银行全面上调首套房贷利率 买家房子过了户又拿不到贷款

　　银行审批的同贷书上承诺给8.5折的利率，房子过了户，正式签贷款合同时，银行却反价要收取基准甚至上浮15%的利率，导致贷款无法发放，卖方收不齐房款。由于信贷额度紧张，不少银行为了“以价补量”，提高了

首套房贷利率，甚至对已签署同贷书的客户也是如此。

　　本报记者 方利平、王亮

　　昨日下午，深圳地区一些“等贷族”到深圳银监局投诉。春节后，由于包括四大国有银行在内的大部分银行，都出现了反价提高首套房贷利率的情况，导致不少地方都出现了房子过了户、却拿不到贷款的尴尬情况。

　　一个名为“利率折扣调整受害者2”的QQ群里昨日聚集了数百名“等贷族”。群里有网友表示，“刚才银行贷款总经理打电话给我，叫我交千分之二的融资费就可以优先放款。”另一网友表示：“我的银行客户经理向我要7000多元的好处费，就给放8.5折款。”

　　广州某按揭公司总经理向记者表示，他们代理的业务中，年前提交了申请的，目前30%没有放款，而其中有15%～20%的额度是银行在年前已批了同贷书。目前银行采取“拖”的办法，说等下个月再看。

　　对那些房子已过户的买主而言，银行反价让他们陷入进退两难的境地，一方面，如果接受银行的提价，则自己的房贷成本将增加不少。对于买主而言，很难接受这样的提价。

　　另一方面，如果不接受提价，银行放不出款，自己无法如期给卖主还钱，存在违约责任。如果将房子退给卖方，以100平方米总价200万元的房子为例，如果再次过户，买卖双方将支付16.26万元的税费,由于是买方违约所致，税费都得买方来承担。

　　此次国家新政并未针对首套房贷，为何银行全面提价，对批了同贷书的客户也一刀切呢？

　　业内人士分析称，今年由于央行连续上调存款准备金率，大部分银行信贷额度不得不被动压缩，在这种情况下，为了以价补量，银行不得不设法提高利率。

　　昨日，记者向、 等广州地区的分行了解情况，银行方面认为，银行需根据房地产调控政策来调整信贷利率。

　　工商银行广东省分行营业部方面回应称， 个人房贷放款时间需要根据客户申请资料完整性、办理一、二手房产交易过户登记手续情况、办理抵押登记时间的具体情况而定，不同的个案需时并不一致，但一般情况下不会出现延迟放款的现象。据了解，工行在广州地区支行的有关规定，对已签订贷款意向书的住房贷款，在符合合同约定条件的前提下，首次置业者的贷款优惠利率仍可按合同约定执行。

　　建设银行广东省分行办公室负责人对记者表示，目前对首套房房贷基本取消优惠，二套房贷利率上浮维持在基准利率1.1倍。

　　等相关人士对记者表示，该行首套房的利率一般是基准利率，对于部分优质客户，将根据实际情况采用八五折的优惠利率。

　　不过，一按揭公司老总透露称，银行同贷书是有有效期的，有限期一过就会失效，目前银行要么采取拖的策略，对客户表示额度紧张，放款要等；要么向客户建议接受更高的利率，马上放款。

　　房子已过户 银行却反价

　　近日，由于银行全面上调首套房贷利率，在市场掀起波澜。

　　中山的高祖祺是去年9月买的房，和卖主签了买卖合同，付了首付后，便去某股份制银行申请了17.2万元的房贷，由于是首套房，当时银行答应给8.5折的利率，并在11月份出了同贷书，同贷书中明确写明利率下浮15%，表示办完抵押后可发放贷款。拿到同贷书后，高先生和卖主便向房管局递件办理房子过户手续，房子在去年12月2日过户，并在29日出了件。

　　然后年后，高先生去银行办理抵押签正式的贷款合同时，银行打印出来的格式合同是空白的，客户经理表示要执行基准利率，高先生不同意，认为银行出尔反尔，拒绝签合同。因此房子一直办不了抵押，放不了款。卖主由于房子已过户，房款却收不齐，天天找高先生和中介吵闹。

　　昨日，高先生再次打电话给银行客户经理咨询时，对方表示，要么高先生接受基准利率，立即签订合同并进行放款，要么高先生凑30万元存款在银行存3个月，办理一个VIP卡，银行答应给9折利率。

　　广州大学法学院副教授李文胜在接受记者采访时表示，虽然银行和客户之间没有签订正式的贷款合同，但出具的同贷书本身已构成承诺，是具有法律效力的，如今银行说变就变，是违背诚实信用原则的，银行的反价，既违约，又侵权，要负法律责任。

