银行否认首套房贷利率7折 业内：他们很焦虑
　　近期，央行及各大商业银行将放开限贷、调整首套房认定标准等消息“或”字当头：或放开、或调整。
　　今日，又有媒体放出消息称，“从数名消息人士处独家获悉，市场所谓的‘房贷新政’或于近日公布，其中有一条内容是，明确了商业性个人住房贷款的利率下限为贷款基准利率的0.7倍。”
　　【政策传闻】
　　【银行回应】
　　【银行动向】
　　【市场乱象】
　　【业内热议】
　　　　　　　　
　　　　　　　　
　　　　　　　　
　　“现在仍然执行的住房贷款利率仍然是基准利率上浮，首套房贷款利率也基本上都是基准利率，降到955的都很少(即贷款基准利率的95.5%)。”兴业银行上海某支行的信贷中心人士告诉记者，“包括前两天所谓的放开信贷、首套房认定标准调整，现在也没有接到通知。”
　　而中国工商银行北京某支行的一位信贷经理也向记者确认，目前并没有上述消息所指的“房贷7折利率”，个人住房贷款执行的仍然是贷款基准利率上浮，首套房贷款利率则是按照基准利率。
　　“因为放开限贷和贷款利率调整的消息已经有好几天，我也向同行打听过，在北京确实没有房贷利率优惠的消息，7折利率则更没有听说。”这位信贷经理告诉记者。
　　多位业内人士也向记者指出，目前个人住房贷款银行普遍执行的贷款利率是按照“首套房为贷款基准利率，二套房则是1.1倍的基准利率甚至更高”的利率标准执行。目前商业银行执行的五年以上的贷款基准利率为6.55%，二套房的房贷利率即为7.205%以上，而7折房贷利率实际上仅为4.585%。
　　不过，值得注意的是，目前央行公布执行的五年以上的存款基准利率为4.75%，而7折房贷利率实际上比存款基准利率还要低。
　　记者了解到，从2010年以来，各大商业银行发放的个人住房贷款基本都都不再执行7折利率，即便是首套房贷款利率最高优惠也是贷款基准利率的8.5折。
　　而在去年7月中旬，央行也已经全面放开贷款利率管制，取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。
　　不过，为外界所期待“7折利率”重现的消息是，就在前几日，湖北省住建厅出台了“鄂六条”，其中明确提及“居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍”。
　　另有相关市场人士对记者指出，第二波来袭的房贷政策进一步放松至“认房不认贷”的可能性比较大，尤其是释放改善性购房者的需求，而二套房、三套房贷款利率恢复至基准利率和降低首付比例的可能性微小。
松绑房贷消息频传 工行建行口风紧 农行中行有“暗示”||第一财经日报||###||日 03:13
&&&&[农行“优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求”及中行“授权当地分行根据当地市场需求和政策变化适时调整相关政策”，似乎与放松限贷的传闻“不谋而合”，显然，两家银行的房地产贷款政策已经出现明显的松动]
&&&&上周以来，市场关于四大行将放松限贷的传闻不断发酵，虽然央行及四大行对于传闻内容没有肯定性的公开定论，但四大行也并没有否认传闻。
&&&&昨日，农行“优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求”及中行“授权当地分行根据当地市场需求和政策变化适时调整相关政策”，似乎与放松限贷的传闻“不谋而合”，显然，两家银行的房地产贷款政策已经出现明显的松动。
&&&&《第一财经日报》记者接触的多位地产界人士则更倾向于相信传闻为真。
&&&&农行中行明显松动
&&&&9月24日，农行给出了信息相对丰富的回应，称“将顺应市场需求变化，进一步加大房地产信贷投放力度，优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求”。
&&&&农行还表示：“将加快贷款审批和发放速度，提高服务效率。持续优化房地产开发贷款信贷结构，积极支持安居工程建设，做好相关领域金融服务工作。”
&&&&有业内人士对《第一财经日报》记者分析称，农行提出的优先满足改善型住房消费贷款比较值得推敲，似乎与放松限贷的传闻有些吻合。
