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借名买房,房子算谁的
日常生活中，借名买房的纠纷屡屡频发，大家对房屋购买行为中的借名买房应该非常熟悉。借名买房，顾名思义就是借他人的名义履行房屋买卖合同。借名买房，房子归谁?今天，华律网小编就为您整理了“借名买房”的相关法律知识，欢迎阅读。借名买房借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人以他人名义登记房屋产权的一般原因(1)规避法律或者政策购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。(2)转移财产逃避债务债务人不履行到期债务的，债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人(一般是亲人)名下，给债务人和法院以自己无财产的假象。(3)贪图便宜享受优惠比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。(4)简便手续，减少税费比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税，以未成年人的名义购买房屋等等。借名买房的风险(1)登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事、不承认借名之事。(2)第三人对登记购房人转移房产给事实购房人的行为提出异议，实践中，借名买房双方进行约定时，事实购房人认为借名与登记购房人的配偶没有关系，真正的房主是自己，但登记购房人的配偶往往以《婚姻法》的规定提出异议，否认借名买房的事实，确认该房产为夫妻共同财产。(3)房产被登记购房人处分(转让或抵押)或被法院执行。借名买房注意事项1、如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，如果借名买房合同是当事人自愿签署，奉行合同自由的原则，借名买房合同应具有法律效力。但该合同最好注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”&而且，需要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。事实购房人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，事实购房人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。2、另外，即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定，将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产。因为根据《物权法》善意取得的制度，第三人出于善意而信赖不动产登记簿或房屋所有权证书的内容，并且转让时已支付合理的价格，同时，转让后已依法登记，因而取得房屋所有权，应受到法律的保护。事实购房人仅有权向登记购房人要求赔偿。3、至于登记购房人不能清偿到期债务，债权人申请法院强制执行，法院以不动产登记为依据，查封并拍卖该房产，致使事实购房人丧失对房屋的所有权。如果借名买房合同无效，已经付款的事实购房人，只能向登记购房人要求返还购房款，如果借名合同有效，事实购房人在执行过程中可以向法院提出执行异议，对被执行的房产主张权利并要求法院停止执行。根据《民事诉讼法》的规定，执行员对案外人提出的异议，按照法定程序进行审查，理由不成立的，予以驳回;理由成立的，由院长批准中止执行。以上就是华律网小编为您整理的有关“借名买房”的相关知识，他人名义买房，会涉及到许多法律问题，也存在许多风险，一旦登记购房人事后反悔，如果没有足够的证据，证明该房屋是借名买的，而产权证又是登记购房人的，处理起来是十分复杂，因此，大家尽量不要借名买房。如果的您的情况更为复杂，华律网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。延伸阅读：
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今天就再聊下借名购房的有关诉讼方面的技术性问题。
一、借名协议的法律效力，一般认定是合法有效。
现在的通说是认为借名协议合法有效，相关的房地产调控政策并非国家的法律或行政法规，认为借名协议违反调控政策属于无效协议的法律依据不足。理由是“政策调控希从宏观着手，从调控总量上看，政策目的并没有落空，其对调控对象的限制从A转移至B身上，将A和B 看做一个整体，调控总量并未减损，并未侵犯公共利益或国家利益。”详见《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》第358页。
