企业所得税汇算清缴_百度百科
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是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额，并填写年度企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理年度企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。外文名making the final settlement时&&&&间自年度终了之日起五个月内
书名　　作者出版日期出版社定价最新企业所得税纳税申报表操作实务与风险管理[1]辛连珠2014年12月中国财政经济出版社65什么时候开始？
《》第五十四条规定：企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。企业的征收对象是指企业的生产经营所得、其他所得和清算所得。铂略咨询举办的企业所得税汇算清缴分享会自2008年两税合并实施后，《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2000]84号）被废止失效，而新企业所得税法第八条中对于税前扣除的规定却极为简单： “企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”铂略咨询调查分析，这一规定在2008年引起了造成了诸多税企争议。何谓合理？何谓与取得收入有关？这让跨国企业的财税经理人们大感踌躇。有鉴于此，国家税务总局拟在2014年发布《企业所得税税前扣除管理办法》。[2]1、营业执照副本、（国地税）税务登记证、组织机构代码证、外汇登记证（外企适用）复印件（盖章）
2、本年度（1-12月）资产负债表、利润表、现金流量表（盖章）
3、上年度审计报告（年审适用）、上年度所得税汇算清缴鉴证报告
4、地税综合申报表（1-12月）、增值税纳税申报表（1-12月）复印件（盖章）
5、元月份各税电子回单（盖章）
6、企业所得税季度预缴纳税申报表（4个季度）复印件（盖章）
7、总账、明细账（包括费用明细账）、记账凭证
8、现金盘点表、银行对账单及余额调节表（盖章）
9、固定资产盘点表、固定资产及折旧计提明细表（盖章）
10、享受优惠政策的税务机关文件及相关证明文件的复印件根据《》及其实施细则，《》及《国家税务总局》等法律的规定，企业所得税的汇算清缴应按以下程序进行：
（一）汇算清缴期限企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴[3]
纳税人应当在月份或者季度终了后十五日内，向其所在地主管税务机关报送会计报表、预缴所得税申报表和纳税人发生的应由税务机关审批或备案的有关税务事项；年度终了后四十五日内，向其所在地主管税务机关报送和所得税申报表，在年度终了后五个月内结清应补缴的税款。预缴税款超过应缴税款的，主管税务机关予以及时办理退税，或者抵缴下一年度应缴纳的税款。
应注意的是：
1、实行按月或按季预缴所得税的纳税人，其纳税年度最后一个预缴期的税款应于年度终了后15日内申报和预缴，不得推延至汇算清缴时一并缴纳。
2、若纳税人已按规定预缴税款，因特殊原因不能在规定期限办理年度企业所得税申报的，则应在申报期限内提出书面延期申请，经主管税务机关核准后，在核准的期限内办理。
3、若纳税人因不可抗力而不能按期办理纳税申报的，可以延期办理；但是，应当在不可抗力情形消除后立即向主管税务机关报告。主管税务机关经查明事实后，予以核准。
4、纳税人在纳税年度中间破产或终止生产经营活动的，应自停止生产经营活动之日起30日内向主管税务机关办理企业所得税申报，60日内办理企业所得税汇算清缴，并依法计算清算期间的企业所得税，结清应缴税款。
5、纳税人在纳税年度中间发生合并、分立的，依据税收法规的规定合并、分立后其纳税人地位发生变化的，应在办理之前办理企业所得税申报，及时进行汇算清缴，并结清税款；其纳税人的地位不变的，纳税年度可以连续计算。
（二）汇算清缴程序
1、填写纳税申报表并附送相关材料
纳税人于年度终了后四个月内以财务报表为基础，自行进行税收纳税调整并填写年度纳税申报表及其附表〔包括销售（营业）收入及其他收入明细表、成本费用明细表、投资所得（损失）明细表、纳税调整增加项目明细表、纳税调整减少项目明细表、税前弥补亏损明细表、免税所得及减免税明细表、捐赠支出明细表、技术开发费加计扣除明细表、境外所得税抵扣计算明细表广告费支出明细表、工资薪金和工会经费等三项经费明细表资产折旧、摊销明细表、坏账损失明细表、事业单位、社会团体、收入项目明细表、事业单位、社会团体、民办非企业单位支出项目明细表〕，向主管税务机关办理年度纳税申报。纳税人除提供上述所得税申报及其附表外，并应当附送以下相关资料：
（1）、年度决算报表及其说明材料。包括资产负债表、损益表、现金流量表等有关财务资料；
（2）与纳税有关的合同、协议书及凭证；
（3）和异地完税凭证；
（4）境内或者境外公证机构出具的有关证明文件；
（5）纳税人发生的应由税务机关审批或备案事项的相关资料；
（6）主管税务机关要求报送的其他有关证件、资料。
2、税务机关受理申请，并审核所报送材料
（1）主管税务机关接到纳税人或扣缴义务人报送的纳税申报表或代扣代缴、代收代缴税款报告表后，经审核其名称、电话、地址、银行账号等基本资料后，若发现应由主管税务机关管理的内容有变化的，将要求纳税人提供变更依据；如变更内容属其他部门管理范围的，则将敦促纳税人到相关部门办理变更手续，并将变更依据复印件移交主管税务机关。
（2）主管税务机关对申报内容进行审核，主要审核税目、税率和计税依据填写是否完整、正确，税额计算是否准确，附送资料是否齐全、是否符合逻辑关系、是否进行纳税调整等。审核中如发现纳税人的申报有计算错误或有漏项，将及时通知纳税人进行调整、补充、修改或限期重新申报。纳税人应按税务机关的通知作出相应的修正。
