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503 Service Temporarily Unavailable学区房没有学位？黑中介漫天抬价？关于房子的问题都在这里！
学区房没有学位？黑中介漫天抬价？关于房子的问题都在这里！
来源：微天津房价一直是老百姓关心的头等大事天津的房价更是“不负众望”蹭蹭的涨势让人心力交瘁！11月的房价拿好不谢~小编要去哭会啦！限购虽然前不久天津限购政策落地天津限购政策“拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房；对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%；严格贷款审核程序，细化销许获得条件等。”然并卵~这个政策貌似只是给其他区域促销当月房屋成交数量除了市内六区和武清有所下降外其他区成交量还在大幅上涨限贷限购的同时限贷政策也是新鲜出炉而本轮的“限贷”政策更是坑惨一票买房族因为限购规定在提高首付的同时对首付人群的认定也要参考商贷因素！① 对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；②对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；③但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。想要买房落地生根越来越难啦！真心伤不起！■ ■■■■但房价涨得再高也总有人正在去买房的路上·····这其中和平区首屈一指教育资源配备天津市NO.1绝对不是浪得虚名但在轰轰烈烈的购房热潮中一系列涉及二手房买卖的问题凸现出来前不久，和平区人民法院公开发布“二手房买卖合同纠纷案件审理情况”公布结果中显示，截至2016年11月底，和平区人民法院共受理二手房买卖合同纠纷案件141件，结案81件，其中判决结案32件，调解结案20件，因不属我院管辖而移送其他法院审理的案件3件，撤诉26件。与2015年同期（36件）相比，二手房买卖案件增长105件，增长了2.9倍；与2014年同期（24件）相比，二手房买卖案件增长117件，增长了近5倍。2016年受理的141件案件中，通过房屋中介机构签署房屋买卖协议的共116件，约占82%；涉及学区房的案件共89件，约占63%；因卖方违约的案件共108件，约占77%；购房人以年出生的中、青年人群为主力，约占案件数量的71%。而以下这几个案例颇为应景：典型案例1.出卖方违约赔偿买受人房屋差价损失案1案情简介：原告王某(买方)与被告周某(卖方)经中介居间，签订房屋买卖合同，合同签订后，原告依约交付定金。后被告未依约定日期办理清贷及后续手续，原告起诉，要求被告双倍返还定金30万元并赔偿房屋差价损失110万元及中介费损失40100元。经审理，涉案房屋在被告与原告签订买卖合同前即已被法院查封，被告隐瞒了上述重要事实，导致其不能履行将涉案房屋出售给原告的主要义务，构成根本违约，应返还被告定金。对于同地段房屋差价损失，属于合同履行后可以获得的利益，亦应属于因被告违约给原告造成的损失，原告提交了涉案房屋在淘宝网经司法拍卖后成交的价格作为证据，能够证实涉案房屋存在涨幅差价65.8万元的事实，应作为差价损失赔偿原告。故一审判决被告退还定金并支付房屋差价及中介费损失。2判决结果：一、本判决生效之日起十五日内，被告周某双倍返还原告王某定金计30万元；二、本判决生效之日起十五日内，被告周某赔偿原告王某损失54.81万元。3法院提示：本案系今年二手房价格大幅上涨后本院审理的第一件主张房屋差价损失的案件，对于差价损失的确定，本院认为，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定。2.因不能实现“学位”目的解除合同获得支持案1案情简介：原告彭某(买方)与被告鲁某(卖方)经中介居间，签订房屋买卖协议，并在该买卖协议中特别注明被告承诺涉案房屋名下无孩子于2015年在实验小学入学。原告购买涉案房屋的主要目的就是解决孩子的实验小学上学问题，协议签订后，原告依约缴纳了定金，后原告于2016年4月在天津市和平区教育局小学教育科核实学籍占用问题时，得知该房屋的学籍在2015年已经被使用。故原告起诉以合同目的不能实现为由，要求与被告解除合同，由被告退还定金并支付违约金。2判决结果：一、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；二、本判决生效之日起十日内被告返还原告定金50000元；三、本判决生效之日起十日内被告支付原告违约损失50000元。