人傻钱多，这种楼房都敢租来开养老院！ : 经理人分享
人傻钱多，这种楼房都敢租来开养老院！
编者：万仁涛（厚朴养老联合创始人）前段时间出差去深圳，顺便见了一个久未谋关系很好的朋友，他之前一直做居家养老，开了几个居家养老站点。2017年年中在某工业园租赁了一栋8000多平米的楼，正式杀入机构养老服务领域，经过三个多月的装修，2017年底正式开业了。一听说我到深圳了，他就极力邀请我过去看一看，说是项目虽然刚开业，但是装修时也做了不少推广，原本以为年底搞促销入住率还可以，但是现在感觉问题很大，让帮忙想想办法。到了之后他陪我转了一圈，详细看了这栋四层小楼的每个角落。完了，他问我：你觉得咋样?怎么样才能让老人过来？我说，我没有好办法。你这个选址有问题。租金倒是不高，但装修改造没少花钱吧？他点点头。我说，就算这样，这栋房子原有的结构还是有硬伤，电梯、厨房设置的不合理，他叹了口气：没办法，结构动不了。我说你这怎么还有小黑屋啊？他说没办法，要不然出床率太低。另外就是位置，虽然工业园基本荒废，但毕竟离主城区院，地铁到不了，公交站还有三百多米远，开车甚至要经过收费站，给人的距离就是远。而且周边也都是工业园，居民区基本没有。唉。那么，到底哪些旧建筑适合改造呢？我们详细分析一下目前常见的几种旧建筑，看看各自改造的重点、难点在哪里。一、低星级酒店一到三星级的酒店称为低星级酒店。低星级酒店与老年公寓均为公寓式建筑，类比之下有诸多相似之处。近些年来，一些新建的机构式养老设施也打出＂酒店式服务＂的理念，将酒店公寓的格局和服务移植到老年公寓的建设运营当中。旧的低星级酒店低星级酒店与老年公寓有着天然的同构性，凭借完善的设备管井系统和充裕的客房尺寸，可以较为便捷地更新为养老公寓。因此，低星级酒店改造的理想方式就是标准化改造，即采用标准化设计的居室和公共配套服务模块对各房间进行功能置换和调整。设备井道通常沿用即可满足要求，如需植入介护型居室（护理院病房级），只需另外加设医用气体管井（主要为氧气管井。因老年公寓的使用强度不高，负压吸引可采用移动式设备）。二、经济型酒店经济型酒店是一种有别于传统而又极为普遍的酒店类型，一般以连锁化的加盟或特许经营模式为主，通过连锁经营达到规模经济，提高品牌价值。旧旅馆经济型酒店强调对城市公共资源的利用，所提供的功能不可能面面俱到，有些会转包给社会专业服务行业完成，从而使自身运营成本降低。在酒店选址时，开发者考虑了所在小区周边的服务设施如超市、餐饮、娱乐等的完善程度，依靠租会化服务来弥补自身服务不足。这些小区附近的经济型酒店如果改造为老年公寓，入住老人不会失去以往熟悉的生活环境，也方便子女探望和照料。经济型酒店相比低星级酒店的一个重要不同是其大多为既有建筑改造而成，改造来源繁杂，旧厂房、仓库、旅馆、办公楼、招特所等均有涉及。这些建筑类型包含了砖混结构、框架结构、海合结构等，有的经济型酒店为数座建筑联合而成，形成大进深综合体，大量客房为黑房间。由于这些条件限制，既有经济型酒店一般以长方体单体或姐合体的形态出现，主要有一字形平面、Ｌ形平面、回字形平面、Ｃ形平面、Ｅ形平面等。一字形和Ｌ形客房层，每间客房都能取得较好的采光和景观朝向，其交通流线简明，布局规整，是最常见的形式。回字形客房层平面中，可以设置的房间更多，在平面上公共面积占用小，使用效率更高，不过内核的房间会出现没有窗户的＂黑房间＂情况，通风、换气、景观、采光都受到直接的影响。这种回字形平面的多层建筑不宜作为老年公寓改造源，应尽量避免。如果必须改造，则需采用中庭、天井解决中间跨部分的采光，并将没有采光要求的公共配套房间布置其中以提高内核空间利用效率。为发挥经济型酒店的成本优势和规模优势，经济型酒店的客房呈现密集紧凑的特点。客房的尺寸都被尽可能压至极限，偷空间现象严重，卫生间尺度、客房允许轮椅回转的空间以及公共走廊净宽等都难以满足老年公寓的规范要求，改造后的老年居室数量相比之前酒店的客房数难免有所减少。缓解这些矛盾成为经济型酒店改造的难点和关键。三、既有办公建筑办公建筑常见的有多层板式办公楼和离层塔式办公楼两种。多层板式办公楼一般为框架结构，主要改造工作就是使用空间的划分、交通体系的适老化和针对总面积不足进行的增层工程。高层塔式办公楼多为框架-剪力墙或框筒结构，核心筒周边的柱网空间便于划分组合，改造的难点集中在核心筒。旧办公楼医用电梯的井道尺寸和侯梯厅深度要求较高，会受到既有钢筋混凝土墙体的限制；楼梯间适老化拓宽也可能遇到类似问题。可通过选择下限尺度的医梯并合理移动楼电梯在核心筒的位置解决，或者将主要楼电梯建在核心筒之外。四、既有文教建筑既有文教建筑包括搬迁后废弃的学校教学楼、学生食堂以及学生宿舍等。