（3）主管税务机关经审核确认无误后，确定企业当年度应纳所得税额及应当补缴的企业所得税款，或者对多缴的企业所得税款加以退还或抵顶下年度企业所得税。
3、主动纠正申报错误
纳税人于年度终了后四个月内办理了年度纳税申报后，如果发现申报出现了错误，根据《企业所得税汇算清缴管理办法》等法律的相关规定：纳税人办理年度所得税申报后，在汇缴期内税务机关检查之前自行检查发现申报不实的，可以填报《企业所得税年度纳税申报表》向税务机关主动申报纠正错误，税务机关据此调整其全年应纳所得税额及应补、应退税额。
4、结清税款
纳税人根据主管税务机关确定的全年应纳所得税额及应补、应退税额，年度终了后4个月内清缴税款。纳税人预缴的税款少于全年应缴税款的，在4月底以前将应补缴的税款缴入国库；预缴税款超过全年应缴税款的，办理抵顶或退税手续。
5、办理延期缴纳税款申请
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》的相关规定，纳税人因有下列特殊困难：
（1）水、火、风、雷、海潮、地震等人力不可抗拒的自然灾害，或者可供纳税的现金、支票以及其他财产等遭遇偷盗、抢劫等意外事故，导致纳税人发生较大损失，正常生产经营活动受到较大影响的。纳税人应提供灾情报告或者公安机关出具的事故证明；
（2）因国家调整经济政策的直接影响，或者短期货款拖欠，当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后，不足以缴纳税款的。纳税人应提供有关政策调整的依据或提供货款拖欠情况证明和货款拖欠方不能按期付款的证明材料。
从而不能按期缴纳税款的，纳税人应当在缴纳税款期限届满前（一般各地主管税务机关均规定应当在期限届满前15日内提出，具体请参见各地税务局的规定）向主管税务机关提出申请，并报送下列材料：申请延期缴纳税款报告、当期货币资金余额情况及所有银行存款账户的对账单、资产负债表、应付职工工资和社会保险费等税务机关要求提供的支出预算等。经省、自治区、国家税务局、地方税务局，或者国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但最长不得超过三个月。
税务机关将在自收到申请延期缴纳税款报告之日起20日内作出批准或者不予批准的决定；若不被批准，从缴纳税款期限届满之日起纳税人将被加收滞纳金。第一条　为加强企业所得税征收管理，进一步规范企业所得税汇算清缴工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则（以下简称“征管法及其实施细则”）和《》及其实施细则（以下简称“条例及其实施细则”）的有关规定，制定本办法。
第三条 实行查账征收和实行企业所得税的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，都应按照条例及其实施细则和本办法的有关规定进行汇算清缴。
实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇算清缴。
第四条 纳税人在进行企业所得税汇算清缴时，应按照税收法律、法规和企业所得税的有关规定进行纳税调整。纳税人需要报经税务机关审核、审批的税前扣除、投资抵免、减免税等事项，应按有关规定及时办理。税务机关受理和办理纳税人企业所得税审核、审批事项，应符合有关规定。
第五条 纳税人12月份或者第四季度的企业所得税预缴纳税申报，应在纳税年度终了后15日内完成。
第六条 纳税人除另有规定外，应在纳税年度终了后4个月内，向主管税务机关报送《企业所得税年度纳税申报表》和税务机关要求报送的其他有关资料，办理结清税款手续。主管税务机关受理纳税人年度纳税申报时，应对企业年度纳税申报表的逻辑性和有关资料的完整性、准确性进行审核，并及时办结企业所得税多退少补或抵缴其下一年度应纳所得税款等事项。
第七条 纳税人（包括汇总、及成员企业）办理企业所得税年度纳税申报时，应如实填写和报送下列资料：?
（一）企业所得税年度纳税申报表及其附表；
（二）企业会计报表（资产负债表、利润表、现金流量表及相关附表）、和财务情况说明书；
（事业单位为各类收支与结余情况、资产与负债情况、人员与工资情况及财政部门规定的年度会计决算应上报的其他内容）
（三）备案事项的相关资料；
（四）主管税务机关要求报送的其它资料。
纳税人采用电子方式办理纳税申报的，应附报纸质纳税申报资料。
第八条 纳税人在办理年度企业所得税纳税申报时，如委托中介机构代理纳税申报的，中介机构应当出具包括纳税调整的项目、原因、依据、计算过程、调整金额等内容的报告。
第九条 纳税人应当根据税收法律、法规和有关税收规定正确计算应纳税所得额和应纳所得税额，如实、正确填写企业所得税纳税申报表及其附表，完整报送相关资料，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。
第十条 纳税人因不可抗力，不能按期办理纳税申报的，可按照征管法及其实施细则的规定，办理延期纳税申报。
第十一条 纳税人在规定的年度纳税申报期内，发现纳税申报有误的，可在年度纳税申报期内重新办理纳税申报。
第十二条 纳税人在纳税年度内预缴的税款少于全年应纳税额的，应在汇算清缴期限内结清应补缴的税款；预缴的税款超过全年应纳税额的，主管税务机关应及时办理退税或者抵缴其下一年度应缴纳的所得税。
第十三条 纳税人补缴税款确因特殊困难需延期缴纳的，按征管法及其实施细则的有关规定办理。
第十四条 纳税人在年度中间发生解散、破产、撤销情形的，应在清算前报告主管税务机关，办理当期企业所得税汇算清缴；纳税人有其他情形依法终止纳税义务的，应当在停止生产、经营之日起60日内，向主管税务机关办理当期所得税汇算清缴。
第十五条 经批准实行汇总或合并申报缴纳企业所得税的总机构或集团母公司（以下简称汇缴企业），应在汇算清缴期限内，向所在地主管税务机关报送汇总各成员企业的《企业所得税年度纳税申报表》、本办法第七条所规定的有关资料及各个成员企业的《企业所得税年度纳税申报表》，统一办理汇缴企业及其成员企业的企业所得税汇算清缴。
