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&房奴什么情况下提前还房贷最划算？
房奴什么情况下提前还房贷最划算？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
一般三种情况下，不建议提前还贷 如果你正享受着公积金贷款或7折利率，那么不必急于还款。因为目前7折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，即使是把这些钱存入银行，收益也要比提前还贷合适。如果提前还贷后再贷款购房，你就绝对不可能借到这么便宜的钱了。 如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还商贷。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以，贷款利率比商贷低不少。 做生意的买卖人，手里需要更多的流动资金，如果利润率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。 两类人可提前还款 目前还处于还款初期和执行上浮利率的贷款人可以考虑提前还房贷。还贷初期的朋友，在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。 执行上浮利率的贷款人，由于执行上浮利率已经较高，所以如果此类贷款人有能力一次还清贷款，相对会比较划算。 如何按揭贷款 明确是否提前还款后，购房者就要考虑如何按揭贷款了。当前有两种按揭贷款方式：等额本息还款法和等额本金还款法。 前者每月以相等的金额偿还贷款本金和利息，虽然每月还的额度一样，但在早期还款中大部分为利息，后期还款中大部分为本金。 后者每月以相等的额度偿还贷款本金，由于利息随着本金逐月递减，每月总的还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。 在两种按揭贷款方式中，无论哪一种，在还款初期可以提前还款，这样支付的利息更少。如果还款期已到中期，利息已经减少，提前还款则没有太大意义。可以考虑其他投资渠道，特别是年收益率超过银行房贷利率的渠道。 假如已决定提前还款，应该怎么做？ 如果你决定提前还款，不妨先到办理按揭贷款的银行去咨询和提前预约，不同的银行对提前还贷有着不同的规定。一般而言，在借款期内，贷款发放满一年以后，经银行同意，借款人可书面申请提前归还部分或全部贷款。有的银行还规定提前还款需要交纳1%的罚息。 提前还贷有三种方式可以选： 第1种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清(不用还利息，但已付的利息不退)。 第2种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短(节省利息较多)。 第三种，部分提前还款，将剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变(减小月供负担，但节省程度低于第2种)。以上关于房贷一些方法和注意事项，希望对购房的你有用。
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& 提前还款利率高了合适还是利率低了合适 > 相关信息
提前还款利率高了合适还是利率低了合适
&&平顶山房产网[www.pdshouse.com]&&来源：平顶山房产网&&编辑：楼市网风&&字体：T | T
&&& 眼下，摆在房奴面前这样一个问题：如果手头有1万元的闲散资金，您会选择存款还是提前还贷呢？
&&& 假设条件：李先生买一套70万元的房子，购房时首付40万元，获得商业贷款30万元，贷款期限20年，并已采用等...
&&& 此次加息以后，五年以上贷款利率上调仅0.18个百分点。具体算下来，20万元以下、15年以内的住房贷款每月多支出利息还不到10元。因此贷款买房者大可不必急于提前还款。
&&& 此次加息五年期以上贷款利率上调幅度小于存款利率，这有利于为普通住房贷款者减轻还款压力。具体来看，以前非公积金房贷基准利率7.2%，现在为7.38%。由于贷款买房者一般最低可以享受到8.5折优惠，因此最低贷款利率为6.2...
&&& 你在下个月存个人房贷月供时，不能再按今年的月供金额存钱了。昨日，记者了解到，由于央行今年进行了多次加息，所以房贷将从下个月起执行新利率，月供金额也会相应增加。
　　新利率从下月起执行
　　这里所说的房贷，是指在央行今年7月6日宣布年内第三次加息前，已经与银行签订了个人房贷合同，并且在个人房贷合同中约定次年1月1日调整利率的个人房贷。
　　记者了解到，绝大多数购房者此前在签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调...
&&&&& 李先生28岁,在一事业单位工作,年收入10万元左右。爱人刘女士,在设计院工作,年收入15万元。两人均享受社保,目前有存款15万元,没有任何投资。家庭每月生活费约需4000元,有自住房一套目前剩余贷款40万元,每月还贷扣除住房公积金还要支出2000元。计...
　　1、等额本金还款法适合收入高人群。等额本金还款,借款人随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少,随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻,但由于利息是递减的,开始几年的月供金额要比等额本息高,压力会很大,所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。&
　　2、等额本息还款法适合收入稳定人群。等额本息是指,把按揭贷款的本金总额...