文教建筑大多采用框架结构，柱网整齐，主跨度较大，楼层层高较高，结构稳定无需加固。但由于楼层数的缘故，此类建筑一般没有电梯，需在改造时加装医用电梯和后勤电梯。旧学校文教建筑普遍以外廊或内廊作为交通空间，这与养老居室一字排开设置、医疗区域候诊空间廊式候诊的格局有着相似性和对照性。因此这类建筑改造难度较小，改造细节可参照酒店建筑和办公建筑的做法，但需要特别注意的是走廊的净宽度应满足有关规范的要求。五、既有住宅建筑既有住宅建筑可分为单元式住宅和筒子楼两类。单元式住宅的结构适宜改造为居家式老年公寓。筒子楼的位置多在老城区，便于配套公共设施和子女探望。由于筒子楼的前身就是办公建筑或者单身宿舍，这些员工迁入新居后闲置的筒子楼可以参照办公楼改造老年公寓的方法来改造为养老设施。筒子楼改造的主要任务是扩建满足老人使用要求的无障碍玉生间和满足轮椅回转半径要求的起居室空间，高标准的居室需要设置厨房，并完善燃气、供热等生活配套设施，通过墙体上凿口洞连通邮邻单间形成套间，扩大套内面积。由于筒子楼建造时间久远，立面形象单一破损，通过对屋顶的翻修、加建阳台可丰富立面层次，提升建筑气质，同时改善城市面貌。六、既有工业建筑既有工业建筑一般都具有结构承载力强、层高大、跨度大、平面规整、空间适应性强等特点。近年我国一些城市出台政策以鼓励旧厂房改造为养老公寓，成为政府支持鼓励养老服务业发展的重要措施之一。旧厂房既有厂房之所以被废弃主要有三个原因：一是企业经营不善倒闭，二是厂房陈旧无法使用，三是污染整治未达标被丢弃。第一种原因的既有厂房虽然建筑本身可能安全性尚可，但其位置多在城市偏远郊区，缺失各种公共配套设施和绿地，也不方便子女看望照应。后两种原因的既有厂房如果被改造为老年公寓，即使外观改造再成功，由于建筑己经＂风烛残年＂甚至被污染，仍存在安全隐患。因此既有工业建筑不宜改造为老年公寓，除非具备以下两个条件之一：一是其居于寸王寸金的市中也区域，新建老年公寓成本过高。例如上海静安区由于面临区域养老床位短缺和旧房亟待改造的现状，静安区民政局牵头将万航渡路767弄43号的毛巾二厂改建成老年公寓，2015年5月开工。建成后的这家老年公寓将提供床位近400张，此外还将设置58张残障床位，保障医养结合，有效缓解曹家渡乃至静安区的养老供需矛盾，造福社区居民。二是既有工业建筑具有一定的历史文化价值，可以考虑保存其立面或表皮。例如德国舒特海斯啤酒生产大楼改造工程，大楼仅保留外部形象，内部功能结构进行全新设计，综合运用拆、留、改、扩的策略以实现新旧融合。在最新的改造中，承重的砖墙被小也地从建筑结构体系中剥离出来，并用框架从后面加以临时固定内部空间则进行全新的设计。建成后，大楼内部共有214套高级老年公寓居室可供使用，大楼凭借历史形象与内部先进功能的完美结合，自身吸引力倍增。七、既有建筑类型比选按照改造的难度、改造源的数量等因素，表2.4列出了各类型既有建筑的比选情况。既有酒店和既有办公建筑凭借保有数量和改造难度胜出。文教和筒子楼建筑需要结合其具体情况，有选择地进行改造。工业建筑不作为本文推荐的既有建筑类型。特别声明：本文采纳了《基于既有建筑改造的老年公寓设计研究》（作者：綦岳，山东建筑大学硕士）的观点与内容，在此对原作者表示感谢！原创文章，转载请下方留言获取授权，否则追究侵权责任。
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文章来源：头条号-养老涛声
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请选择考试养老院调查：进公立要等十多年&私立每月三千
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原标题：养老院调查：进公立要等十多年 私立每月三千
　　 原标题：养老院两极分化――公立的，挤不进 私立的，住不满
　　 养老机构一直存在“冷热不均”的现象：老人多，而公立养老机构数量少，一床难求；而依靠市场力量迅速发展起来的民营养老机构，却面临床位空置的状况。近几年来，我市出台了一系列扶持政策，大力鼓励社会力量兴办养老机构，给予民办机构和公办机构一样的补贴待遇，采取鼓励、优惠等举措提升养老机构的服务质量，但“挤不进”与“住不满”的博弈仍在养老机构中间进行。
　　 想进公立养老院――
　　 排队至少要等十多年