&&&&9月24日，中行也表示，积极支持个人住房贷款业务。“近日关注到媒体报道部分城市放松或取消了商品房限购政策，中行总行已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整相关政策，对不同的购房需求采取差异化策略，提高审批效率，提升服务能力，积极支持居民合理购房需求。”
&&&&据《第一财经日报》记者了解，截至本周三（9月24日），全国仅有北京、上海、广州、深圳等极少数城市还在执行限购政策，而已经放松限购的城市多从税费、首套房认定标准等方面支持当地房地产行业。
&&&&“中行是授权当地分行根据当地市场需求和政策变化适时调整相关政策，很显然，如果部分城市的首套房认定标准出现了变化，那么银行也将会执行地方政府出台的新标准，这将降低改善型购房的资金门槛。”北京一家房产销售公司负责人对《第一财经日报》记者表示。
&&&&已经有多个城市出台了“认房不认贷”的政策，青岛市近日出台促进房地产市场发展的政策，其中关于松绑限贷的政策规定：“出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。”
&&&&就在青岛之前，福州市也发布了《福州市人民政府发布促进房地产市场发展意见》，对首套房的认定标准作出调整。根据福州市最新规定：“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。”“居民家庭拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。”
&&&&工行建行不肯定不否定
&&&&根据国家统计局数据，8月份70个大中城市住宅销售价格情况显示，与7月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市有1个。
&&&&多地政府在放松限购的政策中也多呼吁，各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。
&&&&此外，除中行和农行之外，工行和建行既未肯定也未否定。工行回应称，认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。
&&&&建行也回应称，将以个人住房贷款为主的自营性业务和以公积金为主的委托性住房金融业务相结合，互相促进协调发展，为居民大众安居、改善住房需求提供有力的支持。住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机，具体执行时应从实际出发，考虑合理需求，建议应将完善差别化住房政策提上日程，进一步明确和规范首套房贷支持的范围、条件和标准，切实满足居民家庭购买自住和改善型住房的贷款要求。
&&&&虽然此前也有传闻称，兴业银行（601166,股吧）已率先放开执行“认房不认贷”政策，即以家庭为单位，如果之前买过房但是贷款已还清，现在买房就算首套房。
&&&&但兴业银行随后回复《第一财经日报》记者称，相关报道失实，目前兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整。
&&&&至于当前“认房认贷”政策转为“认房不认贷”之后对购房者的影响，上述房产销售公司负责人表示：“影响最大的将是改善型住房需求，因为首付将从原来的六成或者七成降低到三成，贷款利率也将执行首套房标准，购房门槛大幅降低，但这一政策的改变对无房无贷的首套房购房者并无明显影响。”
&&&&房地产市场直接影响整体经济形势，瑞银和汇丰最新发布的研究均认为，房地产下行成为拖累中国经济的最大因素。
&&&&瑞银分析报告认为，各地的放松限购并不能扭转现在的颓势，因为限购主要是针对投资性住房，而投资性需求因经济因素在减弱。
四大行回应房贷政策 业内称并非空穴来风||浙江日报||冯焱东||日 14:23
　　中国银行24日回应称，已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整房贷相关政策。至此，对于近日备受关注的房贷政策调整，四大行均已有所表态。
