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合同都签了，房子不卖了，诉卖方违约，中介输官司 房屋买卖 中介合同 有的条款很常见 其实法院不支持
原标题：合同都签了，房子不卖了，诉卖方违约，中介输官司 房屋买卖 中介合同 有的条款很常见 其实法院不支持
　　何女士通过房屋中介卖房，合同签了，房子却没卖。
　　中介拿着合同，一纸诉状告到法院，似乎赢官司是铁板定钉的事。但是，日前重庆渝中区法院判决双方不存在违约。
　　记者调查发现，房屋中介机构正在使用的购房合同中有不少无效条款。
　　中介：卖家违约
　　去年9月12日，家住重庆渝中区巨兴村的47岁何女士，与文女士、重庆九龙坡区科创路某家房屋中介公司签订房屋买卖（转让）合同，约定文女士购买何女士在重庆渝中区大黄路的一处房屋，成交价80万元。
　　中介诉称，合同签订后，何女士一直称忙碌，直到当年11月才来协助买方办理按揭审批手续。后因买方贷款未通过银行审批，需要改签银行，双方第二次签按揭审批手续时，何女士以查看房产证为由，突然收回房产证，并拒绝在按揭贷款申请上签字。随后，何女士单方解除合同，并把定金退还文女士。
　　中介认为，房屋转让合同约定“因何女士原因导致无法办理按揭贷款……除向文女士支付违约金，另向房屋中介公司支付中介服务费1.6万元及赔偿经济损失”。为此，中介索赔违约金1.6万元。
　　卖家：中介违约
　　何女士称，并非自己违约，而是买方经过多方努力，仍无法办理按揭，主动要求解除房屋买卖合同的。中介公司在审查资料时，未了解买方的资信情况，属于违约。
　　何女士还称，房屋买卖合同中约定，“合同签订后，甲乙双方未征得丙方同意自行解除合同即违约”。这是房屋中介公司的格式条款，限制了买卖双方自由交易的权利，加重了买卖双方的责任，有强迫交易之嫌，合同应属无效。
　　法院:不予支持
　　法院认为，第一次按揭未能成功办理，不是何女士的原因；第二次签手续，房屋中介并无证据证明是何女士收回了房产证并拒绝交易。
　　法院认为，房屋买卖合同实为包含了房屋买卖及居间两个合同法律关系的混合合同：何女士与房屋中介公司成立居间合同关系、何女士与购房人文女士成立买卖合同关系。因此，即使何女士在合同履行过程中违约并拒绝出售房屋属实，何女士的行为应当是对文女士违约，不是对房屋中介公司。因此，何女士在履行房屋买卖合同过程中并没有违约。
　　法院还认为，“合同签订后，甲乙双方未征得丙方同意自行解除合同即违约”这一条是以违约金形式确定了无论买卖双方是否履行买卖合同，房屋中介公司均有获得居间报酬的权利。
　　日前，重庆渝中区法院一审判决，对中介公司要求何女士支付违约金的诉讼请求，不予支持。目前判决已生效。
　　重庆晚报见习记者 赵方敏
　　合同上有哪些无效条款
　　重庆君融律师事务所从事民事维权的殷炬律师，昨日提供了几份房屋买卖合同，有些条款看似没有问题，却暗藏玄机。他为此进行了解读。
　　条款1：因甲方原因（如：迟延交付《房地产权证》和相关证件或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变等）导致无法办理按揭贷款或房地产权转让登记手续……应向房产中介公司支付中介费用xx元及赔偿经济损失。
　　殷炬律师：依据《合同法》，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
　　条款2：甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金。
　　殷炬律师：根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。
　　条款3：甲方不得将该不动产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售，否则视为违约，应承担违约责任。
　　殷炬律师：委托人可以委托多家中介机构卖房。根据《房地产经纪管理办法》，两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。
　　条款4:争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，由丙方（见证方）进行调解。调解不成的，甲、乙双方向房产所在地人民法院以诉讼的方式予以解决。
　　殷炬律师：见证方的责任主要是如果甲乙双方做了虚假证明，就要承担法律责任，而非协调甲乙双方的争议。
声明：凡注明为其他媒体来源的信息，均为转载自其他媒体，转载并不代表本网赞同其观点，也不代表本网对其真实性负责。您若对该稿件内容有任何疑问或质疑，请即与东方网联系，本网将迅速给您回应并做处理。
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合同都签了，房子不卖了，诉卖方违约，中介输官司 房屋买卖 中介合同 有的条款很常见 其实法院不支持
日 04:09 来源:重庆晚报
原标题：合同都签了，房子不卖了，诉卖方违约，中介输官司 房屋买卖 中介合同 有的条款很常见 其实法院不支持
　　何女士通过房屋中介卖房，合同签了，房子却没卖。
　　中介拿着合同，一纸诉状告到法院，似乎赢官司是铁板定钉的事。但是，日前重庆渝中区法院判决双方不存在违约。
　　记者调查发现，房屋中介机构正在使用的购房合同中有不少无效条款。
　　中介：卖家违约
　　去年9月12日，家住重庆渝中区巨兴村的47岁何女士，与文女士、重庆九龙坡区科创路某家房屋中介公司签订房屋买卖（转让）合同，约定文女士购买何女士在重庆渝中区大黄路的一处房屋，成交价80万元。