3法院提示：本案就属于典型的“学位”之争案例，和平教育资源丰富，大多家长购买和平区的房屋即为解决子女上学问题，加之和平区教育系统推出新政，部分小学限制每户地址六年内只享有一次同校对口入学机会，引发此类新类型的诉讼。故，如果买方购房是以上学为目的的情况下，应在合同中对此条款进行特别约定，并详细载明违约责任。3.买受人诉请继续履行合同获得支持案1案情简介：原告宋某(买方)与被告陈某(卖方)经中介居间签订房屋买卖合同，涉案房屋系被告所有，尚有贷款未还，合同约定由原告垫资清贷后，被告注销抵押权登记，双方办理过户手续，全部费用由原告承担，后被告提出解除合同，原告诉至法院要求被告继续履行合同。按照《合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。前两年此类案件的守约方首先会选择要求违约方支付违约金的方式承担违约责任，但因今年房价短期内高涨，合同中约定的违约金数额已明显低于房价的涨幅，更多的守约方选择要求违约方继续履行合同来维护自己的合法权益。本案中，双方当事人签订了房产买卖协议，但尚未签订《天津市房产买卖协议》，现被告拒绝履行合同义务，原告主张继续履行合同，本案并不具备《合同法》第一百一十条规定的情形【第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行】，本院综合考虑了房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素，确认具备继续履行的条件。2判决结果：一、被告陈某到中国工商银行股份有限公司天津河北支行办理抵押贷款清偿手续，全部费用由原告负担，清偿完毕后被告陈某立即到房管部门办理抵押权撤销手续；二、本判决第一项执行完毕后十日内，被告陈某协助原告办理涉案房屋所有权转移登记，将天津市某房屋过户至原告名下，全部税费由原告负担；三、本判决第二项执行完毕三日，原告给付被告全部房款，具体数额为213万减去用于偿还中国工商银行股份有限公司天津河北支行的贷款，不含原告应承担的因提前清偿贷款应支付的违约金。3法院提示：买卖双方签订房屋买卖合同后，一方无法定理由提出解除合同，而另一方不同意的，除非符合合同法第一百一十条的规定，一般情况下，如当事人选择继续履行合同，人民法院会在综合考虑房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素后，在确认具备继续履行的条件下，一般予以支持。4.买卖双方违约，均承担违约责任案1案情简介：原告武某(卖方)与被告刘某(买方)经中介居间签订了房屋买卖合同，并约定了到房管局网签、办理过户手续等具体的时间，并注明一方违约的，守约方应给予违约方30日的等待期，期间违约方需承担违约金，30日后守约方才有权解除合同。后因被告在约定的日期无法出具户口本原件导致双方没有办理网签手续，原告也没有给予被告30日等待期随即将涉案房屋加价2万元售予案外人并办理了转移手续。原告诉请求：确认原告与被告签订的0130210号房屋买卖协议于日解除；判令被告刘某向原告支付房屋买卖合同违约金158400元。本案中，被告违约在先，理应承担合同约定的违约责任，但在30日等待期内，因原、被告之间无法就违约金达成一致，原告随即将房屋售予案外人，也导致自己存在违约行为，承担合同约定的违约责任，在买卖双方均存在违约行为的情况下，均应按照合同约定支付对方违约金。本案结案后，被告刘某以原告武某没有按照合同约定等待30日即将涉案房屋卖出，需承担违约责任为由，另行立案，将武某诉至法院，要求承担违约责任。2判决结果：一、确认原告与被告签订的房屋买卖协议于日解除；二、准予原告退还被告定金30000元；三、本判决生效之日起十日内，被告支付原告违约金47520元。3法院提示：本案属于当事人因无法提供证件导致合同未能履行的案例，为避免出现类似情况，建议双方当事人在签订三方协议的时候即进行证件原件的互相审核，避免上述情况的发生。5.以三方协议与网签协议约定不一致为由毁约未获支持案1案情简介：原告王某(买方)与被告高某(卖方)经中介居间，签订三方房屋买卖协议，约定房屋价款399万元，并就过户等相关日期进行了约定。后，双方按约定时间签订网签协议时，因对房屋价格进行低评处理，故网签协议价格仅为241万元，被告以此为由，拒绝签订网签协议，成诉，原告诉请继续履行合同。经本院审理，被告显然不是在网签协议当日才知道房屋做了低评处理，从原告提供的证据也证明“低评”价格并不是双方真实的交易价格，原告同意按照三方协议价格继续履行买卖协议，被告的说法不能成立，故本院判决支持了原告继续履行合同的诉请。2判决结果：一、本判决生效之日起十日内，被告高某协助原告王某办理涉案房屋所有权转移登记，将某房屋过户至原告王某名下，全部税费由原告负担；二、本判决第一项执行完毕五日内，原告王某向被告高某给付剩余房款3690000元。