汇缴企业应根据汇算清缴的期限要求，对各个成员企业规定向汇缴企业报送本办法第七条所规定的有关资料的期限。成员企业向汇缴企业报送的上述资料，必须经成员企业的主管税务机关审核。
第十六条 纳税人未按规定期限进行汇算清缴和与税务机关在纳税上发生争议，按征管法及其实施细则的有关规定办理。
第十七条 各级税务机关要结合当地实际，对每一纳税年度的汇算清缴工作进行统一安排和组织部署。税务机关内部各职能部门应充分协调和配合，共同做好汇算清缴的管理工作。
第十八条 各级税务机关要在汇算清缴开始之前和汇算清缴期间，为纳税人提供优质服务。应通过多种形式进行企业所得税的政策宣传，使纳税人了解企业所得税的政策规定，特别是了解当年出台的新政策和涉及纳税调整的政策；应通过各种途径向纳税人说明汇算清缴的工作程序和要求。
第十九条 汇算清缴工作结束后，税务机关应组织开展企业所得税纳税评估和检查。纳税评估的对象、内容、方法、程序等按照的有关规定执行。
第二十条 汇算清缴工作结束后，各级税务机关应认真总结，写出书面报告逐级上报。各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局和地方税务局，应在每年7月底前将汇算清缴工作总结报告、年度企业所得税税源报表报送国家税务总局（所得税管理司）。总结报告的内容应包括：
（一）汇算清缴工作的基本情况；
（二）企业所得税税源结构的分布情况；
（三）企业所得税收入增减变化及原因；
（四）企业所得税政策的贯彻落实情况及存在问题；
（五）企业所得税管理的工作经验、问题及建议。
第二十一条 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局可根据本办法制定具体实施办法。
第二十二条 本办法自日起执行。《国家税务总局关于印发〈企业所得税汇算清缴管理办法〉的通知》（国税发〔号）同时废止。2012年结构性减税政策陆续实施，经济增速下行，税收收入增速大幅回落，在各税种中，企业所得税回落最大。持续的房产调控，使地方财政大幅减少，财政支出压力大，对税收的期望值也增大。面对2012年国家及地方政府的财政形势，税收征管将更为精细，更严格地执法，更强化企业对税收法条的遵从性。在汇算清缴中，企业将遇到关隘、规程、沟通三个关键点，大成方略纳税人俱乐部将运用商业模式、财务网状化管理、非税收法规处理等三个方法帮助企业搞好汇算清缴。[4]
2012年度企业汇算清缴主题
风险管控[4]
2012年企业汇算清缴三大关键点
布控关隘 　实操规程 　务实沟通[4]
2012年企业汇算清缴三大新方法
用商业模式处理纳税问题
用财务网状化管理处理纳税问题
用非税收法规处理纳税问题[4]
大成方略始终坚持的企业汇算清缴原则：
架构原则 制度原则 证据原则[4]
专题一：2012年企业汇算清缴——布控关隘
核心：掌握方略，管控关键，大道至简！2012大成方略纳税人俱乐部将因“势”而动，直击企业汇算清缴重大核心方面，统筹布控要害即能掌控全局，用新思路、新方法，帮您守住财富。[4]
专题二：2012年企业汇算清缴——实操规程
核心：规程，既“规则+流程”。在国家精准打击不遵从税法行为，强化依法征管保税收的大背景下，企业依法规范报备、审批，完善申报流程，及做好纳税差异调整，严格守法才能创造财务收益。[4]
专题三：2012年企业汇算清缴——务实沟通
核心：面对稽查，讲求事先对税企争议问题的依法有效沟通，作用必大于企业单方面的被动防范。用实例为您讲解税务稽查要点问题及税企沟通技能，依法沟通获得认可，让您防患于未然。[4]
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模块一：收入类项目疑难问题解析
1、开了发票的是否就一定属于企业所得税的应税收入；
2、不征税收入是否真的不征税？
3、什么是财政性资金？财政性补贴要交税吗？
4、财政性资金如何会计处理？如何填报申报表？
5、哪些情况属于视同销售？如何进行调整？
6、商业上的买一赠一如何开票、会计处理才可以不作为视同销售？
7、企业无偿接受的股权、机器设备需不需要交税？
8、政策性搬迁收入如何处理？
9、融资性售后回购业务是否确认应税收入？
10、一次性收取多年的租金，应如何确认应税收入？
11、金额较大的非经营所得能否平均按5年计入应纳税所得额？
12、借给关联企业现金,是否要算利息收入？抽逃资金有怎样的税务风险？
13、企业转让股权所得是否交纳企业所得税？
14、查补收入能否弥补亏损？
15、未开红字发票的销售折让能否在税前扣除？
16、股息、红利等权益性投资收益？
17、取得的境外股息、特许权使用费所得税如何处理？
模块二：成本费用扣除类项目疑难问题解析与政策解读
18、如何正确理解、把握成本费用扣除的整体要求
19、成本费用税前列与发票的关系
20、哪些发票为不合规发票，特殊情况无法取得发票如何处理？抬头名称为公司简称的发票能否作为税前列支凭证？企业自办食堂购买蔬菜没有发票，该如何处理？企业共用水电无法取得发票，如何处理？企业向非金融企业借款发生的利息支出以什么票据作为扣除凭据？善意取得的假发票能否在所得税税前扣除？国外票据能否税前列支？购买固定资产的发票丢失，该如何处理？公司发生的个人劳务费需要取得发票才能税前列支吗？暂估入库原材料需要调整应纳税所得额吗？
21、成本项目税前列支的税法概念，成本项目真的不需要进行纳税调整吗？
22、工资税前列支对“合理性”和“实际发生”的理解？
23、支付给职工的一次性补偿款能否在税前扣除？
24、企业所得税“工资”与个人所得税“工资”概念的差异
25、体现在存货中的未实际发放工资是否也需要调整？
26、哪些费用可以作为福利费项目列支？
27、员工报销的通讯费应如何处理？
28、职工福利费列支是否也需要发票？
29、取暖费补贴在汇算清缴时是否需要进行纳税调整？
30、没有职工食堂，发放的伙食费是福利费吗？
31、公司承担的工伤费用能否税前扣除？
32、企业为职工报销的学历教育费用是否可计入职工教育经费在企业所得税税前扣除？
33、公司为员工缴纳的意外险、健康保险、公众责任险能否税前扣除？
34、企业租用个人车辆费用如何税前扣除？