　　北京市合达律师事务所律师余尘分析称，对于像高祖祺这样的情况，虽然还没有签订正式的贷款合同，但是银行的同贷书也是一种协议，是具有一定的法律约束力的，如今因银行反价而导致合同无法签订，银行存在缔约过失。对于缔约过失，合同法第42条明确规定，当事人在订立合同过程中，有违背诚实信用原则的，给对方造成损失的，应承担赔偿责任。

　　本报记者粗略统计了一下，自去年1月以来，有关房贷政策的调整，就高达七次。然而每次新政公布时，往往存留一些疑点待解，如需要明确界定的概念没有明确、在过渡期间各种情况该如何处理没有规定。结果每次新政公布后，银行在执行时各自为政。假如旧规定对短期业绩增长有利，银行就以新规执行细则没有出台为由进行拖延；否则即使新政没有规定，银行也积极实施。此次银行普遍上调首套房贷利率，便不在国家新政之内。

　　国家的调控政策原是为了打击投机性买家，扶持购买首套住房的刚性买家的，结果实施起来，首套房贷被卡得紧紧的，二套房贷反而更容易放款。

　　大家都指责银行霸道，唯利是图不讲诚信。而银行业内人士却诉苦称，房贷政策频繁调整，银行也无所适从，比如利率下浮30%的优惠政策，原本是金融危机爆发的特殊时期国家为提振经济而出台的特殊政策，但是当时新政一公布，无论是新申请的房贷客户，还是已经成交的房贷客户，一齐向银行要求利率七折，如今，特殊时期过去了，利率已回归常态，但是那些得了七折利率的客户，因为有合同的保护，在国家没有出台明确政策的情况下，又无法轻易调回基准利率。

　　阅读提示：最高院判决认为，按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。

　　案例索引：《天津银行股份有限公司天马支行与中能滨海电力燃料天津有限公司、天津市佳泰投资担保有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书》(案号：(2015)民二终字第110号)附判决全文。

　　案情概述：2012年12月10日，天津银行股份有限公司天马支行(简称“银行”)与中能滨海电力燃料天津有限公司(简称“借款人”)签订《流动资金借款合同》，约定银行向借款人提供6亿元人民币贷款。天津耐乐实业有限公司(简称“抵押人”)以房地产提供抵押担保，抵押担保范围包括全部借款本金、利息、复利、罚息、实现主债权及抵押权的费用等，并办理了抵押登记；天津市佳泰投资担保有限公司和中能燃料配送有限公司(简称“保证人”)为银行提供连带责任保证担保，保证范围同前。银行发放贷款后，借款人发生逾期。

　　一审及上诉：2013年7月13日，银行向天津高院起诉，诉请之一为“要求借款人偿还剩余本金，要求还清全部欠款之日应付利息、罚息及复利”，天津高院一审支持了银行的诉讼请求。借款人不服一审判决，上诉至最高人民法院。借款人认为原审判决就逾期罚息的计算方式错误，案涉《流动资金借款合同》第9.4条中的“未支付的利息”应指贷款期内产生的利息，而不应包括贷款逾期后的罚息。以此方式计算罚息数额与原审判决确认的罚息数额相差78788元。因此，请求改判减少支付利息78788元整。银行认为这是借款人恶意利用司法程序无理缠诉的违法行为。

　　　最高院裁判意见：关于复利问题：认为，案涉《流动资金借款合同》对复利的收取有明确约定，亦符合中国人民银行《人民币利率管理规定》的要求，故银行有关债务人应支付复利的诉讼请求应予支持。关于对罚息计收复利问题：认为，按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。故原审判决确认的上述复利计算方法缺乏法律与合同依据，判决予以纠正。借款人有关原审判决确认复利的计算方法错误的上诉请求具有法律与合同依据，最高院判决予以支持。

与题述问题类似判例不少(如《河北源泰矿业有限公司与河北金丰钢铁集团有限公司、河北金沙河面业有限责任公司借款合同纠纷上诉案》2009)民二终字第12号)，本文是最新一起。一般情况下，借款合同纠纷案件中出借人一般会根据合同约定向借款人主张罚息和复利。相对而言，罚息的约定比较明确、计算方式也比较简单，比如常见的约定是对逾期本金加收50%的罚息，即逾期利息为正常利息的150%(正常利息100%+逾期罚息50%=150%)。而关于计收复利及计算方式的约定，比较常见的表述是“对未按期支付的利息，按照罚息利率计收复利”。那么，问题来了：仅按照前述约定之表述，对因逾期而产生的“罚息(即较正常利息多收取的那50%部分)”，能否一并计收复利？

