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市中手机台客户端提前还贷时必须考虑清楚的四大问题_必备知识_贷款攻略 - 融360
公积金政策
提前还贷时必须考虑清楚的四大问题
　　很多公司都会给职工缴纳公积金，这对于积蓄不多的购房者来说是很有益处的。
　　现在越来越多的购房者青睐于用公积金买房，等生活条件好了考虑提前还贷，那么问题来了，公积金？
　　公积金提前还贷划算吗？，对于这个问题，有业内人士提醒，提前还贷要区别对待，一味追求&首套房待遇&或许并不划算。
　　专家提醒：不是每个人都必要还贷
　　专业人士建议，市民有多笔还款方式和期限不同的公积金贷款、商业性贷款，在提前还贷的顺序选择上，建议先归还期限长、等额本息还款法的商业性贷款，再选择期限短、等额本金还款法的商业性贷款，最后才是公积金贷款。
　　此外，对于目前有贷款，且短期内又有购房计划的，建议可先不提前还贷，提前还贷资金可通过银行理财产品实现增值，然后作为以后新购入房产的资金，避免出现一套房低利率的贷款还掉了，现在又要去贷高利率的二套房贷款。
　　决定提前还贷前，不妨考虑清楚下列几个问题：
　　1、是否有大额贷款享受低折扣?
　　据了解，银行对于不同借款者，在不同时期给予的利率折扣不同。几年前的购房者可以获得银行八五折、八折甚至七折的优惠利率，这已经属于银行贷款利率中极其优惠的了。这种情况下提前还贷的话，所享受利率折扣就没有了。
　　另外，公积金购房政策含有一定的福利性，一般同期的贷款利率大大低于商业银行利率。如果购房者正有数额可观的贷款享受这两种类型的低利率折扣，那么最好就不要提前还款。因为记者了解到，目前太原首套房贷最低折扣也顶多八五折，而且只有少数人才能获得。购房人贸然还完低折扣贷款再贷款，即使按照首套房优惠，也很难能获得之前的折扣了。
　　2、还款是处于初期还是后期?
　　房贷分为两种还款方式。其中，等额本息每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果等额本息还款已经到中期，此时再来提前还贷更多偿还的是自己的本金，并不划算。而等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。
　　当等额本金当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。因此，想要提前还贷的购房者可以考虑自己所处的还款阶段，如果还款时间不长，选择提前还贷可有效节省利息支出;如果是在中后期，已经偿还了大部分利息，就不适合提前还贷。
　　3、银行是否有违约罚息规定?
　　访太原部分银行了解到，目前对于多数中小股份制银行而言，对想要提前还贷的购房者很少有额外罚息，要求支付违约金的。不过一些大型国有银行，却不同程度存在需要支付违约金的情况。部分银行会在贷款合同中列明，提前还款可能需要支付一定的违约金。有的银行则需要收实际还款额1个月至3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。
　　此外，一些银行都对提前还贷有年限要求，多数期限是1年。如果购房者的贷款期限不满1年就要求提前还贷，可能需要按合同约定支付一定金额的违约金。因此，提前还贷者需要向所贷款银行了解，是否会因为提前还贷造成违约。
　　4、是否有更好的投资渠道?
　　实际上，在银行贷款中，房贷算得上是利率相当低的一种贷款了。跟企业动辄上浮三四成的贷款利率相比，房贷的资金使用成本低出很多。而如今随着互联网金融的发展，居民投资理财渠道渐多，对于这部分家庭来说，选择用闲置资金进行投资获取收益，可能大于通过提前还贷节约下的利息。
　　因此有理财头脑的家庭，不妨有效利用好手中资金，以钱生钱。但需注意的是，投资总是有风险，且高收益伴随高风险，对于那些理财能力弱、只追求稳定储蓄收益的家庭来说，提前还款以节省利息仍旧是个不错的选择。
　　房贷有差异
　　实际上，提前还贷属于一种&违约&行为，因此贷款人在选择提前还贷时，一般会支付一笔手续费，也称为&罚息&或&违约金&，通常在合同里面会写明。记者比较发现，各家银行对于罚息的定价有一定差异。有的银行可以不收手续费，而有的银行会根据已还款的时间差别设定罚息金额。
　　通过各家银行客服电话咨询得知，国有大行工、农、中、建、交里，交行表示提前还款不收手续费，而工行需要收取提前还款额的5%作为手续费，中行和建行采用分段的计费方式，贷款满1年未满2年的收取提前还款额的2%，满2年未满3年的收取1%，超过3年则不收取。农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。同时上述银行也表示，由于每笔贷款的合同细则都可能不同，具体情况还需按照合同执行。
　　相比国有行，股份制银行则显得相对&优惠&，如招商银行、华夏银行、兴业银行等都不会收取相应的手续费用。浦发银行则表示会依据客户在开户行签订的具体合同来确定，一般来说提前两年还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。
　　外资银行也采用相对灵活的分段计费方式，如恒生银行在贷款放出第一年内提前还款的，且已偿还的分期还款连同提前还款金额(包括该次提前还款)累计相当于或超过贷款金额的60%，提前偿还金额的3%，最低不少于人民币2.5万元;在贷款放出两年后提前还款免费。花旗和汇丰也采取类似的定价方式。
　　理财专家：三种情况不宜提前还贷
　　一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。
&&&&&&&由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。