3法院提示：本案系明显的三方协议与网签协议价格不一致引起的纠纷，现实生活中，买卖双方出于各种原因，为了降低交易成本，往往通过中介将自己网签协议中的价格降低，就是老百姓常说的“低评”，本案被告正是利用了这一漏洞，以两份约定不一致，没经其同意为由拒绝继续履行合同。对于此类案件，法院建议，为了维护自己的合法权益，双方在中介签订三方协议时对房屋价款进行明确约定，勿以“低评”方式规避应缴纳的税款，在签订网签协议时，房屋价款与三方协议保持一致。6.中介未对房屋情况进行核实，被判返还中介费案1案情简介：原告邸某(买方)与被告张某(卖方)经中介居间签订房屋买卖协议，原告交付定金10万元，并约定办理手续的相关日期。到期后，卖方以各种理由拒绝与买方办理手续，但同意支付违约金，同时签订补充协议将办理日期多次顺延。延迟期满后，被告仍无法配合办理过户手续，成诉。原告诉请：被告张某返还原告定金10万元；被告张某支付原告违约金21万元；被告某房地产经纪有限公司返还原告中介费1万元。审理期间，经法院到房管部门调查核实，发现涉案房屋早在三年前即已被多家法院查封，且涉案房屋现正被河北省某法院拍卖中，被告明知上述情况，但仍以低于市价价格挂牌交易，明显存在欺诈的故意，但中介机构在促成交易过程中，并没有对房屋的实际情况进行查实，就收取居间服务费，努力促成交易，造成原告损失。2判决结果：一、本判决生效之日起十日内，被告张某返还原告定金10万元； 二、本判决生效之日起十日内，被告张某赔偿原告损失15万元； 三、本判决生效之日起十日内，被告某房地产经纪有限公司返还原告中介费1万元。3法院提示：买卖双方在签订协议前，买受人可要求与中介机构、出卖人一并到房屋管理部门查询房屋登记信息，确认房屋是否有抵押及查封，保护自己的合法权益。买房需谨慎遇到上述类似问题一定要拿起法律的武器维护自身合法权益文章内容由微天津整理发布转载请注明来源：微天津（v-tianjin）
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作者最新文章权威：二手房交易中卖方违约的赔偿责任，法院如何认定？
因房价上涨过快
不少卖房人在二手房交易中常恶意违约
以期换取更多利益
本文以卖方违约后
买受人主张的可得利益损失赔偿为中心
梳理相关裁判规则和专家观点
本文共计 4568字 丨 预计阅读时间 4分钟
1.《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十九条　当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。
第三十一条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。
3.《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》　　
六、关于损失赔偿的问题
1、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。按照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，但最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。
2、房屋价格涨跌差价可以参照以下方式确定：
（1）双方能够协商确定的，从其约定；
（2）双方不能协商确定的：①原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；②无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。
1.二手房交易中，恶意违约方应当赔偿房屋差价损失——刘云诉杨涛房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：二手房交易中，卖方恶意违约使得房屋买卖合同无法履行从而获得房屋价格上涨带来的非法投机利益的行为损害了买方正当利益的，卖方应当承担买方房屋差价损失的责任。
审理法院：北京市第二中级人民法院
来源：《人民法院报》日第7版
2.“一房二卖”的差价损失应赔偿买房人——徐芬诉刘国胜、姜宝琴房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。房屋买卖合同当事人一方将房屋另行出售导致合同履行不能的，构成根本违约，另行出售所得房款差价应赔偿买房人。
案号：（2013）二中民终字第06171号
审理法院：北京市第二中级人民法院
