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tangbo1981
北京自住型商品房二十问（十）：购买自住型商品房可以贷款吗？
北京自住型商品房二十问作者：绅士十、自住型商品房可以贷款吗？自住型商品房虽然相对于周边地段的新建商品房和二手房，在价钱上打了七折。不过要注意，这个打七折的参照价格，是年下半年北京楼市阶段性最高点的数据。因此，在这个价格数据基础上打折，显然仍旧高的很。对于缺房子住的刚需人群来说，有能力全款吃进者寥寥，使用住房贷款看来在所难免。此外，自住型商品房虽然是共有产权，但仍具有一定的投资升值（或贬值）属性，对于投资人来说，利用贷款杠杆来实现住房梦，显然比全款要划算得多。自住型商品房究竟能不能使用贷款呢？我认为，既然它是商品住房，不管是否掺杂了政府因素，都可以使用住房贷款来购买，而且适用于现行住房贷款的任何政策，理论上也没什么超国民待遇的特殊性。那么，买一套自住型商品房，究竟要准备多少首付款，能申请到多少贷款？每个月怎么还呢？怎样还款最划算呢？现在，我把北京市目前实行的住房贷款政策做个梳理。大家可以参照。一、首套房贷款根据北京市的住房限购政策，北京户口的已婚家庭只能购买最多两套住宅（商住两用不算套数，在京军警视同北京户口），非北京户口的满五年纳税、社保家庭，以及单身家庭（包括离婚）都只能购买最多一套住宅。而对于自住型商品房来说，每个有资格的家庭终身只能购买一次自住型商品房，也就是一套房。以后即便离婚，名下没房的家庭也不能再购买自住型商品房。买过自住型商品房的家庭，成员中满岁的孩子，可以独立成户，获得购买自住型商品房资格。自住型商品房申购过程中，保障房轮候和京籍无房户是优先购买群体。考虑到自住型商品房僧多粥少的现实，预计未来两年内，绝大部分自住型商品房项目都会被优先群体包圆，而其中大部分家庭是首次购房。如果没有能力支付全款，那就只好贷款，享受首套房贷款的相关政策。（一）支持力度国家对首套房贷款是支持的。这种贷款基本是解决刚性需求和基本居住需求，理应得到满足。不过，由于银行普遍处在贷款额度不足的状态，放款时间比较慢，而且因个人金融信用的实际状况，存在拒贷的可能性。绝大多数银行执行基准利率，少数银行可能执行基准利率上浮（倍基准利率），或搭配出售理财产品。在基准利率上打折扣的情况已经很少了。在北京楼市历史上，大概只有年出现过基准利率基础上下浮（利率七折）的情况，但即便如此，也比同期的公积金贷款利率略高。（二）首套商贷年以上的基准利率是。首套房贷要求首付不低于总价，贷款额度不超过总价。贷款期限最长为年。一般来说，岁以下的年轻人申请，基本可以拿到年的还款期。超过岁以后，还款期就会缩短。银行一般将岁视为还款截止年龄（也就是到这个岁数时必须还完）。因此，如果您岁再来买房，还款期只有年，同样额度的贷款，月供会比较多，但利息总额减少。贷款额度要根据申请人的单位属性、金融信用状况、经济收入酌定。一般来说，月供不能超过家庭月收入的。我们以恒大御景湾为例。每平米元，平米的住房大约为万元。首付不能低于万元，商贷最高不能超过万元。如果按照月供最少，还款期最长来算，为期年的月供为元（等额本息法），年里还的利息总额高达万元，超出本金万元。那么，这个购房家庭的月收入要超过元，才能拿到这万元贷款。当然，如果差钱的家庭可以要单位伪造收入和纳税证明，但家庭约收入一下子拿走将近元还贷，作为工薪阶层的你，不觉得负担很重吗？也有人愿意用等额本金法，每个月还的本金一样多，那么月供额度就会在年里由多变少，第一个月还元，以后逐月递减，到第个月还元年里的还的利息为万元，比本金略少，比等额本息法少还多万元利息。因此，要想让自己月供负担轻一些，首付就尽可能多一些吧。（三）首套公积金贷款公积金贷款的发放单位是有区别的，包括常见的北京市住房公积金管理中心和中央国家机关住房公积金管理中心（简称市管和国管），也包括不太常见的中共中央直属机关住房公积金管理中心（简称“中直管”）和铁路系统住房公积金管理中心，以及军队的住房公积金管理中心等。需要解释的是，国管的覆盖面包括国务院系统的政府机关、事业单位和中央直属企业、部委直属国有企业。市管的覆盖面包括北京市及各区县政府机关、事业单位和北京市、各区县直属国有企业、民营企业、外资企业和个体企业。中直管的覆盖面是党中央直属的政府机关、事业单位以及全国人大、政协、各民主党派机关及事业单位，以及相关的直属企业等。