35、企业以股东个人名义购买的汽车，其折旧能否税前列支？
36、企业向没有关联关系的个人借款发生的利息可以税前列支吗？
37、企业集团统一贷款，所属企业申请使用，该贷款利息能否税前扣除？
39、公司以法人的个人名义在银行房屋抵押贷款，所支付的利息是否可以在税前扣除？
40、支付佣金是否必须取得发票才能税前扣除？
41、企业内团组织发生的活动经费能否在税前扣除？
42、关联公司往来入账其他应收款，在汇算时要按占用资金计算应收利息做纳税调增吗？
43、业务招待费都包括哪些内容？
44、年度没有营业收入业务招待费可否税前扣除？
45、没有付完全款的广告费是否可以扣除？
46、怎样理解合理的劳动保护支出允许从税前扣除？
47、以现金形式发放的劳动保护费是否允许税前扣除？
48、开办费中的业务招待费如何处理？
49、什么样的捐赠票据才是符合规定的捐赠票据？
50、符合税前扣除资格的公益性团体名单每年不一样的吗？
51、经济和同违约金能否税前列支，需要发票吗？
52、差旅费和会议费的税前扣除需要提供哪些证明材料？
53、出差补助要发票吗，要扣个税吗？
54、境外分支机构发生的成本费用可否税前扣除？
55、一次性支付跨年度支付的房租,可以一次性税前扣除吗?
56、公司临时向社会雇工的工资报酬如何处理？
57、按合同计提的房租是否可以在当年所得税前列支？
58、哪些研发项目的研发支出可以申请研发费加计扣除？
59、申报研发费加计扣除需提交哪些资料？
60、企业能够进行加计扣除的研究开发费用的范围包括哪些？
61、财政拨付项目专项资金发生的研发费可否加计提除？
62、残疾人工资在企业所得税前加计扣除时，必须符合什么条件？
模块三：资产类项目疑难问题解析与政策解读
63、如何理解计税基础概念？
64、花10元钱购买一工具，预计使用年限3年，要作为固定资产处理吗？
65、评估入账的固定资产折旧可以税前列支吗？
66、集团内部调拨取得固定资产，可否以调拨单为入账凭证计提折旧？
67、企业购入已提足折旧的固定资产，是否可以计提折旧？
68、企业购买的古董字画可以计提折旧税前列支吗？
69、固定资产的净残值能不能确定为零？
70、企业无偿借出的固定资产提取的折旧是否允许在税前扣除？
71、补提以前年度应提未提折旧能否税前列支？
72、公司购入使用过的固定资产如何确定其折旧年限？
73、公司购买的活动板房、简易房怎样计提折旧？
74、土地是否要记入房屋建筑物原值？
75、提前解约租赁房屋的尚未摊销完毕的装修费如何让处理？
76、装修费用的摊销年限应如何确定？
77、大修理期间的固定资产税法上是否计提折旧？
78、哪些资产损失可以自行税前列支？哪些损失需要税务审批后列支？
79、未实际处置的实物资产计算的损失能否申报扣除？
80、企业股权投资损失是否还在股权投资所得和转让收益限额内扣除？
81、关联企业之间发生的坏账损失能否税前扣除？
模块四：税收优惠类项目疑难问题解析与政策解读
82、高新取证年度前几个月所得适用15%税率，还是25%税率？
83、小型微利企业人数和资产总额指标如何确定？
84、高新技术企业能否申请认定小型微利企业？
85、企业是高新和软件企业双重身份，减半优惠是按25%减半还是15%减半？
86、“公司＋农户”经营模式能否享受农产品生产企业所得税优惠？
87、小型微利企业除了20%税收优惠外，还有没有其他的优惠？
88、公司从被投资公司分回的利润是否缴纳企业所得税？
89、免税收入是否必须弥补以前年度亏损？
90、对下岗失业人员再就业有何税收优惠？
91、企业购买的财务软件能否进行加速摊销？
92、哪些固定资产可以采取缩短折旧年限或采取加速折旧的方法？
模块五：征收管理类项目疑难问题解析与政策解读
93、汇算申报后发现申报错误怎么办？
94、核定征收企业利息收入需要并入企业收入缴纳企业所得税吗？
95、核定征收企业取得的股息投资收益是否需要并入收入缴纳企业所得税？
96、核定征收企业处置资产的收入是否要记入应税收入？
97、核定征收企业核定期间的亏损如何处理？
98、核定征收企业利润超过订税的20%以后就要全额征收所得税吗？
99、国内企业所支付的境外审计费、律师费要预提企业所得税吗？
100、什么情况下向境外支付服务贸易款项需要提交税务证明？
101、支付给境外公司的进出口贸易佣金是否应到税务机关开具税务证明？
102、税务机关检查调增的企业应纳税所得额能否弥补以前年度亏损？
103、分支机构以前年度经汇算清缴后存在的亏损，是否可以在总机构弥补？
104、季度利润能否自动弥补以前年度亏损？
105、汇总纳税企业，分公司以前年度的亏损怎样弥补？
106、分支机构的资产损失应向总机构、还是分支机构申请审批？
曾经咨询和服务过的部分公司
近期服务客户
中国石油、中国动向（Kappa）、首创股份、IBM中国公司、三一重工、航天信息、新浪网、绿伞、探路者、中关村管委会、完美时空、杭州市政府、中煤集团、中粮集团、仁和集团、海新集团、网易163公司、
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电子邮箱：<input type="text"
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青岛市国家税务局关于印发《青岛市国家税务局外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法（试行）》的通知
发文单位：青岛市国家税务局文　　号：青国税发[2005]44号发布日期：各市国家税务局、市内各国家税务局：
　　为进一步加强对外商投资房地产开发经营企业的所得税管理，保障国家财政收入，维护税收秩序，现将市局研究制定的《青岛市国家税务局外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法（试行）》，印发给你们，请认真贯彻执行。试行过程中发现的问题，请及时反馈市局（国际税务管理处）。
　　附件：青岛市国家税务局外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法（试行）