来源：《中国审判案例要览》（2014年民事审判案例卷）
3.房屋买卖合同中守约方有权在违约方根本违约致合同目的不能实现时，请求解除合同并要求违约方承担赔偿责任——李代琼诉李德燕房屋买卖合同纠纷案
案例要旨:房屋买卖合同纠纷中，因出卖人恶意违约导致合同目的不能实现，守约方请求解除合同并赔偿房屋市场价值与购买价格之间差额损失的，人民法院应予支持。但双方另有约定的除外。
案号：（2013）渝五中法民终字第04220号
审理法院：重庆市第五中级人民法院
来源：《重庆市参阅案例.案例指导与参考》 2015.1(总第9期)
4.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任——赵某与闫某房屋买卖合同纠纷案
案例要旨:夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的，法院应认定有效，但买受人要求继续履行的，不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担。
案号：（2016）京03民终716号
审理法院：北京市第三中级人民法院
来源：《人民司法·案例》2017年第20期
1.因一方过错导致房屋买卖合同解除的，另一方当事人有权要求对房屋差价部分进行损害赔偿
主流司法观点认为，在因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的情况下，另一方当事人提出要求当事人对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，应当属于人民法院可以支持的损害赔偿范围。（注：参见王继红、俞里江：《房屋差价损害赔偿问题研究》，载《法律适用》2009年第2期）
在房价上涨情况下，房屋差价部分即原来买受之价金与上涨后的房屋价值间的差额。在房价下跌情况下，房屋差价部分即原来买受之价金与下跌后的房屋价值间的差额。在此，需要注意的是要明晰“所失利益”与“履行利益”的联系与区别。履行利益，是指法律行为尤其是合同有效成立后因债务不履行而发生的损失。所失利益，又称消极损害，是指因损害事故的发生赔偿权利人财产应增加而未增加的数额。（注：“买受之不动产价值上涨因可归责于出卖人之事由致不能取得所有权，其上涨之差顺，应属买受人之所失利益”。参见黄茂荣主编：《民法裁判百选》，中国政法大学出版社2002年版，第120一123页。）履行利益对应信赖利益，所失利益对应所受损害，所受损害是指因损害事故的发生赔偿权利人现有财产所减少的数额。所失利益属于履行利益的范围之内。履行利益涵盖的范围大于所失利益。因此，在房屋买卖合同纠纷中，房屋差价损失属于当事人所失利益，亦属于履行利益。（注：参见韩世远：《违约损害赔偿研究》，法律出版社1999年版，第47-50页。）
对于房屋差价损失的赔偿问题，如果双方就此有约定通过协商达成一致，应根据约定内容或协商结果予以判处。如果双方无约定或不能协商达成一致，对于当事人的赔偿请求，人民法院通常在判断支持与否时综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以适当调整。对于房屋差价损失的具体确定，一般比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点，则应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等情况合理确定。
（摘自：《法院审理房地产案件观点集成》，朱树英 主编，中国法制出版社，2012年版）
2.认定房屋差价损失应遵循可预见规则和减损规则确定合理的评估时点
《买卖合同司法解释》第29条规定可得利益损失的认定和计算应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。就本案（本篇第4个案例：赵某与闫某房屋买卖合同纠纷案，下同）而言，房屋价格的不断上涨必然导致房屋差价损失也不断扩大，法院判决房屋差价损失应综合运用可预见规则、减损规则等规则来确定赔偿的时间节点。
合同法第一百一十九条明确规定了减损规则。减损规则是指一方违约并造成损害以后，另一方应及时采取合理的措施防止损失的扩大，否则，应对扩大部分的损害负责。减损规则与诚实信用原则密切相关，从义务的来源看，减损义务的产生系基于诚实信用原则。依据该原则，当事人双方都负有相互配合与协作、彼此照顾的义务，一方在另一方违约后不采取措施阻止损失的扩大，既破坏了双方的协作关系，也不利于减少社会财富的损失和浪费，从宏观上看对资源利用效率的提高和整个社会的利益都是有害的，所以法律规定了当事人应负有减轻损害的义务，这是维护社会利益所必需的。从义务的履行来看，减损规则要求受害人以善良人的注意，依照诚实信用原则及时采取合理措施避免损失的扩大。一方面，受害人采取的措施应当具有及时性，在对方明确表示将不履行合同的情形下，应当根据合同的性质和标的物的特征及时采取措施减轻已经发生的损害并防止损害进一步扩大，而不能放任损害扩大；另一方面，受害人采取的措施应当具有合理性，即采取的措施的种类、方式和力度应依照诚实信用原则，综合考虑措施的成本、效益和合法性因素等确定，如果采取措施防止损失的扩大将严重损害受害人自身的利益或有悖于商业道德或付出的代价过高，则受害人可以不采取此种措施。