　　二、等额本金还款期已过1/3的购房者。
&&&&&&& 由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
　　三、等额本息还款已到中期的购房者。
&&&&&& 等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
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目前消费者对未来支出成本不断加大的心理预期，使得消费者的贷款心理发生变化，提前还贷的现象很可能会逐步显现。那么提前还贷划算吗？提前还贷如何办理？
提前还贷划算吗
央行降息，贷款利率又下降了，那么此时提前还贷划算吗？会不会省一部分利息。
要不要提前还贷？首先，我们要考虑的是多余的钱是用于还款还是用于理财合适。举个例子来说，假如你有一笔钱，用于投资理财产品你的收益率是5%，而你的公积金贷款利率是3.25%，那你提前还款就不合适；不过，假如贷款利率比较高，比如8%甚至更高，提前还款来节约利息支出还是值得考虑的。
除了要考虑持有资金的收益率和贷款利率孰高孰低，还要考虑一下是否收取违约金。一般的来讲，违约金的收取根据各银行的规定有所不同，一般分为两类，一类为收取银行则需要收实际还款额1到3个月的利息；另一类银行收取实际还款额一定百分比的手续费。比如，工行需要收2~3个月的利息作为手续费，浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。所以提不提前还款还要考虑考虑违约金。
所以说，并不是所有的提前还款都划算。总的来讲，最重要的指标不是节省利息的多少，而是家庭财政的承受能力、对收入预期的判断以及所持理财观念，最适合的才是最有效的。还钱容易借钱难，如果为了提前还贷而给资金周转造成很大压力，未免得不偿失。
提前还贷如何办理
如何办理提前还款？提前还款有哪些步骤？请往下看！
据融360了解，商业银行提前还款，不同银行规定不一样，具体表现：
1、办理流程不同
每个银行的业务都有自身的特点，在办理提前还款时，手续及流程也多有不同。有的银行先电话预约后填单，如中国工商银行和北京银行的绝大多数支行，借款人可以先与银行约定一个还款日期，即到了指定时间，再到银行填写《个人住房贷款提前还款申请表》即可办理。
而有的银行却需要先填写《个人住房贷款提前还款申请表》，如中信银行、建设银行和深圳发展银行的绝大多数支行，需要银行相关部门审批合格后，借款人才可以还款。
2、办理周期不同
绝大多数银行需要借款者提前一星期预约还款，而个别银行的支行可能需要提前三个月预约。
3、收取违约金情况不同
大多数银行办理提前还款已经不需要交违约金了，但还是要以签订的合同为准，想要提前还款的购房者一定要仔细阅读房屋买房合同及贷款相关合同有关违约金的规定，有必要的话最好能到放宽银行的网点人工咨询。
4、扣款时间不同，办理提前还款所需时间也不同
具体提前还款情况请仔细阅读融360整理的各大银行提前还款情况对比表格（）。
办理银行提前还款钱先到银行营业网点咨询相关事宜，如有出入，请按银行规定执行！
提前还贷款利息怎么算
一般贷款不满一年还款，银行都要收取一定违约金，有的收取不低于实际还款额几个月的利息，有的收取提前还款额的百分之几，还有其它各种算法等等，总之各银行的规定不一样，有的银行贷款不满两年或三年提前还款也要收取违约金，所以购房者应在贷款前资讯好贷款银行如何收取违约金，以备将来计算提前还款是否划算。
提前还款后，需要与银行签订变更合同，以后每月还款利息额度重新计算。
综上，房贷提前还款在等额本金方式下，还得越早越划算，后期提前还款要承担违约金，不划算；建议积极投资者选择等额本息还款方式，决不提前还贷，用于其它投资获得更多收益。各银行对于房贷提前还款的违约金计算规定不一样，需要购房者应在贷款前资讯好贷款银行。房贷提前还款要提前通知银行，然后带材料办理手续，与银行签订变更合同，以后每月还款利息额度重新计算。
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但是，请注意，房贷真的不用提前还。
为什么？因为现在一些理财产品实际上可以满足高于房贷的收益，而房贷又是所有资产里面最稳健的资产，和银行保留一部分的借贷关系，对你的信用也有好处。你还可以有一些其他的产品绑定，比如现在好多银行，你有房贷的话，连续一年两年正常还了，可以给你一个几十万的信用贷款，虽然不同银行额度不等，但一般都在十万到一百万的区间。比如你现在买了二套房不能贷款的情况下，如果能在银行拿一个信用贷款产品，利率上升也不高的情况下，比从别的渠道贷款好多了。
再补充一下，从经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。大家&借的钱越多、时间越长就越好，不必急于还款&。
总之，如果你是这三种人，就提前还：
1、除了五年定存一点投资理财都不会的，就提前还吧，；
2、想还清贷款作抵押的，没啥说的必须还；
3、死活不能欠银行钱，尤其家里老人催促的，就还了吧，别让老人替你操心。
如果你是以下这三种，就不要提前还：
1、用的，或者贷款时有折扣的（一般为7-8.5折）。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿钱做一些理财，比如买些业绩稳定的基金、或者评级在AA以上的债券 ，都更划算。
2、期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
3、已到中期的。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
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