与三房东签订的转租合同 未到期时大房东要收回 租客如何维权?
近日，一位读者打来电话，自己从三房东手里兑的美容店还没到期，结果提前收到大房东的通知要求腾出房子。这是怎么回事呢?案例
我是做美容的，今年10月，我自己开了个店，花了3万元，约定房租今年12月31日到期。当时这房子有大房东、二房东和三房东，我是从三房东手里兑来的。
兑下来第10天的时候，大房东找到我，说是房子到期了，要收回房子。现在我该怎么办?要按大房东的说法腾出房子么?房屋租赁合同也没到房产局备案，这有影响么?
图片来源网络律师解答：吉林良智律师事务所 王爽律师
根据《合同法》第二百二十四条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
因此，如果房东允许转租，那么现在的承租人使用房屋的行为是合法的。但是如何确定租期，就要双方的合同是具体如何约定的，如果合同约定的租赁期限以房东原始出租时的租赁期限确定，且承租人知道或者应当知道，那合同约定的租赁期满后，房东有权收回房屋，承租人的损失需由自己承担。
如房东与第一任承租人之间的合同明确允许转租且租赁期满后租期顺延，且后续的房屋租赁合同对该约定没有做变更，则承租人有权要求继承承租房屋。
至于房屋租赁合同备案，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。但是，备案登记并非房屋租赁合同的生效要件。也就是说即便房东与租户之间的合同未在房产管理部门备案登记，房屋租赁合同也是有效的。
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转租与出租人终止转租合同的权利
作者:姜顶　　时间:　　浏览量 0　　
　　转租，是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给第三人使用收益的法律现象。这是在现实生活中经常发生的事情。比如说，商铺转租，承包土地流转，房屋转租等等。这种现象产生的原因是，转租人（主合同的承租人）能够从转租中获得利润。这种利润，如果获得出租人的同意，倒是无可厚非。但是，往往转租人，为了自己的利益，没有通知出租人，损害了房东的利益。
&&&&& 在转租中，存在三方当事人：出租人，转租人(承租人)，第三人(次承租人)；在转租关系的三方当事人中，可能发生三种法律关系：出租人与转租人之间的关系，转租人与次承租人之间的关系以及出租人与次承租人之间的关系。
　　承租人将租赁物转租的，应当具备下列要件：
　　(1)原租赁合同合法有效。这是转租法律关系存在的前提；(2)承租人与第三人签订了合法有效的转租合同；(3)承租人的转租行为征得了出租人的同意或者事后得到出租人的追认；(4)转租的租赁期限不得超过原租赁合同的租赁期限减去承租人已经使用收益的年限的余额。在符合上述四个要件时，转租合法有效。
　　因此产生的法律关系应当按照如下原则处理：
　　(1)出租人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。(2)承租人与次承租人之间，成立租赁关系，其关系按照租赁合同的一般规定处理。(3)出租人与次承租人之间本无直接的法律关系，但是处于对双方当事人权利的保护，我们认为：次承租人得直接向出租人履行承租人应当履行的义务，同时次承租人享有原承租人的相应权利。
　　承租人未经出租人同意转租的，产生如下法律关系：(1)承租人得解除其与次承租人之间的租赁合同；(2)出租人得直接从次承租人处基于所有权或其他权利取回租赁物，次承租人不得基于其与转租人之间的租赁合同对抗出租人；(3)次承租人得向转租人主张租赁合同违反的违约责任。
【相关依据】
城市私有房屋管理条例[]
　第二十一条　承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：
（一）　承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的；
（二）　承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；
（三）　承租人累计六个月不交租金的。
中华人民共和国海商法[]
　　第一百三十七条　承租人可以将租用的船舶转租，但是应当将转租的情况及时通知出租人。租用的船舶转租后，原租船合同约定的权利和义务不受影响。
（相关资料: 实务指南）
　　第一百五十条　在光船租赁期间，未经出租人书面同意，承租人不得转让合同的权利和义务或者以光船租赁的方式将船舶进行转租。
城市房屋租赁管理办法[]
　　第二十四条　承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
　　（一）将承租的房屋擅自转租的；
　　（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
　　（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
　　（四）拖欠租金累计六个月以上的；
　　（五）公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
　　（六）利用承租房屋进行违法活动的；
　　（七）故意损坏承租房屋的；
　　（八）法律、法规规定其他可收回的。
　　第二十六条　房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
　　第二十七条　承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转给他人。
　　出租人可以从转租中获得收益。
　　第二十八条　房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。
　　第二十九条　转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
　　第三十条　转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
　　第三十一条　转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
中华人民共和国合同法[]
　　第二百二十四条　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。当前位置：
房东对承租人的转租未在六个月内提异议，能否请求解除合同？
作者：李景强&&发布时间： 16:26:29
李景强，邕宁区人民法院那楼人民法庭副庭长
&&& 南宁市邕宁区某供销社以被告黄某将承租的商铺转租给他人，违反合同约定为由，起诉到法院要求解除租赁合同关系。近日，南宁市邕宁区人民法院以供销社有理由、有条件知道或者应当知道被告黄某的转租行为，但其未在6个月的合理期限内提出异议，驳回其要求解除租赁合同并支付违约金的诉讼请求。
