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摩托车在小区里被盗 业主拒缴物业费败诉
　　案例：
　　这是一起比较典型的物管和业主之间的矛盾――
　　童先生是城区某小区的业主，去年11月，他停在小区内的一辆摩托车被盗。年底，当物管公司上门来收物业费时，他拒绝缴纳，理由是停在小区里的摩托车失窃了，物管没有把好安全关。
　　物管一纸诉状将童某告上法院，要求其支付物业服务费3518元。
　　庭审中，童先生辩称，物业管理公司未按约履行物业管理服务合同，致使其摩托车被盗，其有权拒缴物业费。同时，童先生还要求物业管理公司赔偿其摩托车被盗的相关损失。
　　法院审理后，依法判决被告支付物管服务费3518元。
　　法官解读：
　　据区法院统计，物业服务纠纷这几年来势凶猛。这些纠纷中，九成以上都是因为业主欠缴物业费引发的。很多物业管理公司经常一口气起诉十几甚至几十名业主。
　　在这样的官司中，业主为何老是输？
　　这是因为业主拖欠物业费和财物损坏、损失索赔是两个不同的法律关系。比如，物管对小区业主的人身伤害、财物丢失，该不该赔偿,具体赔偿多少，得结合案件事实，并根据相关法律规定和物业管理合同来看。业主需支付的物业费,与物管是否应该赔偿业主，是完全不同的两个法律关系，不能擅自折抵。
　　本案中，物业管理公司与小区业主委员会之间签订的物业管理服务合同对全体业主具有拘束力，物业管理公司对童某所在小区实施了物业管理服务，童某理应支付物业管理服务费。
　　如果童某认为物业管理公司在履行合同中存在瑕疵的，可以根据该《解释》第三条之规定，请求物业管理公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是以不缴纳物业管理费用作为救济手段。
　　至于童某主张摩托车遭窃，并要求赔偿的诉求，因本案审理的是物业服务合同纠纷，财产损失与本案不属同一法律关系，因此童某可另行通过法律途径解决。
　　链接：
　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
作者：通讯员
周颖　　编辑：陈茜如
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增值电信业务经营许可证：浙B2- 信息网络传播视听节目许可证号：1110482 广播电视节目制作经营许可证编号：（浙）字第696号 互联网新闻信息服务许可证：浙新办0019　摩托车小区内被盗 谁担责
日 07:12来源：
虽然现在各个小区的治安情况都非常好，但还是有部分小区偶尔发生一些被盗情况。这不，家住城南某高档小区的李女士最近就遭遇这样的情况，上周五晚上她停在小区停车棚内的摩托车就被盗了。
摩托车被盗小区物管不负责
日前，李女士致电本报记者，声称她平常上班骑的摩托车，停放在小区停车棚内时被盗了。随后李女士向物管公司要求赔偿，却遭到物业管理公司的拒绝。
在接到电话后，记者随同四川致高律师事务所赵柯律师一起，在城南某高档小区见到了李女士。据李女士介绍，上周五下午下班后，李女士按照小区保安人员的要求，将摩托车停放在小区的停车场，并经小区保安在小区《停车记录》中登记确认（由于是新小区，小区内还未办理月租停车业务）。第二天一早，李女士到停车场取车时，她的摩托车不见了。经过小区保安调查，最终确认该摩托车被盗。于是李女士第一时间向公安机关报案，并与小区管理人员交涉，要求小区物管公司
赔偿。该小区物业管理公司却认为，小区业主委员会与其签订的《物业服务合同》中约定：“物业服务事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任，双方另行签订人身、财产保险和保管合同专项合同的，按合同执行”，因此小区物业管理公司以不是自己的责任为由予以拒绝。
是否赔偿司法界也有争论
对于李女士的遭遇，四川致高律师事务所律师赵轲律师认为，现在类似“业主家被盗”、“在小区丢车”物管纠纷越来越多，但由于此类问题的法律适用上存在争议，李女士遇到的问题在司法实践中也曾出现过不同的处理结果。不仅如此，武侯法院还曾邀请成都市房管局、成都市物管协会以及物业管理公司、业主代表、律师共同就“小区丢车物管该不该赔”等
问题进行讨论。
赵律师还介绍，目前法律界在“业主家被盗”等问题上存在两种不同的意见，一种意见认为，在小区车场停车，经小区保安登记确认，双方成立了事实上的保管关系，物业公司保管不善，应当承担赔偿责任，故应由该小区物管公司赔偿。另一种意见认为，《物业服务合同》中明确排除物管公司的财产保管保险责任，即物管费中不含财产保管责任，业主虽然按照某小区保安人员的指定，将摩托车停放在小区的停车场，经小区保安登记确认，也只能说明业主与小区物管存在事实上的保管关系，但这种保管是一种无偿的保管，小区保安对车辆出入进行了登记，履行了车辆的管理责任，物管公司无重大过失，业主以交物管费为由要求小区物管公司承担责任的请求不能成立。