　　第一章　总则
　　第一条　为进一步加强对外商投资房地产开发经营企业的所得税管理，保障国家财政收入，维护税收秩序，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称“征管法”）及其实施细则、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称“税法”）及其实施细则和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[号）等有关税收规、规章的规定，制定本办法。
　　第二条　凡外商投资企业营业执照经营范围列明从事房地产开发经营业务，或者兼有房地产开发经营业务和其他业务的，其房地产开发经营业务应纳所得税的核算，适用本办法。
　　第三条　房地产开发经营，是指房地产开发企业进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
　　第四条　开发企业转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为，是指开发企业通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
　　（一）商品房销售。
　　1、商品房现售，是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
　　2、商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
　　（二）房地产抵押，是指开发企业以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
　　（三）房地产租赁，是指开发企业作为出租人将其开发建设的房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　（四）其他方式主要包括：
　　1、以房地产用于对外投资以及分配给股东或投资者；
　　2、以房地产抵债；
　　3、将房地产用于捐赠、赞助、职工福利、奖励等；
　　4、以房地产换取其他单位或个人的非货币性资产等。
　　第五条　专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为其实际开始生产、经营之日。如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为企业的实际开始生产经营之日。
　　第二章　收入的确定
　　第六条　开发企业房地产销售收入的确定，应从其房地产销售开始之日进行。
　　第七条　开发企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明（即项目工程竣工验收合格证明）之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。
　　开发企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
　　开发企业尚未确认房地产销售开始的，其收入、成本、费用也不得确认。
　　第八条　房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则。具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
　　（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或者开具发票之日作为销售收入的实现。
　　（二）采取分期付款或者预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
　　上述以预售方式销售房地产销售收入的确定，不包括开发企业在商品房预售期间所收取的预收款。
　　（三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。
　　（四）采取银行提供按揭贷款方式销售的，以银行将按揭贷款办理转帐之日，为销售收入的实现。
　　开发企业在房地产销售开始之前，通过银行按揭贷款方式销售房地产所收取的按揭贷款，属于企业的预收款，应按照本办法第二十四条的规定预征所得税。
　　（五）开发企业以房地产作抵押而被抵押权人处置的，在房地产产权转移时确认收入的实现。
　　在确认收入时，应以其抵押价格与同期销售价格较高者确认收入。
　　（六）开发企业以房地产对外投资的，首先要转为自有资产，并以房地产产权转移到被投资方时确认收益的实现。
　　其投资资产经认定的价值与原帐面净值之间的差额，应视为财产转让收益，计入企业当期应纳税所得额。如为净收益，且数额较大，计入当期应纳税所得额计算纳税有困难，可在不超过5年的期限内平均转为应纳税所得额计算缴纳所得税。
　　（七）开发企业以房地产抵偿债务的，以房地产产权转移时确认收入的实现。
　　在确认收入时，应以其抵偿债务价格与同期房地产销售价格较高者确认收入。
　　（八）开发企业以房地产分配给股东或投资者的，在房地产产权实际转移时确认收入的实现。
　　（九）开发企业以房地产换取其他单位或个人的非货币性资产的，应在取得非货币性资产时确认销售收入的实现。其收入额应参照当时的市场价格计算或者估定。
　　（十）企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期企业经营利润合并计算企业当期应纳税所得额。租赁后再出售的，按照销售开发产品确认销售收入的实现。
　　（十一）开发企业为其他单位代建房地产工程的，应按自建工程确定销售收入的实现。
　　第九条　开发企业在出售商品房时按照国家规定代为收取的共用部位、共用设施设备维修基金，凡不开具发票作为代收代缴款项管理的，可不作为开发企业的收入确认。
　　第三章　成本、费用的确认
　　第十条　开发企业成本、费用的确认，应从其房地产销售开始之日进行。