就该问题，结合笔者此前代理的多起金融借款合同纠纷案件及笔者了解到的相关判例，因案件情况不同、审理法院、承办法官不同等因素，最终裁判结果也存在不同的情形：合同明确约定对罚息计收复利的，法院予以支持；合同未明确约定对罚息计收复利，仅约定“对未支付的利息”计收复利时，在债务人未提出异议(或认可)的情况下，法院支持对罚息计收复利；合同未明确约定对罚息计收复利，法院以“复利计算基础是利息，而非罚息”为由，不支持对罚息计收复利。

除上列情形外，还有一种情况是，法院和承办法官为免争议，对此不明确表态，根据原告的起诉请求(并未明确实际已经产生的罚息复利具体金额的情况下)，不明确逾期后的罚息复利计算方式，仅概括描述偿还欠款本息，逾期罚息和复利“按照借款合同约定计收”。这当然只能算是一个险招，等到申请执行时，若债权人计算的本息金额包含对罚息计收的复利，如果被执行人对此提出异议，则执行法官并不能依据裁判文书直接计算出答案，换言之，判项所指向的“借款合同”约定不明。如果被执行人坚持，则比较棘手了。

关于人民币借款利率，人民银行有过明确规定。《人民币利率管理规定》第二十条规定，“短期贷款……对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。最后一笔贷款清偿时，利随本清。”，第二十一条规定，“中长期贷款……对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。”第二十八条规定，“……对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率计收复利。……再贷款逾期，按逾期日的罚息利率计收罚息，直到归还本息，遇罚息利率调整分段计息。对逾期期间不能按期支付的利息按罚息利率按季计收复利。”此外，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[号)第三条第二款也规定，“对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”

当然，实务中，也常会发生让人困惑的解释，如有人认为：人民银行规定中的“利息”，既包括“正常利息”，也包括逾期后产生的“罚息”，换言之，罚息也是利息的一种。现在，最高院的判决对此予以明确，在这个问题上，除合同有明确约定外，应没有模糊空间了。因此，按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。换言之，除合同明确约定外，利息，仅指借款合同约定的“正常利息”，逾期产生的“罚息”已经带有违约惩罚性质，再以此为基数计收“复利”有双重处罚之嫌，对借款人明显不公平。

笔者接触过的多家银行借款合同范本，其中部分也存在对逾期罚息能否计收复利约定不明的问题。若在起诉时再主张该项复利，则很可能因法律依据和合同依据不足而不能得到法院支持。但若能在合同中对逾期罚息是否应计收复利，作出明确约定，则该项约定基于当事人之间的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，也应属于合法有效。因此，最高院的判决不过是对既有规定的再次明确和确认，也厘清了合同约定不明时的模糊空间。因此，银行等各类债权人，订立相关合同时，对此不可不察。

　　附：天津银行股份有限公司天马支行与中能滨海电力燃料天津有限公司、天津市佳泰投资担保有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书

　　(来源：中国裁判文书网，笔者进行了重新整理编辑)

　　中华人民共和国最高人民法院

　　民 事 判 决 书

　　上诉人(原审被告)：中能滨海电力燃料天津有限公司

　　被上诉人(原审原告)：天津银行股份有限公司天马支行

　　原审被告：天津市佳泰投资担保有限公司

　　原审被告：中能燃料配送有限公司

　　原审被告：天津耐乐实业有限公司

　　上诉人中能滨海电力燃料天津有限公司(以下简称中能天津公司)因与被上诉人天津银行股份有限公司天马支行(以下简称天马支行)，及原审被告天津市佳泰投资担保有限公司(以下简称佳泰担保公司)、中能燃料配送有限公司(以下简称中能配送公司)、天津耐乐实业有限公司(以下简称耐乐公司)借款合同纠纷一案，不服天津市高级人民法院(2013)津高民二初字第0025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王涛担任审判长，审判员李京平、代理审判员梅芳参加的合议庭对本案进行了审理，书记员陈明担任记录。本案现已审理终结。

　　主合同：天马支行与中能天津公司于2012年12月10日订立编号为的《流动资金借款合同》。合同约定天马支行向中能天津公司发放借款人民币6亿元，借款用途为归还欠款，期限自2012年12月10日至2013年7月9日，具体提款日和还款日以借据记载日期为准，利率为年息7.2%，担保方式为连带责任保证及抵押。

