房价连涨买家兴趣升温 香港楼市再现97年爆煲之景？
来源：财经杂志
作者：焦建
　　楼市连涨13个月，政府调控措施亦推出多轮。在一系列内外环境因素皆剧烈变动影响下，香港楼市未来走向如何？会否再现20年前“爆煲”时的景象？
　　（香港今年住宅物业市场重拾活力，3月更变得颇亢奋，首季成交量虽按季少22%，但较一年前的极低基数，高出113%。交投量由今年1月的3286宗显著增至3月的5856宗，增长达78%。图/(000681,)）
　　《财经》记者 焦建/文 苏琦/编辑
　　上午10时左右，等待资格抽签的认购者队伍由售楼处开始蔓延至附近的过街隧道，从与其衔接的天桥转出，一直排到港铁站附近。即便面对的是惯于排队等候的香港人，地产商仍派出了数百名工作人员维持秩序。这是今年5月下旬，《财经》记者在香港某新楼盘开售现场的所见。
　　长长的人龙，正是当下香港楼市热度的缩影。受诸般因素助燃，新盘构成了楼市当下热销的主体。
　　截至5月22日，今年香港一手私有楼盘注册金额已达1024.2亿元（港币，下同），较去年上半年680.6亿元高出五成。总成交量也由1月的3300宗左右，升至4月的超过7000宗；此外，面积小于431平方眨1平方米约为10.76平方眨鲁眨⒆芗劢系凸时怀莆吧铣蹬獭钡南垡渤食┩疲豪奂屏13个月后，总升幅为21.8%；类似的涨势还蔓延至公屋，盏ゼ酃蠊铰サ陌咐嗫汲鱿帧
　　面对如此迅猛升势，香港特区政府（下称港府）虽已屡次“出招”调控，其手段的种类及有效性仍被认为捉襟见肘。这既使得上述楼盘首批开售的500个左右单位迎来了近1.5万名认购者抽签竞购，也让越来越多的人以20年前香港楼市爆煲前的火热场景比照当下。
　　截至6月初，被认为是楼市“制冷剂”的美国加息及新楼供应量增加，尚未打破香港楼价继续摸高的态势。
　　如此“长升长有”背后，令港人乐观与悲观的原因各有哪些？这场与数百万市民财富及杠杆承受能力相关的消耗战又将趋向何方？此间相关利益方一年多以来的各自经历，应可为寻求答案提供一定线索。
　　买方追涨：本地与非本地
　　在香港新界居民邹毅k女士看来，去年底其将自己持有的一套小房子卖出时，虽有其不得不换大房子的个人原因，但从市价来看，“应该也没有太多上涨空间了”。但事实证明，她对于楼市需求端的判断仍相对保守。
　　她的这套房子位于沙田花园城雅碧苑，于2013年下半年时以280万元购入，是一套实用面积约为305盏囊皇乙惶シ浚涫苤朴诔蚣案窬值纫蛩兀谅舫鍪奔鄹袢砸颜侵355万元。
　　“360万元放盘给中介后，总共只来了两拨人，从决定卖到减几万卖出，一共花了不到一个星期时间，太快了以至于没缓过劲儿来。”她对《财经》记者称。
　　时至今年5月，与其所售楼盘仅一街之隔的河畔花园F座中层的一个楼盘，实用面积242眨290万元购入的原业主开价450万元，也在一周左右后以443.7万元售出。
　　超过1.8万元的占郏却聪铝诵陆缜谏铣蹬痰男赂撸哺愀勐ナ小奥ゼ塾浮占塾蟆保ㄗ芗墼降偷ゼ墼焦螅┫窒笤鎏砹诵伦⒔狻
　　“我在买楼前也看过这个楼盘，其特点一是临近沙田城门河，算是河景房；二是在很小的面积内也做出两到三室，适用性强。我那个单位虽没有这些特点，但胜在占鄣停鹊浇衲瓿鍪值幕埃茉俣嗦50万元。”邹女士称。
　　如果房子再晚出手几天，她的选择可能会有所不同。在其卖盘后不久，港府宣布推出新辣招：对已持物业的当地居民，在购入二套房时，将征收相当于物业交易价的15%作为。
　　对不少等待“上车”的首置客来说，一度认为此举可令楼价回落，并进入持币待购状态；本地的一家地产中介龙头公司也在春节前后预测称，楼价有下跌10%左右的可能。
　　市况证明了这些预期尽皆落空。从3月开始，香港楼价开始进入迅速上升通道。港府公布的首季经济报告称：“今年住宅物业市场重拾活力，3月更变得颇亢奋，首季成交量虽按季少22%，但较一年前的极低基数，高出113%。交投量由今年1月的3286宗显著增至3月的5856宗，增长达78%。”
　　这意味着，香港楼价在今年一季度同比又上升4%后，已较1997年时的顶峰还要高出85%；而市民的置业供款负担比率则进一步恶化至66%，高于过去20年45%的长期平均水平。
　　邹女士楼盘的买家，能在一定程度上代表这批购买力着实有限却在不断用破顶价抢购的买家：一位做保安员的母亲，买房是为了给从事IT业、月薪3万元左右的儿子做婚房。因首期有限，借足了中银对此类楼盘的最高九成按揭额度。因儿子一人信用不足无法通过银行压力测试，母亲也要联署签名担保。
　　“儿子现在没房也没女朋友，担心他娶不到老婆，也害怕总价超过400万元后这辈子真的就再也买不起房子了。”这位买家在试图与邹女士砍价时称。据其透露，房子买了其实也“住不起”，只能通过放租来偿还大概每月1.3万元的房贷。
