房屋买卖中卖方违约，买方要求继续履行合同需要什么条件
房屋买卖中卖方违约，买方要求继续履行合同需要什么条件
许建斌律师
律师：因为近年来房地产市场的火爆，导致房价大幅上涨，以至于买卖双方合同签订合同时的成交价与合同履行过程中房屋的实际价值出现较大差异，致使卖方宁可违约，也不愿再继续履行合同。很多不懂法律的买家就哑巴吃黄连，吃个闷亏。但是，实际上买家完全不必任由卖方摆布，是可以提起诉讼要求卖方继续履行房屋买卖合同的，也就是说排除卖家的违约解除权。那么，是不是所有的合同都可以继续履行呢？需不需要什么条件呢？请看案例后再做分析。
案情简介：
周某某、姚某某系上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）产权人。2015年5月21日，经上海XX事务所居间，周某某与陈某某就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定系争房屋转让价为人民币（以下币种相同）163万元，房价款的支付方式有商业贷款，并约定双方于签署协议后30天内签订《上海市房地产买卖合同》。协议签订当日，陈某某向周某某、姚某某支付定金5万元。2015年6月10日，周某某、姚某某作为卖售人（甲方）、陈某某作为买受人（乙方），双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价款为163万元，付款方式为：乙方于2015年5月21日前支付5万元、2015年6月10日前支付50万元、2015年7月20日前支付21万元、2015年8月25日前支付82万元、2015年12月21日前支付5万元尾款。合同还约定，双方于2015年7月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订当日，陈某某向周某某、姚某某支付首付款50万元。之后，陈某某向银行申请办理贷款手续。办理贷款的过程中，周某某、姚某某表示房子不想卖了，陈某某不同意，周某某、姚某某就不配合陈某某去银行签字协助办理贷款，导致约定的2015年7月20日过户日前贷款仍未办成，无法进行过户，所以原本约定陈某某过户当日应该支付的21万元也没有支付。双方多次协商未果。2015年9月6日周某某、姚某某诉至法院，以陈某某未按合同约定支付房款为由要求解除合同。陈某某则提起反诉，要求继续履行双方之间的房屋买卖合同。理由是合同签订后，陈某某向银行申请贷款，因周某某、姚某某不配合提供结婚证、户口簿等材料，导致银行审批时间拖延，7月20日之前未能完成审批，故双方约定的过户前支付21万元房款的条件不成就，陈某某、陆雪芳、董忠美未支付该笔房款。2015年8月10日，陈某某银行贷款审批下来，通知周某某、姚某某去银行签字发放贷款，但周某某、姚某某一直不配合，导致陈某某、陆雪芳、董忠美未能支付其余房款。故双方合同未能履行系周某某、姚某某不配合办理银行贷款所致，且买卖合同中约定逾期付款仍应继续履行合同，故要求继续履行合同，让周某某、姚某某配合前往银行签字完成贷款。
律师观点：
《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以，当合同一方不履行合同义务时，守约当事人可以主张继续履行。但是《合同法》第一百一十条同时也规定了：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
”所以看来，继续履行是有条件的，一是法律或事实上能够继续履行，二是不存在不适于强制律师或者履行费用过高的情形，三是债权人要在合理期限内要求履行。对于房屋买卖合同的继续履行，法院一般还要求买方已经付完全部房款或者有能力一次付清剩余全部房款，如果是银行贷款买方而贷款尚未审批通过的且买方又无力自行付清剩余房款的，法院一般不支持继续履行的诉请。
法院判决：
