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房屋买卖合同已经网签了 正文
房屋买卖合同已经网签了
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篇一：商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答
商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答
为进一步规范我市商品房预（销）售管理，维护房屋交易双方的合法权益，提高商品房预（销）售透明度，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号）和《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发［2010］63号）要求，自3月28日起，在市内四区、高新园区实施商品房买卖合同网上签订及备案管理，现将有关问题予以解答。
1、什么是商品房买卖合同网上签订及备案
商品房买卖合同网上签订及备案是指商品房买卖双方直接登录商品房买卖合同网上签订及备案系统（以下简称网签系统），在线签订商品房买卖合同，通过网签系统将商品房买卖合同中的房屋权利状况和自然状况数据在房屋登记薄即时记载的行为。
2、网上签约及备案与以往的合同备案做法有何不同
以往的合同备案做法是买卖双方在售楼处达成购买意向后直接签订省建设厅、省工商局联合监制的《商品房买卖合同》，双方签字盖章生效后，由开发企业工作人员持上述合同至交易登记机构办理合同备案手续。网签及备案是指在网签系统中签订商品房买卖合同，由网签系统打印合同并同时将数据提交至网签系统进行即时备案。网签系统打印的合同文本即是已备案的合同文本，如其与备案记载不一致时，以交易登记机构登记薄记载为准。
3、网上签约及备案的意义
（1）房源信息公开透明。买卖双方登录网签系统即可查看所有的未售房源，从根本上杜绝了捂盘惜售的问题。
（2）防止出现“一房两卖”的问题。买卖双方一经在网签系统中录入合同并提交备案后，该套房源信息即变为已售状态，无法另行签订合同，从而保障了购房人的权益。
（3）高效便捷。买卖双方一经网上签约，合同提交后即时予以备案，购房人在网上能够即时查看到该套房屋已备案，省却了购房人和开发企业多次往返售楼处及登记机构的时间。
（4）为房地产市场宏观调控决策提供了准确的数据。网上签约及备案能够及时将房屋成交量及相应价格准确数据提供给相关部门，为政府主管部门决策提供依据。 4、实行网上签订及备案的商品房项目范围是哪些
凡新开盘的商品房项目及原已实行网上预登记的商品房项目，自3月28日起全部按网签及备案模式管理；属历史遗留问题商品房项目个别处理。
5、实行网签及备案前签订的原合同文本是否有效
按网签及备案模式管理的商品房项目，实行网签前已签定的原合同文本已经备案的继续有效。尚未备案的，开发企业应按有关通知要求完成合同备案。已经签订合同尚未备案的购房人应及时与开发企业联系，进行合同备案。
6、购房人如何在网上查询可售房源
只需登录房地产官方网站，点击拟购买的商品房项目，进入该项目楼盘表，根据楼盘表下方的信息提示栏，即可查看出哪些是可售房源。同时，该项目的公示信息中，还包括项目前期审批手续及相应的典型户型图，以备购房人查询。 7、网上发布的准售房源，购房人都可以要求购买吗
已在网上发布的准售房源，购房人要求购买的，开发企业不得拒售。 8、网签及备案的流程
买卖双方达成购买意向后，由开发企业委托的网签操作人员在网签系统中录入合同文本相关信息，经买卖双方确认无误后，网签操作人员将合同电子文本信息提交至网签系统申请合同备案。网签系统即时对买卖双方确认提交的合同电子文本中的房屋自然状况和他项权利限制状况进行查验，符合备案条件的，记载入登记薄，完成网上备案，生成合同编号。同时网签系统及网站上的商品房楼盘表中将公示该套商品房已售的信息。备案完成后，开发企业应即时在销售现场打印出已备案的网签合同文本，买卖双方签字盖章后分别留存。另外，购房人也可凭身份证明到交易登记机构查询合同确已备案的信息。
买卖双方因各种原因需要解除或变更、更正已备案的商品房买卖合同时，必须双方持有效证件及相关登记材料同时到交易登记机构申请办理撤销原合同备案业务。合同撤销后，该套房屋恢复可售状态，可重新网签合同，但系统记录换手一次。
9、网签及备案实行后购房人应注意哪些问题
购房前可在网上查询项目的公示信息，查看是否具备商品房预（销）售审批手续。 若不能上网查询可在售楼现场查看是否悬挂有商品房预售许可证或初始登记证明，拟购买的房源是否在预售许可范围内，达成买卖意向后在实施网签备案前，要反复认真核查本人的姓名、证件号码、联系方式等信息方面的内容录入是否有误，合同上的房号是否为自己选定的房屋，价格是否正确等。合同提交备案后打印的合同文本需经买卖双方签字盖章，买受人还需查看卖方印章主体与合同首页的出卖人主体是否一致。篇二：房屋买卖合同,网签 篇一：商品房买卖合同及网签知识 商品房买卖合同及网签知识 网签就是你和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化。 房地产开发企业今后在申请办理商品房预售许可证，或为现售商品房申请新建商品房所有权设定登记前，必须向市国土房管局办理项目入网手续，并报送相关信息和证明材料，市民可随时上网查询。 