　　愿意帮孩子购房“上车”的父母，其涉猎范围并不止于二手楼盘。在5月新开盘的一个楼盘销售过程中，地产商就表示：其买家中有65%的部分是35岁左右的年轻人。以其面积为370铡⒌ゼ畚1.6万元的单位为例，总价接近600万元，因银行只提供六成按揭，故买家首付需拿出240万元。
　　“30岁左右的年轻人，一般只工作了十年，每月储2万元才有机会储够这一数字。但他们刚工作的时候，可能全部工资也不足2万元。楼价与其购买力脱节，部分买家眼见楼价升得这么急，子女成家立室时会买不起楼；不如趁自己还力所能及，先替子女置业，早做准备。”香港中原集团主席撰文称。
　　楼市买家愈加年轻化现象，也被普遍认为与第二次置业要缴纳15%的印花税辣招有关：作为从价税，一个800万元的单位要付120万元的税，故有人会借家中年轻成员首次置业的名义来进行投资。
　　此外，香港楼市观察人士林本利则认为：在过去十年中，据其进行的相关测算，约有10万个香港家庭因为“落错车”（即希望先售房再买房却踏空）而伺机重新上车，也构成了潜在的强大购楼需求。
　　“这些几年前卖了自住楼的人，和那些一直看淡楼市不买楼的人，正在因‘遗憾效应’日益陷入恐慌状态。原本能在港岛买两居的钱，现在却只能在元朗买套纳米楼。政府即将换届，不知道林太（候任特首林郑月娥）又会出什么新招。总之，有好过没有。”邹女士称。经过较长的观望后，她的一位新移民朋友去年底在港岛斥资超600元万买了套小两室，其楼龄已超过40年。
　　据《财经》记者采访的多位楼市买家或潜在买家情况来看，其目前心态大致可分为两类：认为不应“盲抢”者觉得，楼价负担比率已升至比1997年时更高的水平，加之香港经济形势不稳定且有加息风险，入市需审慎；认为应趁热者，则觉得目前情况相对安全，因买家要么自住、买给孩子或持有收租，一方面在政府辣招约束下愿意长期持有（买入三年后出售不用缴交额外印花税），另一方面因就业率高且利息低，大家普遍具备一定持货能力，不会在楼市出现拐点时大幅降价以求脱手。
　　在香港社会中，类似的辩论已持续进行了数年。楼市一遇波动，各种判断均会交锋一段时间，而后大家按照自认为正确的方式行动。“在香港，买不买楼，都是赌博。”近年来认为楼价将进行调整的香港楼市观察人士汤文亮认为。
　　除本地买家心态外，另一个值得关注的变化，是内地买家对香港楼市的兴趣正不断增加。
　　相关统计数据显示：香港去年四季度一手中小型住宅市场中，内地个人买家占整体成交宗数比例为14.2%，占整体成交金额的15.9%，环比分别升3.9个和4.6个百分点；同期，其占二手中小型住宅整体成交宗数的比例为6.8%，占整体成交金额的比例为7.6%，环比分别升1.1个和1.5个百分点。
　　今年初时，部分受双辣招（买家印花税15%，双倍印花税15%，不计杂费，税款已达楼价的30%）及“股汇双杀”影响，内地个人买家在香港一手私人住宅市场的成交宗数整体占比和金额均出现了轻微下降。
　　但据香港金管局总裁陈德霖透露：在4月住宅成交中，多项按揭人士占新批贷款比率约两成，非本地借贷人士占比约2%；而金管局副总裁阮国恒透露，以申请宗数计，上述两类人士个案，3月份已回升至1710宗及239宗。
　　就豪宅这一细分市场来看，香港土地注册处数据显示：今年前五个月超过3000万港元的住宅成交宗数为857宗，同比大增72.8%并创下历史新高。其中，这类豪宅成交以一手豪宅为主，达到617宗，占比为72%。而内地个人买家的占比仍维持在30%左右。
　　在提及为何内地买家对香港的各类楼盘都有兴趣时，沙田一名地产代理人士对《财经》记者指出，原因可能主要有两点：其一，内地房价经几年上涨，从春节左右开始既限购又限售，对有投资需求的家庭来说，到香港买楼正在变成不错的选择。
　　“香港虽收税不低，但实质上并没有对外地人限购。以深圳买家为例，卖掉当地一个单位，差不多已能在香港买一个不错的单位。深圳这套房能收租八千块，同类房子在香港租金则不低于两万。收益比很容易算的。”
　　其二，“因印花税的不断增加，香港正在兴起一个‘市区丁权’市场。本地人要么用自己家里的年轻人获得‘首置权’，要么就跟亲戚朋友商量花钱买资格。对于非本地人来说，如没有本地亲友，也可花几十几百万‘借人头’（即买本地首置免税资格）。”这位地产代理人士介绍称。
　　“借人头”买楼的操作模式为：假如要购入一套总价为1亿元的楼盘，内地买家正常需缴交共3000万元的税款，但通过一系列私下协议采用“首置人头”方式买楼，只需缴交楼价4.25%的一般印花税，即425万元。
　　卖方主力互换：业主与地产商
　　从香港楼市的供给侧来看，因个人原因着急将楼盘出手的邹女士，只是零星个案。主动或被动之下，更多的业主选择了作壁上观。部分受此影响，在本轮楼市涨潮中，香港“交易量七八成来自现楼”（即存量）的楼市传统，正在被不断打破。