　　近日，媒体报道部分城市放松或取消了商品房限购政策。对此，中行表示，中国银行总行已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整相关政策，对不同的购房需求采取差异化策略，提高审批效率，提升服务能力，积极支持居民合理购房需求。中行将围绕市场导向，采取有力措施，提供优质个人住房贷款服务。
　　就在同日，农行也回应称，将顺应市场需求变化，进一步加大房地产信贷投放力度，优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求，并加快贷款审批和发放速度，提高服务效率。同时，将持续优化房地产开发贷款信贷结构，积极支持安居工程建设，做好相关领域金融服务工作。
　　23日工行已公开回应称，该行认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。该行正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。
　　按照现行房贷政策规定，首套房贷可按基准利率执行，有的甚至可以享受优惠；但二套房贷不仅需要首付6成，利率最低为基准利率的1.1倍。不过按照“认房又认贷”的房贷政策，即便已经将房出售，购房者名下已无房产，只要之前有一笔房贷记录，就按二套房贷认定；有两笔房贷记录，就按三套房认定。不少人对此认定标准存在疑义。
　　对此，建行表示，住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机，具体执行时应从实际出发，考虑合理需求，建议应将完善差别化住房政策提上日程，进一步明确和规范首套房贷支持的范围、条件和标准，切实满足居民家庭购买自住和改善型住房的贷款要求。
　　住房按揭政策对住房需求有着直接而重大的影响，对于购房者而言，按揭能大幅提高居民购房支付能力，对于政府而言，按揭政策是调控房地产市场的“撒手锏”，所以个人住房贷款政策的调整总是会引起业界和媒体的广泛关注。
　　按揭贷款的前世与今生
　　我们先简要回顾一下按揭贷款政策的发展历史。上世纪90年代末，国内银行按揭开始起步，到2007年前按揭总体上得到政府的鼓励。2007年9月，针对房地产泡沫的泛起，按揭政策开始调整，第二套房的首付比例提高到40%以上，利率规定不低于同期贷款基准利率的1.1倍。2008年10月，为应对金融危机，刺激经济增长，按揭政策被大幅度放宽，贷款利率下限扩大到基准利率的0.7倍，首付比例可低至20%，刺激力度可谓空前。2010年4月，面对房价大幅上涨，投资投机盛行，按揭政策又出现大转折，国务院规定首付比例不低于30%，二套房不低于50%，利率不低于基准的1.1倍，第三套房以上首付比例和利率大幅提高。2010年4月底从北京开始，一线城市和部分高房价二线城市陆续开始推出住房限购政策，2011年8月开始住建部下发二三线城市限购政策标准。随着限购政策的推出，按揭政策越来越严格，各地第二套房首付比例被提高到60% -70%，第三套房按揭基本被禁止。到2014年年中，除一线城市外，各地限购政策开始先后松绑和取消，限购政策随之开始局部放松，8月初招商银行放松对首套房认定标准，二套房首付可降至3成，到9月中下旬，有消息传出，限贷政策将进一步松绑。
　　并非空穴来风
　　限贷的松绑，首先与宏观经济背景有一定关系。目前中国经济已经步入新常态，据研究，新常态主要体现在四个方面，一是经济增长速度换挡回落，二是逐步优化结构，三是增长动力从要素驱动向创新驱动转型，四是面临楼市、地方债、金融等多重风险挑战。今年二季度全国GDP增速为7.4%，已远低于前几年10%以上的增速，而且经济还存在一定不确定性，下行压力依然较大。经济下行与房地产投资与销售增速较大幅度下滑有密切关系，经济企稳需要房地产行业的支持，此时限贷松绑对于房地产业和宏观经济将形成正面支撑。