本案中，在我国法律明确规定出卖人因未取得所有权或处分权，标的物所有权无法转移，合同因法律上原因不能履行的情形下，买受人作为理性的房屋购买人，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。在此情况下，买受人应当依据诚实信用原则和合同法第一百一十九条的规定及时采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿或进行替代房屋购买等合理措施防止损失扩大，维护自己的合法权益。从替代性购买的角度来说，如买受人在合理期间内进行了替代性购买，其所购同区位、同类型房屋所支出的额外成本，在合理范围内闫某应当承担；如未在合理的期间内购买替代性的房屋，对于此后房价上升的风险与损失，买受人应自行承担。
可预见规则明确规定于合同法第一百一十三条，该规则的目的之一系为确定违约行为与损害之间的因果关系提供客观依据。一方面，违约方仅对其在订约时可能合理预见到的损害负赔偿责任，另一方面，应将违约方在订约时不可预见的损害从损害赔偿的范围中扣除。而是否能预见，应采用一个与违约方同类型的社会一般人即合理人的标准来衡量其是否能预见，若社会一般人在订约时能够预见或应当预见，就视为违约方应当预见。
就本案而言，纠纷发生后，赵某通过诉讼方式来解决争议，而在较长的诉讼周期内，房屋价格一直处于快速上涨状态。诉讼的周期与诉讼期间房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见，即使违约方应承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见的风险与损失亦应合理限制，此系可预见规则的应有之义。在第一次诉讼一审开庭时，闫某的配偶已明确表示合同未经其同意从而拒绝履行，导致合同不能履行，此时点应作为合同无法履行的确定时点，法院应以此时点作为评估房屋价值的时间，判断房屋的价值，对买受人的可得利益损失予以赔偿。而第二次诉讼中一审法院委托评估机构作出的估价报告，距离第一次诉讼一审开庭时间已两年有余，房屋价格的大幅上涨已超出了一般人的合理预期，此估价结果不宜直接作为确定赵某可得利益损失的依据。
（摘自：李丹、张荣华：《无权处分共有房产致买卖合同解除时的损害赔偿》，载《人民司法·案例》2017年第20期）
来源：法信
编辑：傅德慧
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二中院调研二手房交易市场房产中介“五金”涉诉因素
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(摘录) 二中院调研二手房交易市场房产中介“五金”涉诉因素&&&&近年来二手房市场交易量急剧走高，房产中介机构汇总供求信息、提供交易便利的专业化市场服务职能日益凸显。为建立规范的二手房交易市场法治环境，市二中院针对2002年以来房产中介涉诉案件的总体情况进行了类型化调研，并提出相关对策。 一、&近年来二手房交易领域房产中介涉诉案件的趋势及司法预警 (摘录) &&&&2002年以来，二中院受理房产中介涉诉案件1325件，其中近900件集中于在二手房交易领域。 &&&&（一）二手房交易市场中介涉诉案件的两大趋势& (摘录) &&&&纵观七年来房产中介涉诉案件发展，主要表现为两大趋势： &&&&一是房产中介涉案量随二手房交易市场逐年升温而增多。2002年及2003年，二中院先后受理3件和13件二手房交易纠纷，2004年至2006年分别受理47件、61件、94件，年分别受理157件、243件及09年目前受理的265件。从案件量上升曲线上，可以看到2004年起二手房市场逐渐活跃后，房产中介涉诉纠纷以平均150%的年增长率攀升，2008年增幅虽因金融危机及国内房贷政策变化而放缓，但仍达到近55%。 &&&&二是房产中介对于二手房交易诉讼的介入深度增强。具体表现为以中介为上诉人或被上诉人的居间合同纠纷数量激增。在初期的中介涉诉案件中，中介往往作为原审第三人或原审被告列席参加二审，属于被动参与诉讼。