●律师说法
物业管理公司应当赔偿
具体到李女士的摩托车被盗事情上，四川致高律师事务所的赵柯律师认为，虽然《物业服务合同》确实明确约定物管公司无财产保管保险责任，但在该合同中同时约定：双方另行签订人身、财产保险和保管合同专项合同的，按合同执行。本案中李女士按照某小区保安人员的指定，将摩托车停放在小区的停车场，经小区保安登记确认，李女士与该小区物管公司已成立保管合同关系，应当认定双方成立了保管车辆的特约。虽然双方在《物业服务合同》中约定物管费不含保管费，双方对保管费用也没有约定，但保管合同可以是无偿合同，并不影响保管合同的成立。根据《中华人民共和国合同法》第374条之规定“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的保管人应当承担赔偿责任，但保管
是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担赔偿责任。”造成了保管物灭失，即推定保管人存在重大过失，保管人要证明自己无重大过失，就必须提出证据予以证明。而在本案中，物管公司提出的《停车记录》并不能证明被盗摩托车的丢失情况，不能证明其无重大过失，故依法应当承担赔偿责任。
最后，赵柯律师也提醒广大业主，正如上文提到的由于司法实践中缺乏可适用的法律，业主在就此类问题提起起诉时，也会面临无法得到支持的风险。因此赵柯律师建议大家，对于自己的财物，还是小心谨慎，妥善保管，以免发生纠纷。同时赵柯律师也希望，成都市的物管协会能制订物管服务的相关规定，来统一规范，避免一些纠纷产生。
记者江先海
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&&&&地点：深圳市南山区海映山庄
&&&&事件：2月初，南山区海映山庄小区居民吴先生被偷了一部，他认为小区处应负赔偿责任。管理处表示会协助公安机关调查，不负责赔偿。
&&&&记者帮：据吴先生介绍，他当日凌晨4点多起床，发现车棚内的摩托车不见了。保安说零点50分时看到有人骑着吴先生的车出去了，他当时以为是吴的朋友借去了。
&&&&吴先生2006年时也在该小区被偷过一辆摩托车，当时保安登门道歉，他没追究责任。但这次管理处没任何表示，他要求赔偿损失。但管理处开始时说只负责赔偿丢失单车的损失，可吴先生质问管理处，为什么之前他夫人的单车不见了，也没有赔。之后管理处保安改口，说管理费交的只是卫生费，只管卫生。
&&&&结果：该小区管理处钟主任表示管理费是用在公共卫生、佣金和治安维护等方面，并不负责交通工具丢失后的赔偿。管理处已，该哪方负责要看警方调查结果。某律师事务所刘律师表示，管理处是否该负责任存在三种情况。一，如该业主另外交纳了摩托车管理费，管理处一定要赔；二，如双方所签物业合同里有列明管理费包括管理该项费用，管理处也该赔；最后一种是合同没有写明，管理处是否需要负责任就存在争议，而吴先生与物业签署的合同里并没有写明管理费具体包含的事项。
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小区业主被盗案中物业管理公司之责任承担
作者：成都市新都区法院 王瑜&&发布时间： 10:34:46
& & & &&随着我国城镇化进程的加快及房地产行业的兴起，人们越来越多的愿意选择小区模式的居住环境，物业管理行业也随之迅速发展起来，但相伴而生的物业管理纠纷也呈现出井喷的态势。现在进入法院的物业管理纠纷类型多样，其中因盗窃引发的此类纠纷占比较重，笔者拟通过对一起案例的分析来理清小区业主被盗案中物业管理公司在什么情况下应当承担赔偿责任，以及如何承担责任的问题。
一、问题的提出&
新都区某高端小区内，一业主家中失窃，被盗走笔记本电脑两台、液晶电视一台，手机及现金等共计价值30000元左右。业主认为自己财产被盗是因为物业管理公司的安保工作不到位，故向法院起诉，要求物业管理公司赔偿被盗财物的损失。该案经承办法官协调，双方当事人达成一致协议，以调解方式结案，物业管理公司同意赔偿被盗业主人民币8000余元，并承诺对业主提出的小区监控系统、小区灯光、保安巡逻等事项进行全面整改。&
目前我国尚未有一部完整而权威的关于物业管理方面的法律规范，对类案的审理法官拥有很大的自由裁量权，很大程度上只能运用法律原则和自己对法律的理解，在公平公正的基础上进行处理。其他法院也受理过业主被盗后诉小区物业管理公司要求赔偿损失的案件，不同的法官对类案的裁判思路和标准也不尽相同。随着新建小区不断增多，业主与物业管理公司的摩擦纠纷也不断增多，由于法律规定的缺失以及行业管理的不规范，导致类案的调解难度增大，业主与物管公司的对立情绪也渐浓。虽然前述案例以调解结案，但笔者认为有必要通过本案来理清小区业主被盗案中，业主与物业管理公司法律责任关系。&