一、解除周某某、姚某某与陈某某于2015年6月10日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、周某某、姚某某于判决生效之日起十五日内返还陈某某房款55万元。
律师总结：
本案中，法院没有支持陈某某要求继续履行合同的诉求，证实因为陈某某没有能力一次性支付剩余房款，但是银行贷款又没有审批下来，法院不会强制卖方去配合贷款。
许建斌，上海汉盛律师事务所合伙人，专业房产律师
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。展开全部下一篇：购买房子的时候最重要的就是合同，双方签订了合同后才代表房子是属于你的，特别是在二手房买卖中，购房合同也是交易中的重要凭证。二手房买卖跟新房买卖不同，在买卖的过程中，大家需要注意的事项比较多，因为大多数买卖双方都不是专业人士。交易过二手房的人，应该都知道在买卖时只有签订了相应的合同，交易才能算成功。买卖二手房的人越来越多，因为一手房的价格飙升的厉害，价格合适的一手房位置偏，地段好的一手房价格又很高。二手房交易在越大的城市就会越热络，因为大城市的房价高，买了房子三五年后它就上涨了好几倍，在觉得赚钱的情况下投资房地产的人就会出售，因此当地的二手房交易也是目前市场上较为盛行的购房方式，那么二手房买卖必定需要二手房买卖合同，小编就给大家列举一下二手房买卖合同范本，供大家参考。二手房买卖定金合同范本卖方：___________(以下简称甲方) 买方：____________(以下简称乙方)居间方：_________二手房买卖交易的热度并不输一手房，特别是一线城市的二手房交易量可能比一手房还高。二手房有它自身的优势，所以在市场上有竞争力是理所当然。在二手房合同买卖过程中，双方都要签订二手房屋买卖合同，保障双方的利益，二手房的买卖首先要看房、审核房产的真实性，如果满意了就交定金，进行签订现在房价居高不下，不少人在购房上退而求其次，都选择二手房来作为居住的场所，一般在二手房购买的过程中，双方也是需要签订二手房交易合同，那么在二&>&&>& > 正文
买卖双方签订二手房交易合同，如果卖方反悔不愿出售房屋，买方能否要求卖方继续履行合同？
文章来源：
发布时间： 02:33:51
很多网友和小钱说，最近的房价有些看不懂，“好像一天一个价啊。”而房价的波动也直接导致了二手房的纠纷增多，法院受理的此类案件数量增速明显。小钱从苏州市姑苏区法院得知，苏州城区一季度二手房买卖合同纠纷案件数量同比增长711%，甚至超过去年一年同类案件的总量。　　据介绍，今年1月1日到3月31日期间，姑苏区法院共受理苏州城区房屋买卖合同纠纷共133件，其中二手房买卖合同纠纷73件。而去年全年姑苏区法院共受理的二手房买卖合同纠纷总计才50件。出卖方违约，成为二手房纠纷产生的主要原因。纠纷产生的阶段，多发生在网签之前。为什么二手房买卖会出现这么多的纠纷呢？姑苏区法院民五庭庭长沈录印说了，这其中有三个亟待解决的问题。第一，二手房买卖合同亟须规范。在法院受理的案件中，当事人提交的二手房买卖合同五花八门，有房屋买卖定金合同、房屋买卖合同书、房地产居间买卖合同、房地产居间购买协议，也有房屋买卖合同。有些合同规范性不高，甚至缺少对于合同后续履行重要时间节点如网签时间、付款时间等的必要约定。第二，部分房产中介工作不到位。在法院审理的此类案件中，经常会遇到房产中介工作不到位导致网签时间一拖再拖，此时房价天翻地覆从而引发纠纷。第三，对于恶意违约的法律惩戒力度需要加强。在利益面前，部分房屋出卖方往往置合同于不顾，恶意不履行原先签订的二手房买卖合同。这种行为不仅给买受方另行购买其他房屋带来压力和损失，也有违社会诚信体系的构建。因此，对于因房价上涨而恶意违约的出卖方应加大法律惩戒力度。二手房纠纷热点难点法律问答二手房交易过程中发生卖方毁约，买方能否要求卖方继续履行合同？如果买方不想买涉案房屋，可以要求卖方赔偿多少钱？二手房交易时卖方不肯迁出户口怎么办？姑苏区法院民五庭法官李尧针对今年一季度涌现出的二手房纠纷热点问题和难点问题，给出权威法律解答。1.