　　限贷松绑，有其行业发展背景。从中长期看，1998年房改以来一直到2013年，房地产总体处于上行阶段，虽然2008年因特殊原因出现过一次销售下滑，在这个上行过程中，供应量不断积累扩大，房价迅速达到高位，超过居民承受能力。从2014年开始，房地产达到一个转折点，整体形势开始转向，也可以说房地产进入下半场或者说是白银时代，除少数一线城市外，大部分二线至四线城市产能过剩，供大于求，房价收入比失衡，在宏观经济进入新常态、货币政策偏中性、投资投机受到明显抑制、劳动人口开始下降(专家预计2010年到2020年，劳动年龄人口将减少2900万)，房产税纳入税改议程之时，未来房地产投资销售快速增长的可能性明显降低，房价快速上涨已失去基础，近两三年大的趋势则是消化库存。过去15年，投资销售快速增长，项目几乎稳赚不赔，价格大幅上涨，利润高企不下，这是一种非常态。
　　目前，房地产进入白银时代，也即新常态，此时投资销售增幅放缓，销售可能出现下降，项目有赚有赔，价格双向波动，利润则向社会平均利润靠拢，风险相对加大。在这个阶段，特别是目前房地产供大于求的形势下，限购松绑有利于消化库存，有利于降低行业和企业风险，而且重要的是，此时限购松绑不会导致房价上涨。就杭州市区而言，目前已领预售证的库存13.7万套，按平均每套100平方米、均价15669元/平方米(8月成交均价)，库存沉淀资金约2147亿元，限购放松对于盘活2000多亿资金有着十分积极的意义。而开发商资金盘活，对于地方政府保持一定的土地收入、降低平台贷款风险也是比较有利的。
　　限贷松绑体现了什么
　　限贷松绑体现了房地产调控的目的。1998年以来，房地产调控政策变化比较大，其实频繁变化的是调控的手段、方向和力度，而调控的目的始终是不变的。房地产调控的总体目标只有一个，那就是促进行业健康发展，但具体而言可分解成三个目标，一是拉动经济增长，与宏观经济协调发展，二是解决住房问题，包括市场手段和保障手段，三是防止大起大落，防范和化解泡沫，促进行业供求基本平衡，房价基本稳定，结构基本合理。调控是在三大目标中寻求一种平衡，三大目标在不同时期各有侧重，当前限购放松有助于化解供应泡沫，且不会导致房价上涨，有利于经济企稳，有利于地方政府增加税收、稳定土地收入、缓解平台贷款风险、增加保障房供应。
　　限贷松绑体现了房地产双向调控的特点。大体上看，1998年至2003年国家调控政策主要是鼓励房地产发展；2003年至2008年上半年，调控政策主基调是引导行业健康发展，抑制房地产过热，但总体偏鼓励；2008年下半年到2009年，政府主要是刺激房地产；2010年至2014年年中，主要是通过限购限贷政策抑制投资投机，控制泡沫为主要导向；2014年年中以后，主要方向是鼓励去库存，分类调控，通过新型城镇化战略、区域发展战略等引导人口和产业有序发展，促进大中小城市和小城镇均衡发展。限购限贷的放松，是在新形势下扩大住房需求、促进供求平衡的重要举措。1998年以来中央政府对房地产调控实际上不是单方向的，而是根据不同形势在做调整，地方政府则相对偏单向，过热的时候也不太会去抑制，形势稍有不妙就琢磨着如何扶持，这与土地财政和考核体制有关。房地产进入白银时代后，中央政府的双向调控特征预计会更加明显。因为目前房价处于高位，供应量总体过大，过去超常规发展过程中积累的问题比较多，既要控制房价泡沫，又要调节供应量泡沫(这是过去不太遇到的)，既要房地产支持经济增长，又要防止房地产出现崩盘，房地产调控面临一个相对复杂的形势，中央政府将在长效政策机制基础上，根据形势变化相机做出政策调整，促进房地产相对健康发展。
　　限贷松绑，体现出金融手段往往是房地产调控的一个核心手段。房地产是一个容易诱发投资投机、易大起大落、对经济的拉动作用和破坏作用都很大、对金融依赖和影响很强的行业，不太容易驾驭，所以需要政府多管齐下进行调控，调控手段主要有财税、金融、法律、行政、舆论等多个方面。限购就是一个明显的行政手段，作用非常大，但对市场形成了一种直接的干预，长期未必适用。在众多手段中，金融手段往往是一个核心手段。金融在房地产拿地环节、开发环节和购买环节等全产业链都能发挥重要支持作用，所以采用金融手段调控房地产力度会比较大。金融手段中按揭政策又是一个重点，按揭对房地产需求可以起直接扩大和缩小的作用，效果可谓立竿见影。从按揭政策看，我国调控房地产的空间相对较大，由于2010年以后为抑制需求，二套房首付被大幅提高到6-7成，口子收得很紧，这为今年和以后放松调控留下了很大余地。在当前房地产进入新常态、供大于求的形势下，限贷政策的放松必将有力地扩大住房需求，促进库存的消化，为保障宏观经济在合理区间运行发挥积极作用。