二、本案中物业管理公司的责任认定
（一）正确理解物业管理公司的保安义务
在业主与物业管理公司签订的物业管理合同中，物业管理公司除了提供清洁、维修、绿化养护等服务外，一项最重要也是最模糊的一项服务就是保安服务。目前业主与物业管理公司之间对其认知出现矛盾的现象相当普遍，尤其是发生失窃后，关于&什么是保安服务&、&保安应提供什么样服务&以及&发生事情后保安有没有责任&难以明确。但笔者认为正确理解物业管理公司所承担的安保义务是认定其是否应在业主被盗案中承担责任的关键因素。
有观点认为物业管理的公共服务并不仅仅是由物业管理公司给小区找个老头或老太来看门，而应是要对住户人身财产安全承担责任。笔者认为从社会责任公平的角度看，这种理解具有片面性，理由如下：一是保持社会稳定，开展社会治安综合治理是全社会的共同任务，物业管理公司的保安服务实际上是配合公安机关的社会治安综合治理的活动，要物业管理公司来承担起对整个小区住户的人身财产安全保障有强人所难之嫌。二是在实际操作过程中，物业管理公司也很难达到保护财产的要求，物业管理中的保安服务只能起到群防群治的社会治安综合治理作用，是一种&治安防范服务&，而不是&治安保障服务&，其工作只能降低物业管理范围内的犯罪率，不能也不可能完全杜绝物业管理范围内的犯罪现象。三是从保安的权利义务上看，保安虽然着统一制服，在管理上比一般行业更严格，更规范，但他们在法律上绝没有任何超越于普通公民的权利和义务，更没有任何意义上的&执法权&。四是目前物业管理的经费来源是向业主、住户收取物业管理服务费，考虑到业主、住户的承担能力，收取这些费用的原则是收支平衡，略有节余，这些费用只能够维持公共设施的运行和保养维修以及管理人员的薪酬等费用开支。在这种低收费的情况下，一旦要求失窃一户物业管理公司就如数赔偿一户，那么，物业管理公司就根本无法正常运行下去，整个物业管理行业无利可图，最后物业管理行业的出路只能是夭折。物业管理行业夭折后损失利益最大的当然是全体业主，住户。故笔者认为物业管理公司承担的人身财产安全保护责任应当是有限的。
（二）物业管理公司是否应承担责任
我国《物业管理条例》第三十六条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据该条例可知，物业管理公司的保安措施是否达到职业所要求的标准是判断其是否承担责任的关键。诚如前述，物业管理公司承担的人身财产安全保护责任应当是有限的，故笔者认为只要物业管理公司的管理人员履行了正常的安全防范义务且不存在失职情形，业主家中财产失窃并不能要求物业管理公司承担赔偿责任。如果物业管理公司有明显的失职情形，且这种失职与业主家中被盗存在一定因果关系，则物业管理公司很可能要承担一定的赔偿责任。对于物业管理公司是否履行了正常的安全防范义务且不存在失职情形的判断，则要根据业主或业主委员会与物业管理公司签订的物业管理服务合同以及业主公约、住户手册等规则载体依据具体的案件情况进行综合判定。如果业主家中财物被盗，物业管理公司的管理人员疏于履行职务，没有对来访的人员进行登记，监控录相没有监录，门卫也没有发现，说明物业管理公司在人防和技防方面都没有尽到责任，因此被盗的业主可以向物业管理公司主张权利，要求物业管理公司承担一定的经济损失。
（三）物业管理公司应承担何种责任
如前所述，在一定情形下物业管理公司需要对业主被盗承担责任，但具体承担何种责任首先要对其进行定性&&是合同之责，还是侵权之责？物业管理公司在有能力履行合同约定的义务情况下而不履行，属于不作为行为。物业管理公司既应该承担违约责任，同时又应该承担侵权责任，便构成了违约责任与侵权责任的竞合，依照我国《合同法》第122条的规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法请求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。从法理上来说，违约责任和侵权责任有诸多方面的差别，由此也导致其承担责任的方式不同，在业主被盗的案件中，业主可以要求物管承担违约责任，也可以要求其承担侵权责任，即业主可以选择要求承担违约或侵权责任。但是现实中侵权责任的赔偿往往比违约责任多，因为侵权责任的赔偿还包括精神赔偿的费用。对物业管理这个微利的行业来说，如此做法无疑有失公平，也不利于物业管理行业的生存和发展。笔者认为，业主和物业管理公司的关系是合同关系，且业主被盗的直接侵权者是小偷，被盗业主应对自己的财物承担最大的保管责任，物业管理公司仅仅承担次要的保管责任，让其承担完全侵权责任太过严苛。故在司法实践中，将此类案件的责任认定为违约责任为宜。