　　“香港的印花税政策对楼价产生了反作用。卖家要换楼的话，不足三年要多交不少印花税，还会面对楼价猛涨无法再次上车的风险。这就导致了香港的小房子，传统的由二手房构成的所谓的‘上车盘’供应不足。表现就是中小型的楼价上升很快。”多年来持续关注香港楼市的原香港岭南大学公共政策研究中心主任、现珠海学院商学院院长何泺生对《财经》记者分析称。
　　从今年初开始，随着楼市价格的整体上涨，存量房市场正在加速进入这一“价格越高、供应越少；供应越少，价格越高”的死循环状态。
　　“实际上，买家希望辣招令没有炒家接货，业主减价出售。但从金融风暴到SARS再到金融海啸，以及近年来的各种印花税，业主已慢慢对辣招免疫。一方面，低息让供楼的压力减轻，已供完的私楼总量亦不断增加。加之因换房及新购房的成本和风险提高却收益降低，而租金水涨船高，自住型业主及投资型业主当然会捂盘惜售，进一步减少供应，令售价上升。”前述地产代理人士称。
　　各类业主皆不愿意出手的“锁定效应”之下，据美联物业房地产数据及研究中心相关数据显示： 4月份时，香港二手住宅注册量共录4582宗，当中属于500万元或以下为2183宗，即占约47.6%，为单月首次跌破五成水平。
　　“随着楼价向上，放盘的业主提高叫价，有部分原先属500万元或以下的住宅单位，‘升格’为500万元以上物业。”美联的相关分析称。
　　有越来越多的人也因此开始认为：香港存量房正在进入一个由卖家主导、低转手率的市场。业主们不会在短期内让大量住宅回流市场，这进一步强化了他们眼中楼市的稳定性。
　　但如此一来，对购买力增长相对有限又入市心切的买家来说，他们距离通过银行借贷购买二手楼盘的“生死线”也会变得越来越近。
　　据香港金管局规定：楼价450万元以下的单位，才最高可向银行申请八成至九成按揭，贷款上限为360万元。一旦总额超过这一数字，其可获得的按揭比例将降低。
　　事实上，由地产商及与其关联的财务公司为新楼盘提供的高成数按揭，逐渐成为上车可能性不断降低及有资格免缴辣税买盘收租等买家为数不多或仅剩的倚靠。他们大多首要关心的是地产商能否借足钱给他们，物业定价高低反而变为其次。
　　在此之前，地产商为推销新盘，一般会在银行提供第一次按揭（下称“一按”）的基础上，由与其关联的财务公司再借出第二按揭（下称“二按”）。随着香港金管局的监管措施不断收紧，银行在提供贷款时受到的限制不断增多，由地产商及其关联的财务公司提供的高成数按揭产品开始变得五花八门。
　　目前受购房者普遍欢迎的一种产品，是由地产商及其关联财务公司联合提供的高成数一按。
　　据某地产财务公司工作人员向《财经》记者介绍，这种产品目前受到追捧的核心吸引力在于：以往的新盘在获得银行一按后，如果要获得财务公司提供的二按，仍需一按银行同意，且借款总额需要通过压力测试。如果一按加二按的总成数较高，测试标准还会变得更加严格。
　　这样的虽然会让购房者的债务负担减轻，吸引力却低于绕过银行、直接由地产商及关联财务公司直接提供的高成数一按产品。因其不需要遵循相关监管规定，特点是贷款者不用通过压力测试，个别甚至对收入证明的门槛也放低了，获批容易。
　　“一般来说，不同的地产商掌握的审批标准不一样，有的会要求还款比率不超过收入的六成，否则限贷；有的则更为激进，包批包过。”上述工作人员称，“这样既能把那些原本要买二手房的买家吸引过来，又能在卖楼之外多赚一笔息差，何乐而不为？”
　　以香港本地某老牌地产商的两个项目为例：二者均设有最高九成的按揭方案，即买家购买一个1000万元的的单位，首付只需100万元（二手则需600万元）。此外，地产商还为其中一个安排了“特别付款方案”，即买家支付总价的5%作为订金后，另外5%则可在半年内支付。
　　对于手头稍微宽裕的买家来说，如不用九成按揭，便可获得一定灵活还款安排。例如分期年限延长，以及首三年免息免供，但“羊毛出在羊身上”，随后会逐年增加。
　　从数字来看，地产商提供的利息，一般要比银行的2.15厘左右为高。但如购房者购买总价较高的二手房却难以提供更多首付的话，便可能要向相关财务公司承借二按，利息往往超过10厘。
　　从整体态势来看，根据中原地产的统计：2017年落成的新盘由财务公司承按的有821宗，涉及买卖合约金额61.02亿元，分别占15.5%及16.4%。至于2016年落成的新盘，由财务公司承按的有814宗，涉及买卖合约金额96.82亿元，分别占8.7%及11.6%。“数字反映新盘一手买家第一按揭市场，财务公司的市场占有率有上升趋势。”
　　今年4月初时，香港金管局曾对这类被称为“香港影子银行”的贷款行为提出警示称：对不受其监管的地产商通过其旗下财务机构向买家提供较高成数按揭现象的风险表示关注，可能会要求银行采取额外的措施来管理风险。
　　5月12日，香港金管局出招收紧贷款准则，其措施包括限制认可机构向地产商提供购地的融资上限由地价成本的50%降至40%，建筑成本的融资上限由100%降至80%，同时若发展商向置业人士提供按揭贷款，将影响认可机构对其之信用评级，变相提高有关融资成本。