消息称银行房贷新政或明确下限7折利率||一财网||###||日 09:47
　　《第一日报》记者近日从数名消息人士处获悉，市场所谓的“房贷新政”或于近日公布，其中有一条内容是，明确了性个人住房的利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
　　“感觉中央这次对居民自住购房贷款需求的支持态度很明确。”一名知情人士称。
　　房贷利率打7折意味着什么？目前贷款基准利率为6.55%，7折房贷利率即为4.585%，与之形成对比的9月末产品年化利率为5%左右。
　　一名银行个金部门人士对《第一财经日报》表示：“即使规定出台可以放7折房贷，那也只是下限，绝大部分贷款不会那么低，否则银行要亏本。”但他也同时称，一方面，重新明确下限7折是一种“政策信号”，银行会在“信号”作用下更支持个人房贷业务；另一方面，在实际操作中，如果贷款人为优质客户，在银行的金融资产超过划定的数额，或购买本银行贷款的开发商楼盘，这些条件都有可能争取到较低的贷款利率折扣。
　　上海易居研究院副院长杨红旭表示，2010年房地产调控之后，7折的房贷就基本消失了，目前基本是以基准上浮5%至10%作为主流。
　　《第一财经日报》另从上海几名中介人士处获悉，由于市场对“房贷新政”的预期乐观，不少购房人暂缓交易保持观望，等待银行房贷政策明确。
　　早在今年5月，副行长刘士余就主持召开了住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房政策、改进住房金融服务有关工作，对个人住房贷款提出了五点要求：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。
银行冷对地方放松房贷呼声 房贷业务被指成鸡肋||中国网||###||日 08:23
&&&&在各地楼市“限购令”相继退出之际，限贷政策松绑的呼声开始愈演愈烈。继福州、厦门等地发文“认房不认贷”之后，青岛政务网日前发布消息称，9月23日青岛市六部门联合发文，要求“出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定”。
&&&&与之相呼应，近日，关于工、农、中、建、兴业等银行将放宽首套房贷认定标准的传闻漫天纷飞，称只要房贷还清，再申请就可以被认定为首套房。但这一传闻随即被各大银行方面辟谣，多数回应为：目前仍按之前“认房又认贷”标准认定。
&&&&对于当下楼市放松限贷的各式政策和传闻，北京房地产业协会秘书长陈志在做客中新网视频访谈时表示，倘若限贷放松在执行层面落实，对于购房者和开发商均是利好消息。但陈志也指出，考虑到房地产市场下行风险加大、收益率下降等因素，银行将大量资金投入房贷市场的意愿并不强烈。
&&&&银行限贷松绑疯传 辟谣说法略显“暧昧”
&&&&9月22日，在央行[微博]指导下工、农、中、建、兴业等银行将放宽首套首套房贷认定标准的消息不胫而走，传闻称楼市限贷松绑，房贷还清即可享受首套房优惠政策。同时，也有传言称“首套房利率或将重回7折时代”。
&&&&传闻发酵不久，各大银行纷纷传来辟谣回应。据媒体报道，工、农、中、建四大行几乎统一口径，表示限贷松绑暂无消息，目前首套房贷仍按之前“认房又认贷”标准认定。各地方媒体在对当地银行房贷政策进行了解后，也均表示并未出现如传闻所说的情况。
&&&&不过，四大行虽否认了“放松首套房认定标准”、“七折利率”等传言，但部分回应表述仍略显“暧昧”。据新华网9月24日报道称，中国建设银行相关人士表示，建议完善差别化住房信贷政策，尤其是首套房认定标准。无独有偶，工行方面也表示，正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，将及时做好相关信贷政策的衔接。
&&&&针对松绑限贷传言，中原地产首席分析师张大伟认为，银行此举或承压于市场及政府，释放了一定的房贷松绑信号。陈志则肯定了房贷放松对于楼市的意义，“这在整个全国的房地产下行压力偏大，很多城市面临高库存的严峻形势下，如果传闻属实，从‘量’和‘价’这两个角度看，对于百姓和开发商都是一个利好消息。”
