能力。
我们认为，要保持经济在中高速轨道上发展，房地产还需要发挥其特有的作用。过去在正式文件中说它是支柱产业，但现在不再提这个词，尽管如此，房地产的先导作用、对产业链的拉动作用、对内需的重要性以及对地方财税经济的影响都是无法替代的。新常态下，房地产更需要平稳健康发展，不可能走向某些舆论所说的&崩盘&或&泡沫破裂&。
新常态与房地产总体处于增长周期并不矛盾
新常态下，中国经济告别过往高速增长时代，不时面临经济减速换挡期、转型期、前期强刺激消化期的&三期叠加&阵痛，需要寻找新的发展动力，房地产行业同样面临诸多挑战和不确定性。
不过，新常态仍属中国经济增长期，是快速城市化过程的新阶段，新常态下的房地产的发展，一定受惠于经济增长，而人口向城市迁移带动的房地产需求也是持续的，也就是说，房地产总体仍处于增长的大周期的基本面没有改变，不能看空房地产。假如看不到这一层关系，我们就难以把握房地产与新常态的本质关系。
新常态下房地产也面临众多机遇。如政策直接干预市场减少、改革红利、创新、启动内需机遇等。
站在新常态的高度看，中国房地产从量价齐升的2013年高涨走势转入缩量价格有所下行的2014年调整市不是偶然的，与中国经济降速、去杠杆、调整结构等有直接关联。
当经济下行压力过大，快触及底线时，决策层果断调整策略，简政放权，加大改革力度，加大投资，适度放松流动性，主动松绑不合理的房地产限制政策，力图保持房地产平稳健康发展，所以，2014年下半年特别是第四季度，房地产市场企稳，核心城市率先回暖，呈现交投前低后高的特点。
总的来看，对于2015年及以后的房地产，不能悲观看待，房地产市场很可能会受惠新常态强大的平衡力量&&当经济下行压力过大的时候，货币信贷放松就是必须的选择。对于房地产而言，这意味着最坏的时候已经过去，但很多新的问题如供应过剩、市场分化严重、不少城市购买力不足、新兴的主力购房人群需求变化、土地等成本居高以及互联网新技术冲击等等接踵而来，挑战是全方位的，需要行业认真研究和对待。
龙斌 合富房地产经济研究院院长
原标题：新常态对房地产未来发展影响何在？
编辑：张银
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山西房产网 - 太原房产网 - 太原楼盘网 - 山西地产导航网 版权所有快速上涨和高库存风险并存 楼市重在“平稳”
　来源：21世纪经济报道
一边是一二线城市房价的快速上涨，一边是三四线城市楼市的高库存。
两种压力并存之下，最新修改的《政府工作报告》把“促进房地产市场平稳运行”拟补充写入。这表明，面对新的问题，2016年的楼市政策有了新的指向。
就在3月15日，住建部长陈政高在十二届全国人大四次会议新闻中心举行记者会上，明确表示稳定一线城市和二线城市房价是下一步住建部的重要工作之一。而库存主要集中在三四线城市，这些城市的房价大体上是回落的，一二线城市上涨的压力较大。
他表示，不同地区的楼市的分化严重，而且日趋严重。“这就给我们调控带来了挑战，也是重大的课题。”
化解高库存
楼市无疑牵动人心，也影响宏观经济。
陈政高称，房地产和宏观经济的发展密切相关。2015年，房地产增加值占整个GDP的比重达到了6.1%，房地产开发投资占城镇固定资产投资为17%。而历经1年多稳定楼市的政策，2016年，楼市政策又面临新问题。
3月15日，陈政高在解读当前的楼市状况时称，房地产整体的颓势已经扭转，销售企稳回升的态势明显。2014年全国销售面积、销售额双双下降，其中销售面积下降了7.6%，销售额下降6.3%。2015年全国商品房销售面积同比增长6.5%，销售额增长14.4%。从2016年前2个月的时间来看，仍保持上述趋势。
此前的3月12日，国家统计局发布前2月房地产投资、销售、库存等数据，房地产投资、施工、土地成交价款、商品房销售的同比数据均转呈现向好态势。其中，商品房销售面积同比增长28.2%；房地产土地成交价款同比增长0.9%；全国房地产开发投资同比名义增长3.0%；房地产开发企业房屋施工面积同比增长5.9%等。
然而，房地产库存数据仍在持续增加。截止到2月底，全国商品房库存达到了7.39亿平方米，增速达到15.7%。
房地产的库存主要集中在三四线城市。也因此，继续化解高库存，稳定房地产市场是2016年楼市调控的重要命题。
2016年的《政府工作报告》中提出，要因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。
农民工购房也是化解三四线库存的有效措施。陈政高称，农民工在城市购房的潜力巨大。
“我到一些地方搞过调研，现在一些中小城市农民工的的购房占整个购房总量的30%左右，在县城占到了50%，甚至更高。”
针对农民工解决房地产高库存问题，陈政高称，核心还是解决就业问题，通过落实享受基本公共服务、努力解决农民工就业、各银行破解农民工的购房的信贷难题等，促进农民工在城市安居乐业、购房居住。
稳定一二线城市房价
《政府工作报告》中补充的“促进房地产市场平稳运行”，不仅仅指的是稳定三四线城市，也需要稳定一二线城市的房价。
和2015年不一样的是，春节之后，一二线城市的火爆行情一直持续。
根据中原地产研究中心统计数据，3月6日-3月13日，54城市合计住宅签约套数为7.58万套，环比上周上涨达到了11.63%，为最近10周以来的最高点。其中，二线城市涨幅最明显，涨幅高达13.5%。
在中原地产首席分析师张大伟看来，一二线城市的楼市已经进入明显的恐慌火爆情绪中，预期扭转之下，一二线城市房价下一步上涨的压力很大。
全国政协委员、泰和集团董事长黄其森则告诉21世纪经济报道记者，开发商其实不愿意看到一二线城市房价上涨过快，房价过快上涨的同时也将凸显楼市风险。
因此，如何平稳一二线城市的房价，成为重中之重。
21世纪经济报道记者自住建部获悉，针对房价上涨压力较大的一二线城市，住建部专门建立房地产成交数据每日数据报送体系，保持对主要城市房地产市场成交、价格情况的严格监控。
陈政高在答记者问时也表示，住建部也将抓好价格监测、随时发现问题，提出对策，稳定一二线城市房价。同时他表示，一线城市已经从严格执行限购、差别化信贷、增加住房供应、稳定预期等多个措施来稳定市场，且从网签数据来看，也取得一定成效。
“在谈到一二线城市房价时，和此前重点城市房价暴涨，决策层喊话严控，降房价表态不同的是，此次住建部在喊话一二线城市楼市时，特别强调稳定房价。”张大伟提醒。
因此他认为，下一步一二线城市的政策方向将以稳为主，除非房价出现持续暴涨行情，否则不会出现大幅度的打压一二线城市的楼市政策。
“房地产对宏观经济的支柱作用依然明显，从房地产持续稳定的方向来看，房价暴涨或下跌都不利于宏观经济稳定，从目前来看，一二线城市房价过快上涨和三四线城市高库存风险并存，也是下一步政策的重点，均需要防范。”原建设部办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一如是介绍。（作者：纪睿坤）
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