　　在解释金管局出招原因时，据金管局副总裁阮国恒透露：截至今年3月，香港银行业对本地发展商的贷款约5400亿元，占整体在港使用的贷款11%。这是一个较高的比例，而从13个主要发展商取得的资料显示，发展商自行提供的按揭额加速增长，短短一年间，已由2015年底的107亿元倍增至去年底的276亿元。而近期部分买地的发展商，亦以高杠杆方式为项目融资，甚至有个别发展商全靠借贷筹集买地资金。
　　“金管局忧虑信贷风险大大增加，希望限制银行向这些发展商提供融资贷款。”他表示。
　　5月19日，香港金管局再度出招，推出三项调控措施，包括把手上有多于一项按揭（即非首置）的借款人按揭成数上限降低10个百分点，以及把收入来自香港以外地区的供款人之“供款与入息比率”上限调低一成，同时把银行新造按揭贷款的“风险权重”下限由15%调高至25%，增加对银行的资本要求。
　　业内普遍认为，金管局的接连出招，有以下几重原因：首先是前述“影子银行”的部分资金来自商业银行，一旦楼价出现大幅下挫，会带来严重后果；其次，在此前一段时期内，内地地产商为进入本地市场，往往采取激进的拿地措施，部分香港地产商受此影响，风格亦趋向活跃，对此“双管齐下”如不加控制，会进一步刺激本已炽热的楼市。
　　但在本地地产商资金来源多样且往往多以企业融资代替押地融资，以及金管局并不禁止地产商提供高成数按揭的前提下，上述一系列新措施的有效性，亦被普遍认为会打一定的折扣。
　　事实上，就在上述调控措施推出后，香港楼市气氛仍然炽热，几大焦点楼盘的销售迅速完成，新地王亦接连出现。
　　“为了减轻买家首期负担，为买家提供八成按揭计划，令买家购买大银码单位，亦享高成数按揭，首三年可以供息不供本，令买家在供楼初期预算更灵活，连带持香港身份证的海外买家亦受惠，无须压力测试。”一家财务公司在某地产商开盘时称。“这不是反击或者对抗金管局，而是予客户有多个灵活选择。”另一家同样提供高成数按揭产品的地产商称。
　　“物业如此珍贵，选择楼按，谁更可靠？无论一按或二按，都是您的必然之选。”6月上旬，香港一老牌地产商仍在本地多家发行量较大的报纸刊登广告如此表示。在其提供的贷款方案中，包括“不限物业类型及楼龄；可选分期或循环贷款形式，灵活弹性；提早还款免罚息”等一系列条款。
　　政府调控策略：短期与长期
　　时至今日，香港楼市是否如股市“牛市三期”一般，亦进入情绪相当乐观、坏消息也被当成好消息炒作的状态？各方因立场不同，给出的判断亦不一样。
　　市场人士一般认为，以过度兴建、过度借贷、价格过高为标志衡量，目前香港楼市中有六成小业主已经还清贷款，价格虽然已经与真正住户的购买力脱节，但投资者手中仍有现金。加之与1997年时相比，当时的香港人热衷炒卖物业，很多人大量借贷。但现在香港的金融体系已实行多轮收紧措施，个人负债水平远非当年可比。故泡沫可能虽有，但还没有爆破的危险。
　　从供给端判断，乐观的声音则包括香港不存在过度兴建，且因为二手盘源被冻结，故虽然一手新楼的供应增加，但整体供应量仍在萎缩，市场仍是供小于求的局面。
　　但亦有市场观察人士对《财经》记者指出，“香港楼市的复杂度其实远超想象，下判断前应多增加几个观察维度：一方面，香港人买楼都要讲‘loion’（地段），现在连以往乏人问津的老屋苑甚至凶宅都遭人哄抢；另一方面，以往地产商在开盘时会把‘大客户’和‘散户’区分开，让他们分组分不同时间前来排队。近几天却出现了让不同准买家一起前来排队的现象，‘逼爆’售楼处的效果有了，真实的情况如何呢？自己判断。”
　　与之相比，来自学界和政府方面的声音，则往往要审慎得多：
　　“现阶段入市买家亦有心理准备，楼价日后会有两三成的回调。展望下半年楼价，要看新政府对楼市的调控措施，以及发展商推盘量，由于上半年已消耗大量购买力，料下半年楼价升幅会放缓至2%至3%。”香港经济学者、冠域商业及经济研究中心主任关焯照近期如此预测称。
　　此外，“‘纳米楼’若住得不舒服要换楼，数年后在供应增加和政策因素改变后，还有没有买家愿出高价承接？我实在怀疑。” 何泺生认为。
　　“无论在情况、市场估值及投资者心态上，都与金融海啸前有不少相似之处。”香港财经事务及库务局局长陈家强近日表示，他并非是对楼价给出严肃预警的首位港府财金系统高官。
　　“大家都以为楼市‘只升不跌’，并以超出自己的能力来入市。现时楼价与市民购买力已经严重脱节，楼市过热风险增加。楼市周期一旦逆转，对市场的震荡极大。美国已开始利息正常化，近日多间银行调高按息，将会逐渐令本港利率上升。”香港金管局总裁陈德霖指出。
　　事实上，近期香港各大银行针对房贷的普遍升息，亦是受香港金管局的调控安排指引。自2009年起截至今年6月初，为应对楼市的持续升温给银行体系带来的影响，金管局已经推出八轮楼市逆周期措施。
