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记者卧底揭秘高利贷乱象 隔日利息增加数万元
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　　绝大部分月贷款利率超5% 操作不当就会被拖垮　　本报记者卧底揭开高利贷市场乱象　　核心提示作为高风险行业之一的民间贷款，因坊间流传的其高月贷款利率，似乎总是带着一丝神秘色彩。在“楼市调控”、“信贷紧缩”的市场大环境之下，诸多中小房地产商为了“不饥渴而死”，多与民间贷款机构甚至高利贷沾上了边。　　民间资本的进入，究竟是中小房企的“强心剂”还是一帖“慢性毒药”？本报记者卧底长沙芙蓉南路 某资金担保投资公司7天一探究竟。　　记者发现，民间贷款普遍超过5%的月贷款利率让人咋舌，而“驴打滚”、“利滚利”的模式更是让贷款人多承受不住。高月贷利率之下，老板变“债奴”的例子也是比比皆是。但民间闲散资本却在逐利意识的驱使下，疯狂涌进民间贷款市场。民间贷款是“解渴”还是“慢性毒药”，怕只有中小房企“冷暖自知”。　　值得注意的是，按照中国人民银行相关规定，民间个人借贷利率不得超过中国人民银行公布的金融机构同期、同档次贷款利率的4倍，超过以上标准就应界定为高利借贷行为。投资者应稳字当先，选择依照国家法律放贷的公司进行投资。　　资金链，是房地产企业的重要“命门”，但在“楼市调控”和“信贷紧缩”这两柄重剑的打击下，长沙中小房企显得有些招架不住。当正常的融资渠道因调控而基本关闭，利息较高的民间借贷甚至高利贷也成了中小房企的选择。　　但民间资本的进入究竟是给这些中小房企注入了一针“强心剂”，还是服了一帖“慢性毒药”？为此，记者于11月中旬起，在位于长沙芙蓉南路的某资金担保投资公司卧底7天，一探究竟。　　经记者卧底调查发现，自国家房贷政策一再收紧之后，长沙数百家民间贷款中介机构在马不停蹄地吸纳民间资本的注入，再以每笔房贷不超过1000万的规模，以远高于银行同期贷款利率4倍的高息放贷。然而，“驴打滚”式的循环利滚利模式已让众多参与了民间贷款的中小房地产商不堪重负。　　【卧底】 高达7%月贷款利率让人咋舌　　日，记者经朋友介绍，来到位于长沙芙蓉南路的某资金担保投资公司上班。4、5名男女业务员、几张桌子、几部电话，就是这个民间贷款中介公司的基本构成。没有挂牌、没有任何营业执照，该公司打着所谓信息导航、融资咨询的幌子，大张旗鼓地开展民间贷款业务。　　上班第一天，记者就碰到长沙河西桐梓坡路某商住楼盘的老板徐先生前来咨询贷款事项。一位深谙其道的同事迅速上前接待，他首先询问徐先生贷款的数额、用途、公司规模等情况，然后突然发问，有没有预先打电话给公司？有没有介绍人？并反复索要、查看徐先生的法人证及其公司的营业执照、公司资质等相关证照、手续。　　在出具了所有证明和介绍人的联系方式之后，徐先生道出了前来贷款的缘由：“我们贷款两个月，主要是应付另一笔民间贷款的利息和银行缓解按揭一拖再拖带来的资金压力。”对此，接待徐先生的这位同事直截了当地表示：“可以贷款，1000万以下，要是有固定资产抵押或以开发房产进行抵押的话，贷款很快就能贷出钱来，最快一个星期。”徐先生提出要加大贷款数额，但被担保公司负责人当即拒绝。　　让记者意想不到是，这家担保公司竟向徐先生开出了7%的月贷款利率。徐先生一再要求按照国家法律规定的低于银行利率4倍的利率计算，但被拒绝。