前面一期的房贷节目里留了两个问题大家还记得吧，第一个就是房产证能不能不收，留着又有没有什么用？这个问题先回答一下：一般情况下银行是要收走你的房产证和它项权利证书，入银行的金库保管的，目的就是为了防止客户丢失房产证或者拿着去办二押或其他民间借款什么的。其实银行也可以不收走你的房产证的，实际中也不是所有银行都要收走的，有些银行就为了省事不收房产证。一是因为现在全国的房管局对房产信息都数字化了，各地虽然还没有联网共享数据，但是房产的交易和登记信息是相对容易查询的到的，办理房产过户和抵押后，信息都可以在系统中查询出来，做了按揭的房产在房产证上就打印了抵押信息，银行和其他贷款机构也能在一些系统中看得到登记情况，个人也可以在房管局的机器或APP里查询，以往的“二押”当“一押”这种骗贷行为很难再发生了，所以收不收影响不大。二是已经登记了抵押信息的房产证有没有什么用，实际是有用的。照工作经验中遇到的情况看，在办理小孩入学、入托，小区旧楼加装电梯，出国证明个人资产实力，或者相亲的时候，或者疫情期间证明你是小区业主的时候，有个房产证原件红本本还是相当有作用的。当然，其实复印件也能当原件用，在办理上述业务时没有任何差别。所以总之呢，收不收走房产证原件其实关系不大，要是担心会用到呢，自己可以多复印几份复印件放家里备用，原件放银行保管箱里，让银行给你免费保管何乐而不为呢，况且比放家里安全的多了对吧！好了，这第二个问题是，还房贷到底是选择等额本金还是等额本息，这两个有什么差别、又各有什么特点呢？另外，日常除了个人办理房贷要还款算利息外，还有大家日常使用的信用卡分期贷款的还利息怎么计算，为什么是每月还一次呢？除了个人贷款外，企业贷款也是要还本付息的，一般是按期付息到期一次还本或一次性还本付息这两种模式，还有没有其他方式呢？比如就曾有一些老板办理了企业贷款的，过了一段时间到银行找我问：张行长，我的贷款能不能3月份还一次利息，剩下的利息12月底再本息一起还啊？关于利息还法这些个问题我还真的花些时间去研究过，结合实际中的情况，今天就给大家介绍一下，银行贷款产品的利息到底怎么算，怎么选择还本付息的方式最划算了？首先我要先给大家简单科普一下什么是利息以及计息公式？利息在西方经济学中叫interest,一般解释是说：货币在一定时期内的使用报酬，说人话就是你用了别人的钱一段时间就要给别人相对应的回报。通常计息的方式分为单利和复利计息，现行常用的计息方式单利计算公式就是：利息=本金*利率*期限，复利计算公式就厉害了：利息=本金*（1+利率）^期限。看这两个公式你肯定要说：这个很简单、咱们都知道，快讲重点的别扯些没用的。好，这个利息公式是简单，但应用到实际情况中就不是这一个公式就能搞得定的啦！为了由浅入深的讲这个利息，我下面用一个例子哈！某年某月某日某人叫张三，他有个朋友叫李四，这是背景。某天，李四跑过来找张三借1万元一年期，张三就跟李四说，兄弟啊，地主家也没有余粮啊，本来我跟你这关系，钱借你用没问题，不谈利息啥的。但这钱我前儿已经答应我外甥女她二舅子去做生意的、我老婆不同意就暂时在银行存了个定期，现在就是我想借给你，我也怕我老婆不答应啊。李四就说：张哥，这样我也不白用你的钱，咱也按银行的利率给你计算利息，按4.5%来算，到一年后就连本付息还给你10450块，你看咋样？这个例子一讲完，大家很快就发现，张三按一年期4.5%的单利计算方法收了李四的利息，李四的还款方式是到期一次性还本付息。是不是很常见很简单。再说某年某月某日，张三要买房了，这回来李四这里借钱，这一次张三说：“兄弟啊，上次你要钱的时候哥借你时话都不多说，这次哥想要跟你借点钱买房，大概要100万准备借20年，你家都开银行的不差这个钱吧？”。李四心想上次才借1万块钱就一年还你了，这次你借这么多还要借这么久，到时不还怎么办，这些钱我是有，但这钱20年放银行存款利息都不少，白白借给你肯定是不行的，怎么借利息怎么算才划算呢？打比方现在银行贷款利息都是4.5%*年。