近来随着市场主体法律意识的强化，房产中介以上诉人或被上诉人身份参与诉讼的案件增多。中介涉诉直接指向性增强，体现了当事人主体意识及权利保护意识的强化。 &&&&（二）中介涉诉现状带来的司法预警 (摘录) &&&&据北京市房地产交易管理网网签数据显示，今年上半年二手房成交量已超过去年全年成交总量。可以预见，09年之后二手房交易纠纷数量仍将持高发态势，其中中介涉诉案件有可能会出现空前的案件高峰。从保发展、保民生、保稳定的角度出发，法院应当及早调研，总结经验、探索规律，有的放矢地创新方法，实现三个具体目标：1、平衡各方利益促进二手房市场经济发展；2、尊重中国人安土重迁的观念，从化解房屋交易纠纷出发保障民生；3、将二手房买方、卖房、中介方三方利益的司法调整归为一盘棋，从根本上消灭连环诉讼等恶性诉讼发生可能性，消除社会不稳定因素。& 二、二手房交易纠纷中的房产中介涉诉因素调研分析& (摘录) &&&&二手房交易纠纷中房产中介涉诉案件具有一定的复杂性，体现为诉讼主体多、争讼合同种类多、诉讼类型多等特点，故调研从争讼焦点出发，以点带面，归结出五大涉诉因素。 &&&&（一）定金 &&&&调研发现在交易实践中存在大量名称各异的定金合同，包括《买房意向金合同》、《订约定金合同》、《购房订金合同》等。目前定金纠纷主要表现为两种类型：一是要求房产中介与买卖合同违约方共通承担返还定金的连带责任。二是中介提供的格式定金合同上同时规定定金及一定价款比例的违约金，买方持合同诉求定金的双倍返还及违约金支付。 &&&&（二）佣金& (摘录) &&&&在二手房交易中，中介佣金构成包括信息服务费、按揭贷款服务费、中保费、垫付服务费、权证代办费等。当前中介涉诉的佣金纠纷主要集中于三类：一为信息服务费。当买卖双方进入磋商阶段但合同最终未订立时，是否支付以及是否全额支付信息服务费成为争议焦点。二为转按揭贷款服务费。当贷款失败时，买方认为系中介服务瑕疵所致，而中介方则认为系买方个人信用不良所致，且中介接洽的担保公司、房贷银行等同在贷款服务链条之内，故此类纠纷在责任认定及承担方面具有复杂性。三为权证代办费。房屋买方或卖方常以权证手续系自行办理、中介未提供代办服务为由，诉中介退还权证代办费。 &&&&（三）违约金& (摘录) &&&&一般情况下买卖双方约定定金，另与中介方预定违约金。当前争议较大违约金纠纷主要有两类：一是《看房确认书》等委托看房协议中的违约金纠纷，买卖方常以违约金条款为格式条款、金额过高显失公平等为由要求法院予以酌定。二是一房二卖的违约金追索。一房二卖情况下，中介要求卖方支付居间合同的违约金，买方要求中介及卖方分别支付居间合同及买卖合同的违约金，由此形成买方――中介――卖方的违约金追索链，引发连环诉讼。 &&&&（四）房屋差价金 &&&&近年来二手房价格持续上涨，当事人以房产中介服务瑕疵导致延误购房时机为由，诉房产中介支付延误期间的房屋差价金。此类纠纷难点集中于房屋差价金这一期待利益的司法裁量。& &&&&（五）税金 &&&&按照二手房交易惯例，税款通常由买受人负担。为招揽客户，一些房产中介在《房屋买卖居间合同》中采用拆分购房款的方法帮助买受人逃避纳税。当一方不愿履行合同时，常以存在违反法律规定情形为由，要求确认合同无效。 三．多措并举，应对二手房交易市场的中介涉诉攀升现状& (摘录) &&&&良好的法治环境，是促使房产中介规范经营、保障二手房交易市场可持续发展的必备条件。针对中介案件集中体现的涉诉因素，二中院提出以下应对建议，力求积极做好相关案件的司法审判工作： &&&&（一）个案审判上统一司法尺度 &&&&统一司法尺度，避免社会对二手房交易中的中介涉诉纠纷“同案不同判”的误读。对于定金类纠纷，应甄别适用定金双倍罚则，以及违约金、定金不并用的规则；对于佣金类纠纷，根据个案情况认定中介居间人义务履行阶段及程度，以等价有偿、公平合理为基准酌定佣金项目及费用；对于违约金类纠纷，以诚实信用为原则，显失公平的违约金格式条款的效力应不予认定；对于房屋差价金，宜考虑中介的故意和重大过失标准，并参考争议发生时的市场评估价及原合同约定价以酌定房屋差价金；对于规避税金的合同效力认定，应以二手房实际成交价格为重要考量因素，建议进一步完善《城市房地产管理法》中“房地产成交价格申报制度”，对瞒报和不实申报情形规定处罚条款。& &&&&（二）对中介涉诉案件进行案由科学管理 &&&&目前中介涉诉案件案由过多，包括居间合同纠纷、买卖合同纠纷、委托合同纠纷、定金合同纠纷、商品房预售合同纠纷、财产权属纠纷、不当得利纠纷、服务合同纠纷等。二手房买卖的法律关系、争讼事由、涉案主体确实比较复杂，由此更应对案由进行科学管理，逐步确立以居间合同纠纷、买卖合同纠纷为主的中介涉诉案件案由归类。 &&&&（三）强化法官的诉讼提示工作& (摘录) &&&&法官不能一位强调民事主体法律意义上的“平等”地位。