上述接待徐先生的同事说：“我们的利率是按照低于银行利率4被的标准算的，但没有包含手续费；手续费和业务费是公司股东大会表决通过的，按比例算，整体月息就到了7%左右；现在到哪里借钱行情都一样。”此话一出，徐先生连连咋舌，望而却步。　　待徐先生走后，记者以熟悉业务为由与同事闲聊时，得悉这样一个事实：目前，长沙各大银行一方面在限制放贷，另一方面在收拢贷款客户和担保公司的资金，在担保公司都拿不出大额资金的情况下，民间贷款机构放贷数额均在1000万以下。　　【内幕】 “利滚利”，老板变 “债奴”　　记者在卧底的担保公司还接触到一位来自湘潭的周老板。周老板今年2月份同合伙人一起开发了长沙开福区一个小型的商业楼盘。开始，周老板拿着土地开发相关证件四处找银行贷款，但由于资质太低仅仅拿到一半的启动资金。实在想不到更好的办法，周老板只好通过民间贷款资金暂时周转一下。然而，项目启动后不久，国家的信贷紧缩政策就出台，按揭贷款一连数月办不下来。楼盘面临停工，高达8分的贷款月息压得他和另外几位股东整夜无法入眠。他和股东们又把房产抵押给了担保公司，但贷出的钱也只能够偿还欠下的银行贷款和上笔民间贷款的利息。现在，周老板已将手中的项目用抵债的形式低价转手于他人。　　在记者亮明身份后，周老板的爱人告诉记者，半年来，他们夫妻俩没有一天安宁。“隔一天就有数万元的利息，条件再好的家庭也架不住这样败呀！”股东们四处向朋友筹钱，可是筹来的钱还不够一个月的利息。周老板签订的借贷合同注明是以利息连入本金逐月捆绑计息，因此每个月都有人到他家中催款，每个月周老板无法还清，收到的都是一张新的借条。待想方设法还清了贷款和利息后，周老板已经一贫如洗。　　据业内人士透露，湖南房地产公司都不愿意在国家实行信贷紧缩的情况下“饥渴而死”，而“饮鸩止渴”方式得到的高利贷，好像能够解决短期的资金问题，但是就目前的市场环境，根本不可能长期维持。与周老板有类似经历的长沙中小房地产商还大有人在。据相关媒体报道，利璞金立方的开发商就曾找施工方借过高利贷，还通过典当行等借过高息贷款，所欠外债可能高达1.2亿元；景上东方航标的一位老板也因为不堪民间贷款的重负投案自首；长沙被连续爆出停工的中远公馆等楼盘，背后也闪现着民间高利贷的身影。　　周老板还向记者道出了房产开发商喜欢高息民间贷款的缘由：房产开发商所利用的民间贷款在业界被称为“过桥资金”，即开发商在向银行借贷后，由于发展周期较长，贷款到期时无力偿还贷款，为了保证银行信用，就借担保公司的资金还款，银行收回到期的贷款后，会再发放新的贷款。此间，银行、房地产企业、担保公司达成默契，按照一个三方约定的利息贷款，调配资金，高息的背后是一条巨额利益链。　　据长沙某大型房地产公司的销售经理李宁分析，许多中小型的房地产企业都是采取这种经营套路，这种做法在银行一方出现政策变故后，货币流量急速减少，银行从中撤出，三方融资链条同时断裂，两头的债务就通通落到了开发商头上，没有雄厚资金实力的开发商，包袱必然会越背越重，成为名副其实的“债奴”。　　【调查】 民间资本疯狂涌进，类似“炒钱潮”　　据业内人士爆料，今年长沙民间贷款机构的数量并没有因为银行信贷收缩而减少，反而每个月都在增加。在长沙楼市普遍呈现的观望态势下，许多人把原本准备购置房产的钱，投入到了各种民间贷款机构。　　记者卧底的这家担保公司就与十几家典当行和小额贷款公司有合作关系。这些典当行和小额贷款公司分布于长沙大大小小的写字楼，各自手中都握有数千万从民间招募的资金。这些公司的老板个个都把手中的房产抵押给了银行，并签订了2年以上的抵押贷款，合着自己的现金，一股脑全投放到各自的民间贷款机构，用现身说法的形式，招揽了一大批追随者。