　　第十一条　开发企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用：
　　可售单位工程成本费用＝可售总成本费用÷总可售面积
　　当期成本费用＝可售单位工程成本费用×当期销售面积
　　（一）总可售面积指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书（即房地产开发项目竣工验收合格后，房地产管理部门为开发企业办理的房地产产权登记证书，俗称“大证”）或类似文件中明确的面积。按照房地产管理的有关、规定，房地产开发企业应在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
　　总可售面积一般按照企业开发的不同房地产项目分别确认。
　　当期销售面积是指开发企业当期实际实现的房地产销售面积，但不包括企业以预售形式销售的、尚未竣工交付使用的房地产面积。
　　（二）可售总成本费用指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘查设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。
　　1、可售房地产指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中的可售房地产。
　　2、土地使用费指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给开发企业，由开发企业向国家支付的土地使用权出让金。土地使用权出让金由土地管理部门代收，并由土地管理部门向开发企业出具相应凭据。
　　3、拆迁补偿费指开发企业为取得土地使用权而对原使用者或居住者所给予的补偿。拆迁补偿费由开发企业缴由房地产管理部门（拆迁办）补偿的，由房地产管理部门出具相应的收费凭据；由开发企业直接补偿给居住者个人的，可凭双方签订的合同或协议以及出具的真实的搬迁费收取凭证，在税前扣除。
　　4、七通一平费用和勘查设计费用等前期开发费用，根据开发企业的当期实际发生额确认并有合法凭证进行核算。
　　5、建筑安装费指开发企业房地产开发项目的建筑安装工程竣工后，通过有工程造价审计资质的中介机构审计后出具的工程决算审计报告中所确认的价格。该价格是开发企业与施工企业进行工程价款结算的依据，也是作为建筑安装费计入可售总成本费用的依据。开发企业应取得施工企业开具的正式发票后记帐。
　　开发企业自购建筑安装材料的，以取得的合法凭证计入建筑安装费。
　　6、基础设施费、公用设备、绿化、道路等配套设施费，是指住宅小区或单幢住宅内共用的上下水管道、电梯、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施以及会所和其他共用设施设备等的费用。
　　上述设施、设备，若由政府有关部门无偿占用或者属于业主公共产权的，其相应支出可以合法的凭证计入可售总成本费用；凡建成后产权归开发企业或用于继续从事生产经营活动的，其相应支出不得计入可售总成本费用。
　　7、开发企业为开发建设相关工程项目而发生的相应的管理费用、财务费用、销售费用，可一次性计入可售总成本费用。
　　（1）开发企业发生的交际应酬费，应从企业房地产销售开始之日起，对属于可售房地产的部分，按照当期实现的全部销售收入和《税法》实施细则第二十二条第一款第（二）项规定的限度计算计入当期可售总成本费用的数额。
　　（2）开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前发生的，计入开发成本；开发产品完工之后发生的利息等借款费用，计入财务费用。
　　第十二条　房地产项目已经竣工并开始销售，但在销售当期开发企业不能提供由有资质的中介机构出具的工程决算审计报告和施工企业开具的正式发票的，其工程的建筑安装等费用可先按照工程预算数额的80％计入当期可售总成本费用，待工程决算审计报告和施工企业的发票等出具后，再对该项目已售出房地产进行汇算，多退少补。开发企业应在销售当期进行纳税申报时，向主管税务机关提供该项目的预算报告和施工合同复印件（应重新加盖开发企业单位公章）。
　　但是，如果开发企业在工程竣工并开始销售后超过三年，仍未取得工程决算报告和施工企业发票的，其建筑安装费用等工程费用，不得计入可售总成本费用；已经按照预算数额计入的，要予以扣除，并重新计算其各期应纳税所得额和应纳所得税额。
　　第十三条　同一开发项目中包括多栋商品房开发，并且部分商品房已经开始销售，而部分尚在建设期的，除属于单栋商品房的建筑安装费等费用外的其他公共成本费用，如土地使用费、拆迁补偿费、开发前期费用、基础设施费、公用设备、绿化、道路等配套设施费等，开发企业应按照合理的比例和标准在不同的商品房间进行划分结转。
　　若开发企业未划分结转或结转标准不合理的，税务机关可按照可售房地产的占地面积占整个开发项目全部用地面积的比例，或者可售房地产的总可售面积占整个开发项目预计总可售面积的比例计算分摊，其中属于可售房地产的部分，计入当期可售总成本费用。
　　第十四条　开发企业的绿化、道路等配套设施费，如果是在房地产出售后继续发生的，可以在销售房地产时进行预提，并计入可售总成本费用。配套设施建设全部结束后，应按照实际发生的建设费用进行汇算。
　　开发企业存在上述事项的，应在房地产销售开始的当年末，向主管税务机关提出预提申请，由主管税务机关审核同意后，准予企业进行预提。企业预提配套设施费用时，应根据规划的面积、预算报批，预提的最高比例原则上不得超过销售收入的5％；不允许企业直接按销售收入的5％的预提配套设施建设费用。
　　第十五条　开发企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
　　第十六条　开发企业为其他单位代建房地产开发项目的，按照自建工程进行成本、费用的核算。
　　第十七条　开发企业以开发的房地产用于捐赠、赞助的，根据《税法》实施细则第十九条第一款第（八）项的有关捐赠的规定处理。
