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留学生如何在澳洲置业——以房养学篇
　　随着近年中国人的收入大幅提高，有能力在国外置业的人也越来越多，特别是那些有子女在国外留学的家长开始考虑在当地买个房子，供子女留学期间居住，这样既能为子女提供一个稳定舒适的居住环境，让他（她）们能安心读书，同时也能省下一笔租金，如果能碰上当地楼市景气的年头，还能从房价升值上赚上一笔。事实上，近几年就有不少来自国内的投资者，凭着自已的投资意识和眼光，在海外楼市上投资获利。　　2001年初，在广州经营生意的谭先生为儿子办理了澳洲留学。在儿子出行前，谭先生花了不少时间对澳洲的房产市场和汇率进行硏究。经过分析后，谭先生认为澳洲的房屋价格和汇率都将向上攀升，投资澳洲的房产一定可以赚钱，而且还可以解决儿子的住宿问题。　　通过澳太置业投资集团的帮助，谭先生在儿子就读的墨尔本大学附近买了菲力湾· (
)第一期的一套三卧室的住宅。该住宅位于市中心西南面的PONT－COOK区域内，住宅当时的售价为26万澳元，按当时澳元兑人民币1：4.1的汇率，折合人民币为106.6万元。谭先生的儿子到澳洲后，自己住一间卧室，把另外两间卧室分租给同学，每月有800澳元的租金收入，足够每月的生活开销。2004年8 月，谭先生的儿子大学毕业回国，临走前以33.5万澳元的价格将该房屋卖掉，按照当时1：5.85的汇率计算，约折合人民币196万元。　　谭先生事后为这笔投资计算过，房屋升值加上租金收益，扣除出售房屋的税费后，共收回约人民币201万元；投资了106.6万元，收回201万元，净赚了90多万元，等于把儿子留学的钱都赚了回来。还通过澳太集团的专业理财顾问的分析计划，令到再还贷过程中也节省了不少开支。　　当然，谭先生能在这短短几年内得到如此高的回报，虽然配合有大环境的因素在内，但是也证实了他的长远独到眼光。现在要在墨尔本买房，对于有能力在澳洲买房的留学生家庭，如果在澳洲留学期间买套自住物业，好处还是不少的：既可以省掉几年的房租钱，又能把多余的房间租出去，赚取稳定的收入，如果投资眼光好的话，挑选一些新开发地区的物业，几年后毕业了把房子卖出去，还会有一些利润。　　而且，澳洲政府也鼓励留学生在澳洲买房自住。按澳洲政府的规定，海外人士要在澳洲购置物业，必须经过外资审理局（Foreigh Investment Review Board，简称FIRB）的批准（参考下文的相关规定）。海外投资者只能购买新物业。　　不过，对于大部份的留学生和家长来说，对在陌生的市场上购买房地产可能还是疑虑重重：如何办理购房手续？交易的风险有多大？如何规避房产变现时的汇率变动风险？等等。　　其实作为一个房地产市场体系十分完善的国家，澳洲的房地产业的规范、法律、管理和市场均比中国要成熟和完善得多。在澳洲买房的风险并不大，特别是买现房。　　澳洲的购房贷款流程与国内完全不同。政府和监管部门为了保证买家的利益设下了道道保障措施。例如：买家所付的10%首期，先存入买家律师的信托户口，发展商、买家、律师三方任何一方无权动用，直到房屋产权证、质检证等全部办理完毕。买家律师确认无误才通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。因此，如果发展商不按期合格交楼，一分钱也收不到；而买家也可要求索回首期付款及利息。　　另外，房产律师在房产购买过程中扮演着很重要的角色，负责办理全程买卖手续，而国内的买房虽然也有律师但作用不大。澳洲律师会就买卖合同中的条款进行审查，对买家不利的条款，律师会提出意见并负责帮买家与发展商谈判，直到双方达成协议为止。因此，在澳洲买卖房屋，找个信得过的、负责任的律师十分重要。还有，在中国购买开发商新发展的楼盘，通常是由发展商指定贷款银行，而在澳洲购买房产，贷款既可直接找当地银行申请，又可找贷款公司。据了解，澳洲澳太置业投资集团可以为买家提供专业的移民服务，海外留学，购房置业，律师咨询，银行贷款以及物业管理的一条龙的服务，公司可以帮买家找多家澳洲当地银行申请，非常灵活，直到找到买家满意的贷款利息及贷款额为止，因为在海外每一家银行的贷款利率及贷款额会有差异。