这些信息包括购房者最关心的房地产开发企业信息。如企业资质及证书号、银行信用等级、获奖情况、企业地址、法定代表人姓名、联系人、联系电话等，以及楼盘信息，如绿化率、容积率、间距，总建筑面积、建筑结构、拟售价格，开竣工日期、开盘日期，前期物业服务约定期限及前期物业服务收费标准等。 此外，公示的信息还有商品房预售许可证号或房地产权证号、商品房代理销售机构信息、以及房地产权利是否被限制等情况。 根据《办法》，每一个楼盘都将拥有一个电子楼盘表，该楼盘的预定和销售情况在表上一览无余，适时刷新。开发商通过虚报销售数字哄抬价格或囤积居奇等蒙骗消费者的手段将会失灵，与售楼处里暗藏猫腻的销控表相比，买房人有了更可靠的信息源。 网签前房查所需资料：按照”限购令实施细则“要求，购房人在签订“商品房买卖合同”前，应如实填写“家庭成员情况申报表”，本市户口持身份证、户口本、结婚证（未婚的需去民政局开具单身证明）原件和复印件（期中户口本的复印件有未满18岁孩子的也要求提供孩子的）；外地户口的须持在武汉市一年以上纳税证明或社保证明，到住房查询窗口进行查询，符合购房资格的窗口向购房人出具“购房人家庭成员情况查询证明，房地产开发企业凭该证明与购房人签订”购房合同”，并办理相关住房合同备案手续。 网上签约的程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款―――由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同―――双方当事人签字（盖章）―――在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。 每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。 实行网上签约之后，还可杜绝开发商“一房多卖”的伎俩。购房者与开发商签约后，该合同的具体合同号将反馈至管理部门，如该房已销售或抵押，合同将不能生效。每套商品房信息网上将一目了然 房地产市场信息系统是房地产预警预报系统的一部分。通过该系统，不仅可以查询到商品房楼盘信息，还包括每套商品房的层数、用途销售情况和预售参考均价等详细信息，相关信息将由房地产开发企业报送，主管部门审核，确保真实准确。篇二：商品房买卖合同(网签空白) 合同编号：
房屋代码： 出卖人： 买受人： 榆林市 榆林市住房和城市建设局 说 明 1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细 阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。 2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自 行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4、本合同文本中涉及到的选择，填写内容以手写项为优先。 5、对合同文本【
】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容， 双方应当协商确定。【
】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。 6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明 文件。 7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。 榆林市商品房买卖合同 合同双方当事人： 出卖人： 注册地址： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人 ：
联系电话： 邮政编码： 委托代理人： × 地址：
× 邮政编码：×联系电话： × 委托代理机构：
× 注册地址：× 营业执照注册号：
× 法定代表人：×
联系电话：
× 邮政编码： × 买受人： 姓名：国籍： ： 地址： 邮政编码：×联系电话： ×
国籍：× 地址： × 邮政编码： × 电话：× 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条 项目建设依据 出卖人以 出让 方式取得位于、编号 为 的地块的土地使用权 出让证号
为：。 该地块土地面积为： ，规划用途为，土地使用年限年月日至年
日止。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：。建设 工程规划许可证号为
，施工许可证号为。 建设工程施工合同约定的开工日期为：，建设工程施工合同约定 的竣工日期为：
商品房销售依据 买受人购买的商品房为
预售商品房 。预售商品房批准机关为 榆林市住房和城 市建设局 ，商品房预售许可证号为 。 第三条 买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号 以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第 【幢】【座】【单元】【层】 号房，房屋代码 为
。 该商品房的用途为 住宅，属 钢筋混凝土结构，层高为 ，建筑层数地上层，地下 层。 该商品房阳台是
其中封闭阳台数为：0，非封闭阳台楼为：0。 该商品房
预测 建筑面积共