这些民间贷款机构再通过收取业务费和手续费的形式，普遍将放贷的月利率提高到5%以上，甚至有的以天为单位计算的月贷款利率高达10%以上。而在这一过程中，收益人的高额回报必然转嫁给企业来承担，企业一旦承受不起，无力偿还高利贷，投资人就很可能血本无归。　　记者在卧底期间，曾接到担保公司负责人交代的任务——送联营协议到韶山南路某小额贷款公司。据记者调查，联营协议签署后，各公司之间打通了资金运营渠道，在任何一方资金紧缺的情况下，都按国家法定的不超过银行借贷利率的4倍相互调拨资金，而贷出去的钱则远不止银行借贷利率的4倍。　　长沙中信银行信贷部的工作人员表示：“这样的联营方式，已将普通百姓、地下融资中介、担保公司、银行、中小企业联接在一起，高利借贷的链条越拉越长，链条上的任何一个环节断裂，都将引发多米诺效应，刀口舔血的人越多，风险也越大。”　　【警惕】 投资绝不能游离于法律之外　　记者在卧底过程中所接触到的一些担保公司和小额贷款公司，在银行做后援的情况下，主要玩的还是银行的钱。银行政策变更后，变本加厉地非法募集民间资本，无一不是拿着百姓的钱，视央行的有关规定于不顾，将国家承认的合法范畴之内的民间贷款演变成了游离于法律之外的一场变相豪赌。　　长沙一位在邵阳开发了3处楼盘的赵先生，在总结放贷与借贷这对矛盾的共同体时说：“老百姓把放贷看成了不费力快速赚钱的途径，开发商抱着‘赌一把’渡过难关的心态去借贷，看似互利互惠，实际双方都有可能是一条不归路。民间贷款是‘强心剂’还是‘慢性毒药’，冷暖自知。”　　近日，央行相关负责人表示，与其他经济活动一样，民间贷款也会伴生一些违法犯罪行为，主要由公安、司法等部门通过行政及司法手段予以处罚和打击。对于非法吸收公众存款、集资诈骗、高利转贷、洗钱、金融传销、暴力催收导致的人身伤害等违法犯罪行为，应当依据相关法律法规予以严厉打击和惩治。　　湖南广济律师事务所旷子华律师提醒：按照中国人民银行相关规定，民间个人借贷利率不得超过中国人民银行公布的金融机构同期、同档次贷款利率的4倍。超过上述标准的，应界定为高利借贷行为。一旦对簿公堂，法院也最多支持银行同期利率4倍的利息。投资者应把其当成识别投资风险的一条红线，不要为追求高额回报铤而走险。从法律角度看，民间贷款本就属于“高风险行业”，应选择依照国家法律放贷的公司进行投资，稳字当先。（记者 王斯靖）
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青青岛社区客户端贷款的利息怎么算呢？每个月在还房贷啊 那本金每个月都是在减少的，应该怎么算呢？_百度知道
贷款的利息怎么算呢？每个月在还房贷啊 那本金每个月都是在减少的，应该怎么算呢？
等额本息还贷法。你还的钱每月都是固定的。下面例子：10万贷款1年分12期还清。 每月8606.64元。第一次还利息500元，你还本金8106.64元。那么本金剩下91893.4元 第二月由于本金减少了，你利息支出也少了。变成了利息459.47元，你再付出8147.17冲你本金。此时剩余欠款就只有83746.2元了，下面依次类推。到第11月时候你还欠银行8563.82元，那么第12月你只有付出42.82元利息和8563.82元本金，就全部还清了。期次偿还本息(元)偿还利息(元)偿还本金(元)剩余本金(元)106.606..606..606..606..606..606..606..606.6..6...