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12500元/㎡平均价格
待定平均价格
23000元/㎡平均价格
待定平均价格
18000元/㎡
720万元/套
760万元/套
平均价格 : 待定
位置 : 高铁东站西北约600米
热线 : 400-099-0099 转 11459
最低总价 : 760万元/套
位置 : 京都旅游大道1号
热线 : 400-099-0099 转 10279
760万元/套
平均价格 : 80000元/㎡
位置 : 红坊路6号
热线 : 400-099-0099 转 24338
80000元/㎡
平均价格 : 18000元/㎡
位置 : 107国道大石桥北500米
热线 : 400-099-0099 转 10486
18000元/㎡
平均价格 : 26000元/㎡
位置 : 京台高速与廊霸路交汇处东800米
热线 : 400-099-0099 转 10554
26000元/㎡
平均价格 : 待定
位置 : S273省道(廊霸路)与益昌北路交口向北1公里路东
热线 : 400-099-0099 转 28492
总价均价 : 720万元/套
位置 : 牛栏山昌金路与右堤路交汇处向南200米路西
热线 : 400-099-0099 转 64812
720万元/套
平均价格 : 待定
位置 : 益田道与榕花路交口东北侧
热线 : 400-099-0099 转 39277
最低总价 : 760万元/套
位置 : 京都旅游大道1号
热线 : 400-099-0099 转 10399
760万元/套
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号　　澳洲和中国的房产区别太大了，因此在澳洲买房绝对不能完全照搬国内经验。　　比如国内绝大多数城市的规划是“中心发散”，所以房价大体规律也是如此，即越靠近市中心越贵，越远就越便宜。但是澳洲的城市规划截然不同，以悉尼和墨尔本两大城市为例，分为商业区和居住区；中国人传统意义上的市中心在澳洲却变成了“商业和就业中心”，不是地理位置上的中心，而房价也不是完全按照离“市中心”的距离而定的，很多距离“市中心”很远的区房价照样高大上！澳洲优质房源，微信咨询：klsh280　　中国人在澳洲买房6大传统误区　　1. 认为房子只是用来居住的！　　在正常且健康的房地产市场下买的房子，不仅可以用来自己居住，还可以成为赚钱工具，而且是安全有效的。澳洲的房地产市场与其他国家不同，具备了自身独特的优势，包括租金回报高、投入相对小、可以进行负扣税、增值效果显著且规律、产权永久、没有遗产税等。如果根据自身情况，投资几套增值潜力相对大的房子，压力不大的同时还可以有很好的收益！　　2. 只关注几个熟悉或习惯的区！　　大部分中国人来到澳洲都是先租房，等到合适的时机再购买属于自己的房子。在选择买房区域的时候，最常见的现象就是更愿意关注自己熟悉或习惯的区。惯性的力量是强大的，大家关注自己熟悉或习惯的区是可以理解的，但习惯不代表最适合，更不代表最好。有不少人都是非某某区的房子坚决不考虑，但是又迟迟找不到适合自己的房子，结果荒废了很长的时间，错过了入市的最佳时机。如果在房地产市场火爆的时候，一年的时间已经足够让你把预算提高几万甚至上十万，甚至有的人在增加了预算的同时，还不得不退而求其次降低买房标准。因此把眼光放广阔一些是非常必要的，也许有的不那么熟悉的区会带给你惊喜！　　