　　此外，港府也针对购房者实施了一系列税收和监管政策，比如一系列辣税，以及禁止“一约多伙”（一个购买资格购买多套楼房）等。
　　陈家强认为，香港金管局近日推出的审慎监管措施都是好事。经过严谨的监管后，现时风险管理的措施已大致完成，香港金融市场已相当稳健。但如前所述，从效果来看，这些主要针对需求端进行管理的措施，往往会被指出存在“一法立、一弊生”的局限。
　　对于目前港府调控中存在的这种矛盾，亦有学界声音指出：香港是自由经济及贸易的市场，出手过轻，达不到压抑楼市过热的效果；出手过重，会将楼市及经济拖垮。
　　此外，受制于外部整体环境，在量化宽松的货币政策影响下，香港的低利率和流动资金充裕也会加速令楼价愈升愈高，用本地的措施解决外部的问题，其实相当不易。
　　从过去几年港府针对楼市的调控总方针来看，其核心主旨是尽量拖延买家需求的数量，并尽快增加供应，达到供求平衡的目标，这样虽然会存在一定滞后效应，但最终会令楼市自然降温。简而言之，以短期调控为治本之策换取时间。
　　“本届政府标本兼治，大力增加房屋供应，亦推出多轮需求管理措施，打击投机及投资需求，公私营房屋供应的显著增加会在今年开始陆续出现。今年开始，未来3年-4年的一手住宅供应量达9.6万伙；公营房屋兴建量预期达9.46万伙。经过土地改划工作后，住宅单位潜在供应达38万个，而中长期新市镇扩建、加上潜在铁路物业供应，预期可提供22万个住宅单位，以及860万平方米工商业楼面面积。”6月1日上午，梁振英在最后一次作为香港特首出席行政长官问答会时称。
　　“香港的房屋问题归根结底是土地利用问题，要降低楼价，就要增加房屋供应；要增加房屋供应，就要继续增加土地供应。”在其任内的最后一份施政报告中，梁振英也指出。
　　在被问及有何忠告给予下届政府时，梁振英则是再次重申：要解决港人住屋问题，必须增加土地供应。
　　有相关数据显示：在梁振英的推动下，预期在未来3年-4年，香港的一手私人住宅楼宇供应量将比本届特区政府上任时增加45%，公营房屋增加将超过37%。而这对于香港候任行政长官林郑月娥提出的以公私营合作模式推出“港人首置上车盘”计划的实施，可能会起到一定帮助作用。
　　新特首上任在即，目前学界对于港府未来如何调控的建议也在不断增多。比如，建议港府在全面推行“港人港地”的同时，也可以同时逐步全面推行“资产增值税”。
　　陈家强亦指出，政府未来一方面要持续增加供应，另外也要有好清楚的政策，给予社会明确讯息，楼价将会回复正常水平，从而调整市民的预期，让大众相信他们的购买力可以追得上楼价。
　　事实上，在过去的数年甚至更长的时间当中，诸种类似建议早已是层出不穷。但它们能否真的打破“地产霸权”，无人能够给出确定性答案。
　　从短期情况来看，将在下届港府中留任的香港财政司司长陈茂波近期指出，因“影响楼市的基本因素已起根本的变化，且港息最终会跟随美息走势。‘楼价只升不跌’的说法欠缺客观根据。在基本市场因素正在转向的情况下，市场仍然再趋炽热，实在令人担心。故各种需求管理措施仍须继续，现阶段看不到有条件或空间‘减辣’或‘撤招’”。
　　“目前不宜放宽任何措施帮助市民‘上楼’，尤其是协助一些财政能力‘处于边缘水平’的人买二手楼，否则恐怕‘只会害了他们’。”6月5日，陈茂波在立法会财经事务委员会上回应议员提问时再次着重重申。
　　（本文首刊于日出版的《财经》杂志）
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97年香港房地产崩盘
学习啦【房地产知识】 编辑：周洋
　　所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称&泡沫经济&(Foam Economy)。97年香港回归前夕层发生过一场大型房地产泡沫崩盘事件，具体它是怎样发生的?经历了什么?请看下面小编为你带来的资料整理。
　　97年香港房地产崩盘
　　香港楼市崩盘始末
　　香港房价最低谷，也就跌到1995年的价格，Over。
　　1郁金香泡沫
　　2000年，有一个古怪的德国老头Peter Garber，突然心血来潮。去考察一些著名的事件来源与出处。
　　细究的结果让人大吃一惊，以最为著名的荷兰郁金香狂热而言()。该事件常作为典型案例，告诫人们不要投资冲动，避免于追涨杀跌投机性市场。
　　综合所有的郁金香，辗转抄录，但最早的起源，都来源于1929年再版的一本回忆录《荷兰往事》，由股神巴鲁克作序。当时因为股灾不久，投资人亲历悲剧始末，所以对书强烈共鸣。
　　而这本回忆录，最初是由苏格兰律师兼诗人，查尔斯&马克，在1841年将十一则投资往事集合成书。名为《回忆录》。1850年再版，并改名《公众的幻想与疯狂的公众》，畅销一时。值得注意的是，这是本故事书!