&&& 2008年2月3日，邕宁区某供销社（甲方）与黄某（乙方）的代理人梁某签订了《房屋租赁合同》，约定由甲方将其所有的位于汉林街的一栋楼房的一楼和负一楼的商铺出租给乙方开展经营活动，租期为2008年8月1日起至2018年7月31日止，前五年租金为45000元/年，后五年为50000元/年，同时还约定不能转租，如果乙方存在转租行为，甲方可以解除合同并要求乙方支付违约金，等等。
&&& 合同签订后，黄某将一楼作为自己经营超市使用，又于2009年3月份与周某签订《联营合同》一份，约定黄某以负一楼作为出资，周某提供流动资金、人员、设备，共同经营药品零售业，还约定黄某不管盈亏，每月均收取2000元作为利润分成。2010年7月，周某以其名义设立了个人独资企业性质的药店开展经营活动。2011年3月份，供销社以其于2010年10月底才知道黄某将负一楼商铺转租给周某经营药店，其行为违反了合同约定为由，向人民法院提起诉讼，要求解除租赁合同。
&&& 针对供销社的起诉，黄某、周某答辩称：根据黄某与周某签订的《联营合同》的约定，双方之间属共同投资经营药店的关系，这是黄某合法使用租赁物的行为，因此，黄某不存在转租关系。此外，即使黄某将房屋转租给了周某经营药店，但供销社应该在知道或者应当知道转租黄某的转租行为的在六个月内提异议，现其提出异议的时间大大超过了六个月，应视为其同意周某的转租行为，既然如此，周某就没有所谓的转租行为，因此，供销社起诉要求解除合同的请求不应得到支持，双方应该继续履行房屋租赁合同。
&&& 法院经审理认为：虽然黄某与周某签订的合同名称为《联营合同》，但是该合同却约定其仅提供场地，资金设备和人员均由被告周某提供，而且不论盈亏，每月均收取固定利润，这就说明黄某不担经营风险、仅享受利润，不符合联营所具备的共同经营、共负盈亏的构成要件，由此可见，黄某与周某签订的《联营合同》实质上名为联营、实为租赁的合同，黄某与周某获签订《联营合同》的目的是以联营的形式掩盖其转租行为。因此，应认定周某能够使用负一楼商铺经营药店的行为是基于黄某的转租行为，黄某的转租行为是存在的。虽然黄某将负一楼转租给周某经营药店的行为确实违反了合同的约定。但是作为房屋所有权人的供销社在将房屋出租后仍对出租的房屋有妥善管理的义务；同时，供销社的办公住所地就在出租房屋的附近，其部分职工也居住在出租房屋的其他楼层；此外，周某开展的药店与超市挂出的店面招牌也不相同，营业范围也存在质的区别，因此，供销社有理由、有条件在合理时间即6个月内知道或者应当知道黄某的转租行为，但是，供销社从药店开业经营时即2009年7月份起至其自称知道黄某转租的时间即2010年10月底共近15个月的时间内，从未对黄某的转租行为提出异议，甚至从其自称知道转租时的2010年10月底起至其于2011年2月15日以将要解除合同为由而拒收黄某交纳2011年的租金之前的期间，供销社也没有证据证实其对被告黄若兰的转租行为提出异议。据此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，供销社未在其知道或者应当知道被告黄若兰转租的6个月内提出异议，应推定供销社同意黄某转租的行为，故其起诉要求解除本案房屋租赁合同并支付违约金的诉讼请求，事实和理由不充分，应予以驳回。
&&& 法理评析：
&&& 房屋转租是指承租人在原有租赁关系的基础上将租赁物出租给他人使用、收益的行为。转租，作为一种配置资源，提高资源利用效率的行为，普遍而频繁地出现经济生活中，一般情况下，经过出租人同意的转租法律后果比较简单，出现纠纷的几率较少；而未经同意转租的情形下，则容易产生争议，法律关系比较复杂，实践中对这类纠纷也比较难以处理。
&&& 我国现行法律中，对转租行为关注明显不足，主要的法律依据体现在《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，该条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”但该条对转租行为法律效力的规定过于原则，缺乏可操作性。
&&& 为此，最高人民法院出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对转租行为的法律后果作出了明确的规定，该解释第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。该解释第十六条第一款主要规定了这几个方面的内容：
&&& 一、出租人同意转租的推定。为督促当事人及时保护合法权益，维护交易的稳定性，如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但未在6各月内提出异议的，推定出租人同意转租，也就是说，出租人均不得要求解除合同或者主张承租人与次承租人签订的转租合同属无效合同。
&&& 二、未经出租人同意的转租合同的效力。未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，因此，原则上承租人未经出租人同意其转租行为无效，但是出租人必须在从知道或者应当知道承租人转租的6个月内提出异议，否则推定出租人同意转租，转租合同为有效合同。
&&& 三、6个月属除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定，这是出租人行使合同解除权和主张合同无效的权利期间，目的是督促出租人及时保护合法权益。
来源：邕宁区人民法院
责任编辑：卢光艳
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您好，我和房东签了，一年10000元，现只住了几个月，想转租出去，请问我再签订合同吗？
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第二百二十四条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。　　承租人转租的，承租人与出租人之间的继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以。所以，房东当然有权不让转。按照法律上来说，房屋转租合同是必须经过房东同意的。
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如果你租房合同上明确写着不准转租，那么你签订的房屋转租合同就是违法，如果房东知道了会要求你退还非法所得，并不会退你的租金。你可以说你亲戚在这里住，不泄露或者不让房东知道也许能瞒过。要不就，一般会赔偿一个月的租金，押金须退，具体看你们合同写的违约如何赔偿。
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一.首先，看合同上有没有写明允不允许转租；二.其次，不管是否允许转租，必须经过房东允许才能转租，否则容易造成法律纠纷；三.其它一律按合同上的约定履行，合同上没有约定的，双方协商解决，态度好点，房东会同意签订房屋转租合同的。
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