我个人认为借名买房的代持协议，谈不上损害社会公共利益，房产始终登记在有购房资格的一方名下，对社会整体的购房对象在数量没有任何实际影响，允许实际产权人在有购房资格后变更登记，没有损害社会整体限购目标，这是当事人之间合法处分自己名下购房资格的问题。从整体上看，没有对限购政策形成冲击，实际产权人只有具备购房资格后才可以申请变更登记，房子还是始终登记在有购房资格的人名下，限购的对象和数量没有变更。而规避信贷政策，规避的是首付款的支付比例和利率水平，而银行不能代表国家或者社会公共利益。
当然借名购买经济适用房等政策性住房，也就是借名购买对购买人有特定人身属性要求的房屋，因为这类政策性住房对于购房资格有特殊的要求和严格的审查公示程序，双方的借名协议一般会被认为损害社会公共利益而无效。
二、实际产权人提出确权诉讼时需要提供证据证明双方之间对房屋产权的归属已有约定，登记产权人只是个被借名的登记产权人。
借名人提供证据证明其对房屋确实存在出资关系，但是没有证据证明双方有关于所有权归属问题的约定，借名人主张房屋确权或要求登记权利人协助办理房屋登记过户手续的，难以获得法院的支持，但是有权另行主张出资债权。
很多人在没有取得双方存在房屋所有权约定的情况下，贸然提出确权诉讼，导致不能举证证明双方对争议的房产所有权有明确约定，因证据不足败诉。
举一个很简单的例子，你为了买房，从其他人处借了一笔钱，该借款人就不能在房价上涨的时候要求房产归他所有。你比如为了做生意从银行贷了一大笔款，然后用部分银行贷款购买了一套房产，房价上涨后，银行就不能基于你曾经向他借款的这一事实，主张你购买的房产归他所有。
这就要求，双方在一开始就要签订明确具体的借名协议，约定房产的归属情况，避免以后举证存在困难，在没有书面约定的情况下，要提供相应的录音、短信或微信等证据补证双方真实存在借名购房的法律关系，在完全没有任何证据证明双方存在借名关系的情况下贸然提出诉讼，败诉不足为奇。
只提供出资证明的证据，可以是借贷关系，也可以是赠与关系，但是和房产的所有归属问题没有必然联系。
三、房产被查封后实际产权人再依据借名协议提起确权诉讼存在被驳回的法律风险。
近年来越来越多的法院开始对借名购房给与否定性的评价，认为规避政策的法律风险应该由实际产权人承担，不能把不利的法律风险让基于相信物权公示公信原则的第三人承担，目前这一观点在法院系统越来越占上风。
你比如，登记产权人瞒着实际产权人出售房产，收取购房者定金或大额的购房款后逃之夭夭，因为违约被买家依法申请予以查封，此时如果支持实际产权人确权的诉讼请求，买房人基于物权公示公信原则而进行的买卖合同，风险处于完全不可控的状态，而这个完全不可控的状态是因为实际产权人规避政策造成的物权登记权利人不符。
今天为什么要说查封后实际产权人的诉讼权利会得不到有效的保护，主要是最近碰到多起案件，法院均是因为房产已经被其他人查封，用各种理由驳回实际产权人的确权诉讼。北京市高院更是在其指导意见中明确，对已经被他人查封的借名确权诉讼不予支持。实际上这种情况是摆在法官面前的价值判断题，可以支持实际产权人的诉讼请求也可以驳回，两种判罚均没有错。
在如此不利的情况下，实际上打确权诉讼，不如按照房屋买卖合同的诉讼路径进行继续履行诉讼。按一房多卖的游戏规则，实际产权人在已经占有的情况下，做为买受人诉讼继续履行反而更容易解套，第三人的查封此时也没有意义了，买受人已经支付大部分购房款，并且买受人已经实际居住，依据《执行异议复议规定》，第三人的查封可以被化为无形。
《执行异议复议规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记
对于已经到了执行阶段被查封的房产，单独另案提出确权诉讼，存在被直接裁定驳回起诉的诉讼风险。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条现在各地法院均是要求，在进入执行程序以后，此种情况只能到执行机构通过提出执行异议之诉来处理。
说了这么多就是告诉大家，对待查封房屋的确权诉讼上，各个法院作法是不一样的，法官的自由裁量权很大，对借名买房在维权时碰到房产已经被人查封时可能存在的风险要有充分的认识，结果并非很乐观。提醒下各位实际产权人在发现问题后要争取第一时间作为第一查封人锁定房产，最大限度的维护自身的合法权益。
下面是上海高院对已查封房屋的确权诉讼的处理办法。
审判实践中经常出现原告对产权登记在被告名下的房屋提出确权诉讼，审理中发现系争房屋已经被法院采取查封、扣押和冻结等执行措施的情况。如何处理存有不同意见。
倾向性意见认为：法院在审理房屋确权诉讼时，应当查询所要确权的登记在当事人一方名下的房屋在诉讼中的权属状况，发现系争房屋已经被法院执行部门作为被执行人的财产予以查封、扣押、冻结的，应从程序上驳回当事人的确权诉请，引导当事人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定向执行法院提出执行异议。（来自上海高院关于房产案件若干争议问题的处理意见2015）
四、房屋确权判决作为民事确认之诉，不具有执行力，只提出确权请求，胜诉后权利人也不能向法院申请执行。依据法律规定，权利人可以依据生效判决直接去房产登记部门要求变更登记，但是实际上，房屋登记部门通常不受理只有确权判决的登记申请，需要当事人通过另案提起行政诉讼解决。这就要求在提起房产确认之诉的时候，要顺便提出要求借名登记人协助实际权利人办理变更登记的诉讼请求，赋予判决书执行力，争取在一个案件中一次性解决问题。