　　再之前的追溯，是荷兰政府在18世纪印刷的一本基督教单行宣传册《贪心不足与实话实说》。当然，这是一本追求&新闻导向&的小册子。
　　德国教授继续追踪下去。发现所谓的&郁金香花茎&，其实有很多种，从最贵的100万美元一支，到最便宜的1美元一枝，种类繁多。如果将最贵和最便宜的品种混合在一起，得出了崩溃1000000倍的结论。
　　事实上，早从14世纪起，欧洲荷兰，比利时，德国，奥地利等宫廷贵族，就喜欢用鲜花装饰衣料。上流社会的贵妇人，用郁金香花瓣打扮衣物或者帽子，在当时是很平常的一种举动。
　　2001年，阿姆斯特丹，鲜花拍卖市场，一株非常罕见的郁金香花球，地拍出了60万英镑的天价。这样的价钱，可以在全世界任何一个地方，买一幢顶级别墅。
　　中的年，郁金香价格从几十荷兰盾飚升至万余荷兰盾。荷兰盾是金币，50盾大约含有1盎司黄金，按今日排价，折合8万美金。对于当时的公爵侯爵夫人来说，这仍只是一瓶的价格。
　　Peter Garber考证了大量的历史资料，最后写下了《泡沫的秘密&&早期金融狂热的基本原理》一书。由MIT Press出版。
　　这个故事告诉我们的教训是，不要盲信传统，其实很多事纯属以讹传讹。
　　香港楼市泡沫
　　2001年，当我们刚踏入这行时，我们听说得最多的是&楼市泡沫&。
　　几乎所有的舆论媒体，厌厌不休地向我们&日本房地产泡沫&&香港房地产泡沫&。日本房地产怎么崩盘的，香港房地产大跌七成。当年的荷兰郁金香泡沫啊，老吓人呢，我告诉你。
　　当然，很多年以前你没有被唬住。在炒楼的这一条道路上走了下去，然后房价翻了十几倍。
　　随着见识阅历的增长，我们渐渐地知道了身边存在一种空气叫做&毒教育&。
　　&毒教育&的意思，当你还在懵懂无知的时候，直接把你带到沟里去。直接把你洗蠢掉，把你三观洗掉。
　　以致于许多人20岁之后，并不知道自己生活在一个Matrix谎言时空之中。意识到&幻相&是最关键的一步，所有的觉悟均由怀疑开始。
　　我们的一个怀疑，&到底有没有香港房地产崩盘&。
　　荷兰的郁金香故事，我们现在知道是假的。是一个基督教修士会捏造出来的&净化风气&宗教宣传小册子。
　　而香港房地产崩盘呢，到底是不是跌了70%?
　　香港楼市泡沫
　　* 首先申明一下，20年前本人亦未入行。只能追求大致精准。下同。
　　香港的房地产，从1960年开始起飞。如果从&起步价&开始计算，则一共大概升了200倍。你将它平摊到56年的时间中，平均每一年正好涨约10%
　　但是，毫无疑问的一件事。一般认为这六年中，楼市升得特别厉害，大概升了四倍。或每年25%。
　　事情的真正高潮，发生在1995年。仅仅最后的十八个月，楼价就升了+50%
　　1995年，英国人大肆抛售在香港的资产，并形成一个向下缺口(如图)。英资怡和，置地，太古，嘉道理家族，大规模抛出手中核心资产，渡海西游。
　　而这些资产谁在接手呢。华人大亨接了一部分，更多的是有很多&红筹&在接。
　　当时，出于&天朝&形象，以及一贯的要面子传统。1995年红筹大肆托盘，接了英国人不少铺大厦。并给市场留下深深的&土豪&印象。
　　随着97临近，市场开始狂热。香港人的是什么呢，&大陆一定会接盘的&。
　　不要怀疑，这句话你们的确没在任何中国媒体上听见过。
　　于是香港人拼命地炒高楼价，熊心豹子胆。当时最著名的是沿着九铁沿线，矗立着一幢幢&省长楼&联排别墅。约一千多万/套(97物价)。
　　市场传言，中国有31个省，每个省都有十几个省级干部。每个干部都要在香港置一套别墅。这是数不清的需求。
　　我们知道，香港在，是一个急剧上升的曲线。涨幅接近+50%
　　你甚至可以换一句话说，&香港楼市之后的跌幅，都是二年内涨出来的&。
　　三个70%
　　70% * 70% * 70% = 33%
　　香港楼市从顶峰下跌到最低处，大约跌剩三成。按照我个人粗浅的看法，他大致可以划为三波。每一波都是七折，跌去-30%
　　当然，香港不是我的主场。谈上海楼市我能确信100%符合历史，香港毕竟隔远了一层。若有更专业大师，轻打勿拍。
　　三个30%，&CEO 30%&+&暴涨30%&+&真跌30%&
　　它楼市中的第一个-30%，是CEO盘-30%。
　　我们知道，所有的楼盘，并非同步同涨同跌。楼盘之中，本身有笋盘有洼地，也有CEO盘和严重高估的陷阱。
　　香港的第一个-30%，是CEO盘跌30%
　　市场并非完美协和。尤其是大势急升的时候，会有一些区域一些板块&炒风&特别炽盛。这些板块和楼盘，或许是KFS特别擅长炒作搞话题，或许是目标人群特别无理性，或许是外来人口刚需急。
　　我们综观香港1997下跌，发现跌得最狠的是&伪豪宅&。具体的定义是：新晋社区想要开发成高档住宅区但又未完工尚未被市场接受的原有烂泥地郊区。譬如当时九龙塘，石硖尾，东涌，乃至深水湾都跌幅十分严重。这些区域以新盘为主，人口填入。本身的凝聚力不强。
　　而到了下跌第一年，KFS集体&劈价抢跑道&，一手盘最多的地方又是受害重灾区。
　　另外一个方面，&学区房&跌幅也十分严重。1997.6月最著名的一件事，就是有豪客坐直升机睇楼，全港轰动。&何文田&卖22000/尺。其结果自然是跌得惨不忍睹。
　　第二个-30%
　　第二个-30%，是抹去了&去年的涨幅&。
　　我们知道，56年平均，香港算大牛市了，年均涨幅不过10%。
　　而最后一年，受&红筹托市&的感染。仅仅最后一年就涨了约+50%。其中，普通的大盘大势仅涨了约30%，还有30%是特别的&明星爆炒盘&额外涨上去的。也就是部分盘涨了60~70%.