从诉讼风险控制力来看，中介作为法人，在经济实力、参诉能力、诉讼经验等方面占据优势，买卖方多为个人，法律技能和诉讼经验比较缺乏；从诉讼风险承担力来看，与中介相比，买卖方对败诉风险的承受能力更加脆弱。因此法官应当立足于双方诉讼能力存在差异的实际，从三个方面强化诉讼提示工作：一是强化举证提示工作。法官应对于当事人所需证据及举证责任分配进行适当提示，以启发当事人补充证据。二是强化法律释明工作。法官应在庭审及询问中，对个案的法律关系、当事人的合同权利义务、民事行为效力等进行说明和合理解释，使当事人对裁判结果有合理的心理预期。三是强化非诉讼纠纷解决渠道的提示工作。告知当事人在诉讼外的其他解决方式，如向中介主管机构进行投诉等，以实现正当利益的全面维护。 &&&&（四）建立法院与政府主管部门的信息沟通机制& (摘录) &&&&近一两年来大批房产中介成立，素质良莠不齐，亟需加强管理。法院应当与房产中介机构主管部门建立信息沟通机制，从司法层面与政府机构建立多元化纠纷解决机制的有效衔接。一是普法教育沟通，向中介公司及其从业人员释明法律法规政策，并提供典型案例作为从业工作的司法引导；二是信誉评价沟通，法院对中介公司的涉诉案件进行争讼事项、数量、责任认定等专项总结，对每年涉诉量大、信用度低的公司应专门警示，与政府共建中介机构的司法信誉评价机制；三是司法建议沟通，汇总整理易出现争讼的中介业务环节，为政府主管机关制定中介业务的各类合同指引提供建议，于交易阶段消除纠纷可能。& 编辑：程颖&&&&二中院调研二手房交易市场房产中介“五金”涉诉因素&&&&&近年来二手房市场交易量急剧走高，房产中介机构汇总供求信息、提供交易便利的专业化市场服务职能日益凸显。为建立规范的二手房交易市场法治环境，市二中院针对2002年以来房产中介涉诉案件的总体情况进行了类型化调研，并提出相关对策。 一、&近年来二手房交易领域房产中介涉诉案件的趋势及司法预警 &&&&2002年以来，二中院受理房产中介涉诉案件1325件，其中近900件集中于在二手房交易领域。 &&&&（一）二手房交易市场中介涉诉案件的两大趋势 &&&&纵观七年来房产中介涉诉案件发展，主要表现为两大趋势： &&&&一是房产中介涉案量随二手房交易市场逐年升温而增多。2002年及2003年，二中院先后受理3件和13件二手房交易纠纷，2004年至2006年分别受理47件、61件、94件，年分别受理157件、243件及09年目前受理的265件。从案件量上升曲线上，可以看到2004年起二手房市场逐渐活跃后，房产中介涉诉纠纷以平均150%的年增长率攀升，2008年增幅虽因金融危机及国内房贷政策变化而放缓，但仍达到近55%。 &&&&二是房产中介对于二手房交易诉讼的介入深度增强。具体表现为以中介为上诉人或被上诉人的居间合同纠纷数量激增。在初期的中介涉诉案件中，中介往往作为原审第三人或原审被告列席参加二审，属于被动参与诉讼。近来随着市场主体法律意识的强化，房产中介以上诉人或被上诉人身份参与诉讼的案件增多。中介涉诉直接指向性增强，体现了当事人主体意识及权利保护意识的强化。 &&&&（二）中介涉诉现状带来的司法预警 &&&&据北京市房地产交易管理网网签数据显示，今年上半年二手房成交量已超过去年全年成交总量。可以预见，09年之后二手房交易纠纷数量仍将持高发态势，其中中介涉诉案件有可能会出现空前的案件高峰。从保发展、保民生、保稳定的角度出发，法院应当及早调研，总结经验、探索规律，有的放矢地创新方法，实现三个具体目标：1、平衡各方利益促进二手房市场经济发展；2、尊重中国人安土重迁的观念，从化解房屋交易纠纷出发保障民生；3、将二手房买方、卖房、中介方三方利益的司法调整归为一盘棋，从根本上消灭连环诉讼等恶性诉讼发生可能性，消除社会不稳定因素。& 二、二手房交易纠纷中的房产中介涉诉因素调研分析 &&&&二手房交易纠纷中房产中介涉诉案件具有一定的复杂性，体现为诉讼主体多、争讼合同种类多、诉讼类型多等特点，故调研从争讼焦点出发，以点带面，归结出五大涉诉因素。 &&&&（一）定金 &&&&调研发现在交易实践中存在大量名称各异的定金合同，包括《买房意向金合同》、《订约定金合同》、《购房订金合同》等。目前定金纠纷主要表现为两种类型：一是要求房产中介与买卖合同违约方共通承担返还定金的连带责任。二是中介提供的格式定金合同上同时规定定金及一定价款比例的违约金，买方持合同诉求定金的双倍返还及违约金支付。 &&&&（二）佣金 &&&&在二手房交易中，中介佣金构成包括信息服务费、按揭贷款服务费、中保费、垫付服务费、权证代办费等。当前中介涉诉的佣金纠纷主要集中于三类：一为信息服务费。当买卖双方进入磋商阶段但合同最终未订立时，是否支付以及是否全额支付信息服务费成为争议焦点。