　　第十八条　开发企业以开发的房地产用于职工福利、奖励的，按照关于外商投资企业福利费的有关政策规定处理。第十九条　房地产竣工交付使用后的小区物业管理仍然由开发企业承担的，其取得的物业管理收入和相应的成本、费用作为开发企业的收入和成本、费用，计算当期应纳税所得额。其符合税法规定的成本费用，可在发生当期所得税税前扣除。
　　第四章　应纳所得税额的计算
　　第二十条　外商投资企业兼有房地产开发经营业务和其他业务的，应单独设立帐册，单独核算和归集其房地产开发经营业务的收入、成本、费用和损失。
　　第二十一条　从事房地产开发经营业务的企业，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：
　　应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税
　　（一）应纳税所得额的计算，应从房地产销售开始，根据第二章和第三章所确定的收入及相应的成本、费用及损失进行确认。
　　开发企业在房地产销售开始之前有营业外收支和其他业务收支或对外投资损益等业务的，可以以此计算其当期应纳税所得额。
　　开发企业当期发生亏损的，计算公式中的应纳税所得额按零确认。
　　（二）已售房产已预征的所得税，是指开发企业当期实现销售的房地产按照本办法第二十四条的规定已经预征的所得税额。
　　（三）当期预征所得税，是指开发企业按照本办法第二十四条的规定在当期应预征的所得税。
　　（四）按计算公式计算的应纳税额为负数时，主管税务机关应为企业办理退税，或者抵顶以后纳税期内实现的所得税税款。
　　（五）房地产预售行为结束前，企业在年度中间（含第四季度）申报季度所得税时，可只按预售房款和预计利润率计算、申报并缴纳季度所得税。
　　第二十二条　凡按合同规定企业投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用权作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分各方房产的成本、费用。各方各自销售房产时各自缴纳所得税。
　　第五章　预售房地产的所得税管理
　　第二十三条　开发企业预售房地产，实行预售许可制度。开发企业应在取得开发项目《商品房预售许可证》的当季度进行所得税申报时，将该证复印件一并提交当地主管税务机关备案。
　　房地产开发项目从销售开始之日起，该项目的房地产预售行为结束。
　　第二十四条　开发企业预售房地产而取得预收款的，主管税务机关应按照预计利润率或其他合理方法计算预计应纳税所得额，按季预征所得税。
　　预计应纳税所得额＝预收房地产价款（含定金）×预计利润率
　　当期预征所得税＝预计应纳税所得额×适用税率
　　上述预计利润率暂定为：
　　经济适用房为5％；
　　市内四区和崂山区：
　　售价在5000元／平方米以下的，10％；
　　售价在5000元／平方米～8000元／平方米的，15％；
　　售价在8000元／平方米以上的，20％。
　　其他区（市）：
　　售价在2000元／平方米以下的，10％；
　　售价在2000元／平方米～5000元／平方米的，15％；
　　售价在5000元／平方米以上的，20％。
　　第二十五条　开发企业虽未取得《商品房预售许可证》，但实际发生预售行为并取得预收款的，或者在取得《商品房预售许可证》之前发生预售行为并取得预收款的，应按照本办法第二十四条的规定预征所得税。
　　第二十六条　开发企业应在进行季度或年度所得税申报时，将《外商投资房地产开发经营企业商品房预售情况统计表》（附件1）报送主管税务机关。
　　第二十七条　开发企业与承购人签订预售合同并预收款后，在产权转移前又将预收款全部或部分退还承购人的，应由企业提供相关证明后，从退还当期的预收款中扣除，但不得抵减当期营业收入。
　　第二十八条　开发企业预售的房地产产权转移，并按照本办法第九条的规定确认销售收入实现后，应依照本办法第二十一条的规定计算当期实际应纳税所得额、应纳所得税额，并处理已预征的所得税款。
　　第二十九条　开发企业因预收房地产款而预缴的所得税款，不同于企业按照正常实现的应纳税所得额而在季度申报时预缴的所得税。开发企业预收房地产款而预缴的所得税款，在办理季度申报和年度申报时，应填报B类申报表；企业按照正常实现的应纳税所得额而在季度申报时预缴的所得税，填报A类申报表。
　　开发企业季度和年度实际应缴纳的所得税款，应按照本办法第二十一条规定的应纳税额的计算公式，合并A类申报表和B类申报表的应纳所得税额确定。
　　第三十条　预售房地产并取得预收款的开发企业及其主管税务机关，应建立健全预收款和预缴所得税情况台帐（附件2）。
　　第六章　年度所得税汇算清缴
　　第三十一条　《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[号）实施前已经销售房地产但未汇算的企业，按本办法进行汇算。
　　国税发[号文实施后，对开发企业的房地产开发项目不再进行项目汇算。
　　第三十二条　开发企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，进行年度所得税汇算清缴，计算企业年度实际应纳税额。
　　第三十三条　主管国税机关接到企业报送的所得税申报表和有关资料后，应安排专人对其完整性、正确性进行认真地审核。审核的重点有以下几个方面：
　　（一）房地产销售收入是否全部按实记帐；入帐收入的销售面积是否与实际销售的房地产面积一致（无论是以建筑面积为准还是以居住面积为准，标准应统一）；
　　（二）代收的维修基金是否符合政策规定；
　　（三）土地使用费、拆迁补偿费、七通一平和勘察设计费等开发前期费用是否属实，是否取得合法凭证；
　　（四）结转的建筑安装费等工程建设费用是否与工程决算报告和施工企业的正式发票所列示的数额一致；
　　（五）预提绿化、道路等配套设施建设费用的，是否已按完工后的实际发生额调整有关帐目；
　　（六）是否存在房地产销售尚未开始而预结转成本费用的问题；
　　（七）应纳税所得额及应纳所得税额的计算是否准确；
　　（八）预售房地产取得的预收款已经预缴的所得税，是否正确结转抵扣正常实现的所得税额；