平方米，其中，套内建筑 面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 第四条计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第 种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（
人民币 ）每平方米
元，总金额（ 人民币 ）×
仟￥佰拾万 仟 佰拾 元整。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（
）每平方米 ×
元，总金额（
× 拾× 万×仟
× 佰 ×拾× 元整。 3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（ ×
） ）×仟×佰 × 拾 × 万×仟
× 佰 ×拾 × 元整。 4、 × 。 第五条 面积确认及面积差异处理 根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积√】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理： 1．双方自行约定： （1）最终以产权登记建筑面积为准，双方同意按多退少补的原则据实结算，不再互相追究其它法律、经济责任 ； （2）×； （3）×； （4）×； 2．双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按
利率付给利息。篇三：存量房买卖合同网签规定 最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定 （法释〔2010〕15号，日最高人民法院审判委员会第1491次会议通过 ） 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》已于日由最高人民法院审判委员会第1491次会议通过，现予公布，自日起施行。 二○一○年十一月五日 为正确审理房屋登记案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政诉讼法》等有关法律规定，结合行政审判实际，制定本规定。 第一条 公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。第二条 房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。 房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。 房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。 第三条 公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响： （一）房屋灭失； （二）房屋登记行为已被登记机构改变； （三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。 第四条 房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理： （一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的； （二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的； （三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的； （四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。 第五条 同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。 原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。 原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。 第六条 人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼： （一）房屋登记簿上载明的权利人； （二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人； （三）人民法院能够确认的其他利害关系人。 第七条 房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管辖： （一）请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的； （二）对房屋登记机构收缴房产证行为提起行政诉讼的； （三）对行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。 第八条 当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。 第九条 被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。 第十条 被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。