地方政府挟持银行松房贷 银行不搞好关系没法活|限购|救市|限贷_新浪财经_新浪网
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地方政府挟持银行松房贷 银行不搞好关系没法活
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　　地方政府“挟持”银行松房贷
　　银行左右为难
　　本报记者 陈小瑛 深圳报道
　　继限购政策被逐步瓦解之后，多地将救市焦点转向“限贷”。
　　日前，绍兴提出二套房首付比例降至40%，福建对二套房认房不认贷等举措，表明地方政府已从刺激刚需转向刺激投资投机需求。但截至目前，中央层面仍保持沉默，没有叫停也没有公开表态支持。
　　有观点认为，银行归央行管理，受地方政府约束少。但现实情况并非如此，银行和地方政府之间存在种种博弈。
　　“银行要想在地方生存，必须和当地政府搞好关系，因为与地方政府之间的业务是块大肥肉。”一位曾在银行任职过的政府部门人士告诉《华夏时报》记者，地方政府一年有数百亿的土地出让金要存到银行，公积金缴存也达上百亿，地方财政资金缴存和拨付数额更是高达上千亿。地方政府掌握了太多资源，选择哪家银行，对这家银行的拉存款任务帮助非常大。
　　上述政府部门人士进一步表示，尽管政府业务是通过招投标方式选择银行，但最后的结果往往伴随着妥协。
　　地方政府与银行的博弈
　　华南某市一位国土部门人士表示，在政策出台之前，省政府或市政府一般会召集各大银行行长开会商议，能不能执行，地方政府心里是有底的。
　　“绍兴和福建放松二套房贷，释放出一个信号，就是政府会托市，首先能给市场打气。”他说。
　　为了刺激房地产市场，地方政府往往对银行进行“挟持”，如四川省为了鼓励银行放松首套房贷款，不惜动用财政资金给银行发补助。
　　一位个贷客户经理告诉记者，由于现在吸储的资金成本太高，银行本身没有动力做房贷，过去几年七折放出去的贷款目前均处于亏损状态，八五折也只能保本。
　　由于商业银行受到互联网金融冲击较大，吸收存款越来越难，而公积金是商业银行以低成本吸存的重要来源，地方政府可以此为条件对银行贷款提出要求。
　　深圳某商业银行客户经理李先生向记者透露，2014年5月之前的一段时间，该行曾暂停发放个人住房贷款，但深圳市相关政府部门提出要求，该行若不恢复贷款，就取消其公积金汇缴银行资格，无奈之下，该行只好选择推出商业和公积金组合贷款可享九八折的业务。
　　“跟地方政府打交道，感到很头疼。”建行在华南某市的支行行长告诉记者，虽然国有银行在地方政府面前比较强势，但银行也不能无视地方政府的要求。
　　“上周人民银行地方支行跟各个政府部门开了会，人民银行也没表什么态，政策变不变需要国务院定，但人民银行确实担心房地产行业的风险。”某地人民银行支行办公室人士告诉记者。
　　“各地已经展开救市，如果没有效果，差别化信贷政策估计会实质性放松，目前暂时没有哪一个中央部门出来表态，先任由地方政府去救。”上述华南某市国土部门人士说。
　　银行暂未执行
　　根据绍兴目前颁布的政策，该市二套房将认房不认贷，即卖掉的房子不算在二套房内。除首套房外的新房首付，地方法人银行按不低于40%的最低比例执行。
　　“绍兴只有本土的银行才执行，四大国有银行和其他外来商业银行都说了不执行。”绍兴大明?翰泽苑一位营销人员告诉记者，该项目是与农行合作，而地产商也主要与国有银行合作，通常本地银行很少做房贷，所以限贷放松作用不大。
　　值得注意的是，绍兴新政中只提到地方法人银行，并不包括国有银行，而绍兴地方法人银行只有绍兴银行、瑞丰银行、绍兴恒信合作银行这三家，所占市场份额很小。
　　绍兴银行一位信贷人员告诉记者，绍兴政策刚出台不久，总行还未发通知，目前仍按原来政策执行。
　　而福建省日前出台的救市政策规定，家庭购买首改房按首套房认定，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，也按首贷认定。