3. 对于房型有固执的心理排位！　　如果对不同房屋类型有过于固执的心理排位，那么绝对会影响你的判断。相当多的中国人对房屋类型的心理排位，绝对把拥有土地的独立别墅排第一位，其次是其他类型的独立住房，最后是公寓和单元楼。如果客观看待，不同类型的房屋是各有千秋，也适合不同的用途。比如想买个房子收租，选择价格昂贵的独立别墅就绝对是个错误的选择；想拥有广阔的空间适合四世同堂自住，公寓单元楼又略显狭小......所以应该放弃固执的心理排位，客观地认清不同房型的优缺点以及自己的需求和购买能力，从而努力达到一个完美的结合！　　4. 对于交通工具的考虑有局限性！　　在选择买房地点的时候，最需要考虑的事情之一就是公共交通，但是有很多人把众多交通工具中的火车作为了单一的衡量标准，把其他交通工具忽略不计，这样是不可取的。澳洲的公共交通是火车、公交车、轻轨、轮渡共同配合形成的综合网络，各种公共交通各有千秋，何况现在悉尼的Opal卡也马上就要全民普及了......随着公交网络的不断完善，各种公共交通费用的差别也越来越小，火车的价格优势将更不复存在。所以只要交通便利，不一定非得拘泥于某种形式！　　5. 总想等房价跌了再买！　　在一个正常且健康的房地产市场下，没有长期风险；换句话说，长期一定是涨，尤其是民宅（上千万的奢华豪宅规律则不同）。在澳洲政府鼓励生育和吸引外来移民的双重刺激下，澳洲全国人口增长率高达2%。对于今天住房量已经供不于求的情况，未来的海量人口增长会使澳洲房地产市场的供需矛盾更加紧张，那么未来房地产市场的价格走势更会上涨。　　相信大家身边一定有坚信澳洲房价会跌的朋友，所以迟迟不肯入市，那么他们如愿以偿了吗？也许有在交易量降低的时候可以有稍微多一些的选择，但在价格上不会捡到大便宜。相反倒是有很多人曾经坚信房价会跌，却因为错过时机不得不增加大量预算，这是谁的责任只有自己心里最清楚！　　6. 澳洲房价是中国人炒起来的！　　澳洲房产是正常且健康的，增长的本质原因是供不于求。认为房价是由中国人炒起来的，有太多人都表示过类似的观点，这是错误的；造成这个错误的原因是我们了解且更愿意关注中国人集中的区，对其他区的了解明显不够，从而造成了一种非常典型的“盲人摸象，以点概面”的现象。　　中国人在澳洲的数量约占2%，即使使用夸张的假设，每个中国人拥有10套房子，再加上海外同胞的投资，也未必能够对整个澳洲房地产市场造成质的影响。所以，个别区的房价是被中国人炒起来的现象是存在的，但认为整个澳洲房地产价格是被中国人炒起来的，这个观点是错误的。澳洲优质房源，购房移民项目微信咨询：klsh280
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　　有想了解墨尔本购房移民项目的朋友微信咨询：klsh280
　　有需要墨尔本2016年—2030年各城区政府大型规划详细资料的朋友可以微信我索取.微信：klsh280
　　五个问题告诉你墨尔本房产投资方向！　　导语　　澳洲地产业因为健全的体制、完善的法律法规和成熟的投资环境，已经不仅仅成为了中国国企进军海外的首选地，也逐渐成为了中国中层收入家庭接受的一种投资方式。越来越多的家长选择澳洲作为孩子留学的首选地。　　随着7月1号已经实施的澳大利亚的低龄留学时代的开启，以房养学是家长们越来越关心的话题。小编在给投资者介绍房产的过程中发现了很多困扰着客户的问题，今天小编就把这些问题罗列出来，希望能对大家有所帮助。　　Q1西区土地平坦辽阔，开发商会一直开发新的项目吗，源源不断的房源会影响房价的增长么？　　西区的确平坦辽阔，但是由于新移民也在源源不断的增长，需求旺盛，房价上涨迅速，为了避免房价受控，政府极力提高了限制门槛。一般中型的开发商每年只能开发几百套，而且必须向政府公众出具诚信资金等证明，政府还要求房产商的现金流量与资金池高度透明化，作为安全保障。