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最简单的方法是在随便某个银行主页，找到贷款计算器，输入贷款金额、期限、利率、还款方式等基本要素，会自动计算出明细，要按公式算，非常人能明。。。
请问：你办的房贷是等额本金还款法还是等额本息还款法，不同的方法计算的公式是一样的啊
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出门在外也不愁专家：供楼三年内提前还贷最亏 先还利息再还本金
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专家：供楼三年内提前还贷最亏 先还利息再还本金
　　先还利息再还本金&
　　自去年底央行首次加息，到今年3月央行调高房贷利率，放贷利息被两次提高。不少供楼者担心进入加息周期，还款利息越来越高而纷纷提前还贷。
　　记者调查所得，由于目前绝大部分供楼者在按揭时选择的是等额还款法，以这种按揭方式算，已供楼三年内的市民选择提前还贷是最不划算的，因前三年所还的利息远高于本金，提前还贷等于白给了一大笔利息。业内人士建议，供楼者可把等额还款法(每月供款额相同)改变为等本还款法(每月供款额逐期减少)，无需筹集一大笔资金，又可以少给利息。
　　月还利息是本金的一倍
　　中原地产汇瀚按揭公司的专业人士为记者算了一笔账：以40万元20年贷款额进行计算，供楼一年，等额还款法所还本金只有11290元，但利息已经还了21588元；供楼两年，所还本金为23219元，利息则还了42923元；供楼三年，所还本金为35821元，利息还了63361元。也就是说，在供楼前三年里，供楼者所还的利息几乎是所还本金的一倍。如果把应还利息平均计算，供楼者已经还了4年10个月的利息。而随着供楼时间越来越长，供楼者所还的本金比例才会增大，利息比例才会减少。
　　由于提前还贷还的是本金部分，所以购房者在供楼的前三年内进行提前还贷，等于是多给了银行1年10个月的利息了。
　　另外，现在已经有银行因为业主提前还贷而要收违约金，收费为提前还贷前一个月的利息。所以提前还贷不仅多付了利息，还要给违约金。
　　提前还款不一定划算
　　中原地产汇瀚按揭公司高级业务经理冯瑞明表示，其实加息后提前还款并不一定划算。她表示，若市民暂时未有好的投资方向，而手头上又有一笔大额款项，一次性还清所有贷款，减少支付相当一部分利息，这固然是很划算；若市民有一定的投资或擅长投资再置业计划，确信有相对较好的投资回报，就要慎重考虑是否需要提前还款了，因为目前商业贷款的年利率只有6%左右，相当于以优惠的利率向银行贷款了资金去投资，只要投资回报能高于这笔利息的支出，对借款人来说又何乐而不为呢？
　　另一方面，如果供楼者提前还贷后，可过一段时间需要资金时把房屋抵押出去借款，那就需要缴一系列的费用。所以供楼者是否进行提前还贷应考虑清楚。
　　可用递减法代替等额法
　　有银行界人士表示，如果供楼者担心继续加息要多付利息，可选择递减还款法进行还款。例如，40万元20年的贷款，供楼一年时间，递减还款法所还本金为2万元，利息为21588元；供楼两年时间，所还本金4万元，利息为42014元；供楼三年时间，所还本金6万元，利息为61338元，其每年所还的本金和利息基本相同。而短期内所还的本金越多，因为加息所增加的供楼款就会越少。
　　当然，开始供楼的时候，选用递减法，每月的供楼款会比等额法要高。所以可以先选用等额法还款，接着再选用递减法还款，目前广州各大银行办理等额还款法和递减还款法的转换并不需要另外收费，所以会比提前还贷划算一些。
　　提前还贷四问
　　●怎样办理提前还贷手续？
　　借款人持本人身份证、借款合同到银行提交提前还贷申请，填写完申请表格资料，按照银行规定的日期存入足够的还款款项即可。如果是一次性全部还清贷款，还需要在存入足够还款款项后，持还款凭证，到银行办理他项权证撤销申请，取回原先抵押给银行的房产证，如果房屋为期楼，则在银行办理他项权证备案撤销申请，等房产证办理手续完毕就可取回房产证。
　　取回房产证后，借款人凭房产证、他项权证书到广州市房地产交易中心办理抵押涂销手续。
　　●提前偿还部分贷款后，余下部分贷款的还款方式是否可以改变？