　　中介诉称，合同签订后，何女士一直称忙碌，直到当年11月才来协助买方办理按揭审批手续。后因买方贷款未通过银行审批，需要改签银行，双方第二次签按揭审批手续时，何女士以查看房产证为由，突然收回房产证，并拒绝在按揭贷款申请上签字。随后，何女士单方解除合同，并把定金退还文女士。
　　中介认为，房屋转让合同约定“因何女士原因导致无法办理按揭贷款……除向文女士支付违约金，另向房屋中介公司支付中介服务费1.6万元及赔偿经济损失”。为此，中介索赔违约金1.6万元。
　　卖家：中介违约
　　何女士称，并非自己违约，而是买方经过多方努力，仍无法办理按揭，主动要求解除房屋买卖合同的。中介公司在审查资料时，未了解买方的资信情况，属于违约。
　　何女士还称，房屋买卖合同中约定，“合同签订后，甲乙双方未征得丙方同意自行解除合同即违约”。这是房屋中介公司的格式条款，限制了买卖双方自由交易的权利，加重了买卖双方的责任，有强迫交易之嫌，合同应属无效。
　　法院:不予支持
　　法院认为，第一次按揭未能成功办理，不是何女士的原因；第二次签手续，房屋中介并无证据证明是何女士收回了房产证并拒绝交易。
　　法院认为，房屋买卖合同实为包含了房屋买卖及居间两个合同法律关系的混合合同：何女士与房屋中介公司成立居间合同关系、何女士与购房人文女士成立买卖合同关系。因此，即使何女士在合同履行过程中违约并拒绝出售房屋属实，何女士的行为应当是对文女士违约，不是对房屋中介公司。因此，何女士在履行房屋买卖合同过程中并没有违约。
　　法院还认为，“合同签订后，甲乙双方未征得丙方同意自行解除合同即违约”这一条是以违约金形式确定了无论买卖双方是否履行买卖合同，房屋中介公司均有获得居间报酬的权利。
　　日前，重庆渝中区法院一审判决，对中介公司要求何女士支付违约金的诉讼请求，不予支持。目前判决已生效。
　　重庆晚报见习记者 赵方敏
　　合同上有哪些无效条款
　　重庆君融律师事务所从事民事维权的殷炬律师，昨日提供了几份房屋买卖合同，有些条款看似没有问题，却暗藏玄机。他为此进行了解读。
　　条款1：因甲方原因（如：迟延交付《房地产权证》和相关证件或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变等）导致无法办理按揭贷款或房地产权转让登记手续……应向房产中介公司支付中介费用xx元及赔偿经济损失。
　　殷炬律师：依据《合同法》，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
　　条款2：甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金。
　　殷炬律师：根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。
　　条款3：甲方不得将该不动产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售，否则视为违约，应承担违约责任。
　　殷炬律师：委托人可以委托多家中介机构卖房。根据《房地产经纪管理办法》，两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。
　　条款4:争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，由丙方（见证方）进行调解。调解不成的，甲、乙双方向房产所在地人民法院以诉讼的方式予以解决。
　　殷炬律师：见证方的责任主要是如果甲乙双方做了虚假证明，就要承担法律责任，而非协调甲乙双方的争议。
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买卖合同纠纷需要提交什么证据
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合同纠纷，是指因合同的生效、解释、履行、变更、终止等行为而引起的合同当事人的所有争议。对于合同纠纷，当事人可以通过下列途径解决：和解、调解、仲裁、诉讼。
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2951今日解答房屋买卖合同纠纷，应如何处理
本人于16年11月27日和甲方（房屋卖家）签订存量房居间（买卖）合同，本人为乙方，中介公司为丙方，其中关于首付款的支付方式合同中约定为“首付款人民币X园整，乙方于签订合同之日起十个工作日内，以下列方式支付：给甲方提前还贷的形式支付。乙方在该交易房屋甲方原贷款银行的第三个提前还款日，在甲方及丙方的陪同下至甲方原贷款银行办理提前还贷手续”。此外合同中有约定单方违约需要承担的具体违约责任。
在实际执行中因甲方银行提前还贷需要提前30天申请，申请了之后等待30天才可以提前还贷，无法按照上述时间执行。
目前甲方不想继续执行合同，本人在丙方的建议下向甲方发出履行合同催促函，其中有内容为“但由于你无法跟贷款银行约定还款时间，所以至今仍未依约定进行”。
甲方针对催促函给出答复：“函中‘但由于你无法跟贷款银行……仍未依约定进行’此文，本人存在异议并纠正：与你签约的合同中约定‘乙方在该交易房屋甲方原贷款银行的第三个提前还款日，在甲方及丙方的陪同下至甲方原贷款银行办理提前还贷手续’，合同中明确我方在乙方提前还款前只有‘陪同’义务，并没有主动‘跟贷款银行约定还款时间’的义务。合同中以上约定已于16年12月9日违约，因此我方终止履行合同的义务”。
本人的问题有三点：
一、甲方的行为是否构成了单方违约，是否需要承担完全的违约责任？
二、履行合同催促函是否具有法律效力，是否能作为诉讼的证据，是否会因为其中的用词不当导致在诉讼纠纷中处于不利地位？
三、甲方针对催促函给出的答复是根据合同中的用语以及约定的时间问题而要求终止合同，从法律的层面讲，甲方的说法是否有依据，向甲方贷款银行约定提前还贷的时间属于甲乙丙三方哪方应该承担的义务，合同中没有写明的意外情况是否可以完全排除在外？