　　泉州某支行信贷处人士告诉记者，目前银行贷款有两个参考标准，一个是征信报告，一个是地方房管局出具的证明。如果房管局能够出具无房证明，那买房就是按首套算，但如果有过贷款记录，银行能够查到，会按二套算。
　　“兴业银行总部在福建省，我们也不知道总行是听央行还是福建省政府的，但即便贷款政策变化，也不会这么快传达下来，需要一段时间。”上述兴业银行人士说。
　　“二套房贷限制是国务院出台的政策，现在地方政府单方面放松，有违中央的政策，但令人奇怪的是，这种举动却未被叫停。”上述华南某市国土部门人士向记者表示。
　　2011年1月，国务院出台的“1号文”明确提出，对贷款购买第二套住房的家庭，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。（来源：华夏时报）
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首套房贷政策何去何从：看地方政府与银行博弈
　　微妙的限贷
　　限购放松作用有限，限贷松绑成为各方预期中的政策调整下一步。四大行总行的暧昧表态，各地分行陆续出现的“投石问路”，都预示着房地产信贷政策将会发生某种变化。
　　新金融记者 刘君
　　放松传闻
　　限购放松之后，作为调控政策另一重要手段的限贷政策成为各方关注的焦点，各种放松传言也适时出现。9月下旬开始有传闻称“首套房认定标准将放松”，表示“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”。鼓励首套房贷款，二三套也可恢复至基准利率。
　　早在8月份，就有消息爆料上海建行未获批的内部文件，其中提及将尝试放松限贷，重新认定首套、二套房贷标准，提出首套房最低可以打八折利率(享受八折要求客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%)。随后，上海农行也有类似传闻被爆出，但两者均迅速被上述银行否认。
　　值得一提的是，虽然央行没有对传闻进行表态，但作为传闻主要相关方的四大行，却在近期密集发布相当“暧昧微妙”的表态。中行表示，总行已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整相关政策，对不同的购房需求采取差异化策略，提高审批效率，提升服务能力，积极支持居民合理购房需求。农行表示，将进一步加大房地产信贷投放力度，加快贷款审批和发放速度，提高服务效率，优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求。此前表态的建行则建议完善差别化住房信贷政策，尤其是首套房认定标准。工行则称依旧积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。
　　在上述回应中，四大行可以说是既没否认也没承认房贷放松，尚处矛盾之中。“早在今年5月份，央行研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，并提出‘央五条’措施，优先支持首套房贷，但是时至今日，仍然没有得到全面落实。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，主要原因一是银行通过货币基金等渠道得到的资金成本较高，不愿意下浮房贷利率；二是对房地产市场走向存在观望情绪。
　　随着央行对影子银行、同业竞争等整顿措施的拉开，余额宝等货币基金收益率逐渐降低，客观上为商业银行房贷利率下浮提供了机会。
　　地方呼吁
　　这边厢各大银行还在谨慎犹豫，那边厢一些地方政府却已经把信贷松绑写进了文件之中。9月22日，福州发布文件，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。9月15日，湖北省住建厅的文件则明确首套房贷款利率下限最低可至基准利率的七折。
　　从目前各地方政府发布的新一轮救市政策来看，主要内容基本为增加购房补贴、降低公积金利用难度，要求商业银行降低商贷价格。作为并无银行的管理权限的地方政府，依然要求银行降低贷款利率。在业内人士看来，一是为了给本地房地产市场信心，增加市场购房者购房预期；二是给银行施加压力。