　　抵押担保：2012年12月10日，天马支行与耐乐公司订立《抵押合同》。合同约定：为确保中能天津公司在号借款合同项下的义务得到切实履行，耐乐公司愿以坐落于天津市河西区友谊北路37、39号102及二、三、四层合计16914.98平米房产为6亿元借款向天马支行提供抵押担保，抵押担保范围包括全部借款本金、利息、复利、罚息、实现主债权及抵押权的费用等。天马支行与耐乐公司在房地产登记机构办理了房地产抵押登记，房地产抵押证号分别为房地他证津字第号，房地他证津字第号，房地他证津字第号，房地他证津字第号，房地他证津字第号，房地他证津字第号，房地他证津字第号，房地他证津字第号。

　　保证担保：同日，天马支行分别与中能配送公司及佳泰担保公司订立《保证合同》。合同约定：为确保中能天津公司在号借款合同项下的义务得到切实履行，中能配送公司及佳泰担保公司愿向天马支行提供保证担保，担保的主债权为天马支行依据主合同发放的贷款6亿元，借款用途为归还欠款，保证方式为连带责任保证，保证范围包括主合同项下的全部借款本金、利息、复利、罚息、实现债权的费用等，保证期间为二年。

　　上述合同签订后，天马支行陆续向中能天津公司发放贷款5亿元，中能天津公司收到上述款项并按合同约定用途使用。借款期满后，中能天津公司未能归还上述借款，并自2013年5月21日起拖欠应付利息。耐乐公司及中能配送公司、佳泰担保公司亦未按合同约定履行抵押担保及连带保证责任。天马支行经多次催收未果。

　　天马支行于2013年7月31日向天津市高级人民法院提起诉讼，请求判令：一、中能天津公司偿还借款本金5亿元整，并偿付自2013年5月21日起至实际还清全部欠款之日应付利息、罚息及复利(截至2013年7月25日为元)；二、耐乐公司以向天马支行设定抵押的天津市河西区友谊北路37、39号102及二、三、四层合计16914.98平米房产及占用的土地使用权对中能天津公司以上债务承担抵押担保责任，天马支行对该抵押房地产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；三、中能配送公司对中能天津公司以上债务承担连带清偿责任；四、佳泰担保公司对中能天津公司以上债务承担连带清偿责任；五、全部诉讼费用由中能天津公司、佳泰担保公司、中能配送公司、耐乐公司连带承担。

　　原审法院认为：天马支行与中能天津公司签订的《流动资金借款合同》、与耐乐公司签订的《抵押合同》、与中能配送公司及佳泰担保公司签订的《保证合同》均是各方真实意思表示，且不违反法律及行政法规禁止性规定，应为合法有效。上述合同签订后，天马支行如约向中能天津公司发放了5亿元人民币借款，中能天津公司收到借款并按照合同约定用途予以使用后并未归还上述款项，同时欠付自2013年5月21日起产生的利息，耐乐公司及中能配送公司、佳泰担保公司亦未按合同约定履行抵押担保及连带保证责任。中能天津公司、耐乐公司、中能配送公司以及佳泰担保公司上述行为已经违反了与天马支行签订的相关合同约定，均应承担相应的违约责任，故天马支行要求中能天津公司承担偿还相应本金和利息、耐乐公司及中能配送公司、佳泰担保公司就上述款项承担相应抵押担保及连带保证责任的主张应予支持。本案审理中，虽然中能天津公司对于其与天马支行签订的《流动资金借款合同》中加盖的“中能滨海电力燃料天津有限公司”公章真实性提出异议并要求对印章的真伪进行鉴定，但是中能天津公司对于该项申请并未提出充分且合理的理由，故该院对中能天津公司提出的鉴定申请不予准许。

　　综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，判决：一、中能天津公司于判决生效后10日内偿还天马支行人民币5亿元及利息元(截至2013年7月25日)，并支付从2013年7月26日起至该判决之日止的合同约定计付的利息、罚息以及复利；如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、天马支行对耐乐公司名下的坐落于天津市河西区友谊北路37、39号102及二、三、四层合计面积为16914.98平方米的房地产以折价或拍卖、变卖上述抵押物所得价款在欠款本息范围内优先受偿。耐乐公司承担清偿责任后，有权向中能天津公司追偿；三、佳泰担保公司、中能配送公司对上述给付事项承担连带清偿责任，二公司承担保证责任后有权向中能天津公司追偿。案件受理费2584655元，保全费5000元，由中能天津公司、佳泰担保公司、中能配送公司、耐乐公司共同负担。上述费用已由天马支行预交，该院不再退还，由中能天津有限公司、佳泰担保公司、中能配送公司、耐乐公司在执行中给付天马支行。本案管辖异议受理费由佳泰担保公司承担80元，由中能滨海天津公司承担80元。