　　楼市下跌的第二个-30%，是把这一段涨幅抹去。我们看回第一张图。
　　我们可以看见，1995年的这一个价格，形成了一个明显的&底部&，或者称之为箱体。也就是1995年的价格，原本是经过充分换手，市场充分接纳，是&夯实&的。
　　所以我们看图中这个图形，他从是&急升&。但是是&急跌&。
　　急跌的时候，怎么升上去就怎么跌下来，图形几乎是完全对称的。
　　可是到了的这个价格平台，他就跌不下去了。就获得了喘息。因为这个价位是有&支撑位&的。是经过充分换手市场比较接受的。所以在这个位置足足盘了二年。
　　第三个30%
　　从2001年开始，市场终于开始破位。跌掉了第三个-30%。
　　这第三个-30%，是&真跌&。
　　因为从，市场已经阴跌了四年。人气和野望低迷之至。终于是会有人&熬不住&，撑不住的。
　　从2001年开始，逐渐有一些资金链崩裂，或者对前途极度悲观的人士，开始按照&亏本价&抛售手中房产。并形成了一个破位下跌走势。
　　这个走势的最大下跌大约是-30%。持续的时间大约是二年。
　　这一段是真跌。真刀割肉。
　　分析与解读
　　如果你是一名房东。你每天晚上都睡不好觉。你每天思索三个问题
　　&吃早饭的时候房价会不会下跌&。
　　&吃午饭的时候房价会不会下跌&。
　　&吃晚饭的时候房价会不会下跌&。
　　好了，那我现在反过来问你几个问题。
　　问题一，你是买在传统成熟地段，还是&新兴&开发地段。你是买的二手老破旧，还是一手CEO。
　　如果你的回答是&新兴&地段。好比6W的唐镇，7W的张江，6W的森兰。买的又是仁恒，万科，绿地之类磨刀杀粉KFS。则你很有可能是&CEO盘&的牺牲者。你很有可能会比别人多跌一个-30%.
　　而如果你回答7W买的小陆家嘴。恭喜你，你过去本关了。
　　问题二，你是在2015.10之前买的，还是2016.02之后买的。
　　众所周知，6.02是一场+50%的巨型涨幅。当然，我并不是说这是我们的最后一个涨幅。
　　但是，套入到&三个70%&理论中去。如果你是大涨之后刚刚买入的&高位接盘&，则你会比别人多一个-30%的危险。
　　如果你不是顶峰买入的，恭喜你，第二关你也过去了。
　　问题三，如果回撤-30%，你能扛二年么。
　　如果问题一，问题二都难不倒你。则你的风险应该说已经不大了。
　　我们可以认为，房地产市场，最大的回撤大约可能估计或许每比不超过-30%。
　　房东并不愿意劈价卖。
　　最寒冷的严冬，也不过下跌-30%，持续的时间约二年。
　　此后就逐步回升。而且回升的速度还不慢。跌下来用了六年，升上去也只用了六年。连泡带沫全都还给你。
　　真正让人印象深刻的，反而是跌下来之后&既得利益集团&的嘴脸。
　　负资产
　　，香港楼市最低潮时，他大概产生了106000名&负资产&人群。按照香港240万套房产，占总人口的5%。
　　这些人是怎样产生的呢。在房地产市场，要形成&负资产&其实殊为不易。
　　首先你要在市场最狂热的时候冲进去，而且要买那种&严重高估&的盘，一般情况下是一手CEO。其次你首付要足够低，香港允许&二按&。首付5%，贷款可贷95%。
　　那么，你反过来想一想，什么样的人，会在&最狂热的时候，用最小的首付买入一手CEO盘呢&。一般只有二种答案：
　　重度投机者
　　2002年时去考察内务，听取述职。有一个司机叫做阿伟。40岁的夫妻俩，没有孩子养了条狗。
　　&我为什么不养孩子呢。因为生了孩子他也买不起房子，不如别让他生下来受苦。&
　　&我一直忍忍忍等等等，到97实在熬不住了。没想到就接了最后一棒&。
　　&先生你让我怎样加班，怎样骂人发脾气都可以。我只求你不要把我炒鱿鱼，否则我就真的没有活路了&。
　　在我们看来，这种劳动人民司机就属于&菜鸟&类型的。当他最终冲进去时，他却完全不懂选筹。以至于买了贵货。
　　买楼这种事，当然是要买着买着，久病成医才能攒值。
　　老兵和新兵绝对不是同一类。
　　你弱你有理啊。
　　你弱你有理
　　在我们看来，认赌服输。看错了走势，只能怨你自己&学艺不精&。
　　但是后来事实的走向，远远超乎大陆人上海人的想象。
　　&负资产者受到了普遍的同情&。如果我们说今天Donald Trump川普在美国和&正确&作殊死搏斗的话;
　　那么当时在2000年的香港，&负资产者&就是绝对的政治正确。
　　几乎所有的政治团体，都对&负资产者&表示同情。几乎任何一个民意&立法会&议员，一开口就是要解决负资产问题。
　　尤其当1998.11发生了第一例&烧炭&[1] 事件。白左圣母心被彻底击碎了。苹果日报的标题是&惨，惨，惨，惨，惨&。小白左婊们一边流着眼泪，一边发誓让这样的惨剧再也不要发生。
　　这些事情的合力是什么。合力就是&救市&成了绝对绝对政治正确的事情。
　　当中国傻空还在为&调控降房价&欢呼之时，他们其实也正在掘自己的坟墓。
　　政府干预，请走得越远越好。
　　1997年金融风暴一发生，那群家伙就希冀&联系汇率&被击溃取消。
　　很多人不明白&联汇&的意义是什么。联系汇率的意思，就是港府失去了&印钞权&。
　　本来楼市崩溃，对于政府及政治特权群体而言，只要我开动印钞机，把港币印成日元，韩元，津巴布韦元。哪一个价格位稳定不住。无论10W，8W单价都小菜一碟。
　　可惜当时的香港政府还是有一点操守的。坚决拒绝了房东们的要挟。
　　于是就爆发了的&大游绗&。董伯伯站在中环城楼上，面如土色。
　　大游绗的目标是什么，目标就是中产们反对&楼价下跌&。
　　董伯伯当时搞了&八万五&。他的心思是好的，97时香港楼价已是全球第一高。过高的楼价并无好处，而且也削弱香港长远竞争力。既然已经回归了，&中英联合声明&中大陆提出的50公顷用地限制自然作废。
　　都是亲爹政府了，董伯伯好不容易申请了扩大供地。
　　在7月1日的那一天，董伯伯心里悔啊。我想他是把肠子都悔青了。