　　现在的情况是，尽管部分城市银行首套房贷利率开始出现“点式”松动，但范围仍然有限，并且大多数是有条件的，有的银行门槛相对较高，甚至以购房客户在贷款银行的金融资产为条件，房贷利率并没有出现全面松动。
　　比如8月份上海有条件松动首套房贷，200万以上商贷给出九五折利率折扣；汇丰银行已经悄然打折，7月份以来，该行一手房首套房贷款160万以上就可以享受基准利率的九六折，二手房首套房贷款160万元以上也可以享受基准利率的九四折，贷款160万元以下统一是九六折；首套房贷款利率开启八五折的优惠，但是需要客户在民生银行拥有500万元以上的金融资产。除了上海农行、汇丰银行、民生银行以外，广州、深圳、青岛等其他城市的大多数银行也已经不再对首套房贷款执行利率上浮，甚至出现青岛有银行可以直接九折利率发放首套房贷的情况。
　　房地产贷款政策接下来会如何走，还要看地方政府和银行之间的博弈。
　　首套争议
　　在四大行的回应中，建行特别强调应该完善首套房认定标准。据张宏伟介绍，早在去年下半年，上海的部分楼盘(多数是优质的楼盘)就曾获得银行优惠政策，针对两套住房的购房群体，只要房贷余额还清，就算首套房。“上述政策只是操作上‘打擦边球’，并不是在公开可执行的文件下操作的，执行的银行和时间也会根据贷款对象(包括开发商和购房者)而不一样。”
　　张宏伟表示，全国范围内的限贷政策松动尤其是“认贷”标准全面松动目前尚难。主要原因在于“认贷”的全面松动对于市场刺激力度较大，不符合本轮房地产调控的思路，短期内不适合采用这样的方式刺激房地产市场。
　　有业内人士表示，如果首套房标准只认贷不认房，可能出现拥有几十套房的投资者还可以按照首套贷款的情况，势必引发争议。目前最可能出现的结果就是，银行未来不会对房地产贷款政策“一刀切”，会根据贷款对象的不同，去差别化执行首套房认定标准。
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地方政府发声放松限贷 银行会乖乖配合吗?
继放松限购无功而返之后，地方政府又将救市的期望压在了放松限贷政策这一法宝之上。正如业内各位专家所认为的那样，放松限购不会对提振房地产市场起到实质性的作用，限贷的放松才是关键。
在这种情况下，地方政府再次对限贷动刀。截至昨日，已经包括有广西、浙江、四川、福建四省与杭州、绍兴、包头、广州四市出台了相关政策，如四川的财政补贴、绍兴的二套房首付比例不低于40%、福建省的二套房认房不认贷等。若银行为政府马首是瞻，应该会取得比较理想的效果，但是，银行真的会&乖乖就范&吗?
从目前来看，银行对于地方政府的政策松绑反应冷淡。近期，&弃房断供&情况增多，银行出于对风险控制、商业利益等多种因素的考虑，信贷资源对房贷尤其是首套房贷难以实质性倾斜。商业银行是否会按照政府建议落实与执行还有待观察，这也是救市效果能否达到预期的最大变数。
出于保全政府面子的考虑，部分银行在政府的政策引导下，确实出现了首套房利率松动甚至低于基准的折扣利率等情况，但是往往附加了各种&苛刻&条件，令这些折扣看得见摸不着。在北京，招商银行虽然提供9折优惠，但要求存入相当于贷款额15%的金额作为贷款保证金。在上海，8月份农业银行200万以上商贷给出95折优惠，汇丰银行7月以来新房首套房贷款160万以上可享基准利率的96折优惠。
决定银行是否真正配合的关键是银行监管部门是否出面表态。而目前来看，银监会对房地产相关信贷投放态度并未有明显松动迹象。银监会高层在7月25日召开的2014年上半年全国银行业监督管理工作会议上发言所透露出的信息表明，防范房地产风险仍是主题。这样看来，地方政府一相情愿放松限贷政策，其效果也并不乐观。
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限贷松绑信号频传：银行口径放松 相关文件或将发放
　　【各地银行反应】
　　山雨欲来风满楼
　　“限贷松绑”说你呢！
