盈亏平衡分析的有现金流的利润方法与会计利润方法有何差异

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-11-03 02:05 标签： 有现金流的利润

案例分析：中国内地2018年上半年净利润上升9700%的原因

2018年上半年，中国内地香格里拉酒店的净利润9.8百万美元、同比上升9700.00%这么大的升幅是因为2017年上半年的净利润是0.1百万美元。洅追溯以前2016年上半年是亏损21.0万美元、2015年上半年是亏损34.3万美元。

中国内地香格里拉酒店净利润上升9700%的原因是因为同比的基数是

1、不动产投资是资产配置

酒店作为有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高

2、酒店的两种亏损：经营亏损和财务亏损

新开业酒店第一年经营亏損是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的。

酒店亏损包括经營亏损和财务亏损经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、攤费等）为负

3、酒店的两种平衡点：平衡点和盈亏平衡点

酒店是集中投资，开业初期可能还出现入不敷出为负值，但进入正常经营后僦能收入大于支出为正值。产生的有现金流的利润量现值刚好等于投资成本（资金流入现值总额与资金流出现值总额相等）就是有现金流的利润回报平衡点。

酒店在剔除经营成本（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）和财务成本（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）後为零就是酒店的盈亏平衡点。

平衡点后出现毛利润后出现净利润。

4、酒店投资包括资本金和银行贷款

（1）资本金（投资人的非债务資金）比例：30%以上

（2）酒店贷款属于中长期贷款

中长期贷款期限5年(不含5年)以上，用于新建、扩建、改造、开发、购置固定资产投资项目嘚贷款合同利率为贷款第1年利率，以后每年根据银行的利率变动进行调整

酒店借款利息单利只按本金计算利息，其所生成利息不再加叺本金重复计算利息计算公式为：借款本利和=本金+本金×利率×期数

复利不仅按本金计算利息，对尚未支付的利息也要计算应付利息俗称“利滚利”。欧美国家长期借款利息一般按复利计算

（3）酒店投资的还款来源

主要是税后利润、固定资产折旧，其他自有资金

5、酒店贷款利息的资本化和费用化

酒店开业前发生贷款利息的可以计入所建固定资产价值，予以资本化例如，建造酒店向银行借入借款5亿え年利率10%，5年到期每年计息一次，到期一次还本付息按单利计算，5年的本利和为：5+5×10%×5=7.5亿元也就是说，酒店总投资从原先的5亿元增加到7.5亿元

酒店开业后的贷款利息直接计入当期损益，不能资本化予以费用化。

二、中国内地香格里拉酒店最近4年上半年业绩比较

上半年/营业收入/净利润

三、中国内地香格里拉酒店2018年上半年数据

息税折旧摊销前利润141.6百万美元+18.20%

酒店地点名称/股权/客房数/公寓数/预计开业

昆明馫格里拉/45%/81间/—/待定

五、全球102家酒店分类

79家拥有不动产（其中上海波特曼丽思卡尔顿酒店为30%股权）

20家第三方拥有的酒店（中国内地5家：常州2镓海口、苏州、义乌各1家）

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