　　要视乎各家银行合同约定而定。一般来说，如借款合同没有特别约定是可以改变的。目前大部分银行都允许，借款人提前还贷后选择“每月偿还额不变，偿还期限减少”或“每月偿还额减少，偿还期限不变”的还款方式。一些中小银行还允许提前还贷者同时减少每月偿还额和减少偿还期限，重新选择等额本金或等额本息的还款方式等。
　　●提前还款是否要贷款一年才可行？
　　按照目前绝大多数银行房贷借款合同条款规定确实如此。但是，如果借款人一定要在贷款一年内就提前还款，必须和银行事先商定，经银行同意并更改合同才可行。
　　●提前还贷的注意事项
　　如果贷款者既办有商业贷款又办理有公积金贷款，这时应先提前偿还利率高的商业住房贷款。如果当初申请住房贷款时办理了住房保险，假如全部提前还贷或缩短了贷款期限，可以向保险公司申请退回部分保险费。
　　(子文)
　　名词解释
　　等额还款法：每月供款金额不变，即每月的还款压力均衡，此还款法便于计划家庭开支，但由于银行资金占用的时间相对长，故借款人的利息支出相对多。
　　递减还款法：每月偿还相等金额的贷款本金，并根据具体贷款实际使用时间计付利息的一种还款方法。选择这种方式做住房按揭贷款，前期还款压力较大，但利息支出相对较少，随着时间的推移，供款压力将逐渐减轻。(晓航／编制）
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商业贷款购房，想申请提前还贷，还的都是本金，还是会扣除部分利息？
提问者：| 浏览次数：926次 |问题来自：全国
2011年2月商业贷款买房（首套房），在农业银行办理的30年等额本息贷款，目前想申请提前还贷5万（部分还款），还款的方式是减少月还款额，不缩减还款时间。
我想确切的知道这5万还给银行后，还款总额会减少5万本金，还是银行会在这5万中扣除部分利息？有没有手续费？
最好有相关文件说明，请各位大侠指点迷津，耐心回复，辛苦了。
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对于提前还款,只是支付此时的剩余本金,而不需支付这部分本金后面的利息,但需另加部分违约金.对于提前还房贷违约金,是按你的借款合同里面的规定来执行的.有的违约金的金额为提前还款那个月所偿还利息的2倍,有的金额是提前归还的贷款本金金额的3‰,…….而且银行收取违约金是有时间限制的,当还款月数超过一定数额的,是不用缴纳违约金的.你要把合同拿出来看看,都会有这么一条的.
提前还款没有什么特别的计算公式,它实际上就是把提前还款后的剩余本金作为新的贷款总额,剩余还款期数作为总还款期数,再和正常贷款一样重新计算即可.举个例子,你贷款45万,30年一共360个月还清,如果你是在第100个月还月供的同时提前还贷5万,假设剩余本金还有25万,那么你的剩余还款期限就是260个月(你也可以要求把这个期限缩短,比如60个月),你把25万作为总贷款额,把260(或者60)作为总还款期数来计算每个月的还款额即可,和贷款45万,360个月还清的算法是一样的.
其他回答 共3条
10:55|来自：全国
间。 我想确切的
11:24|来自：全国
对于提前还款,只是支付此时的剩余本金,而不需支付这部分本金后面的利息,但需另加部分违约金.对于提前还房贷违约金,是按你的借款合同里面的规定来执行的.有的违约金的金额为提前还款那个月所偿还利息的2倍,有的金额是提前归还的贷款本金金额的3‰,…….而且银行收取违约金是有时间限制的,当还款月数超过一定数额的,是不用缴纳违约金的.你要把合同拿出来看看,都会有这么一条的. 提前还款没有什么特别的计算公式,它实际上就是把提前还款后的剩余本金作为新的贷款总额,剩余还款期数作为总还款期数,再和正常贷款一样重新计算即可.举个例子,你贷款45万,30年一共360个月还清,如果你是在第100个月还月供的同时提前还贷5万,假设剩余本金还有25万,那么你的剩余还款期限就是260个月(你也可以要求把这个期限缩短,比如60个月),你把25万作为总贷款额,把260(或者60)作为总还款期数来计算每个月的还款额即可,和贷款45万,360个月还清的算法是一样的.
14:27|来自：全国
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