　　（九）按照正常实现的应纳税所得额计算相应的应纳所得税额；
　　（十）其他需要汇算清理的情况。
　　第三十四条　年度汇算清缴结束后，主管税务机关应向开发企业出具汇算结果通知书（附件3）。
　　第七章　委托境外企业销售房地产的所得税管理
　　第三十五条　开发企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为房地产开发企业销售收入。
　　但境外企业与开发企业签订了房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用境外企业收款凭证的，应属于境外企业转让我国境内的财产，其所取得的房屋转让收益，应按照税法第十九条及其实施细则第六十一条的规定，缴纳所得税。
　　第三十六条　开发企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，以应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10％。
　　上述费用应列入当期可售总成本费用计算列支。
　　第八章　税收优惠
　　第三十七条　专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》所规定的生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。
　　第三十八条　专门从事为开发土地、建筑房屋而进行平整土地业务的外商投资企业，可以视为建筑业企业，适用生产性外商投资企业的税收优惠政策。
　　第三十九条　生产性外商投资企业兼营房地产开发经营业务和其他业务的，应按照《国家税务总局关于外商投资企业兼营生产性和非生产性业务如何享受税收优惠问题的通知》（国税发[号）文件的有关规定执行。
　　第四十条、凡在青岛石老人国家旅游度假区域内兴办的外商投资房地产开发企业，且其开发的房地产项目亦在国家旅游度假区域内的，均可以按照24％的税率征收企业所得税。
　　第九章　税源管理
　　第四十二条　对开发企业的房地产开发项目实行定期报告制度和跟踪管理制度。
　　第四十三条　开发企业应在取得房地产开发项目土地使用权并开始施工后的30日内，将项目的基本情况表（附件4）报送当地主管税务机关备案。
　　第四十四条　实行商品房预售的开发企业根据本办法第二十六条规定定期报送的《商品房预售情况统计表》，应按照实际预售情况如实填写。
　　主管税务机关应对开发企业报送的统计表进行实地核查，查阅申报当期企业与承购人签订的商品房预售合同，或者到当地房地产管理部门查阅企业预售登记备案情况，并在统计表上签署意见后存档。
　　第四十五条　开发项目竣工验收合格后开始销售的，开发企业应在开始销售后15日内报告主管税务机关，同时，应将房地产管理部门颁发的房地产产权登记证书（大证）复印件（证书所有内容）报送主管税务机关备案。年度终了，开发企业应将当年度已售房地产的销售面积、位置等情况随同年度所得税申报表报主管税务机关，主管税务机关应将已销售的房地产在开发企业报送的产权登记证书（大证）复印件中的房地产平面图上，将已售房地产进行注销标注。
　　主管税务机关应在确认开发企业的房地产开始销售日期后，将日期记录在开发企业按照第四十三条规定报送的项目基本情况表上。
　　第四十六条　开发企业必须妥善保管有关的合同、协议等证明资料，以备税务机关核查。
　　有关的合同、协议、证书等资料主要包括：土地出让合同、勘察设计合同、拆迁补偿合同、施工合同、施工许可证、监理合同、预售许可证、预售合同、工程竣工验收报告、产权登记证书、销售合同、维修基金收款收据、抵押合同、、项目造价决算审计报告等。
　　第四十七条　主管税务机关应对开发企业的开发项目实施跟踪管理，及时了解、掌握企业每一项目的进展情况。
　　主管税务机关应定期与当地建设管理部门和房地产管理部门联系，及时了解开发企业的项目立项、施工进展、项目竣工和销售等情况。在企业开发项目建设期间，应定期到建筑工地了解项目施工进度、房地产预售等情况，以准确掌握工程施工情况，确保所得税的及时申报、缴纳。要全方位了解企业的生产经营过程，如土地取得方式、开发方式、售楼方式等，审查相关的合同文件，了解有无聘请境外设计公司、施工企业、监理公司来华提供劳务，有无境外融资、借款等；了解企业的会计核算流程，预收款入帐时间，帐务处理方法，使用会计科目的情况，销售实现的条件，结转收入的时间是否与税法一致，成本核算的方法，成本和费用的归集与分配是否科学合理，进一步弄清企业的生产经营特点，确定纳税环节和计税依据；要及时掌握房地产行业的发展状态，建立房地产行业信息资料库，从宏观上掌握行业的发展趋势和开发、售楼情况，及时分析税源，加强监控力度。
　　第四十八条　建立重点税源跟踪管理制度。对立项项目大、投资规模大的房地产开发项目，应列为重点税源，做好日常管理和税源跟踪工作，严防企业偷逃税；发现企业纳税申报异常或有其他情形的，税务机关应及时采取防范措施，确保税款安全。
　　第十章　附则
　　第四十九条　开发企业不按照本办法的规定申报、缴纳所得税的，或者有预售房地产且预收房地产款项的行为而不按规定预缴所得税的，或者不按照本办法的要求提供有关资料的，或者不按规定进行开发项目汇算的，主管税务机关要严格按照《征管法》及其实施细则的有关规定进行处理。
　　第五十条　以前规定与本办法抵触的，以本办法为准；税收法规、政策另有规定的，依照税收法规、政策的规定执行。
　　第五十一条　本办法由青岛市国家税务局负责解释。
　　第五十二条　本办法自发布之日起试行。
　　附件1：《外商投资房地产开发经营企业房地产预售情况统计表》（略）
　　附件2：《外商投资房地产开发经营企业预售房地产预缴所得税登记台帐》（略）
　　附件3：《外商投资房地产开发经营企业开发项目所得税汇算结果通知书》（略）
　　附件4：《外商投资房地产开发经营企业开发项目基本情况表》（略）青岛市国家税务局
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