　　这两天，房贷政策相关的消息满天飞，扑朔迷离、峰回路转程度都可以拍成悬疑片了。虽然各银行江苏分支机构都表示，没有收到放松首套房标准的正式通知，但从各方消息看，银行口径已有放松。一国有大行工作人员向现代快报记者透露，与首套房标准相关的文件近期可能会下发。个金部昨日更是下发通知，鼓励各地方分支行配合地方政府房地产相关政策措施。看来，严苛的房贷政策已出现调整迹象。
　　综合新华社
　　现代快报记者 马乐乐 刘芳
　　福州之后
　　青岛首套房贷认定标准也松了
　　9月22日，福州市政府发文，对首套房的认定标准作出调整，提出购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。
　　9月23日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》指出，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。
　　传闻求证
　　放松首套房标准
　　到底有没有？
　　四大行表示没接到通知
　　周一下午，现代快报记者求证四大行，均表示没听说放松首套房标准的消息，没接到相关通知。但据上海媒体报道，农行江苏省分行已开始放松首套房标准。记者昨天上午致电农行江苏省分行，工作人员表示，行里一直执行的是央行的房贷政策，认房又认贷，网上放松首套房认定标准的消息是假的。其他三大行昨天上午也都继续表示，没有接到放松首套房标准的通知。
　　一国有大行称
　　将有新文件下发
　　不过昨日下午，现代快报记者再次致电一国有大行江苏分行，工作人员的措辞已有变化，口径也松了一些，称尚未接到政策有变的通知，“但是据说最近会有新的文件下来”。记者追问，新的文件跟首套房标准放松是否有关系，上述工作人员回复“跟这个相关性还比较大”。
　　一国有大行城中支行行长表示，按照现有政策，一些有改善需求的客户根本没法买房，预计房贷后期有可能会放松。“不过银行不支持多套房，如果银行要放松首套房认定标准，不可能光看贷款是不是还清了，肯定还要求购房者名下无房。”这名支行行长表示，如果首套房认定标准要放松，名下无贷款无房产的标准，比名下无贷款的标准更靠谱。
　　浦发和兴业也否认了
　　四大行之后，昨日又有消息称，上海分行结束一上午的内部会议，明确放开首套房认定标准，即只要贷款还清、名下无房，即可认定为首套房。此后，也传出放开限贷的消息，称浦发认房不认贷，以家庭为单位，如果之前买过房但是贷款已还清，现在买房算首套。
　　昨日晚间，浦发总行公共关系部称，并未对外作出过上述表述。兴业银行总行也称，截至目前，兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整。
　　迹象明显
　　工行：将做好相关信贷政策的衔接
　　23日，中国对房贷政策作出回应。
　　工行表示，依旧积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求，正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。
　　中国相关人士23日接受新华社记者专访时表示，长期以来，建设银行一贯大力支持居民自住购房贷款需求，并建议进一步完善差别化住房信贷政策。
　　按照现行房贷政策规定，首套房贷可按基准利率执行，有的甚至可以享受优惠；但二套房贷不仅需要首付6成，利率最低为基准利率的1.1倍。不过，不少人对首套房贷的认定标准存在疑义。
　　建行天津分行住房金融与个人信贷部总经理许小军告诉记者，他们在办理房贷业务过程中经常遇到自住性质的合理住房需求因“认房又认贷”的房贷政策受到限制。“差别化信贷政策不是为了满足自住需求么？但为什么一些需要改善住房条件而卖了房，且贷款已还清的购房者却被阻挡在银行门外？”
　　建行表示，住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机，具体执行时应从实际出发，考虑合理需求，建议应将完善差别化住房政策提上日程，进一步明确和规范首套房贷支持的范围、条件和标准，切实满足居民家庭购买自住和改善型住房的贷款要求。