&&&&多地政府发文“认房不认贷” 或接力限购松绑
&&&&与银行的“暧昧”表态不同，多个地方政府已正式发布了涉及松绑限贷政策的相关通知或公告。
&&&&早在今年8月1日，福建开始执行的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中便明确提出，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。且金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。
&&&&8月4日，绍兴市也发文称，在二套房认定方面，将以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准，不考虑购房贷款次数。
&&&&9月15日，湖北省住建厅15日发布“鄂六条”，称首套房贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。
&&&&9月23日，据青岛政务网消息，9月23日青岛市六部门联合发文表示，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。与之前一些发文城市不同的是，该意见由青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行[微博]青岛市中心支行、青岛市住房公积金管理中心、青岛市地方税务局、青岛市规划局六部门联合下发，金融系统也有参与其中。
&&&&“目前为止，已经有多个政府发布了有关信贷方面的松绑文件，‘认房不认贷’预计将接棒限购松绑，成为9月份后楼市松绑的最主要政策。”对于后市政策走向，张大伟如此预测。
&&&&银行、政府博弈 专家：银行资金不愿投房贷市场
&&&&地方政府并无对银行的管理权限，为何还要发布文件要求银行“认房不认贷”或降低贷款基准利率？
&&&&对此，张大伟分析称，地方政府发文一方面是在给市场信心，另一方面也楼市将稳增涨的压力转移到银行，给银行施加压力。
&&&&在政府、市场压力下，有观点认为，限贷松绑已经大势所趋。南京日报9月24日引述江苏省房地产研究所所长李智观点称，在目前各类贷款都不太好做的情况下，银行应该更愿放贷给买第二套房的人，这些人经济实力更强，抗风险能力也更强。
&&&&但在陈志看来，银行并不愿意把大量资金投向房贷市场，而这也是地方政府发文呼吁松绑房地产信贷政策而银行却迟迟未动的症结。“房地产市场下行，银行业已经不再那么看好房地产，对房地产业的风险偏好已经转向。”陈志举例称，以前作为银行重要优质资产的开发贷，现在也并不再愿意过多投放。
&&&&陈志认为，投入时间长、收益率下降是银行不再青睐住房贷款主要原因。“房地产的贷款周期比较长，一般为10到30年。并且，个人住房贷款利率水平一般在5%到7%，公积金是百分之五点几，如果房贷再打折的话，对比现在的信托或者其他的一些金融产品出来，银行的收益会更加减少。”
房地产下行至少半年 标普称：地方政府有能力救市||观点地产网||###||日 17:03
　　房地产市场下行已成定势，限购松绑也难有成效，各地方政府能否承受随之而来的种种压力？
　　9月24日中午，国际评级机构标准普尔针对上述疑问召开电话会议，该机构负责亚太区主权及国际公共产业评级的分析师钟良指出，尽管地方政府对房地产相关有较高的依赖性，大多数地方仍有能力来应对未来一年房地产市场急剧调整对其收入造成的影响。
　　事实上，各地方政府也没有坐以待毙，在相继松绑行政性限购政策后，青岛、福州等地方政府更悄然放松房贷。对此，钟良认为，大部分政府都会取消房地产限购政策，北上广深等一线城市的限购政策在未来还会持续一段时间。
　　至于房贷政策，该分析师指出，房地产行业对整个中国经济和地方财政的影响比较重大，除了地方政府进行调整外，中央政府也在进行一些微调措施，包括允许放宽房地产按揭贷款等举措，来进一步缓和房地产市场的下滑。
　　地方政府有能力“救市”