这也解释了为何墨尔本房子建设的速度远远低于新移民的需求增长速度，因为房价也在稳定的上涨。　　　　Q2孩子在CBD上学，那是买市区的公寓房合适，还是买西区的别墅更好呢？　　如果在CBD校区上课，很少有学生会愿意通勤半小时，每天早上从西区郊区赶到CBD上课，特别有些课还安排在晚上，似乎是住在CBD更加方便。但是墨尔本市中心的公寓投资回报与墨尔本别墅的投资回报相差甚远。墨尔本CBD的公寓因为批建量大，平均每年增长在8%之间，而带永久产权土地的别墅增长率在8%-12%之间，要投资哪一个，相信有投资眼光的人一眼就能知道。　　Q3房子建成后如果想出租出去，容易租吗？麻烦吗？　　澳洲的房产之所以称之为稳定，空置率低也是其重要的一方面。据统计，墨尔本房产的空置率在2% 左右，也就是说在任何的一个时间里，100套房子只有2套没有租出去，98套租出去了。相比于中国国内30%的空置率，这无疑让投资者对墨尔本的租房市场更有信心。　　　　Q4海外人士能买二手房么？如果海外人士只能买新房，那几年后房子转手变成二手房要卖给谁？卖的出去吗？　　首先客户需要了解的一点是，由于政府的规定，对海外人士买家购买二手房限制重重，基本上不可能买二手房，所以海外买家只能选择新房或是期房。　　但是，在整个市场结构来说，海外买家毕竟是少数，澳洲本地人才是购房的主力。上周悉尼房子清盘率在84%，墨尔本也高达78%，这高成交率也为买家卖家的市场活动打了一针强心剂。　　Q5政府的East Warribee计划是哪年完成？要等计划完成房价才上涨吗？　　East Warribee计划已经开始实施建设，在2030年计划完工，但是这并不意味着我们要等到2030年房价才会开始有质的飞跃。罗马不是一日建成的，任何一个地区的规划发展都是一个积累的过程。目前300亿澳元投资的教育大学城计划和Wyndham水岸轮渡开发计划已经开始实施，道路和医院的扩建计划也在逐步的展开，这些都给这些区域房市带来了无限的上升空间。　　此地区优质房源及市政规划详细微信咨询：klsh280
　　澳洲房产的信息盲点在哪里？掌握这三个基本点，选对澳洲房产投资区域！　　如何选对房产选对区域，大方向上有几项tips：　　首先，不要对城市有先入为主的导向性判断。往往一些澳洲房产中介会告诉你诸如，悉尼房价太高，涨不动了。墨尔本泡沫太大，不要去买，等等等等。其实这些绝对性的判断都很片面。悉尼依然有价格上涨的推动因素，墨尔本市中心确实由于供应量较大价格有波动，但是东南区房价升幅喜人。这些论断其实都忽略了很重要的一个前提：具体到哪个城市的哪个区域谈涨幅。每个城市的不同区域分化其实会非常明显。　　其次，具体来说如何判断这个区域有没有投资价值?除了我们大家明面上可以看到的诸如，地段，交通，学校。医院，购物，规划，等等等等，这些要素我们不多说，还有两项我们作为资深投资者需要去深入了解到的信息：地区的年龄结构和家庭收入水平。　　年龄结构决定了区域未来人口的内部增长动力和人口活力，比如年龄结构比较轻，人口以30左右为主，那么这个区域未来新生人口数量可能会比较有潜力，也说明这个区域对年轻活力人群的吸引力比较大。如果区域年龄结构比较大，说明未来区域人口增长较慢，供需矛盾增长不明显。　　家庭收入水平决定了这个区域的房产可负担性。有一个比较简单的公式就是家庭年可支配收入乘以10，对比区域的中位价格，如果高于中位价，说明区域的可负担性比较好，将来二手房销售甚至租金收入都会比较不错。10年的家庭可支配收入不够区域中位价的说明这个区域价格升幅已经超出了这个区域的可负担能力，将来转租转卖可能都会出现问题。　　欢迎大家交流学习微信：klsh280
　　有道理
　　听说澳洲排华，是不是比较严重了
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)“以房养学”悄然兴起澳洲留学“零成本”(组图)_网易新闻