　　 家中的冰箱坏了好几个月，如果不是有志愿者帮忙，家住李沧兴国路社区的刘阿姨恐怕还要忍受一段难挨的日子。75岁的她一人独居，没有子女，生活勉强能自理。她告诉记者，曾经有人劝她去养老院，但她总想能离家近点。托人打听了一番后，发现周围只有一家公办养老院，而且名额已满。“私立的一个月要两三千，我退休金才多少，不去。”
　　 与刘阿姨情况相似的是家住香港花园小区的王大妈，因为不想给子女增加负担，自从老伴去世后，她便动了住养老院的念头，因为看重公立养老机构费用低、管理好的优点，她将目标锁定为市区的养老院，但打听了一圈下来，环境相对较好的都被告知已无床位。“福彩的原来我最中意，但是排在其前边的还有好几百号人。”王阿姨说，随着观念的改变，自己所住的小区内不少老人都有过进养老院的想法，但之所以多数还住在家中，其中一个原因就是“排不上号。”当问及为何不选择民办养老机构时，她坦言，民办养老院水平参差不齐，自己不放心。
　　 记者随机探访了市内几家公立养老机构，都被工作人员告知“床位已满”。从建成之日起，福彩养老院就一直处于爆满状态。按照平均一个月空出1张床位的速度，消化现有的几百人，就需要十几年甚至几十年时间。不只福彩养老院，位于青大一路上的市老年公寓总共700多张床位，最高的时候也有好几百人报名排队。
　　 而与此同时，除口碑较好的大型民营养老机构外，多数民营养老机构有半数以上床位处于空置状态，等待“有人上门”。“正式营业到现在已经三年，现在入住率在50%左右，已经处于不错的状态了。”市北福山老年公寓的负责人王伟告诉记者。
　　 记者从市民政局了解到，目前我市共有养老机构175家，除二十几家为公立机构外，其余全部为民营机构。统计数字显示，现在公办养老院能达到90%以上的入住率，甚至一床难求，但是民办养老院平均入住率仅在50%左右，少部分民办养老院的入住率能达到百分之九十甚至百分之百。
　　 开办民营养老院――
　　 投入高、利润低、回报慢、人才缺
　　 记者从市老龄办处获悉，目前青岛市共有60岁及以上户籍老年人口约160万人，占总人口的比例近20%左右。老年人口比例较高、老年人口规模较大、老龄问题已日益显著。而目前的公立养老机构数量远远不能满足老年人口的增长数量，床位数量有限，是公立养老机构“挤不进去”的主要原因。
　　 而公立养老机构的公益属性与相对完善的管理，成为多数老年人进入养老院的首选。在采访中，有老人向记者表示“自己甚至打算住进去就不再回去”，而这也在某种程度上造成了床位流动率低。
　　 尽管依靠社会力量运营养老机构已成为趋势，但民营养老机构从成立之初就面临严峻的生存问题，投入高、利润低、回报慢、人才缺等因素一度令民营养老机构举步维艰。“若是公建民营，硬件由国家投资，民间经营机构只需要负担人员开支和日常的费用即可，但我们从初期建设到后期等都是要自己负责，压力就比较大。”王伟说。
　　 按照青岛市民政局的相关规定，我市对公办、民办非营利养老机构实行统一的补助标准。包括建设补助、运营补助以及保险补助等三类，多家养老机构的负责人表示，这一系列补助的确解了燃眉之急，但对于投入较大的养老机构来说，这一部分补助仍是杯水车薪。
　　 除了资金问题，人才的引进与稳定仍是民营养老机构面临的难题。“拿护工来说，我们想提高服务质量，就需要在护工身上下功夫，培训和工资都需要提高，这样才能招人与留人，但这一方面一直是个大问题，不过好在这几年在逐渐稳定。”王伟说。
　　 社会化养老是趋势――
　　 “公建民营”破解“冷热不均”
　　 虽然公立养老机构与民营养老机构存在冷热不均的状况，但市人大代表、青岛市老龄办主任赵宝玲认为，随着人口老龄化形势的日益严峻和老年人口数量的急剧增长，以及人口高龄化、家庭小型化和空巢化现象的加剧，家庭养老功能不断弱化，社会养老服务需求仍在快速增加。
　　 如何改善民营养老机构的尴尬局面？去年8月，青岛市政府下发了《青岛市养老服务业促进条例（征求意见稿）》，意见中提出，政府投资建设的养老机构可以通过引进民间资本以参资入股、收购、委托管理等方式公建民营。即政府可以通过购买服务、以奖代补等方式，对非政府投资建设符合规定条件的养老机构予以补助。
　　 “公建民营的养老机构只需要负担后期的运营、人才等方面的开支，前期的建设都是由政府出资，这样压力就会小很多。”王伟表示，该院作为纯民营机构，前期投资1.5亿多元，仅回本就用了三年时间。
　　 “青岛以前也有试点政府办养老院，交给民办企业进行经营，但公建民营这个概念还是首次明确提出。”青岛市民政局相关工作人员表示，福彩四方养老院就是一家公建民营养老院，在市北区、莱西市等地也均有类似试点，可以由民办机构具体操作，聘请专业的服务团队来打造养老服务，这也是鼓励社会力量积极参与养老服务业的一种方式。（青岛日报/青报网记者 孙冰洁）