大家看到了吧，比如你是李四也估计会这么想，借小钱比较短时间的，就按简单单利计息、到期一次还本付息模式就行了，但是借了大额长期的，又担心收益和风险的，这时候就需要有对应的计息方式和还本付息模式了，所以，这时候等额本息和等额本金还款法就应运而生啦！A：等额本金：顾名思义，就是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，计算公式：每月还款金额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率还款总利息=（还款月数+1）×贷款额×月利率/2还款总额=（还款月数+1）×贷款额×月利率/2+ 贷款额按上例计息：每月还款金额（第1期）=（1000000/240）+1000000*4.5%/12=7916.7每月还款金额（第2期）=（1000000/240）+（1000000-1000000/240）*4.5%/12=7901……（以此类推）还款总利息=（240+1）*1000000*4.5%/12/2=451875还款总额=1451875，利息占比45.18%。B：等额本息：也是顾名思义，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。就是把贷款本金和利息的总和算出来后再平均分摊到每个月。计算公式：每月还款金额= [贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]按上例计息：每月还款金额=（1000000*4.5%/12*（1+4.5%/12）^240/（（1+4.5%/12）^240-1=6326.49还款总额=6326.49*240=1,518,358.6,利息占比大概51.83%。上面这个例子拿来用两种算法一算，就很清楚明白等额本金和等额本息的差别在哪里了。公式里面用到的一种叫年金现值的经济学算法，我们不用过多追究他的原理，会用就行。所以我不展开讲，有兴趣的朋友可以后面再交流。从每月还款的金额和到期还本付息的总额就可以看出：等额本金还款法特点是每期本金保持相同，利息逐月递减，每月的还款额逐月递减；等额本息还款法特点是每期本金逐月递增，利息逐月递减，每月的还款额固定不变。两种还款方法比较，最终到期算，等额本息要比等额本金多付出一笔不少的利息。但是不是就选等额本金好呢，其实这个还是要看个人的经济情况来定，因为100万的贷款20年，等额本金还款开始时每月还款接近8000、等额本息却只要6000多，拿每个人每个月的收入对照一下，还得起月供才行。如果贷款200万买一套房，差别就会更加明显了，所以选哪一种房贷方案，还是要看每个人的实际情况。另外说一点啊，其实目前实际情况发现，很多人的房贷都没有供20或30年这么久的，很多人都是提前还贷了，或是因为卖了换房、或是卖了换钱，供个几年后就提前还贷的人还是非常多的。就提前还款这个问题来说，用等额本金法若提前还款，由于前期还的本金比例较大，所以提前还款的话就可以避免后期的利息，付息成本相对少；而等额本息法由于前期基本还的都是利息，而本金并没有还多少，所以提前还款付息成本会相对高一些。但是张行长觉得呢，5年左右两种方案还款方式造成的本息差额并不大，而5年内较少的月供金额会更有助于把钱花在其他方面，如提高个人的经济实力和生活水平，至于为什么是5年，大家看了上期的节目肯定就懂啦！好了，讲完房贷利息的算法和特点，相信大家多少都能有点收获了。前面我还提到了信用卡分期贷款还利息怎么计算，为什么是每月还一次呢？这时候你肯定要说了，我用信用卡的时候都没有利息的啊？什么时候难道我付了利息自己不知道！是的，信用卡作为一种先消费后还款的一月期信贷工具，在一个还款周期内是不用付利息的。平时我们在还款日正常还款，是不计收利息的！