&&& 京华时报讯(记者高晨马文婷)央行房贷新政出台后两周，北京各家银行陆续调整了首套房认定标准，按照新政，对于已经拥有一套房的购房者来说，只要提前还清房贷，再买二套房就可以按照首套房贷政策执行三成首付。这一规定刺激了很多有改善型需求的购房者提前还贷，市民王先生日前就打算把自己第一套房子的贷款还清以便购买第二套住房时享受首付门槛降低。
　　不满一年提前还贷或支付“罚息”
　 &●由于多次降息，房贷基本利率出现明显下降，如果有余钱，通过多种投资渠道来覆盖房贷的资金成本可能更划算
　　●如果等额本息或等额本金贷款还款处于初期，且手头闲置资金较为充裕，可以考虑部分或整体还款...
昨日，记者从住房公积金管理中心获悉，我市个人住房公积金贷款提前还款政策有了新变化，相比以前的较高门槛，本次调整方式呈现出灵活宽松态势，这将减缓本市使用公积金购房者的还款压力。
据中心工作人员介绍， 为方便使用住房公积金贷款者提前部分还款，从昨日起，我市将住房公积金《委托贷款合同》中约定的自贷款发放之日起正常还款一年后，借款人可提前部分还款，每次提前部分还款本金额须...
&&& 往年春节过后银行往往会迎来提前还款潮。昨日，记者从多家银行获悉，今年这种现象没有出现，一些银行近期的提前还贷量还小于前期。不少市民表示，若有好的投资方式，提前还贷不划算。
　　昨日市场也有传闻，银行或将对老按揭客户上调贷款利率。对此，昨日多家深圳银行表示，目前没有收到相关通知。一些银行称，没有上调存量房贷利率的打算。
　　存量房贷利率无上调计划...
&&&&资本市场深幅调整，房贷利率居高不下，而手中现金又无更好的投资渠道。于是，倾向于提前还房贷的市民开始琢磨起哪种还法更省钱。银行专家为此教大家几招：
&&&&等额本息VS等额本金
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2016年1月的月供相对特殊，正好跨越年度分段计息&&日至31日期间执行旧利率，日至20日才执行新利率，因而月供减少不&彻底&，甚至会出现1月份房贷利息有下降，但根据等额本息计算公式重新计算，还款本金却会上涨的情况。中信银行佛山分行理财师提醒，目前多数银行房贷还款日为每月的20日左右。
1月房贷不降反升 执行房贷新利率后如何还贷最划算
带着读者的疑问，记者采访了多家银行了解到，尽管各家银行都从日开始执行央行降息后的新标准，但部分贷款购房者在1月份恐怕不能立刻享受到降息带来的实惠，尤其是1月还款时间较为靠前的市民，月供不降反升的情况并非个案。
&供房者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分，所以才会出现月供&不降反升&的怪事。事实上，供房者1月多还的是本金，并不是利息增多，2月份以后，计息方式就会恢复正常。&理财师提醒，客户下月最好留意银行短信通知，避免出现房贷逾期情况。全国首套房贷款利率创新低，沈阳房贷贷款压力减轻，根据辽宁省人民政府相关文件精神，按照与属地政策相统一的原则,结合中心实际情况，对贷款政策调整如下：夫妻双方及未婚子女三人在省直中心缴存，并同为借款申请人的，贷款最高限额为80万；单人和异地贷款最高额度申请贷款的，贷款最高限额为40万。
月供&逆增&
是分段计息惹的祸
1月份&月还息&增加，是分段计息惹的祸。今年1月的还款中，不仅12月份的部分依然要延续去年的高利息，而且还要承受1月份降息后还款本金的上浮。
购房者1月的月供由2015年12月按旧利率计息和2016年1月新利率计息两部分组成。以1月5日为月供还款日的置业者为例，日至31日，共27天，将按照降息前利率、按天计算利息，也就是说，购房者贷款1月份大部分天数里，并没有按低利率计息。
由于每年最后一个月银行利率是按天计息，因此12月月供的总计息天数是31天，并非平日里每月30天的计息基数。当按天计息时，12月多出来的一天利息可能比按新利率计息这几天能&省下&的数额还要多，尤其是还款日靠近月初的贷款者，月供&逆增&的可能性会更大。
此外，如何还房贷最划算呢？每日经济新闻为您找到了以下几种方法：
【高收入人群】等额本金还款：
等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。
这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。
【短期贷款】一次性还本付息法：
提前偿还全部贷款的，将一次性结清全部贷款本息。一次性偿还贷款，就是要求借款者在贷款期限到期前，一次性还清本金和利息的消费贷款。一次性偿还贷款的借款目的一般是有特定用途的，如用于应付临时性的资金短缺，因此一次性偿还贷款一般期限较短，数额较大。一次性还款用于过渡性贷款支付定金，如果你在支付新住房的预购定金时，由于旧住房尚未出售，缺乏现金，便向银行申请一笔短期贷款以支付定金，待旧住房出售后偿还贷款，因此这种贷款是过渡性的对于小企业或者个体经营者，可以减轻还款压力。