　　根据标准普尔的报告，房地产收入可能占地方财政总收入的20%左右。假定在房地产市场出现低迷的情况下，这种房地产相关收入下降50%，那么地方政府总收入就会因此损失十个百分点。
　　“大多数地方仍有能力来应对未来一年房地产市场急剧调整对其收入造成的影响。”钟良指出，尽管地方政府对房地产相关有较高的依赖性，但地方政府仍有五个防线应对房地产市场回调对地方政府收入造成的冲击。
　　据其分析，这五个防线分别为：一是减少或推迟以项目投资为主的非必要资本性输出，二是削减行政性支出，三是加强税收征管，四是动用以财政性存款为主财政储备，五是出售资产。
　　据标普估计，地方政府通过削减资本性支出会弥补或减少三个百分点的损失收入；而通过减少行政性开支和加强税收征管，地方政府可以找回另外一个百分点的损失收入；此外，通过利用财政储备，也就是财政性存款的话，地方政府就会较少六个百分点的损失收入。
　　此外，钟良进一步分析指出，总体上二三线城市存在比较明显的房地产供给过重的压力，这些城市的地方政府受房地产下行的冲击更大。
　　“而省级政府财政实力比省级以下政府实力要强得多，因此省以上的政府会对省级以下政府提供相应支持，包括地方债券的支持等方面。”
　　标普称，从经济角度，地方政府也不会大量持续出售资产。对此，钟良也透露，截至目前，地方政府真正出售资产的情况是非常少的。
　　他认为，这说明地方政府财政目前还没有那么糟糕，“另外也表明地方政府未来还有一定资产储备，对房地产下行带来的影响还有回旋和缓冲的余地”。
　　除上述五条防线，标普也指出，除了银行账面上看得见的财政储备外，地方政府还有其他隐藏储备，因此外界可能低估了地方政府可以动用的财政储备和资金实力。
　　最后，标普表示，降低房地产市场低迷对地方政府冲击的长期解决方案是广泛的公共财政改革。
　　标普建议，地方政府可以采用公私合作制(PPP)等方式削减地方政府不必要的资本性支出，另外也可以透过加强税收征管，增加受房地产影响较小的税收收入，如住宅房地产税、资产税和消费税等。
　　下行至少持续半年
　　截止9月21日南京限购退出，全国只剩北上广深等6市未松绑限购，不过，这并未改善持续下行的房地产市场。
　　“大部分政府都会取消房地产限购政策，北上广深等一线城市的限购政策在未来还会持续一段时间。”钟良认为，房地产下行趋势会至少持续六个月。
　　他表示，地方政府取消行政性限购，甚至提供一些给购房者提供一些税收减免等财政补贴，“但总体上看，这种刺激是有限的，对房地产市场回暖也是有限的”。
　　而财政体制改革需要较长时间才能见到成效。因此，钟良预测，一年以后，地方政府便不能仅仅依靠上述五条防线来维持长时间发展。
　　不过，房地产行业对整个中国经济和地方财政的影响比较重大。因此，钟良认为，除了地方政府进行调整外，中央政府也在进行一些微调措施，包括允许放宽房地产按揭贷款等来缓和房地产市场的下滑。
　　对于青岛市正式发文放松首套房贷认定标准，在钟良看来，虽然政府放松了房地产市场的供给端，但是在需求端的各种限制仍可能削弱市场需求。
　　钟良还表示，目前来讲，用按揭贷款方式来购房还受到其他方面因素影响；“宏观环境的下行影响市场对房地产市场的信心，另外引入住宅房地产税也可能减少购房预期”。
　　因此标普预计，如果房地产市场低迷时间超过3年，且财政改革推进缓慢，中央政府可能被迫出手干预，来防止地方政府面临严重的财务压力。
银行对限贷松绑态度微妙 业内称：银行极度焦虑||新华网||叶锋、姚玉洁、王凯蕾、武卫红||日 17:30
　　继建设银行、工商银行之后，24日，中国银行、农业银行也回应了松绑“限贷”的传闻。至此，几天来备受关注的房贷政策调整，四大行均已有所表态：既不肯定也不否定，而是强调支持合理需求适时调整政策。截至目前，职能部门尚未有明文政策出台，市场对于“房贷政策调整”的讨论再度升温。这样一种扑朔迷离的状态传递出了什么信息？
　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，各大银行还在“投石问路”。业内人士指出，房价问题核心是货币。当前，房地产政策的调整正从相对外围的“限购”向更为核心的“限贷”传递。深陷“焦虑”状态的房地产市场走势如何，很大程度上取决于信贷政策的招数变化。
　　“限贷松绑”银行态度微妙