　　借款人上诉请求和理由

　　中能天津公司(为主债务人/借款人)不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决判令中能天津公司向天马支行支付的利息金额为元，明显过高，不符合法律规定，请求改判中能天津公司减少支付天马支行利息78788元整，中能天津公司仅应支付天马支行利息元。理由是：原审判决确认的利息金额元是由贷款本金的应付利息2858704元、逾期利息5611944元以及加罚息元构成的。对应付利息及逾期利息，中能天津公司予以认可。但原审判决就逾期罚息的计算方式错误。案涉《流动资金借款合同》第9.4条中的“未支付的利息”应指贷款期内产生的利息，而不应包括贷款逾期后的罚息。以此方式计算罚息数额为21552.33元，与原审判决确认的罚息数额相差78788元。

　　天马支行答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，中能天津公司的上诉请求无事实与法律依据，应依法予以驳回，维持原审判决，并对中能天津公司伪造诉讼证据，恶意利用司法程序无理缠诉的违法行为依法予以制裁。根据中能天津公司与天马支行签订的借款合同第4.1条、第9.4条，中国人民银行《人民币利率管理规定》第二十条(李舒律师按，条文内容为“第二十条 短期贷款(期限在一年以下，含一年)，按贷款合同签定日的相应档次的法定贷款利率计息。贷款合同期内，遇利率调整不分段计息。短期贷款按季结息的，每季度末月的二十日为结息日；按月结息的，每月的二十日为结息日。具体结息方式由借贷双方协商确定。对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。最后一笔贷款清偿时，利随本清。”)之规定，天马支行向中能天津公司计收贷款复利既有合同依据又有法律依据。

　　本院确认原审法院查明的上述案件事实。

　　最高人民法院二审意见

　　本院认为：案涉《流动资金借款合同》、《抵押合同》及《保证合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，原审判决认定合法有效正确，本院予以维持。中能天津公司仅对原审判决有关复利的计算方法及数额提出上诉，故本院对原审判决认定的应偿还的贷款本金、利息及罚息数额予以维持。关于复利问题，案涉《流动资金借款合同》对复利的收取有明确约定，亦符合中国人民银行《人民币利率管理规定》的要求，故天马支行有关债务人应支付复利的诉讼请求应予支持。原审判决判令天津中能公司应支付给天马支行截止2013年7月25日止的利息为元，该数额系由贷款本金的正常利息2858704元、逾期罚息5611944元以及复利元构成。其中复利的计算是以正常利息加上逾期罚息为基础，乘以借款合同约定的逾期利率及逾期天数得出。但是，按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。故原审判决确认的上述复利计算方法缺乏法律与合同依据，本院予以纠正。中能天津公司有关原审判决确认复利的计算方法错误的上诉请求具有法律与合同依据，本院予以支持。根据中能天津公司应付贷款利息表(由天马公司提交、各方当事人认可其真实性)确认的内容，至2013年7月25日止，中能天津公司应给付天马公司复利应为21552.33元而非元；再加上正常利息2858704元、逾期罚息5611944元，中能天津公司应付贷款利息共计元。

　　综上，原审判决认定事实部分不清。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项、第一百七十五条之规定，判决如下：

　　一、维持天津市高级人民法院(2013)津高民二初字第0025号民事判决第二项、第三项；

　　二、变更天津市高级人民法院(2013)津高民二初字第0025号民事判决第一项为：中能滨海电力燃料天津有限公司于本判决生效后10日内偿还天津银行股份有限公司天马支行人民币5亿元及利息元(截至2013年7月25日)，并支付从2013年7月26日起至本判决确定的履行期限届满之日止的合同约定计付的利息、罚息以及复利。

　　如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案一审案件受理费2584655元、保全费5000元及一审管辖异议受理费160元，按一审判决执行。本案二审案件受理费2306元，由天津银行股份有限公司天马支行负担。

　　本判决为终审判决。

　　代理审判员 梅 芳

　　二〇一五年十月八日

　　李舒律师(微信号：Lishu119)，北京安理律师事务所合伙人，主要关注商事、金融、商业保理、互联网金融等领域法律实务问题，长期为金融机构、大型商业机构及初创企业提供法律服务；其创办并担任主编的法律新媒体“法客帝国”拥有近二十万专业用户订阅，在业内有较大影响。

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