五、依据借名关系提出的确权诉讼，实际产权人需要符合相应的购房政策，不符合购房政策，则诉讼请求不会被支持，因为在实际产权人没有购房资格的情况下支持了其确权诉讼请求，就等于变相废了政府的限购政策。因为不知道这一点，不少人的诉讼费算是白扔了。
先写到这里吧。
——周争锋日写于深圳
——转载请注明出处每天我都在深圳二手房买家维权群溜达答疑解惑，QQ群号。周律说房市
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借名买房到底算谁的
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如果这房子你们私下没有做公证的话只能算是外甥的房产
回答者：刘***生 |
借名购买一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同；应该是签订他人的名字吧。因此，建议最好去咨问一下律师们，可以通过网络 去找律伴中的律师免费的提问 弄清楚
回答者：d***1 |
父亲承租单位的公房，由小女儿单独出资购买，因为只能由承租人购买，故该公房一直登记在父亲名下。后屡次过户受阻，父亲曾立遗嘱表示该房由小女儿继承。但父亲过世后，小女儿办理正式过户时，其他兄弟姐妹却提出异议，到底这房子该归谁呢？
案例简介：借父名买房过户起纠纷 王先生承租单位的一套100号公房由小女儿王芳居住。1993年房改时，王先生表示这套公房谁购买就归谁。王芳的两个哥哥和姐姐都无力购买，最终由王芳购得。因为当时只能由承租人购买，所以此房本下来后登记在王先生名下。 1997年王先生老伴儿去世。 1999年王芳搬到单位分的房子居住，将100号房对外出租。 2000年，王芳大哥的岳父生病住院，由于100号离医院较近，大哥便借住100号一段时间。当时，王先生写下一份说明：100号房实际归王芳所有，待到能过户时过户给王芳。 2004年，大哥将100号房屋返还。王先生准备将房屋过户给王芳，但该房屋仍不允许上市交易。于是王先生立下遗嘱：100号房由王芳继承。 2015年初，王先生过世，王芳拿出公证遗嘱，希望哥哥姐姐配合办理过户。二哥提出异议，称属于王先生的份额由王芳继承，但属于老太太的份额，应由兄妹四人继承。无奈，王芳律师请求帮助。 律师解读：有公证遗嘱不按继承处理 律师表示：查看相关资料后，认为王芳与王先生形成了借名买房的法律关系。 100号房的购房合同、发票、完税凭证等都由王芳持有，房屋自购买后至今也是由王芳实际占有、使用和支配。虽然房屋一直登记在王先生名下，但实际所有人是王芳，双方形成了借名买房的法律关系。 2000年王先生写的说明也表示王先生和王芳之间存在借名买房的法律关系，因暂时不能过户，待能过户时配合王芳办理过户手续。2004年，因仍不能办理过户手续，王先生立下公证遗嘱，也是为了履行自己配合王芳过户的义务。 虽然王先生有公证遗嘱，但不应按照继承来处理。该房产实际上是王芳的财产，不属于王先生的财产，王先生去世后也不属于其遗产，不应该按照遗产处理。 法院判决：借名买房成立，其他三子女履行合同义务 律师受王芳委托，以合同纠纷诉至法院，要求王芳的哥哥姐姐办理100号房过户手续；二哥又以继承纠纷将王芳等三人诉至法院，要求依法分割王先生遗产100号房。 王芳的律师向审理继承案件的法官提交了王先生的说明、公证遗嘱及王芳购房的相关手续，从购房到现在实际占有、使用房屋的凭证，证明双方存在借名买房的法律关系，该房屋是否属于王先生的遗产存在争议，且已诉至法院。 审理继承案件的法官认为继承案件的审理应以合同纠纷案件判决结果为依据，因此继承案件裁定中止。 在借名买房合同纠纷案件中，王芳的律师提供了相关证据材料，王芳的大哥和姐姐均认可该房屋确实属于王芳所有。二哥不认可王先生的说明，但未提出鉴定。 此外，二哥认为，借名未经其母同意，因此无效。王芳的律师表示，借名买房是一个合同关系，如果借名成立，该房屋都不属于王先生的房产，更谈不上是其与老伴儿的夫妻共有财产，因此，借名买房的约定，也不需要其母的同意。 最终，法院认为王芳和父亲王先生已经形成借名买房的合同关系，其他三子女作为继承人应履行合同义务，判决王先生三子女配合王芳办理100号房屋过户手续。 温馨提示：借名买房须有书面协议或正式说明 律师提出，因房改时有些单位只允许原承租人购买，或者用长辈的工龄优惠较多，所以借名买公房的情况并不罕见。 通常借名买房都是亲戚间，没有书面约定，在认定是否存在借名买房法律关系时，借父母名义购买比借其他亲戚名义购买更困难。 子女为父母出资买房通常被认为是赠予或者借款，不能因为子女给父母出资买房了，就简单的认定为借名买房。 因此，在认定子女和父母之间是否形成借名买房法律关系时，通常要有书面协议，即使没有书面协议，也要像本案中王先生书写的说明，证明双方确有借名买房的事实存在。否则只是子女长期占有、使用父母的房子，想认定借名买房比较困难。
回答者：x***4 |
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