(责编：乐意、秦晶)
昆明现两千年前"古渡口"场景
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by www.people.com.cn. all rights reserved为什么现在很多老人不想住养老院呢？- 百度派
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为什么现在很多老人不想住养老院呢？
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我就想去养老院！如果我条件合适我就去，不想和孩子一起，现在基本上都是一个孩子，你指着他怎么对你有些不好说，去养老院至少有些事眼不见心不烦，落得清静，活得尊严，你帮了他，他还觉得应该，有点不到了就不好。自己累死都应该。毕尽上了年纪精...
我就想去养老院！如果我条件合适我就去，不想和孩子一起，现在基本上都是一个孩子，你指着他怎么对你有些不好说，去养老院至少有些事眼不见心不烦，落得清静，活得尊严，你帮了他，他还觉得应该，有点不到了就不好。自己累死都应该。毕尽上了年纪精力有限，还是去养老院休养比较好，前提是自己负担得起，不麻烦他们比较好。你养他是你的责任，不要希望他同等付出这样想内心回平衡许多了。
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因为养老院挺受拘束的，很多东西都是规定的，然后养老院的地方也不是特别大，老人们虽然年纪不小，但也渴望接受一些新鲜的事物，他们也渴望去看看外面的世界是怎么样的。其次，如果老人的儿女都在的话，把老人送进养老院的老人是极不情愿的，因为这...
因为养老院挺受拘束的，很多东西都是规定的，然后养老院的地方也不是特别大，老人们虽然年纪不小，但也渴望接受一些新鲜的事物，他们也渴望去看看外面的世界是怎么样的。其次，如果老人的儿女都在的话，把老人送进养老院的老人是极不情愿的，因为这样会给老人一种被抛弃的感觉。
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老人80岁，儿子60岁，儿子老人在哪里上班，工厂老板不要6O岁以上工人。儿子骗8o岁大爷要上班。
老人80岁，儿子60岁，儿子老人在哪里上班，工厂老板不要6O岁以上工人。儿子骗8o岁大爷要上班。
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为什么现在很多老人不想住养老院呢？
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9亿农民进不起养老院，城市平民一般工薪阶层退休工资付不起养老院的钱，富人和高官不需要也不屑进养老院。城市中等收入家庭付得起进养老院的钱，但舍不得花这个钱，其中还有子女为了孝子名声不愿意送老人到养老院，大多数中国家庭老人都是夫妻互相照顾，丧偶以后能自理的自理，部分自理的子女帮照顾，完全不能自理的请护工照顾，实在没法的才送养老院。民间养老院收养的老人都是生活基本不能自理的，收进来照顾起来也是劳民伤财，赚不了钱，搞不好还要贴本。农村五保户和城市孤寡老人都有政府的养老院做保障。
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股市就是养老院,
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我认为养老院应该是社会公益事业，而不应该是一项赚钱的产业，应该以ZF办的非营利机构为主，民间慈善团体为辅这么一个模式才靠谱。忽悠啥银发产业是何居心？
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国人喜好听忽悠跟风，所以投资亏钱的多。你只要抱住自己的小钱，没几年你就是富翁了，这不是因为你的赚钱盈利能力强，是因为比你有钱的主这几年都穷折腾光了。所谓越穷越折腾，越折腾越穷。
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ZF会搞非盈利机构？教育，医疗，住房，下一个养老？
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总之我是希望自己老了之后住养老院的
人多仁少，须择仁交人。世长势短，不以势处世
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