“以房养学”悄然兴起澳洲留学“零成本”(组图)
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　　“以房养学”是近年冒出来的新鲜事，顾名思义，“以房养学”就是靠海外购房供养海外留学，即通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用。目前，海外楼市遭遇金融危机而普遍价格低迷，一些国内家庭开始考虑在海外购房，一是可以逢低介入投资，二是可以将房屋出租为孩子留学提供财力支持。春节期间，一个由上百个家庭组成的“看房团”抵达澳洲，其中成都客户有60人左右，据组织此次海外看房的澳洲鼎丰西南地区首席代表袁熙颖先生介绍，这些前往澳洲的看房者并非都打算去澳洲安家，其中有很大一部分是准备在澳洲买房以供孩子留学。“以房养学”究竟能不能实现免费留学？本报记者就此展开了调查。
　　之策略篇
　　“以房养学”能实现吗？
　　“很多留学生初次到海外都选择寄宿家庭，由房东提供所有家具、生活用具及三餐。但这种房屋租赁方式只适合年龄较小的留学生，而且费用比较高。”留澳学生jessie的母亲张女士说，她的孩子选择了寄宿家庭，而要在外面租房住，一是不好租到合适的，二是担心安全。有留学专家指出，由于目前澳洲的的房屋空置率低，很多不想在寄宿家庭居住的留学生要在学校附近租到合适的住房很难。
　　更多有条件的家庭则将目光瞄准了在澳洲买房“以房养学”。“从投资的角度看，如果一个留学生在悉尼以合租方式租一间房，分摊房租一周平均租金是150澳元，4年下来光租金就是3万多澳元。”如果采取“以房养学”的方式，以家长为孩子购买一套两房价值50万元澳元的公寓为例，一间用于自住，另一间出租。家长的成本是首付40%，即20万澳元，选择只还贷款利息每周为288.46澳元，4年总共接近6万澳元，也就是说，其4年成本是26万澳元；而这4年期间，按其出租一间公寓房，每间租金260澳元一周计算，其房租收入大概为5.4万澳元左右。再以这4年平均10%的房价增值计算，家长可以从房屋增值中获利近20万。也就是说，这4年时间租金加房屋增值其可得到75万澳元，减去30万贷款，其可获利19万澳元。
　　“以房养学”如何办理？
　　袁熙颖先生介绍说，最近3个月的资料显示，澳洲高端、中端、低端地产市场都有不同程度的上涨。澳新银行的经济学家AlexJoiner表示，目前澳洲人口增长速度创下40年以来的新高，这意味着将有越来越多的人需要房屋居住，这也是为什么各大城市的房屋空置率如此低的原因。澳洲全国房屋供应委员会调查发现，澳大利亚的房屋需求以每年15万套房屋的速度增长，而供给增长只有13.6万，这种供不应求的局面也将推动房价上涨。
　　在澳洲买房可以拥有永久的产权，并且可以将遗产留给子女继承，没有遗产税。根据以往的经验，澳洲的房价基本保持每年10%的增幅，通常7年左右会翻倍。
　　那么，在澳洲买房困难吗？手续繁琐
　　吗？据介绍，在澳洲购房全部手续由律师来履行完成，澳大利亚的置业律师通过近10年的时间拿到律师牌照，澳洲政府每年会要求注册律师购买保险，每个律师都拥有由政府监管的信托账户。
　　“以房养学”适合哪些家庭？
　　袁熙颖先生指出，“以房养学”适合有一定风险承受能力、家庭资金相对充裕及孩子正准备留学的家庭。据悉，以澳洲目前的经济发展看，“以房养学”不仅可以获得不菲的升值空间，而且根据最新的移民相关条列，小孩在澳洲拥有的物业资产已纳入移民加分清单中。
　　“以房养学”须提早准备。因为澳洲的房价每年会有不同程度的升幅，从汇率上可以为家长节约开支。比如2009年初人民币和澳币的汇率在4.3左右，当时购买物业的家长不仅为孩子解决了住宿问题，物业随同市场的升值不仅赚了租金还赚了汇率差价，而目前人民币与澳币的汇率在6.1左右。