铁路系统和军队的情况顾名思义，就不解释了。公积金首套房贷款的基准利率是，相当于商贷的折，可以说是国家给缴纳公积金的职工提供的贴息住房贷款。根据北京市最新规定，职工缴存公积金连续满个月且购房时仍在缴存的，可以申请公积金贷款，否则不行。中间断了得从头算。能贷多少呢？北京市规定的标准上限是万元。如果信用评级达到级，可以贷到万元；达到级可以贷到万元，达到级可以贷到万元。上面的说法是理论上的，但现实中由于贷款额度较紧张，一般也就最多给贷到万元。就算你信用评级再高，想拿到万元也不容易。目前，想要贷到万元大概也不容易。需要每月个人缴存额不低于元（不含单位补的元），才能拿到这么多贷款。否则适当减少。如果一个月个人缴存额大概五六百元，大概能贷到万元，比以前略有减少。前段时间新闻上公布了算法，我不再赘述。公积金贷款执行的首付标准比较古怪。首套房且建筑面积平米以下，首付不低于总价，贷款不高于总价。首套房且建筑面积超过平米（不含），首付不低于总价，贷款不高于总价。这个政策可理解为支持中低价位、中小户型的初次刚性需求。以恒大御景湾为例。每平米元，平米的住房大约为万元。虽说有首付不低于的说法，但由于一般情况下只能贷到万元，购房者还要准备出万元的首付款。因此，由于总价和贷款额度因素，首付实际上变成了。月供是多少呢？按照贷款万元，为期年计算，月供元（等额本息）。年间的利息总额为万元。如果按照等额本金法还款，首月要还元，第个月还元，可以说是逐月减少。不过前十年的月供负担略重一些。利息总额万元，比等额本息法少还万元利息。不过，公积金中心似乎不太支持等额本金法。按照北京的生活成本计算，月供元的前提是家庭月收入不低于万元，否则维持基本生活质量就比较麻烦。而当首付出去万元以后，很多家庭就立即沦为赤贫，生活质量不降低才怪呢。（四）能不能组合贷款现代多数开发商开发的普通商品房项目，都不支持组合贷款，甚至不支持国管公积金贷款。组合贷款的麻烦之处在于三点：一是每种贷款的额度都受限；二是办理手续非常繁琐，极容易因两类贷款之中的一类没批下来，给自己找麻烦；三是相当于同时使用了两次贷款。根据央行的说法，一个家庭只能使用两次住房贷款，无论是公积金还是商贷，正所谓“认房也认贷”。第三次购房时，无论名下是无房，还是只有一套住房，都只能全款购房了。所以，我不建议使用组合贷款。二、第二次购房贷款根据央行和北京市公积金管理中心的有关规定，住房贷款的发放采取“认房也认贷”的形式。既然一个北京户口家庭只能买两套房，那么他也相应地只能享受两次贷款机会。第三次购房时，无论名下是无房，还是只有一套住房，都得全款购房。因此，使用贷款时一定要谨慎小心。更重要的是，首套房贷款只有一次。就像人的青春年华，失去就再也没有了。理论上讲，国家不反对第二次贷款，但申请难度肯定比首套房贷款和第一次贷款难度大得多。第二次贷款包括两种情况，一种是名下无房，一种是名下已有一套住房。（一）名下无房的第二次购房贷款这种情况通常出现于名下以前有房，但都已卖掉。以无房户身份重新购置一套住房。而且以前购房时用过一次住房贷款，再卖掉前已将贷款余额还清。这次购房需要再用住房贷款，这就是名下无房的第二次购房贷款。根据有关政策，这种情况无论是商贷还是公积金贷款，需要首付不低于总价的，贷款不高于总价的，贷款利率均为倍基准利率（商贷是、公积金是）。月供额度相应增加。我们仍以恒大御景湾为例。单价元，平米户型。总价万元，只能获得最多万元、最长年的贷款额度（可能现实中获得的额度还会略少），需要首付万元。商贷月供元（等额本息），年还的利息总额是万元。公积金月供元（等额本息），年还的利息总额是万元。（二）名下有一套房的第二次购房贷款（二套房贷款）名下有一套房子，用贷款购买，无论贷款是否还清，这时理论上可以再通过贷款购买第二套住房，就是第二次贷款，属于最典型的“二套房贷款”。由于名下有房，无论该房是否在北京，首付都不能低于总价，贷款无论是商贷还是公积金，都不能高于总价，贷款利率为基准利率倍（商贷是、公积金是）。个别银行对这种情况可能会因额度有限而拒贷。名下有一套房子，全款购买。然而，自己的贷款已经用过一次（比如为父母买房贷款偿还），此时自己再想通过贷款买一套房，依然是首付，贷款。我们以恒大御景湾平米住房为例。万的总价，在这种情况下首付要达到万元。贷款万元。如果还款期为年，商贷月供元（等额本息），年还的利息总额是万元。公积金月供元（等额本息），年还的利息总额是万元。