第十一条 被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。 被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。 被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。 第十二条 申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。 第十三条 房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。 第十四条 最高人民法院以前所作的相关的司法解释，凡与本规定不一致的，以本规定为准。 农村集体土地上的房屋登记行政案件参照本规定。 京建交?号 关于全面推行存量房买卖合同 网上签约有关问题的通知 各区县建委、房管局、市房屋权属登记中心、开发区房地局、北京房地产中介行业协会、各房地产经纪机构、各交易保证机构： 为进一步规范存量房交易市场，提高行政服务管理水平和办事效率，同时加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理，现将我市全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题通知如下： 一、自日起，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。 买卖双方自行达成交易意向并自行划转交易结算资金的，应当到房屋管理部门设Z的服务窗口填写《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（详见附件1），由服务窗口为当事人打印存量房买卖合同文本。 房地产经纪机构居间、代理（含代办转移登记手续）存量房买卖，或自行成交的买卖双方约定通过“专用账户”划转交易结算资金的，按《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》（京建交?号）的有关规定，仍由相关房地产经纪机构或交易保证机构提供存量房买卖合同网上签约服务。服务窗口提供网上签约政策咨询和系统操作指导。 二、各区县建委、房管局设Z的服务窗口负责为本辖区内的存量房买卖提供网上签约服务；市房屋权属登记中心负责办理转移登记的，由市房屋权属登记中心设Z服务窗口提供服务。 各服务窗口设Z在交易权属办事大厅，提供免费服务，工作时间为工作日的办公时间。 三、在服务窗口进行网上签约的程序如下： 1、买卖双方达成交易意向后，填写《存量房买卖合同信息表（自行成交）》。 2、当事人向服务窗口提交下列材料： （1）《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（当事人已签字或盖章）。 （2）房屋所有权证、房屋共有权证原件。 （3）买卖双方自行办理的，提供身份证件原件；委托他人办理的，提供授权委托书、委托人身份证件复印件及受托人身份证件原件。 3、服务窗口的工作人员核对当事人提供的材料，并通过存量房网上签约系统录入存量房买卖合同第一条至第四条的相关信息，打印后交当事人确认。 4、当事人确认合同网上信息无误后，由工作人员将存量房买卖合同文本（包括网上打印的合同第一部分、印刷的合同第二部分即第四条之后的内容）一式四份交当事人。 买卖双方应根据约定填写合同第二部分，签字或盖章后合同依法生效。 四、存量房网上签约完成后，服务窗口、房地产经纪机构或交易保证机构通过网签系统打印《存量房买卖合同信息表（纳税）》（附件2）一式两份和《转移登记申请书》一份交当事人。篇三：房屋网签注意事项 相关资料 目前国际和国内采用线上签署电子文件的方式有多种，但大多数不具备法律效力。按照我国《电子签名法》的规定，唯一具备法律效力的网签是指签约双方采用电子签名（各自使用第三方电子认证机构颁发的买卖盾数字证书）在线签署电子合同及其他缔约协议文本。我国现有能提供网签服务的第三方电子缔约平台只有国家批准的CA买卖网。 CA买卖网是国家工信部十二五试点单位，拥有网签、电子缔约等系列知识产权，比较权威。中小企业进行网签活动可以通过CA买卖网等第三方电子缔约平台，大型企业采购和销售系统的网签活动，可以在其原有ERP或者电子商务平台上加挂买卖网公司的“网签B2B购销系统”。
房屋买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封是针对房屋交易、抵押、查封等处置过程而产生的，有的属于行政管理行为，如网签备案，有的属于房屋权利人自愿实施的行为，如预告登记、抵押预告登记，而预查封则属于司法行为。这些概念与行为之间具有一定的联系，厘清各概念的含义、区别及联系，以求在实践中灵活有效运用，达成自己的经济预期。 一、房屋买卖合同网签备案 房屋买卖合同根据其房屋状态类型，可以分为存量房买卖合同和增量房买卖合同，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋（其性质为二手房），而增量房是指房地产开发商投资新建的商品房，对二手房与新建商品房其买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封等是有所不同的。 （一）房屋买卖合同网签备案 1、二手房买卖合同网签备案 从各地实施的存量房买卖合同网上签约相关规定及实施流程看，二手房买卖合同网签是指买卖合同双方将自愿达成的房屋交易结果的主要内容如房屋状况、成交价格及成交方式等基本信息，通过房地产交易监管部门的网上签约系统录入备案，而对于买卖双方通过协商达成交易的其它内容，如违约责任、房屋的交付、权属转移登记等条款，交易监管部门并未录入，而且对于买卖合同的内容房地产交易监管部门不不予干涉。 2、增量房合同网签备案 在增量房买卖合同（通常称为商品房买卖合同）中，合同一方当事人是房地产开发企业，另一方为购房人。从各地商品房网签的实践看，网上签约即是将买卖（或者预售）合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成，并予以备案。网上签订商品房合同后，合同自签订时成立，签约方若要解除合同，必须双方签订新的协议并向且房地产管理部门提出申请才可以取消网上买卖合同。从以上网签流程可以看出，增量房买卖合同的网签实际上是一种房屋买卖合同内容的网络备案，主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束。 （二）房屋买卖合同网签的法律效力 无论是存量房买卖合同的“网签”还是增量房买卖合同的“网络备案”，其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。网签及其备案不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能。 二、预告登记 （一）房屋预告登记及其法律性质 房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。(预告登记的作用是限制开发商处分即出售或者进行抵押)(但未达到尽最大可能保证债权实现的目的?) 物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”建设部第168号令颁布《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。因此，预告登记是买卖合同当事人的协商约定的结果，既可以预告登记，也可以不预告登记，行政管理部门不予干涉，而网签具有一定的行政管理功能，具有一定的强制性。实践中，对于预告登记因为是为了保护购房人的权利，对卖房人并无益处，而且预告登记还要费时费力费钱，因此除非购房人坚持要求预告登记，否则卖房人是不会主动要求办理预告登记的。 理论上，预告登记应当既可对尚未建成的房屋（在建工程）进行预告登记，亦可对已经建成竣工但尚未办理房屋权属证的房屋进行预告登房屋权属证记，还可对已经办理房屋权属证的二手房买卖进行房屋权属证。但是实际操作中，对于只是交纳了很少部分购房款的房屋买卖合同主管部门能否给予办理预告登记值得研究，另外对于没有进行网签的房屋买卖合同主管部门能否给予办理预告登记也存在争议。 （二）房屋买卖合同的“网签” 与预告登记的关系 “网签”和预告登记制度都是在不动产物权尚未发生转移的时候进行的活动，且都发生在合同订立阶段。在作用上，两者都有效地防范了“一房二卖”，保护了购房人的利益，保障了交易安全。但“网签”和预告登记还是有区别的，是两种不同的法律行为，不能相互代替。从性质上看，不动产预告登记的权利性质是一种民事权利，是对购房人，“网签”则是一种具有行政性质的行为。预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效的效力，预告登记介于债权与物权之间，兼有二者的性质。有的学者认为它是一种公示，为保全不动产物权之请求权的目的而设，具有若干物权效力的制度。从作用和效果上看，预告登记主要是限制房地产交易出卖方的处分权利。房屋买卖合同的“网签”作为一种行政行为，其备案、公示、确认或网上备案，除非当事人在规定期限内共同申请注销或买受人自愿申请注销，“网签”的证明、确认效力将 是永久的。 三、预查封 预查封，是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。列入预备查封的房屋可以有：在建设中的房屋，已竣工但由于有关建房手续不完备有待补办的房屋，当事人购买后尚未进行权属登记的商品房屋等。这些房屋一旦由登记机关核准登记产权，即视为同时转为正式的查封。依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：“（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。对于在房管部门没有办理房屋预登记的房屋司法院是不能进行预查封的，也就是说，房屋买卖合同登记备案或者预告登记是法院对该房屋进行预查封的前提条件。 四、一个典型案例 综上，商品房（预售）买卖网签备案、预告登记、预查封与正式查封之间具有一定的联系，当法院对购房人已经签订预售合同并支付全部购房款的备案房屋进行预查封时，该预查封能否阻止购房人转移处分该房产呢？此时究竟查封住了什么财产，还是什么也没有查封住呢？下面的一个真实生效案例对大家具有很大启发。