三、举证责任的划分及赔偿金额的计算
（一）举证责任的划分
在审理中，即使认定了物业管理公司应该承担一定责任，也存在着业主举证难的问题。作为不可预知的失窃案件，业主很难拿出证据证明丢失东西的数量和价值，要找到证据，就必须通过刑事案件的审理来确定，刑事案件没有侦破，就谈不上刑事案件审理，更谈不上民事赔偿案件的最终处理。现实中类似案件大多数被迫中止审理，进入漫长的等待期。这无疑给业主索赔增加了难度。一般而言，简单案件还能分清物业管理公司的责任，但稍微复杂的案件，其责任区分就相对困难。关于类案举证责任的分配，笔者认为认为业主应举证证明被盗的物品及价值，物业管理公司举证证明自己在职责范围内尽到了安全防范义务或配置了应有的安全防范设备，如不能证明自己尽到义务，则推定没尽到义务。这样的分配方式也许能较好地平衡双方的利益关系。
（二）赔偿数额的计算
在确由物管保安失职造成盗窃事件，物业管理公司应该承担责任的情况下，赔偿金额如何计算呢？是按物业管理费征收标准还是按受损金额赔付？在现有的案例中，对赔偿比例一般以财物损失的10%-30%为准，但具体的赔偿比例并没有有相应的法律规定。笔者认为可将赔偿标准分为主要过错、次要过错和一般过错，如盗窃主要是因物业管理公司失职造成，最高可赔偿业主三成损失；如物业管理公司承担次要过错，可赔偿两成左右；如物业管理公司是一般过错，则赔偿一成左右。当然在具体的判决中，还要法官结合物业管理公司的过错程度、业主所交物业管理费的多少以及业主与物业管理公司签订的物业管理合同来定夺。但有一点可以肯定：业主的财产被盗是因为犯罪分子行为而引起的，物业管理公司即使依据法律的规定应当承担法律责任，通常也不可能是全额赔偿。按照合同法的规定，物业管理公司违反物业管理合同约定义务所承担的法律责任不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解，这个理解范围在案件当中取决于法官的自由裁量权。
在现实生活中，住户被盗绝大多数情况下难以追究物业管理公司责任，法院判决物业管理公司承担赔偿责任必须具备两个前提，一是业主损失能够确认，二是物业管理公司有明显失职过错。面对小区业主财产被盗引发的纠纷，笔者建议有关部门尽快出台相关法规规章，具体规定物业管理公司的责任承担，以便更好地解决这一纠纷。
责任编辑：符荣华木材, 积分 318, 距离下一级还需 782 积分
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我家住在博望多蓝水岸，7月21号凌晨包括我自己在内的三辆摩托车被盗窃。小区监控全程直播，保安竟没有制止。我们都有缴纳物业管理费。可物业公司及众泰置业开发公司都拒绝赔付。全然推脱掉。希望朋友们能给点意见，给予我点帮助！！！同时在选择购买众泰开发 的紫金城小区前，请慎重！~~~~开发公司跟他们指定的物业公司联手。太强势了。老百姓容易吗？？
木材, 积分 318, 距离下一级还需 782 积分
希望各位有法律知识或者有想法的朋友给予帮助。谢谢各位！！！！
先报警吧。提供视频帮助抓住小偷
物业看到不管，要负责
金矿石, 积分 5177, 距离下一级还需 323 积分
本帖最后由 等你说爱我 于
08:25 编辑
该报警、找物业
物业有登记外来人员信息的职责，丢失他们负主责
如果不是，他们是主谋
额，这跟明强有什么区别？
金矿石, 积分 5231, 距离下一级还需 269 积分
建议使用守株待兔&&肯定还会在去 抓到现行 看那些所谓的保安怎么好意思
古老化石, 积分 9264, 距离下一级还需 736 积分
同住多蓝水岸且无摩托车的人前来问候楼主！！
木材, 积分 969, 距离下一级还需 131 积分
小区监控全程直播，保安竟没有制止。我们都有缴纳物业管理费。可物业公司及众泰置业开发公司都拒绝赔付。全然推脱掉。
根据LZ所述，你完全可以主张自己的权益。按照《物业管理条例》你已按时缴纳了物业管理费用，已经履行了自己的义务。而物业公司的行为，显然没有尽到应尽的职责，存在过失（有证据）（确保监控设备设施完善、能正常使用、24小时安保的前提下，关键要看《物业管理服务合同》如何约定的），如协商不成，可以采取民事诉讼。
银矿石, 积分 4059, 距离下一级还需 141 积分
拿起法律维护自己的权力，祝你成功
逛了这许久，何不进去瞧瞧？&下次自动登录登录用其他账号登录：
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