【收入稳定人群】双周供：
双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。
因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。
【刚工作的年轻人】等额本息还款法：
等额本息还款，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
&等额本息还款法&每月的还款金额数是一样的，对于参加工作不久的年轻人来说，选择&等额本息还款法&比较好，可以减少前期的还款压力。
【发了横财】提前还贷缩短期限：
提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，提前还贷部分房款后，剩下的贷款应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。
因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
【省钱省事儿】转账还贷：
在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。
这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。
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365双11淘房节四大主题会场怎样还房贷更划算？利率上调下更要知道这些定律！
随着郑州楼市调控的加码，房贷政策也日益收紧，给购房人带来的直接影响就是购房成本变高。
除了房贷首付的提高，还体现在普遍上调的房贷利率上。但是房贷再收紧，房子该买也是需要买的。那么，房贷月供与收入比例多少合适呢？
在回答这个问题之前，我们先来看看银行是如何规定的。申请房贷的时候，银行会审查贷款人的收入，一般要求房贷月供不超过月收入的一半，比如每月收入1万块，月供不能超过5000块。
在实际生活中，每个人的状况不一样，要具体问题具体分析。比较典型的购房人群，一种是处于事业上升期的年轻人，房贷月供控制在月收入的50%比较合适；一种是整体家庭支出比较大的，为了保证不影响正常生活，房贷月供与月收入比例控制在30%左右。
可以说，出于风险的考虑，50%是银行规定的警戒线，30%是舒适线，在不超过警戒线的基础上，购房人可以根据自身的情况做出相应调整。
对于房贷月供和月收入比例的问题，买房人需要了解以下几个问题：
1了解购房城市政策
正如开头所说，去年下半年以来，郑州楼市政策不断收紧，在限购区域内，家庭贷款购买首套房，最低首付款比例为30%；为改善居住条件贷款购买二套房，最低首付比例调整为60%。
同时，受限购政策的影响，郑州部分银行逐渐调整房贷利率，不仅取消了之前的9折，有银行已经开始执行上调10%的利率，甚至还有银行上浮20％。
以100万的房子为例，首套房首付30%，贷款期限30年为例计算，利率上浮10％和9折利率相比，每个月多还417元，总的利息更是相差了150082元。
2选择适合的还款方式
等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。
等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
3关注基准利率变化
贷款买房时，购房人如何知道自己月供变化？除了上面提到的还款方式，这还取决于基准利率变化。
关于基准利率，遇到升息降息，银行主要有按月调息和按年调息的方式。
如果贷款合同中采用的是按年调息，则购房者要到次年1月1日，才能开始享受降息后的新利率减少月供；如果贷款合同中采用的是按月调息，则是以月为周期，采用最新一次调整后的贷款利率作为房贷利率，当还款遇到央行升、降息时，利率的调整在下个月起生效。
不过少数情况下，有的贷款合同中会约定固定利率，此时购房者就无法减少月供。
在签订贷款合同时，购房人要跟银行沟通好利率的调整方式并落实到合同中，了解自己月供的变化，以便做好资金规划。
房贷怎么贷才最划算，其实就是要让自己买房达到一个“最佳组合”状态，花最少的钱买了自己心仪的房子，生活质量也没受到太大影响，毕竟每个家庭的状态、经济状况不一样，要考虑好自己买房后想过什么样的生活，适合你的才是最好的。
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