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法律分析对于问题描述，可以作如下分析：1、你所说的这个情况，你与卖方签订的房屋买卖合同是合法有效的，受法律的保护。
2、按照你的陈述，与银行的按揭贷款关系是卖方与银行建立的，提前还款应当由卖方主动向银行提出，你是没有义务的。
3、因此，造成不能提前还款而致使你不能履行合同义务的原因是由卖方自己造成的，你的行为不是违约的行为。
4、现在卖方不想执行合同的行为是典型的违约行为。你是可以要求卖方继续履行合同的。
5、同时，你向卖方发出的催促函符合法律规定，是有法律依据的。
6、卖方的回函没有法律依据和事实依据，卖方的说法是不成立的。
7、可以与卖方协商处理，协商不成，及时通过法院诉讼解决。行动建议1、保存好你与卖方签订的房屋买卖合同和卖方依据收到催促函的证据。
2、可以与卖方协商处理。
3、协商不成，可以通过法院诉讼解决，要求卖方继续履行合同或者承担违约责任。相关法律法规《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当 承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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没有通知消息在民事诉讼中，您提出的主张要得到法院支持，您需要提出相应的证据，这些证据还要在开庭审理中经过对方当事人质证，法院认为属实后才能作为裁判依据。因此，正确了解如何举证，对您进行或准备诉讼十分重要。
　　（一）举证责任
　　1、民事诉讼法第64条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
2、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负责举证责任的当事人承担不利后果。
3、当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。
4、当事人向人民法院提交的证据系中华人民共和国领域外形成的，该证据应当经所在国公证机关予以证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。当事人向人民法院提供的证据是在港、澳、台地区形成的，应履行相关证明手续。
5、当事人提供外交书证或外文说明资料，应附中文译本。
6、当事人应当对其提交证据材料逐一分类编号，对证据材料的来源、证明对象和内容作简要说明，签名盖章，注明提交日期，并依对方当事人人数提出副本。
（二）向人民法院申请调查证据
7、当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。
8、符合最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第17条所列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集取证。
9、当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当提交书面申请。申请书应当载明被调查人的姓名或者单位名称、住所地等基本情况、所要调查收集的证据的内容、需要由人民法院调查收集证据的原因及其要证明的事实。
10、当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日。人民法院对当事人及其诉讼代理人的申请不予准许的，应当向当事人或其诉讼代理人送达通知书。当事人及其诉讼代理人可以在收到通知书的次日起三日内向受理申请人的人民法院书面申请复议一次。人民法院应当在收到复议之日起五日内作出答复。
11、当事人依据民事诉讼第七十四条的规定向人民法院申请保全证据的，不得迟于举证期限届满前七日。当事人申请保证全证据的，人民法院可以要求其提供相应的担保。
12、当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出，对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通知鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。
13、当事人申请鉴定经人民法院同意后，由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构、鉴定人员、协商不成的，由人民法院指定。
14、当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第27条所列情形之一的，人民法院应予准许。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。
（三）举证期限以及逾期提供证据的法律后果
15、举证期限可以由当事人协商一致，并经人民法院认可。由人民法院指定举证期限的，指定的期限不少于三十日，自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算。
16、当事人在举证期限内提交证据材料确有困难的，应当在举证期限内向人民法院申请延期举证，但需经人民法院准许；当事人在举证期限内不提交证据，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据，人民法院审理时不组织质证，但经对方当事人同意质证的除外。
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