　　来自媒体公开的报道说，银行的房贷政策即将出现全新变化，只要还清房贷，都可以算“首套”；首套房利率重返“七折时代”；二套房的限制也有松动。据称，这是央行上周召集四大行开会吹风的主要“想法”。不过，这一传言很快遭遇了“滑铁卢”，各商业银行均否认调整了房贷政策。
　　记者多方求证发现，银行对“限贷松绑”态度微妙：中行表示，总行已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整相关政策，对不同的购房需求采取差异化策略，提高审批效率，提升服务能力，积极支持居民合理购房需求。工商银行对新华社记者回应称，依旧积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求，“正密切关注房地产市场变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务”。建设银行则表示，建议完善差别化住房信贷政策，尤其是首套房认定标准。
　　“各种迹象表明，商业银行松绑首套房认定标准，由认房又认贷调整为认房不认贷 ，并非空穴来风。”上海某银行业资深人士说，“但银行又有重重顾虑，很可能是由各地分行根据当地楼市情况出台不同的政策。”
　　差别化的信贷政策引争议
　　目前楼市限贷的“认房又认贷”政策始于2010年5月住建部、央行和银监会三部委联合发布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》。根据这一政策，只要符合“家庭名下有房产”或“有过房贷记录”中任何一项，即不能算作首套房。
　　这一差别化的信贷政策，对抑制楼市炒作、房价过快上涨起到了积极作用，也有效降低了按揭贷款风险。不过，运行至今遭遇的一个问题是：部分改善性住房需求被抑制，居民贷款成本走高。比如，统计数据显示，上海地区个人首套房贷的占比已在90％左右，房贷按揭平均首付成数达到46％左右。
　　中国社会科学院金融所银行研究室主任曾刚认为，前几年为了抑制楼市泡沫，出台了很多限制性措施，信贷政策非常严格，比如对首套房“认房又认贷”等，在抑制投机的同时，也“误伤”了不少有刚性需求的购房者。
　　多位接受记者采访的房地产业内人士表示，放开“限贷”是进一步的标志。如果“限贷”放开，可能意味着管理层，至少是地方政府对当下房地产市场要做全新的思考。“首套房贷 松闸门 相当于给居民购房加杠杆，将能有效解决目前信贷矛盾。”广发证券分析师沐华说。
　　但是，对于放开“限贷”，一些专家依然心存疑虑。“中国的房地产调控，无疑是要走市场化的道路。但是，大规模地放开 限贷 ，会不会带来市场的强劲反弹？又或者，带来市场信心的进一步低落？这些市场的心理因素把握起来比较难。”
　　市场期待明确调控方向
　　自今年6月以来，国内城市陆续松绑房屋限购政策。截至目前，46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6城仍在执行限购。但放松限购作用相对有限，各地住宅库存量仍持续攀升。
　　继放松限购之后，福建、湖南、湖北等地又公布实施了一系列提振楼市的举措。上海易居房地产研究院副院长杨红旭等业内人士分析，这一轮救市旨在进一步通过信贷、财政、税费补贴等更多手段形式刺激楼市交易复苏。部分地区已出现放松首套房贷认定标准的端倪。面对低迷，依赖土地财政的地方政府的焦虑不亚于购房者，且已把“球”踢给了信贷监管部门。
　　银行人士建议，应进一步明确和规范首套房贷支持的范围、条件和标准，切实满足居民家庭购买自住和改善型住房的贷款要求。住建部总经济师冯俊近期表示，住房价格是市场的重要信号，其本身不应当是直接的调控对象。简单地将住房价格作为住房政策的调控对象并不合适。住房政策的调控目标应当是供求平衡、市场平稳。
　　记者采访发现，楼市相关各方均处于“深度焦虑”状态。地方政府、监管部门既想放松“行政之手”微调楼市，又担心松绑“限贷”被过度解读为刺激楼市；商业银行、开发商、购房者则期待明确调控方向，让市场发挥作用。
（责任编辑：佟冉）
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