二为转按揭贷款服务费。当贷款失败时，买方认为系中介服务瑕疵所致，而中介方则认为系买方个人信用不良所致，且中介接洽的担保公司、房贷银行等同在贷款服务链条之内，故此类纠纷在责任认定及承担方面具有复杂性。三为权证代办费。房屋买方或卖方常以权证手续系自行办理、中介未提供代办服务为由，诉中介退还权证代办费。 &&&&（三）违约金 &&&&一般情况下买卖双方约定定金，另与中介方预定违约金。当前争议较大违约金纠纷主要有两类：一是《看房确认书》等委托看房协议中的违约金纠纷，买卖方常以违约金条款为格式条款、金额过高显失公平等为由要求法院予以酌定。二是一房二卖的违约金追索。一房二卖情况下，中介要求卖方支付居间合同的违约金，买方要求中介及卖方分别支付居间合同及买卖合同的违约金，由此形成买方――中介――卖方的违约金追索链，引发连环诉讼。 &&&&（四）房屋差价金 &&&&近年来二手房价格持续上涨，当事人以房产中介服务瑕疵导致延误购房时机为由，诉房产中介支付延误期间的房屋差价金。此类纠纷难点集中于房屋差价金这一期待利益的司法裁量。& &&&&（五）税金 &&&&按照二手房交易惯例，税款通常由买受人负担。为招揽客户，一些房产中介在《房屋买卖居间合同》中采用拆分购房款的方法帮助买受人逃避纳税。当一方不愿履行合同时，常以存在违反法律规定情形为由，要求确认合同无效。 三．多措并举，应对二手房交易市场的中介涉诉攀升现状 &&&&良好的法治环境，是促使房产中介规范经营、保障二手房交易市场可持续发展的必备条件。针对中介案件集中体现的涉诉因素，二中院提出以下应对建议，力求积极做好相关案件的司法审判工作： &&&&（一）个案审判上统一司法尺度 &&&&统一司法尺度，避免社会对二手房交易中的中介涉诉纠纷“同案不同判”的误读。对于定金类纠纷，应甄别适用定金双倍罚则，以及违约金、定金不并用的规则；对于佣金类纠纷，根据个案情况认定中介居间人义务履行阶段及程度，以等价有偿、公平合理为基准酌定佣金项目及费用；对于违约金类纠纷，以诚实信用为原则，显失公平的违约金格式条款的效力应不予认定；对于房屋差价金，宜考虑中介的故意和重大过失标准，并参考争议发生时的市场评估价及原合同约定价以酌定房屋差价金；对于规避税金的合同效力认定，应以二手房实际成交价格为重要考量因素，建议进一步完善《城市房地产管理法》中“房地产成交价格申报制度”，对瞒报和不实申报情形规定处罚条款。& &&&&（二）对中介涉诉案件进行案由科学管理 &&&&目前中介涉诉案件案由过多，包括居间合同纠纷、买卖合同纠纷、委托合同纠纷、定金合同纠纷、商品房预售合同纠纷、财产权属纠纷、不当得利纠纷、服务合同纠纷等。二手房买卖的法律关系、争讼事由、涉案主体确实比较复杂，由此更应对案由进行科学管理，逐步确立以居间合同纠纷、买卖合同纠纷为主的中介涉诉案件案由归类。 &&&&（三）强化法官的诉讼提示工作 &&&&法官不能一位强调民事主体法律意义上的“平等”地位。从诉讼风险控制力来看，中介作为法人，在经济实力、参诉能力、诉讼经验等方面占据优势，买卖方多为个人，法律技能和诉讼经验比较缺乏；从诉讼风险承担力来看，与中介相比，买卖方对败诉风险的承受能力更加脆弱。因此法官应当立足于双方诉讼能力存在差异的实际，从三个方面强化诉讼提示工作：一是强化举证提示工作。法官应对于当事人所需证据及举证责任分配进行适当提示，以启发当事人补充证据。二是强化法律释明工作。法官应在庭审及询问中，对个案的法律关系、当事人的合同权利义务、民事行为效力等进行说明和合理解释，使当事人对裁判结果有合理的心理预期。三是强化非诉讼纠纷解决渠道的提示工作。告知当事人在诉讼外的其他解决方式，如向中介主管机构进行投诉等，以实现正当利益的全面维护。 &&&&（四）建立法院与政府主管部门的信息沟通机制 &&&&近一两年来大批房产中介成立，素质良莠不齐，亟需加强管理。法院应当与房产中介机构主管部门建立信息沟通机制，从司法层面与政府机构建立多元化纠纷解决机制的有效衔接。一是普法教育沟通，向中介公司及其从业人员释明法律法规政策，并提供典型案例作为从业工作的司法引导；二是信誉评价沟通，法院对中介公司的涉诉案件进行争讼事项、数量、责任认定等专项总结，对每年涉诉量大、信用度低的公司应专门警示，与政府共建中介机构的司法信誉评价机制；三是司法建议沟通，汇总整理易出现争讼的中介业务环节，为政府主管机关制定中介业务的各类合同指引提供建议，于交易阶段消除纠纷可能。& 第1页&&共1页编辑：程颖&&&&(摘录) &&： 二手房买卖纠纷 房产财产保全 建筑工程纠纷& 腾房纠纷 & &离婚房产& 小产权房 商品房买卖 ，) &&
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