问：买卖双方已经签订二手房交易合同，如果卖方反悔，不愿意出售房屋，买方能否要求卖方继续履行合同？　　李尧解答：在买卖双方已签订明确的房屋买卖合同的情况下，虽然卖方反悔，不同意继续出售，买方作为守约方，有权主张要求卖方继续履行合同。当然，是否可以判决履行，还需具体问题具体分析。这主要看双方当事人是否已按交易中心的交易规则，办理网签及资金托管手续等。如果买卖双方已办理存量房网签手续、签订资金托管协议，在此情况下，继续履行一般不存在障碍。买方只要按资金托管协议约定履行支付购房款义务即可。如果买卖双方仅在中介处签订三方协议，且该协议对房屋坐落、房款等有明确约定，但双方并未办理网签手续，则在卖方不配合网签的情况下，买方可能无法通过银行办理贷款支付购房款，如果买方不能自筹资金解决购房款，则继续履行可能存在障碍。在此情况下，法院将对买方主张继续履行的诉讼请求行使释明权，告知买方可主张违约责任或损失赔偿。2.问：二手房买卖合同中，如果卖方不同意继续履行，买方也不坚持继续购买涉案房屋，则买方如何主张赔偿责任？李尧解答：上述情况下，买方可依据双方合同约定，主张违约责任或定金双倍返还。如果合同约定的违约金或定金罚则不足以弥补买方实际损失的，买方可以按照实际损失主张赔偿责任。当然，实际损失一般是指如果能成功买受房屋的房价上涨增值部分。确定此部分增值部分，还需要结合出卖人告知买受人不同意继续履行的时间点的房价进行判断。也就是说，买受人在明知出卖人不同意继续履行或履行确有障碍的情况下，也应当及时止损，可以考虑购买其他类似房屋。买受人所主张的房价上涨损失，不可被任意、无限放大。3.问：签订二手房交易合同，要注意点啥？李尧解答：法院在承办案件中，确实也发现不少纠纷，是因为合同中对双方权利义务约定不够明确，给不想履行合同的一方当事人钻到了空子。法官在此特别提醒两点：（1）网签时间要具体明确书面写死，避免因约定时间不明导致网签事宜久拖不决，需知夜长梦多。（2）对于出售房屋上还存在银行抵押贷款的，涤除银行抵押权的责任要落实到人。原则上涤除抵押权的责任在出卖人，部分房屋买卖合同中约定买受人替出卖人提前归还贷款的，则买受人最好避免将提前还款的款项直接支付出卖人，还是双方一同到银行，由买受人将款项直接付至出卖人的还贷账户，确保涉案房屋银行抵押权已涤除，为继续履行合同扫清障碍。　4.问：二手房卖家不肯迁出户口，怎么办？李尧解答：根据相关法律规定，户口迁移问题并非人民法院的主管范围，当事人无法在民事诉讼中主张要求对方迁移户口。因此，建议买卖双方在合同中对于交易房屋中是否存在户口、何时迁移约定明确，对于逾期迁移户口的违约责任也明确约定。特别是购买房屋用于孩子读书的，建议对交易房屋是否为学区房、在何年到何年该学区房内的学额是否可用等问题进行明确约定，并约定一个合适的违约金，以免将来出现争议后主张赔偿违约金缺乏法律依据。如果卖房人不配合迁出户口，买房人并不能通过民事诉讼以强制卖房人将户口迁出。但如果双方约定了逾期迁出时，迁出义务方应向买房人支付违约金的，买房人则可以通过民事诉讼要求卖房人支付违约金的方式，客观上制约卖房人尽快将户口迁出。比如：双方在二手房交易合同中明确书面约定，几月几号前卖方必须把户口迁出，超过一天，须支付房款的百分之几作为违约金，并且违约金可以定的高一些、重一些。
24小时热门资讯
24小时论坛热帖
本网站法律顾问：Itlaw 庄毅雄
陕ICP备号-1
信息网络传播视听节目许可证：陕买卖合同，买方明确表示不履行后，卖方起诉要求继续履行。并且买方不履行此合同并没有合理理由，表示同意承担违约责任，但卖方坚持要履行合同。
请问本案法院应如何判？是判继续履行还是买方承担违约责任？有具体法律依据吗？
法院可以判决对方继续履行，合同法第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”但按照你说的情况，对方坚决拒绝履行合同，并同意承担违约责任，那法官一般也不会判决继续履行，而是判决对方支付违约金或损害赔偿。
其他答案（共1个回答）
增加损失的请求可以另诉.