　　&别看游绗有50W人口，我的八万五政策可是惠及了500W底层市民&。
　　&屌丝，屌丝人呢&。
　　&屌丝，屌丝人呢。我为你们谋取了地价下跌。现在你们倒是跳出来为我说句话啊&。
　　&屌丝们出来，我为你们降了房价地价。现在我需要你们的声音和帮助&。
　　屌丝们没有出来。那些受了&八万五&恩惠的人，没有一个跳出来，为董伯伯说二句话。在他最脆弱的时候，没有一个&楼价下跌&受益者跳出来为董辩护。
　　屌丝，它就不配让你待他太好。
　　屌丝，就活该生活在政治生物链最底层。
　　因为屌丝只有自私和贪婪，而丝毫都不懂感恩。
　　孙九招
　　事情后来的发展结果呢，董伯伯以&原因&黯然下台。
　　后来人接位。整个政治生态已经看得很清楚了，什么能做，什么不能做。哪些人可以得罪，哪些人不可以得罪。
　　有的人，可以去搜一下&孙九招&。指的是当时&房屋及规划地政局&局长孙明扬。
　　政治风向明确之后，他一开始是&孙一招&，收紧土地供应。后来则扩展到&孙九招&，包括土地房屋地铁基建的全面收紧。
　　当&房东阶层&发起疯来，那真是极其可怕的。
　　严格地说，香港年那一段时间，根本就没有供地。土地供给量为零。人为地制造了一段大冰河期。
　　长期以来，香港每年的新建都在45000套左右。董建华所谓&八万五&，也不过五万私营，三万公营。
　　可是近年香港供应逐渐衰弱，最近二年甚至都徘徊在15000套的水准。这样香港年轻人才是真的&买不起楼&&买不到楼&。
　　供应为什么会下降，是因为各大KFS手中&土地储备&在下降。土地储备下降，是因为之前有一段非常漫长的&冰河期&。
　　房东凶猛
　　我们可以复盘一下香港1997&楼崩&之后发生的事。下半场才是真正精彩之处。
　　当房价下跌时，房东阶层才作为一个&政治庞然大物&浮出水面。
　　房东迅速地获得了&政治正确&权。
　　政府连轻微的几十例&烧炭自杀&都承受不起。
　　很多人或许还不体会&政治正确&这个词有多凶猛。
　　如果你了解当年这段历史的话，香港房东们的要求，基本是&100%回到九七巅峰原价&。100%，只有100%回到，才能消灭负资产。才能让有产阶级满意。
　　这是一个非常没有道理的要求。
　　因为97的房价，根本就是&急升&的。这是非常虚的。根本没有经过充分的换手和市场承认。
　　打个比方，2016.4月上海楼市目前价位，大致是8/5/4格局。
　　可是回归前最后一段时间，1997升旗前的最后六个月。他就从8W，一口气拉到了20W。廿万一平米，相对于工资或者物价，就是这个比例。
　　然后这个价格是肯定站不住的。明显的违反了价值原理。
　　他肯定要跌下来，经过三个70%，最后20-&14-&10-&7，最后跌到了内环六七万的样子。其实这还是一个很合理的数字。并不算贱卖的数字。
　　可是&房东&阶层已经坐不住了。整个社会价值，舆论导向，政府态度，已经极大地偏向了同情怜悯房东。
　　相应地18W，19W冲进去的那些菜鸟，会套牢一批人。会形成负资产。
　　负资产在政治上，简直就象残疾黑人同性恋一样，是&无敌铁金刚&。
　　然后你再在负资产的倒霉鬼里面，选出大约0.5%的人，让他们&烧炭&。
　　于是圣母婊少女心顿时被感动得不行了，尤其遇见几例带小孩冚家铲的。照片一发，简直横扫大杀器啊。
　　所以房价一定要&救市&。救市的目标，不是要恢复合理价。而是要恢复&最高价&。
　　中国人的国民性，不足，而坚毅不拔。
　　一旦20W这个价格被&刷&出来，他们就会说6W的价格是打了三折。而以20作为政治奋斗目标。而丝毫不管公平与正义。
　　求仁得仁
　　按照官方的数字，香港房价在2012年正式回复97高点。到了目前2016年，价格大约是160%
　　上表列出了你从，几个关键节点，如果你&买入---持有&。
　　经过了十年浪潮，笑看风云，最后获得的复合回报是多少。
　　按照这个价格，你几乎可以说&炒楼永不败&。哪怕将香港经济扭曲扭曲再扭曲。
　　因为有一个巨大的可怕的&房东阶层&。
　　我实在没有勇气和这股政治力量对抗。
　　怎么预防房地产泡沫
　　1、加强对房地产市场的宏观监控和管理
　　宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家、劳动就业、居民收　入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压;其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增;最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
　　2、 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
　　加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产&泡沫&的产生。
　　3、 强化土地资源管理
　　政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
　　4、加强金融监管力度，合理引导资金流向
　　首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平;其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生;再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门;最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
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