不过在实践中，如果第一次贷款尚未还清，很可能影响第二次贷款的申请结果，没准会被拒贷。三、负担评估已经推出的自住型商品房的里，最低总价约为万元（当代采育满庭春平米户型），最高总价约为万元（顺义住总兴华新国展满庭芳平米户型）。在贷款政策“认房也认贷”的政策环境里，这样的价位对于任何中低收入的刚需购房者来说，都是负担沉重的。我觉得，按照年下半年楼市最高点作为七折定价参照的做法，现在看来有些无耻，带有给高房价和楼市泡沫托底的意思，对普通购房者也是一种无声的“坑爹”。我个人的建议是，在权衡自己的经济实力和月还款能力之后，做出适合自己真实承受能力的购房选择。不要为买一套房，拖累了几十年的生活质量和生活预期。四、贷款政策总结（一）已婚北京户口家庭：首次购房，名下无房：公积金贷款平米以下首付两成，平米以上首付三成。商贷首付三成。名下无房，第二次购房，第二次贷款：公积金贷款和商贷都是首付六成，利率倍。名下有一套房，第二次购房，第一次或第二次贷款：公积金贷款和商贷都是首付七成，利率倍。名下有两套房，禁止购买第三套房。无论名下有没有住房，禁止第三次贷款。（二）单身北京户口家庭（包括单身、离婚、丧偶）和满五年缴税社保的外地户口家庭名下只能有一套住房（当然，在限购出台之前名下有套房都无所谓，限购后就不能再买了）。首次购房按首套房贷款政策。名下无房，第二次购房（即卖旧买新）按照首付六成，贷款利率倍。禁止第三次贷款。（三）需要解释的问题所谓名下房屋，是在全国范围内的住宅，不含商住两用。&&&&2.&购买商住两用房不能使用住房贷款，只能打政策擦边球，使用抵押消费贷款，最高申请额度100万元，最高还款年限为10年，执行1.1-1.2倍数基准利率。所以，月供比较多。&&&&&由于5月8日加班，恐怕没时间继续写，明天暂停，后天继续第11集。敬请期待。&&&延伸阅读：北京自住型商品房摇号选房细则问答&&十一月自住型商品房入市&对其他新开盘项目有何影响&千问千答精编汇总&关于自住型商品房贷款的问题汇总！&自住商品房相关问题大总汇&&热帖推荐&购买自住房必备六大神器，助你顺利买上自住房！&最大最权威的自住商品房网络平台——搜狐焦点自住商品房频道，点此进入&最火、信息最全的自住房交流论坛，每天20万人在线交流，点此进入&规模最大信息最及时的自住房QQ群：&&，更多其他地块qq群&加入"搜狐焦点血拼会"，享受最新自住房短信免费下发服务及购房专家一对一指导&史上最强大！自住房申请千问千答汇总帖，自住房购买最强攻略&信息最快速最权威的自住房发布平台——"血拼自住商品房"微信平台，扫此二维码加入&
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论坛管理员
图片：28,856
感谢绅士对论坛的支持
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搜狐焦点网友
楼主辛苦了！
lizhijing1965@so
公积金贷款未还完，还可以再代吗？
楼主专业人士
搜狐焦点网友
请教若是以父母名义申请买房的（年龄都超过65岁），是否可以儿女为其父母家庭作为贷款人呢，是否也受儿女家庭有过2次房贷的限制。请赐教
搜狐焦点网友
今天看新闻，北京农商银行，首套房，利率9折。
搜狐焦点网友
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房屋装修能使用公积金贷款吗？
　　近日，首府市民霍先生向本报记者打来电话咨询，他最近购买了首套房子，当时使用的是商业贷款，没有动用公积金。最近，他想进行装修可是近期手里的资金紧张，想咨询一下，房屋装修可以申请公积金贷款吗？　　针对霍先生提出的这一问题，记者采访了呼和浩特住房资金管理中心党总支副书记赵利民。他告诉记者，根据《住房公积金管理条例》第26条规定：“缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。”这里所说的大修自住住房一般是指个人所住房屋出现重大问题需要修葺的，一般指平房。房屋装修不属于贷款范围，因此不能申请住房公积金贷款。　　文/本报记者&&苗&&旭　　如果您有关于房地产方面的疑问，可以发送邮件到，我们会采访相关专家，就大家提出的问题进行一一解答。
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