你的诉求是履行合同,你不可能提出两个相对立的诉讼请求.如果因此而剥夺你的诉讼权利,那败诉的法律风险好像大了点.
如果相对立的诉讼请求不...
你说的情况不适用《合同法》第九十一条，而是应当适用《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施...
只要买卖合同内容明确，且你无违约情况，卖方违约反悔的，你可以起诉要求卖方履行合同，判决后，卖方仍拒绝履行的，法院可以强制执行过户，或持判决直接过户。
只要合同有...
把调解情况和你细分一下吧，希望对你有帮助：
首先调解协议必须是双方完全主观自愿达成的，否则有证据证明是被威协或失去自由或不能辨明事非等情况下被迫达成的不受法律保...
答: 有没有孕妇的在家的，在家好无聊啊，一个人，
大家还关注
确定举报此问题
举报原因(必选)：
广告或垃圾信息
激进时政或意识形态话题
不雅词句或人身攻击
侵犯他人隐私
其它违法和不良信息
报告，这不是个问题
报告原因(必选)：
这不是个问题
这个问题分类似乎错了
这个不是我熟悉的地区
相关问答：123456789101112131415房产买卖合同中卖方违约，买方可否要求继续履行-房产买卖合同中卖方毁约，买方可否要求继续履行
你正在浏览： &>&
房产买卖合同中卖方违约，买方可否要求继续履行_房产买卖合同中卖方毁约，买方可否要求继续履行
房产买卖合同中卖方违约，买方可否要求继续履行
&约定了赔缉禒光溉叱防癸狮含饯偿金，约定是卖方如果违约，则双倍赔偿，买方不得进一步逼迫对方卖房。& 这算是约定的合同解除的条件,所以法院应该会按照约定判决。
4-07 23:39
房屋买卖合同中存在错误是否具有法律效力 [
房屋买卖合同中存在错误,要看这个错误是否符合《合同法》第五十二条的规定,合同法第五十二条规定,有下列...]房屋买卖合同中,被卖的房子性质错误,合同还有效吗? [
房屋买卖合同到了引发纠纷的阶段,以法院认定的合同有效性质为准。法院认为合同有效就有效,法院认为合同无...]房产买卖协议未过户有效吗 [
签订合同生效有两种情况:一是必须依法办理批准、登记等手续才生效,以办理该手续为确认生效的时间。在这种...]房屋买卖合同中的&处分&是什么意思 [
权行处订立买卖合同权处影响买卖合同效力若其效力瑕疵(行能力瑕疵;意思表示瑕疵;违反律强制性规定公共利...]房屋买卖合同中规定:甲方只将房屋卖给乙方居住,乙方不得转卖。这种合同条款有效吗? [
该合同是无效的,既然甲方将房屋出售给乙方,办理过户手续后,乙方有权处理属于自己的财产,任何人不得干涉...]房产买卖合同违约赔偿问题 [
一、房屋买卖合同中的违约金 1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》...]房屋买卖协议书 [
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿...第十条 甲、乙双方在...]买卖房屋应该注意什么? [
买卖房屋应该注意什么?200
想把自己现在的房子卖了,再买一套新住宅。卖房...一是将房屋的物理状...]
你可能感兴趣的内容？