我这里要讲的计息，是有些朋友啊，办理了信用卡消费分期、账单分期产品而计收的利息。透漏点内幕啊，说白了，银行给你们发行信用卡，给你一个月的免费借款额度让你白花，从正常还款这种人身上是不赚钱而且是亏本的，你看正常来说10万块钱一个月期的贷款利息按4.5%的年化利率来计算大概都是375块，那么大家想想有1亿这样的刷卡消费者一个月后还款，相当于是1个月的免息信用贷款，银行得贴多少钱，37.5万啊！这还是一个月的！所以信用卡业务能赚钱的地方就在于大家办这个分期贷款（包括消费分期和账单分期）。举个常见的消费分期贷款例子，现在大家买车都越来越容易了，因为很多汽车销售商都跟银行合作，卖车都可以2-3成首付，剩下的钱可以最长分5年期每月归还了，而比方现在某银行合作的5年期分期贷款的利率为0.3%*月，张三买完房又想去买个20万的车，跑去4S店里谈好了，那现在他应该付多少首付、每个月还多少钱呢？注意了啊各位，这个时候大家会发现银行分期贷款的还款方式叫做等本等息，利率是按0.3%*月，20万的车首付3成的话是6万块，剩下14万分期5年，每月还款本息和=140000*0.3%+140000/60=2754.3，还完后总的本息和=2754.3*60=165200,大概利率本金占比18%。大家发现没有，这里的分期贷款计算本息的方法和等额本金或者等额本息计算方法都不相同，他是每一期还款本金和利息都一样，还款总额也一样。眼睛精明些的朋友们就可能会想了，每一次还款之后本金都有减少，但是利息却没有相应降低，这部分的利息差额是银行赚了吧。实际上这个差额并没有很大，因为银行是用的月利率跟大家计算贷款利息的，比如0.3%*月的利率简单年化是0.3%*12=3.6%，五年利息占比18%；如果按等额本金法算出来实际的利率本金占比大概是多少呢，16.775%，年化回来也就3.35%，是有差别但也没有那么大哈。上面是一个买房、一个买车的例子，都是张三、李四自己消费用到的。除了个人贷款外，银行最主要的贷款来自于企业贷款，企业贷款也是要还本付息的，而一般是按期付息到期一次还本或一次性还本付息这两种模式，为什么是这样规定的呢，还有没有其他方式呢？其实企业贷款受监管的约束比个人贷款要严格的多，贷款的产品和各项要件也相对复杂得多。根据《贷款通则》第十四条：贷款利息的计收： 贷款人和借款人应当按借款合同和中国人民银行有关计息规定按期计收或交付利息。第三十二条：贷款归还：借款人应当按照借款合同规定按时足额归还贷款本息。以及《流动资金管理暂行办法》第十六条：“综合考虑借款人现金流、负债、还款能力、担保等因素，合理确定贷款结构，包括金额、期限、利率、担保和还款方式等”这些规定的说法，贷款还款方式只要合理就行了，但是规定好了签了合同的，轻易不会变更的。所以一般银行也根据国际国内的行业惯例和借款人的实际需求，来设计出不同的还本付息方式啦！常见的短期流动资金贷款就采用按月计息到期一次还本，以及按日计息随借随还等灵活还款方式。中长期的贷款因根据银监会《关于规范中长期贷款还款方式的通知》银监发〔2010〕103号第一条规定：“各机构要综合考虑项目预期现金流和投资回收期等情况，合理确定还款方式，实行分期偿还，做到半年一次还本付息，鼓励有条件的可按季度进行偿还。”所以大多中长期贷款是按月付息按季还本一次。前面有企业主问能不能3月还一次款剩下年底还，那就要看是怎么规定还款方式的了。而企业贷款都是采用最简单的单利计息方式，回顾一下前面提到的公式：利息=本金*利率*期限。至于什么是短期贷款、中长期贷款？贷款怎么办理？这些问题我们后面会做专题来讲。这期主要讲的是银行不同贷款产品利息的计算方式，所以这里就不再展开来讲啦。其实我也知道很多人会说：我是差那点利息吗，我是差这笔贷款啊！不着急，后面我会再找时间专题介绍一下个人消费贷款和企业贷款的办理，想知道装修分期、汽车分期贷款里有哪些套路？想知道企业贷款怎么办理吗？没问题，我们下期再见！”