　　其次，在澳洲不同的省，房地产条例有不同的规定，如属于维多利亚洲的墨尔本，购买期房可以省掉95%的印花税，50万的房子可省2万多澳元。如果家长早做准备，在小孩达到澳洲前两年购买楼花，不仅节约了印花税还有两年的升值空间。
　　不过，有专家指出，“以房养学”一切好的结果都是建立在澳洲经济不断复苏、房地产市场稳中有升的基础之上，如果这一趋势因某种因素发生变化，其结果可能没有预想的那样完美，毕竟投资都是有风险的。
　　记者王静菊
　　［特别提示］
　　3月13、14日全天，本报和澳洲鼎丰集团将在成都喜来登酒店共同举办“以房养学”说明会，特邀澳洲留学移民资深人士详解如何通过“以房养学”实现免费留学。
本文来源：华西都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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近年来，澳大利亚房产正以前所未有的魅力吸引着整个中国富豪圈，据相关数据显示，在过去7年里，中国买家已在澳洲房地产市场“豪砸”近200亿澳元，澳星移民专家预计在未来7年，数字还将增长近两倍，达360亿澳元。现时，不仅中国投资者看中了澳大利亚房产，就连移民、留学人士也开始掀起了一股以房养学热潮。海外投资，国人首选澳洲房产近年来，中国富豪越来越注重将财产进行全球资产配置，以规避投资风险。而澳大利亚稳定的经济环境与抗风险能力成为国人在澳洲投资房产的首要因素。澳大利亚的房屋价格以每年10%—13%的比例稳健上涨，以及现时澳币汇率走低、购房固定贷款利率维持新低等种种利好，也成为不少中国人投资澳洲房产的重要原因。与中国房产相比，澳大利亚房产具有永久产权和无遗产税的特点，对于偏爱房产又想进行海外投资的中国人来说，澳大利亚房产是他们的不二之选。以房养学，留学澳洲零成本根据教育部数据显示，2013年中国出国留学总人数为41.39万人，出国留学已经逐渐成为一种趋势，而澳大利亚凭借优质的教育资源是不少留学家庭的首要选择。面对高额的留学费用和生活费用，不少留学家庭在澳洲掀起了一股以房养学热潮。以房养学有三大好处，第一：给孩子提供了一个舒适的学习环境;第二：租金收益能补偿孩子的日常生活开支;第三：若孩子毕业后回国发展，可通过出售或长期持有获得可观的投资收益。
澳星移民的一位老客户的孩子在澳读书第一年就在父母支持下，在学校周边购入一套两房公寓，当时价值80万澳元。一个房间出租，一个房间自住，那么在3年后，租金收益有4.68万澳元，房子增值后能售出98万澳元。投资收益加上租金收益完全可以覆盖留学费用，可谓零成本留学。就经济、环境、教育等因素来看，澳洲拥有世界顶尖的教育体系及世界上最宜居的环境，是国人最理想的居住国度。广州澳星移民专家认为，现时澳币汇率下跌，正是国人移民、留学、投资澳大利亚房产的最好时机。日，广州澳星博览会华丽起航。数十家参展商云集广州花园酒店三楼海棠厅，移民律师、税务专家、顶尖房地产开发商、澳洲学校代表为您提供最全面、最权威、一站式投资、移民、留学、房产规划服务。机会难得，预约从速。广州澳星移民期待您的光临。
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低成本留学澳洲 以房养学有哪四大问题？
7:31:00房天下澳大利亚房产网综合整理&|
以房养学，顾名思义就是靠海外购房供养海外留学，通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用。现在澳大利亚以房养学的案例比较多见，但是还是有很多人对此存在很多疑问，下面就让我们一起来看一下详细解读。
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