　　建行：建议进一步完善差别化住房信贷政策
　　中行：发文鼓励支行配合地方相关房产政策
　　江苏分行人士透露，后期政策应该会有调整，但新政策不会很快出来
　　昨日傍晚，中国银行总行个金部下发通知，鼓励各地方分支行配合地方政府房地产相关政策措施，积极支持居民合理购房需求。“要提高房贷审批效率，加大投放，积极营销开发商和中介；根据当地四大行利率平均水平，提供有竞争力的贷款价格。”
　　知情人士表示，这份通知为中行的房贷政策定下了总基调，具体的授信政策或许会在后阶段下发。中行江苏分行人士向记者透露，昨天下午确实收到了总行的通知，要求配合地方政府政策。“我们肯定会跟进，后期政策应该会有调整，但新政策不会很快出来。”
　　市场反应
　　开发商天天盼“限贷松绑”
　　“冬天来了，春天还会远吗？”南京一家开发商营销负责人在微信里评论，她所转发的图片昨天下午在网上疯转：央视2套财经节目提到“二套房贷款有望放开”。
　　这样的截图无疑是能够让卖房人眼前一亮的好消息。“这下确定了”“利好层出不穷”“还指望房价跌吗”……不少开发商人士迅速在微信上转图，并配以肯定的语气。
　　网上频繁出现的“口水利好”与现实中的无奈形成鲜明对比。“天天在说限贷要松，天天都在等。”某楼盘营销总监说，最近市场确实低迷，自己已经被销售压力逼得觉都睡不好，网上的这些“利好”他看到后都会转发，也算是在鼓舞团队士气。
　　“利好”促使部分买房人出手
　　虽然限贷暂时还没有松动，但频繁出现的利好传言，加上刚刚取消限购的政策变化，还是让不少买房人改变了对楼市预期的判断。
　　“22日限购取消的消息出来当天，我们就卖了4套房，都是170多平米的，总价都在300万以上呢。”城北一家楼盘的负责人高兴地告诉现代快报记者，这几套房源都是6月开盘时推出的，之后一直没有卖出去，而这4套房的买家都是来看过的不限购人群，之前一直没出手是因为还没有下决心，这次一看到政策变化就赶紧来买了。
　　河西一家楼盘的案场经理介绍说，这几天不少买房人都在咨询是否会取消限贷。他调查发现，大多数买房人都认为，如果取消限贷，房价会小涨。
　　地方政府“托市”
　　银行买不买账？
　　福州、青岛先后发文明确放松首套房贷认定标准。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行，贷款利率不必硬性规定上浮10%以上。那么，地方政府发文“托市”，银行买不买账？
　　“我们主要是执行总行、人行、银监的政策，地方政策又不是监管部门发的，对我们没有约束力。”一家国有大行的工作人员表示。而一家股份制银行南京分行房贷部人士则透露，如果是地方政府和银行监管部门，比如地方人行联合发文，银行就要执行。“地方政府还是有权限的，地方人行要向地方政府汇报工作。一般地方政府发文，还会联合地方人行制定细则。地方人行制定细则后，银行就要执行。”这名房贷部人士称，银行要执行地方标准，需要向总行报备，解释执行政策的依据。
　　信贷政策调整
　　成救市关键
　　在南京市最新宣布全面取消限购之后，当前选择“松绑限购”而救市的城市已经达到40个左右。不过，这些二三线城市的松绑政策并没有给楼市成交带来转机。
　　中原地产研究中心最新统计数据显示：9月前21天，54个主要城市合计住宅签约量为131947套，环比8月份基本持平。中原地产首席分析师张大伟分析认为，9月份以来，一线城市实际签约的纯商品房基本平稳；二线城市不涨反降，由于松绑限购对市场的刺激作用逐渐放缓，市场消化了部分需求后，后期因为没有信贷政策的明显鼓励，市场归于平淡。与销售低迷相对应的是，楼市库存依然处于高位。
　　“限购松绑的政策效应在逐渐走弱，后期市场成交量的回升还要依赖信贷政策，例如松绑限贷等。”远洋地产一位负责人近日告诉记者。事实上，记者了解到，在多地相继“放松限购”之后，个别商业银行已经开始恢复首套利率优惠政策。张大伟认为：“虽然此现象目前并不普遍且折扣力度不大，但其对市场预期的影响不容小视，信贷政策的放松将直接利好楼市需求的释放”。
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