江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）宁民初字第18号原告江苏马会置业有限公司。 法定代表人王溯航，该公司总经理。 委托代理人李郁祥，江苏高的律师事务所律师。 委托代理人李友道，江苏高的律师事务所律师。 被告郭明燕，女，汉族，无业。 委托代理人刘艳春，江苏冠文律师事务所律师。 委托代理人万腊庚，江苏石城律师事务所律师。 原告江苏马会置业有限公司（以下简称马会公司）诉被告郭明燕停止执行异议之诉纠纷一案，于日向江苏省扬中市人民法院起诉。2011年3月，江苏省扬中市人民法院根据江苏省高级人民法院监督意见，将该案移送本院。本院于日立案受理，于日作出（2011）宁民初字第43号民事判决。宣判后，郭明燕不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于日作出（2012）苏民终字第0098号民事裁定，将本案发回重审。本院于日立案受理后，依法组成合议庭，于日、日公开开庭进行审理。原告马会公司的委托代理人李郁祥、李友道，被告郭明燕及其委托代理人刘艳春、万腊庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马会公司诉称：一、南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号房屋（以下简称21号房屋）所有权一直为马会公司所有，姜玉蓝从未取得21号房屋的所有权。1、21号房屋为马会公司开发建设，所有权归马会公司所有。2、日，马会公司与姜玉蓝签订商品房预售合同，马会公司将21号房屋预售给姜玉蓝，合同签订后，姜玉蓝一直未办理该房屋的权属登记。3、日，南京仲裁委员会作出裁决，解除了马会公司与姜玉蓝签订的预售合同，马会公司也已经按照裁决书的内容支付所有款项，因此该房屋已不可能过户至姜玉蓝名下，房屋所有权归马会公司所有。二、请求立即停止对21号房屋进行的处分和执行。依据郭明燕的申请，法院对讼争房屋进行了预查封，而21号房屋并未办理预购商品房预告登记，本案中，马会公司与姜玉蓝签订的预售合同已经解除，债权已经消灭，法院对此房屋继续采取预查封已经没有依据。现有证据充分表明21号房屋为马会公司所有，郭明燕不得请求法院对21号房屋强制执行。马会公司诉至法院请求判令：一、确认南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号（含－1、1、2、3层）房屋归马会公司所有，并停止对此房屋执行（含撤销已经采取的预查封等措施）；二、诉讼费用由郭明燕负担。 被告郭明燕辩称：1、日，姜玉蓝与马会公司签订商品房预售合同，姜玉蓝支付了全部购房款购买21号房屋，已经实际取得21号房屋的所有权，商品房登记备案等同于预购商品房预告登记，涉诉房屋已经预登记在姜玉蓝名下。2、因姜玉蓝与郭明燕的民间借贷纠纷，江苏省扬中市人民法院（以下称简扬中法院）于日、日采取的查封措施合法有效。3、马会公司与姜玉蓝恶意串通通过仲裁裁决解除房屋预售合同，是规避执行的行为。该行为排除了第三人债权受偿机会，损害了第三人的利益，是无效行为，且因马会公司与姜玉蓝恶意串通规避执行，目前姜玉蓝的执行案件已经由江苏省高院指定南京市中级法院执行，马会公司不享有诉权。综上，请求驳回马会公司的诉讼请求。 经审理查明，日，马会公司与姜玉蓝签订《钟山美庐》商品房预售合同一份，约定马会公司将21号（含－1、1、2、3层）房屋出售给姜玉蓝，房屋面积为394.63平方米，总价5114437元。此合同于日在南京市房产局办理了备案登记。同年10月25日，姜玉蓝作为借款人与中信银行股份有限公司南京分行（以下简称中信银行南京分行）订立个人购房借款合同，借款金额3059999元，姜玉蓝以其购买的上述房屋提供抵押担保，马会公司作为保证人为该借款提供阶段性保证，马会公司承诺，对自本合同生效之日起至姜玉蓝就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行南京分行持有之日止姜玉蓝的所有应付款项承担连带保证责任。至此姜玉蓝向马会公司付清了全部房款。 日，南京市房屋产权监理处出具南京市商品房初始登记证明一份，房屋权利人为马会公司，房屋坐落：栖霞区金马路18号21号（含-1，1，2，3层）。 日，马会公司将涉案房屋权属登记资料（包括南京市房屋权属登记、房屋测绘图成果图、发票、办理房屋所有权证须知）交给姜玉蓝。 日，因扬中法院受理郭明燕诉靖江市鑫蓝锻造制造有限公司、江苏蓝天齿轮有限公司、江苏鑫蓝机械制造有限公司、姜玉蓝、朱丽娜、王军借贷及担保合同纠纷一案，根据郭明燕的申请，扬中法院于日对21号房屋进行了预查封。该案在审理过程中，双方于日自愿达成调解协议，调解协议内容为：“一、靖江市鑫蓝锻造有限公司应偿还郭明燕借款本金494万元并赔偿郭明燕万元（包括计算至日止的借款利息及其他被告造成郭明燕的所有损失），共计欠款544万元，定于日前偿还344万元，于日前偿还200万元；二、如靖江市鑫蓝锻造有限公司有一期不能按上述期限履行还款义务，则郭明燕可就全部欠款申请法院执行，且靖江市鑫蓝锻造有限公司还应承担违约金万元，并按月利率2%向郭明燕支付自9年1月21日起计算的全部欠款利息；三、江苏蓝天齿轮有限公司、江苏鑫蓝机械制造有限公司、姜玉蓝、朱丽娜、王军对上述款项承担连带清偿责任”。 扬中法院依据该调解协议出具了（2008）扬民二初字第384号民事调解书，该调解书发生法律效力后，因靖江市鑫蓝锻造有限公司等被告未按调解协议履行，郭明燕于日申请立案执行。执行过程中，马会公司于日向扬中法院提出执行异议，主张讼争房屋归马会公司所有，应解除预查封措施。
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